ちょっと変わったマニアな作品が集結

このたび中古住宅つき土地を買おうと思っていますが、売主および不動産屋が境界線を明示することを拒否します。登記簿売買だから、現況渡しだからの一点張りで、それがいやなら買ったあとで買主が自分で測量をやれといってきました。
宅建の資格を持って不動産業を行っている者は、土地の売買時に境界線を買主に明示しなければいけないという責任はないのですか?仲介料を払うのに、境界をはっきりさせて売るのが仕事ではないのですか?
現況渡しだから、文句を言わずにこのまま買え!という態度です。しかし、どこからどこまでが土地なのかさえはっきりさせないこの業者と売主に、境界線をはっきりさせ杭を打たせる責任を問えませんか?

このQ&Aに関連する最新のQ&A

A 回答 (7件)

>宅建の資格を持って不動産業を行っている者は、土地の売買時に境界線を買主に明示しなければいけないという責任はないのですか?



残念ながら、そういう規定はありません。

>仲介料を払うのに、境界をはっきりさせて売るのが仕事ではないのですか?

土地を売買するにあたり、「境界」という問題は大切な問題ですが、それを「はっきりさせて売る義務」というものはありません。

>業者と売主に、境界線をはっきりさせ杭を打たせる責任を問えませんか?

問えません。

少々説明しますと、不動産(土地)の売買には登記簿面積による公簿売買と実測面積に基づく実測売買とに大別されます。
今回は公簿売買で、更に境界や測量の資料も一切無いという条件の様子なので、あとはそのままの状態を理解した上であなたが買うかどうか、というだけです。

良心的な売主さんは境界の確定作業や実測図面の作成等をしっかりやってくれるケースもあります。(逆にそれをやらないと、売却の際に不利になるケースがありますので、良心だけでなく損得勘定をしてもやるケースがあるでしょう)

しかしそれは宅建業法上の義務ではありませんし、今回はそれらを「やらない売主さん」みたいなので、それをそのまま受けるかどうか?というだけの話です。

そのまま受けるのであれば、必要に応じて買主が後々やらなければならない、というだけです。
    • good
    • 2
この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。とても具体的でわかりやすく、参考になりました。そういう業者・売主だと割り切って対応したいと思います。

お礼日時:2006/04/11 21:55

最終的には、


ご自身が、その不動産をどうしても欲しいか?
という事でご判断下さい。

まず、良心的な不動産屋であれば、
例えば、
「かかる費用を買主(質問者様)が負担してでもやりたい」といえば、
必ずやってくれます。

境界確定は、
民対民であれば、会って互いに書類に三文判をついて終わりです。

相手がプロ所有(転売目的の不動産屋が一時的に所有している等)であれば、
日当程度は要求されるでしょう。
地域慣例にもよりますが、5千円から1万円が相場です。

上記に測量代(測量・石・図面・申請・その他もろもろ)は含んでいません。
別に相応の費用がかかります。

接道部分や官の所有地が絡む場合は、
行政に相談すべきです。
これも相当の費用はかかりますが、
「自分で住むために、どうしても買いたいから調べている」
といえば、個人に対しては行政も親切な場合もあります。

逆に相手が業者だと、行政は
「プロなら自分で調べろ」的な態度になる場合もあります。
その辺がややこしいので、その不動産屋はやりたがらないのかもしれませんね。

買ってからやるか、買う前にやるか、ですが、
ローンを組むなら、「買う前にちゃんとやるべき」です。
というか、「売主は売る前にやっておけ」という事です。

たとえ不動産のプロでなくても、私のような素人でも、
境界確定してない土地を買うなら、
値切る材料としては使えます。

それでもいいから買いたい!
と、アカの他人様が言ったら、その人に譲ってあげるべきです。

身内の土地トラブルに巻き込まれた私のささやかな経験から、
不動産やライフラインは、「多少お金がかかっても整理しておくべき」です。

「後から家の立替え」や「相続などで他人様に問題なく売れる状態」
にして、ご自身が所有すべきだと思います。

相手は百戦錬磨のプロですから、
この機会に、
ご自身も、お金・時間・足を使って必要な知識を習得する事をオススメします。

そうする事で、「今までは見えなかったもの」が「新たに見えてくる」場合もあります。

例えば、「その点をクリアすれば資産価値が高い土地だ」
とか、「別の問題点が見えてきて、やはり買うべきじゃ無かった」とかです。

なお、本アドバイスと実際の実務は異なりますので、
本気でお考えなら、行政相談や弁護士相談(不動産専門)に行かれては如何ですか?

どうか、がんばって下さい。
    • good
    • 4
この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。売主・不動産屋は「相場より安くしているんだからこれ以上一銭も掛けたくない」というスタンスをずっと取っているのでやるとしたらやはり自費になりそうです。でも、何かトラブルがありそうな感じです・・・。

お礼日時:2006/04/11 21:57

登記簿売買であっても、既成の契約書を使っているようであれば「売主は引渡しまでに買主に境界を明示する・・・」というような条項が入っている場合もあります。

このように書かれていればその通りに境界を明示する義務があります。契約書の条項をよく確認して下さい。しかし実際には公簿売買で境界の明示をすることはほとんどありませんし、上記のような条項が入っていても「公簿売買では売主に境界明示の義務はない」と誤って理解している業者も多いと思います。
    • good
    • 3
この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。この物件も、重説には「境界杭を売主が明示」、契約書にも「売主は境界を売主の負担で明示する」と書いてあっても「あんまり気にしないでやっているから」と不動産業者が言いました。あまりにいい加減であきれてしまいました。そういう悪質な業者だったようです。

お礼日時:2006/04/11 22:00

昨年、中古一戸建てを買いました



売り主は遠方なので隣地境界を確定できないとの事でした

仲介業者に話しをして隣地所有者と境界を確定させました、

小さい杭を打って、お互い(隣地所有者・仲介業者)が指さした写真を撮影、それを添付した覚え書きを作成しました

不動産は「縁」で買う物です

ケチが付いた物件はあっさりとあきらめることをお勧めします

どうせ別なトラブルが発生します
    • good
    • 5
この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。ズバっとアドバイスしていただいて、はっとしました。確かに「ケチ」がついた物件だと思います。ありがとうございました。

お礼日時:2006/04/11 22:01

これは仲介不動産屋には義務はありません。


境界線を明示するのは売主がやることで、それをやってないけど「現況渡しでいいなら買ってください」ということです。
売主がどのような条件で売ろうと仲介不動産屋が口を出すことではないのです。
ただそういった物件はあとあとトラブルになるので「うちでは扱いません」という不動産屋が良心的なのです。
ご質問の件ではあくまでも質問者さまが購入意思があるならば、境界線の問題はご自分が承知するかしないかということです。
    • good
    • 2
この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。そういう境界の曖昧な物件を扱うだけあって、交渉での態度が最悪な不動産屋でした。先日、この物件の近隣が「境界が違っていた」といってきました。契約前にすでにこんないい加減な状況の物件はやはりトラブルの元なので諦めることにします。

お礼日時:2006/04/11 22:04

登記簿売買の場合は、実測しなくても問題はありません(売買には)が・・・



安く上げるには、簡易的に現況実測と言う方法もありますが、登記簿との誤差が解るていどです。

正式にするとなると、隣接地の地主の立会いが(署名・捺印も)必要ですし、道路の所有者(国県市町村や個人か法人か)の立会いで査定(確定)が必要でお金もかかります。

しかし、杭などの境界がわかる物があればいいのですが、ない場合には隣接地とのトラブルの元です。

測量をしないまでも最低限、隣接地の地主と売主の立会いのもと、「ここが境界です」と境を確認されたほうがいいでしょう。

また、建て替えには測量図が必要になりますので、その時に隣地立会いでは・・・
    • good
    • 1
この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。この物件の売主は立会いすら拒否しました。不動産屋も紙に「(暫定)境界線」とマジックで書いた画像を作ってきて「これで境界線は明示した。責任を果たした」という始末。この物件はやめることにしました。ありがとうございました。

お礼日時:2006/04/11 22:06

義務・責任はないです。

やりたくない理由は、お金をかけたくないからです。まあ登記簿なんていい加減ですから実測すると面積は結構増減しちゃいます。
多ければラッキーですが、少なければ損した気分ですよね。まあ家を建て替えるならば杭を打つか確認しないとダメでしょうね。
でも面積が多いと税金額が上がっちゃうし、測量しないで済むならしない方がいいかもしんないですよ。
    • good
    • 2
この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。業者に義務責任がないこと、実測した上でのメリット・デメリットがよくわかりました。ありがとうございました。

お礼日時:2006/04/11 22:08

このQ&Aに関連する人気のQ&A

お探しのQ&Aが見つからない時は、教えて!gooで質問しましょう!

このQ&Aを見た人が検索しているワード

このQ&Aと関連する良く見られている質問

Q土地売買の際の境界明示

売買仲介について経験が浅い為、教えてください。

土地の売買で調査をしております。
該当地は昭和53年に業者が開発をしたうちの一宅地で、
そのときの測量図は法務局にありました。
隣地所有者は三者います。
現地で境界標を確認したところ、五箇所中三箇所はありましたが二箇所は無く、
あった三箇所のうちの一箇所(隣地との境界)は位置が違っていました。
測量図よりも隣地側にあるので、こちらが広くなってることとなります。
現状は敷地自体はブロックで区切られており、ブロックで区切られている位置は測量図の通りでした。
途中で位置を変えてしまったのか…?

公簿売買で行う予定で、測量図と登記簿の地積は同じでした。
確定測量はやらない予定です。

お聞きしたいのは、一般的に土地売買の場合は引き渡しまでに必ず隣地所有者に立ち会って境界の確認をし、
確認書に署名捺印をもらわないといけないでしょうか?
それと、位置が変わってしまってることはこのままにせず、
測量図通りに戻した方がいいのでしょうか?
全て買主がそれでもいいということであれば、
特約にそのことを記載すれば大丈夫でしょうか?

売買仲介について経験が浅い為、教えてください。

土地の売買で調査をしております。
該当地は昭和53年に業者が開発をしたうちの一宅地で、
そのときの測量図は法務局にありました。
隣地所有者は三者います。
現地で境界標を確認したところ、五箇所中三箇所はありましたが二箇所は無く、
あった三箇所のうちの一箇所(隣地との境界)は位置が違っていました。
測量図よりも隣地側にあるので、こちらが広くなってることとなります。
現状は敷地自体はブロックで区切られており、ブロックで区切られている位置は測量...続きを読む

Aベストアンサー

業者です。
境界に限らず、売買時に現況雄姿として引き渡す契約を業者でない買主と交わす場合の判断基準は、後日紛争が起こる可能性があるかどうか?です。仲介料を受領した後の紛争など時間が取られ、経費がかかるだけで何のメリットもありません。経験が必要ですが社員であればベテランなどに意見を仰いだ方が良いでしょう。

今回の様に「境界が見当たらない」「現状と法務局備え付け測量図が不一致」の場合、買主売主双方が良いと判断しても、将来接する隣接地の所有者から何らかのクレームがあれば買主は対応せざるを得ません。念書でも取らない限り必ず、ケツを仲介業者に取らせようとします。念書など取るほど危ない物件ならば、尻込みして契約しないでしょうし。

また、ブロック塀などというのは工作物に過ぎず境界とは関係がありません。大規模な地震が来れば倒壊する恐れもあり、その時に境界を復元できるのはズレタ法務局の測量図のみとなります。
法的に境界の明示を定めらている様なことは、民法だろうが業法だろうがありません。
長々と前置きしてしましましたが

1、近隣の所有者も現状でのブロック塀を境界とする旨の認識があり、将来的に揉めることが予想されないのであれば、買主が現状でよいというならば、それでOK。しかしプレートぐらいは不明箇所に打ち境界を明示しないと自治体によっては建築確認時に面倒です。

2、1で不安な場合は、やはり売主を説得して確定協議と測量は行った方が良いでしょう。売主に「境界がずれていて不明な箇所もある土地をあなたは買うか?」という事を問うて見てください。将来的に紛争になれば、売主も知らないでは済まない。費用が多少かかっても、スッキリした形で買主へ引き渡した方が、安心だと。

不動産の売買というのは、最初に不安事項があったり、懸念されたりした事案は、その場は何とかなっても、なぜか後日、現実の問題となることが多いのです。

あなたは仲介人で、物件の欠点に責任はありません。しかし欠点を知っていてそれが問題となる可能性を十分に買主へ説明せずに、契約すれば会社や主任者は責任を免れません。
その問題となる可能性を十分に説明したら、買うという消費者はほぼいないでしょうから、最初からあなたも安心できる内容の取引を選択するべきです。

質問者さんも業界人ならば、あなたは「その物件の現状で購入しますか?」私なら会社での買取なら価格が見合えばやりますが、自宅用地などとしてならば、売主の責任で境界は校正してもらいます。境界の紛争や揉め事は嫌というほど経験しましたから・・・・

また、その様なポイントをきっちり説明し、契約引渡しすることにより、売主や買主から思わぬお客さんを紹介されたりするものですよ。

業者です。
境界に限らず、売買時に現況雄姿として引き渡す契約を業者でない買主と交わす場合の判断基準は、後日紛争が起こる可能性があるかどうか?です。仲介料を受領した後の紛争など時間が取られ、経費がかかるだけで何のメリットもありません。経験が必要ですが社員であればベテランなどに意見を仰いだ方が良いでしょう。

今回の様に「境界が見当たらない」「現状と法務局備え付け測量図が不一致」の場合、買主売主双方が良いと判断しても、将来接する隣接地の所有者から何らかのクレームがあれば買主は対応...続きを読む

Q境界非明示の契約について

二筆の売買の仲介をしようとしています。
一筆は最近測量をしたようで、境界鋲などは現存するのですが、もう一筆は境界鋲が見当たりません。

・この場合、境界は明示しないといけないものでしょうか?
・売主としては、費用をかけたくないので非明示でいきそうな感じなのですが、その場合契約書の内容はどのような記載にすれば宜しいのでしょうか。

境界非明示のケースの経験がなく、困っています。
諸先輩方のお知恵を拝借させていただければと存じます。

Aベストアンサー

仲介業者ですよね?私もですが、隣地へのヒアリングをしたらいかがですか?そのうえで売主の認識を確認し、買主に説明する。特に境界鋲などを入れる作業をしなくても、ここです。と敷地説明図などの書面で説明すれば事足りるでしょう。お金はかかりません。
それもしたくないということであれば
重説で「Bの土地に関しては、●側隣地(地番●●)及び●側隣地(地番●●)との境界が不明です。○○の理由により隣地所有者への確認ができません。(買主はそれを了承したうえで本物件を現況のまま買い受けるものとします)」までいれとけばよいでしょう。
後日の買主と隣地所有者との間で境界を明示した場合、面積に増減がある場合があります。まで入れれば完璧だと思われます。
契約書が宅建協会などのひな形では境界明示が条文にありますので末梢、もしくは●●条にかかわらず・・・といった形で変更をお忘れなく。

仲介業者ならば、後日に禍根を残す契約を避け、明快な契約のために最大限の努力をすべきでしょう。売主を説得して隣地にヒアリング、意見が違えば協議をする、、、まではできればやって差し上げて下さい。

仲介業者ですよね?私もですが、隣地へのヒアリングをしたらいかがですか?そのうえで売主の認識を確認し、買主に説明する。特に境界鋲などを入れる作業をしなくても、ここです。と敷地説明図などの書面で説明すれば事足りるでしょう。お金はかかりません。
それもしたくないということであれば
重説で「Bの土地に関しては、●側隣地(地番●●)及び●側隣地(地番●●)との境界が不明です。○○の理由により隣地所有者への確認ができません。(買主はそれを了承したうえで本物件を現況のまま買い受けるものとします)...続きを読む

Q土地売買では確定測量しなければいけませんか?

親が以前に土地を買ったときに、隣地との境界がどこかということを確認しなかったようで、
売却したいと思って法務局に地積測量図を取りに行ってもありませんでした。

売却する際には、隣地の所有者に立会いしてもらう確定測量は必ずやるものでしょうか?
買主が了承すればやらなくてよいのでしょうが、市街化調整区域であり登記簿の面積もあまり信用ならないと法務局で教えてもらいました。
面積だけ確認なら現況測量でよいと聞きましたが、現状は境界標が全く見当たらないです。
これでは現況測量もできないでしょうか?

よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

業者してます。

>売却する際には、隣地の所有者に立会いしてもらう確定測量は必ずやるものでしょうか?
必ずやるものではありません。一般的な話として、「売主は買主に対して境界を明示する」とする契約書が多いと思います。杭や標があればそれがいいですし、無ければ隣地との塀を見れば概ね判断ができますよね。不動産業者が買う場合などには、後々の販売のために確定測量を条件としてくることもあります。

上に書いたように、杭等が見当たらなくても境界と推察できる塀などがあれば、それをもってとりあえずの現況測量はできるでしょう。農地などのように壁も何も無い場合には、トラブル防止のためにも結論として確定測量をやらざるを得ないでしょうね。

Q中古住宅 境界杭がありません。

購入を希望する中古物件を内覧した際、境界杭が見当たりませんでした。
物件自体は気に入ったので、申し込はしてしまいました。

重要事項説明書(まだ仮ですが)を見せてもらったところ、
土地に関する測量図について、「地積測量図(平成12年)」と「その他(公図)」となっていました。

この場合、「境界の確定はされていない」という理解でいいのでしょうか?
それとも、「境界の確定がされている物件」でしょうか?

もしされていない物件であるなら、無用なトラブルに合わないためにも、境界の確定をされた状態(境界杭も設置してもらった状態)での購入を希望していますが、今回の物件は任意売却物件であり、売主にその手続きをする金銭的な余裕はないと言われてしまいそうです。(まだ、確認はしていません)
その場合、こちら(買主)が全額負担するしかないのでしょうか?
仮に買主負担で調査し、実際と異なった場合、契約を解除することを売買契約書に盛り込むことは出来るのでしょうか?
そしてその場合、解除できたとしても、調査費用は当然無駄になってしまうということでしょうか?

物件には外塀が設けられています。もし実際の境界と異なって設置されていた場合、塀を撤去したりしなければいけない場合も考えられますよね?

不動産の購入がはじめてで、自分なりに調べてみましたが、よくわかりませんでした。
質問自体が見等違いでしたら申し訳ありません。
わかりやすく回答、アドバイスをしてくださる方、いらっしゃいましたら、是非お願いします。

購入を希望する中古物件を内覧した際、境界杭が見当たりませんでした。
物件自体は気に入ったので、申し込はしてしまいました。

重要事項説明書(まだ仮ですが)を見せてもらったところ、
土地に関する測量図について、「地積測量図(平成12年)」と「その他(公図)」となっていました。

この場合、「境界の確定はされていない」という理解でいいのでしょうか?
それとも、「境界の確定がされている物件」でしょうか?

もしされていない物件であるなら、無用なトラブルに合わないためにも、境界の確...続きを読む

Aベストアンサー

平成12年に確定協議を経て、作成した測量図が法務局に備え付けられているのであれば、境界が不明なのではなく、境界標が不明ということでしょう。
境界はそれは必ず目視で確認出来るものではありまでん。土を守れば地中に埋まりますし、外構などの下部にあったりします。
仲介業者にお願いして境界を明示させて下さい。おそらく掘ればあるはずです。

また見当たらない場合は、境界の復元という作業を行うことになります。既に座標値のある測量図がありますので、その座標値通りに境界点を再度復元することになります。隣家等の立ち会いは要し、土地家屋調査士に依頼して行うことになります。
業者からもらった測量図に X12345 Y56789 などという記載があるかと思います。それが座標値です。

売主負担が無理であっても、10万〜20万以内程度の出費は伴いますが、境界が定まらない事はありません。
また仲介手数料や解体費、測量等の費用は債務整理などの任意売却では、必要経費として債権者に認めてもらえる事が多いので、売主負担でという交渉はしてみましょう。

まずは、境界を探せと業者に言って下さい。そのぐらい業者の業務範疇ですから。

平成12年に確定協議を経て、作成した測量図が法務局に備え付けられているのであれば、境界が不明なのではなく、境界標が不明ということでしょう。
境界はそれは必ず目視で確認出来るものではありまでん。土を守れば地中に埋まりますし、外構などの下部にあったりします。
仲介業者にお願いして境界を明示させて下さい。おそらく掘ればあるはずです。

また見当たらない場合は、境界の復元という作業を行うことになります。既に座標値のある測量図がありますので、その座標値通りに境界点を再度復元することに...続きを読む

Q隣家が立ち会いを拒否ても境界を決められますか?

土地を分筆したいのですが境界線を測量により確定する事が必須と聞きました。しかし隣家とは先代からのトラブルで境界確定の測量には立ち会って貰えません。その対処法として筆界特定制度があるそうですが、かなり法律に詳しい人にアドバイスを受けましたが、「立会いを拒否されたらダメ」「拒否されてもかまわない」と意見は真っ二つです。過去に同じケースを経験された方がおられましたらアドバイスをお願い致します。

Aベストアンサー

立会いの必要があるのは「自分に不利に決められないように」する為です。
分筆無効と言わせない為に、最低20日前に必着で内容証明郵便で分筆の為の測量を実施する旨通知があれば、裁判で勝てます

Q土地境界杭設置の費用を教えてください

今回建物を壊し、しばらく更地にしておく予定です。
角地で2方は道路、2方は隣家に面しています。
解体・整地した業者から
この機会に境界杭を入れた方がいいと思うと言われました。
その際費用を尋ねたら、そんなにかからない(10万円ぐらい)とのことでしたが
今日連絡があって60万ぐらいかかるようだとのことでした。
想像していた金額とかけ離れていてびっくりです。
80坪ほどの土地ですがそんなにかかるものなんでしょうか。

Aベストアンサー

杭自体は、1本2万円くらいで考えると良いでしょう。

ただ、その杭を基に、測量、登記をやり直すという事でしたら、プラス30万円くらいみてください。

おそらく、業者の取り分も含まれていると思います。

詳細な、見積りを出していただきましょう。その上で、司法書士事務所に相談してみると良いでしょう。


※測量にも色々とあって、公共関係の測量を行なっている事業所などは、単価的には高くなるでしょう。良心的な所だと、ある程度、金額も考慮していただけると思います。司法書士事務所などでは、登記などの際、測量事務所とのお付き合いもあることから、それほど高額にはならないと思います。

Q土地が古く、面積・境界線がはっきりしない土地の売買について

土地が古く、面積・境界線がはっきりしない土地の売買について

土地の購入計画を進めている者です。
希望の土地が見つかったのですが、少々不安なことがあり
皆様のお知恵をお借りしたいと思います。

今回の土地は、数十年前からある古い住宅地です。
仲介業者と打ち合わせや現場確認を進め、昨日、申込書の記載を行いました。
仲介業者から売主へ申込書を送付し、第一の申込者となりましたので
今後契約に進むところですが今日になって仲介業者より
◆古い土地のため、測量図がない。売りに出すにあたり、事前の実測も行っていない。
◆一部、境界線がはっきりしていない可能性がある。(境界杭の見えない場所がある)
◆実測した場合、面積が変わる可能性がある。
との話がありました。

こちらでは、境界線がはっきりしない土地は隣家とのトラブルになる可能性もあり
事前に確定した上で契約したい、との意思を伝えましたが、
◆通常は公募売買となるため、登記上の面積での売買となる。
◆境界線は確定していない場合、通常は、契約後決済までに隣家立会いの元で
 測量を行い境界線を確定させるとの条項を入れる。
◆重要事項説明時はその旨の説明となるため問題ない。
◆契約の事前測量は売主の費用負担となるため、いやがられたり断られたりすることが多い。
との説明を受けました。

ここで疑問がありましたので、下記お尋ねいたします。
(1)公募売買は不動産売買の慣習である、との話でしたが、やはりよくある取引方法なのでしょうか?
(2)境界線がはっきりしないまま契約しその後測量した時、たとえば、境界線が大幅に違う、
 実は隣人と境界線の相違があったなどのトラブルが発覚した場合でも、契約書上は特に
 相違がないため買主による手付金流しの解約しか道がないように思えるのですが、いかがでしょうか?
(3)このようなトラブルを未然に防ぐために、どのような対処法をすべきでしょうか?
  ※仲介業者からは、契約前に近隣にいろいろ聞きにいくことは、売主側の心象を悪く
   するため今後の交渉に響く可能性がある、と言われました・・・

なお、この土地はかなり気に入っており、大きなトラブルがなければ購入したい気持ちでおります。 
どうぞよろしくお願いいたします。

土地が古く、面積・境界線がはっきりしない土地の売買について

土地の購入計画を進めている者です。
希望の土地が見つかったのですが、少々不安なことがあり
皆様のお知恵をお借りしたいと思います。

今回の土地は、数十年前からある古い住宅地です。
仲介業者と打ち合わせや現場確認を進め、昨日、申込書の記載を行いました。
仲介業者から売主へ申込書を送付し、第一の申込者となりましたので
今後契約に進むところですが今日になって仲介業者より
◆古い土地のため、測量図がない。売りに出すにあたり、事前の...続きを読む

Aベストアンサー

土地の売買については地域性もありますので、質問者様が遭遇している取引内容を否定する気はありません
しかし、土地の境界というのは土地問題でもとても大切なことです
そこを確定しないまま取引を続けていくことは疑問に感じます

通常の契約であれば、土地の売主は買主に引き渡すまでに境界を明示することになっています
しかし、取引後の境界確定は隣接者と合意できればいいですが合意できない場合、隣接者の主張に沿った形になる可能性があります なぜなら、買主には境界がわからず売主はもう売れているのでその土地に対して思い入れが薄れているからです(結果的には売主が損をする可能性があります)

それに境界確定が買主負担というのも疑問です 本来売主が取引までに明示すべきものを、明示できてないことが理由で買主が費用負担しなければいけないのか?
結果的には取引価格が上積みされるだけかもしれませんが、私は売主負担でやるべきことだと思います

とはいえ、質問者様はかなりこの土地が気に入っているようですので、(2)の問題を解消するために契約書に特約を入れてはどうでしょう? もし隣接者との境界確定が成立しなかった場合契約を解除する(手付けもきちんと返却される) という一文を契約書に入れることです こうすれば、境界問題が解決しない場合、損をすることなく契約がなかったことに出来ます 近隣者にわざわざ聞きにいく必要もなく(3)の対処法にもなっていないでしょうか?

こういった文言も入れていただけない場合は、瑕疵のある物件である可能性が高いと思います
付近の土地取引相場と比べて安くなければお薦め出来ない物件ではないのか?

熟慮されるべきだと思います

土地の売買については地域性もありますので、質問者様が遭遇している取引内容を否定する気はありません
しかし、土地の境界というのは土地問題でもとても大切なことです
そこを確定しないまま取引を続けていくことは疑問に感じます

通常の契約であれば、土地の売主は買主に引き渡すまでに境界を明示することになっています
しかし、取引後の境界確定は隣接者と合意できればいいですが合意できない場合、隣接者の主張に沿った形になる可能性があります なぜなら、買主には境界がわからず売主はもう売れているので...続きを読む

Q重要事項説明の「私設管の有無」について

重要事項説明における「私設管の有無」について質問です。

購入予定の土地の重要事項説明書の「私設管の有無」の項にチェックが入っていませんでしたが、最近になって、面している道路に埋設している水道管が私設管だということが分かりました。
現状分かっていることは以下の通りです。
・購入予定の土地に引き込んでいる本管(口径100mm、近隣数名で使用)が私設管だった(公道に埋設している公設管から分岐)。
・本管(私設管)からすでに購入予定の土地には配管(水道メーター13mm)が分岐されている。
・重要事項説明時に私設管に関する説明は無かった(重要事項説明書に記載無し)。
・私設管の所有者は現状不明(使用している人たち共同で持っている可能性が高い)。
・本管が埋設している道路(購入予定の土地の接道)は私道で、共有持ち分として売買契約の一部に含まれている。
・二世帯住宅建築予定なので、水道の口径を20mmに変更する予定。
そこで質問なのですが、
1.購入予定の土地に引き込んでいる本管(近隣数名で使用)が私設管だったことを、不動産は重要事項接目路に説明する必要があったのでしょうか。
2.説明する必要があったとして、重要事項説明不足による過失が不動産にあるとまで言えるのでしょうか。
3.分岐している配管が私設管の場合に発生しうるデメリットはどんなことがあるのでしょうか。(個人所有の場合、口径変更の許可が下りなかったり、使用料等を請求される場合があったりすることは別の質問で読みました)

よろしくお願いします。

重要事項説明における「私設管の有無」について質問です。

購入予定の土地の重要事項説明書の「私設管の有無」の項にチェックが入っていませんでしたが、最近になって、面している道路に埋設している水道管が私設管だということが分かりました。
現状分かっていることは以下の通りです。
・購入予定の土地に引き込んでいる本管(口径100mm、近隣数名で使用)が私設管だった(公道に埋設している公設管から分岐)。
・本管(私設管)からすでに購入予定の土地には配管(水道メーター13mm)が分岐されている。
・重要事...続きを読む

Aベストアンサー

不動産業者です。
(1)(2)については、調査不足で誤りですね。水道局へ出向いて調査したなら間違えることはありませんので、過失があります。契約時に給水配管図やマイクロなど受領しているなら、ただの重要事項の記載ミスですが、図面など受領していないのであれば、誤った説明となります。

但し、当初の配管時には私有管であったものが、帰属して公営化している配管も多いので、調査してみなければ正確には判断付きません。

また、その私有管の口径が100mmあるならば、今後の引きこみし直しなど、弊害となることはありません。現在その管を利用していない状態で引き込みをする場合、管の所有権が無ければ金銭を要求されることはありますが、既に利用している状態の場合は既得権がありますので、請求されることはないでしょう。デメリットは無いと思いますよ。大規模な地震等で損傷した場合は、それを使用する方々負担での復旧となるでしょう。

但し、引きこみの際に、私道の所有者から掘削と埋設の承諾を貰う必要があります。これは管の私有、公営問わず、道路の持分所有者との民法上の問題です。

その管の所有者がわからないのでしょうか?局で調査してもわかりませんか?100mmを引き込んでいるならそう古い管ではないはずです。局には申請時の書類や図面など保管されており(田舎だと無い場合も)わかるはずです。

重要事項に過失はありますが、それにより買主が不利益や損出があるかどうかが?問題となります。
売買契約済みで、まだ決済していない状態であれば、仲介業者に正しい情報と詳細な調査資料等要求して、リスクがあるかどうか判断してください。不安であれば、私有管から20mmを新たに引き込める旨の水道局の見解を確認し、所有者の承諾等必要な場合は、業者に用意させましょう。
ご自分で水道局へ行かれる際は、現在の所有者の委任状が無ければ、詳細な情報の閲覧は出来ません。

不動産業者です。
(1)(2)については、調査不足で誤りですね。水道局へ出向いて調査したなら間違えることはありませんので、過失があります。契約時に給水配管図やマイクロなど受領しているなら、ただの重要事項の記載ミスですが、図面など受領していないのであれば、誤った説明となります。

但し、当初の配管時には私有管であったものが、帰属して公営化している配管も多いので、調査してみなければ正確には判断付きません。

また、その私有管の口径が100mmあるならば、今後の引きこみし直しなど、弊害と...続きを読む

Q建ぺい率と容積率の計算方法

建ぺい率と容積率の簡単な計算方法

を例で良いので教えていただけませんでしょうか?

建ぺい率と容積率オーバーかどうか調べたいのですが

うまく理解できる所がありません。

ご指導のほど宜しくお願いします。

Aベストアンサー

建ぺい→水平投影面積/敷地面積
容積→延床面積/敷地面積
・・・はお解かりでしょうが。

要は庇が1m以上出た場合の面積の取り方や、車庫が床面積の1/5以下の場合の容積率緩和等細かく調べていくと、極端な場合建築主事ですら考え方、算出方は変わります、素人では不安でしょうね。

建築士に知り合いいませんか?

9割方正解を導いてくれるでしょう。ただで。(なれた建築士なら単純な建物なら簡単に解ります)

住宅で平屋の類、単純な建物のなら別です。素人でも可。

設計事務所のHPで質疑回答してるとこけっこうありますから、そこにメールするのも手。
喜んで教えてくれますよ。

Q求積図

土地の求積図と、測量図は違うのですか?
その違いを教えてください。

Aベストアンサー

求積図は、面積を計算した図面(実際に測量していないかもしれない。何の面積を求めているかも様々)
測量図は、測量をした図面。求積はしていないかもしれない。

単なる求積図なら、現況若しくは現地にある地物等を測量して面積を出しているかもしれない。境界は確定していないかもしれない。
法務局に提出する「地積測量図」なら、境界を確定して測量して、面積を出している。(昭和40年代とかの古いのは怪しい)


人気Q&Aランキング