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広告に、築30年以上のアパートが売りに出されてました。

土地や建物の価値がまったく分からないのですが、それぐらい古くなると、建物の価値はどれくらい下がるものですか?
値段が、ほぼその辺の土地代のみの相場ぐらいだったので、何でそんなに安いか気になったもので。

それとも、何かその物件に裏があるのでしょうか?
(もちろん断定はできませんが)

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A 回答 (9件)

大家してます



中古アパートも買います

>ほぼその辺の土地代のみの相場

安い?...高いです

建物=無価値
取り壊し代=坪数×50,000円
立ち退き料=迷惑料×戸数

事業として経営するなら更地の方が良いくらいでしょう

築30年のアパートに競争力も収益力も有りません
既に持ち主は償却も完了し、出し殻状態です

恐らく交渉すれば「土地代ー取り壊し代」くらいな価格までにはなるでしょう

後5年間くらい修理もしないで安い家賃で貸しだし、それを資金に潰すのならなんとか...。

ただ、入居者の質は落ちますので立ち退き料が問題有りかな?

居住者が少ないほど買いやすい建物です
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この回答へのお礼

大家さんのご意見とのコト。
大変ありがたいです!!
取り壊し代って、そんなに高いんですか?!

>ただ、入居者の質は落ちますので立ち退き料が問題有りかな?
とは、どういう意味ですか?
8室中、6室、入居しているらしいですが・・・。

お礼日時:2006/03/23 15:59

>20年も貸して、768万??



1戸当たりです、採算は1戸当たりで計算しないと感覚がずれてきますよ

家賃×月×残存年数×入居率=収入

>なぜ180万が残るのかも分かりません。

1戸当たり18万円のもうけ×10戸分

1.5=元金+利息の概算です

全部自己資金なら必要有りません

3000万円を20年間借りたら返済総額は4500万円位は見込まなければなりません
20年借りたら50%位は利息を見込んでおかなければなりません

http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/ganri_si …

サイトで探すだけでは勉強になりません

専門の本を買って勉強し、自分なりの利益計画書を作成してください
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>採算がとれるか否かの計算が難しいです・・・。



賃貸経営の本でも買って勉強して下さい

わたしも20-30冊は買いましたよ

基本的に大切な事は

・物件が何千万円でも1戸当たりにして採算を考える
・入居率は70-80%で考える
・耐用年数(収益期間)を考える

まずは粗い計算をします
木造・鉄骨アパートは25-30年が収益期間
A.3000万円、10戸、築10年、家賃4万円
B.2000万円、10戸、築20年、家賃3万円
採算はどうでしょうか?
A.
家賃×月×残存年数×入居率=収入
4×12×20×0.8=768万円
返済は1.5くらい、維持管理費は年5%くらい
300万円/1戸だと
返済450万円+(15×20年)=750万円
20年後には、現金180万円+土地+ボロアパートが残ります
B.
3×12×20×0.8=288万円
返済は1.3くらい、維持管理費は年5%くらい
260+(10×10)=360万円
10年後には、借金720万円+土地+ボロアパートが残ります

2000万円の物件は安いでしょうか?

もちろん土地面積、建て替え費用、退去費用、その他採算計算はもっと細かく検討する必要が有ります

築5年でも築20年でも割安な物件は存在しますが、築30年の物件では存在しません

取り壊しが条件になります

一戸建てで(古屋有り、更地相談)と同じ扱いです
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この回答へのお礼

その計算は、どういうコトですか?
20年も貸して、768万??
家賃X戸数(8戸/10戸)X12(1年)X20・・・ではないのですか?

1.5は、どこから出た数字ですか?
なぜ180万が残るのかも分かりません。

勉強できるサイトありませんか?
ご迷惑かと思うので・・・。

お礼日時:2006/03/25 17:30

参考ですが



http://www.wavehouse.co.jp/forgain/FMPro?-db=man …

築30年
価格1842万円
入手するには2000万円
年間家賃4/6戸として168万円
借入だと返済総額3000万円
さて、何年このままで貸せるでしょうか?
5年貸せても800万円の回収
しかも手取りはもっと少ない
借入の返済も必要です

これなら最低限、賃貸業としては何とかなります

http://www.wavehouse.co.jp/forgain/FMPro?-db=man …

金融機関はアパートローンなら80-90%は貸してくれます
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この回答へのお礼

とっても勉強になります!!

そうやって考えていくと、いくらの物件だったらどれくらい家賃収入があったらイイとか、計算する基準があるんでしょうか?
私には、採算がとれるか否かの計算が難しいです・・・。

元値の倍ぐらいになってますが、何年ローンの場合の利息ですか?
価格と入手額にも差がありますが??

すいません、何も分からなくて・・・。

お礼日時:2006/03/25 01:08

>30年では、先がないという意味でしょうか?



です、建て替えるべきです
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この回答へのお礼

やっぱり古すぎますよね・・・。
でも、築年数が新しくなれば、それだけ購入額が上がるってコトですよね。
うーん・・・庶民にはなかなか難しいですねぇ。

お礼日時:2006/03/24 16:05

>家賃収入を得ながら、ローンを返していこうかと思ったんですが・・・。



 「築30年のアパートに競争力も収益力も有りません」

アパート経営を目指されるなら、

・大規模修理直後
・築15-20年
・30年-築年数での採算が合う

こんな物件を探してください

  「不動産に掘り出し物なし」

表面価格が安いだけでは儲けられません
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この回答へのお礼

何度もすいません。
2つ目までは分かったのですが、30年-(マイナス?)築年数での採算が合う・・・とはどういう採算ですか?
家賃収入と、支払うローン&解体費や立ち退き料の採算ですか?
なるべく長く住んでもらって利益にして、プラスに持ってけるか?というコトですか?
30年では、先がないという意味でしょうか?

お礼日時:2006/03/24 14:27

>入居者の質は落ちますので立ち退き料が問題有りかな?とは、どういう意味ですか?



退去して貰うには迷惑料が必要です

言い方は非常に失礼なのですが、家賃を低くしての募集ですとそれなりの貧乏人が集まります
(悪気・偏見はありません、事実です)

質の悪い入居者は必ず「ごねます」
「ここで儲けてやろう」とされます
六本木ヒルズにはごねる住人は居ないと思います

退去時の補償金が高額になりやすいのです

一人50万円で済むところが100万円...。

50×6人=300万円の出費が増えます

それくらい入居者は保護されています

高い家賃で入居している方はそれなりのマナーを守ります(損害に対する適正な補償で済みます)
結果、円満に交渉がまとまります

入居者が少なければ迷惑料も少なくなります
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この回答へのお礼

なるほど・・・。
おっしゃるコトは、よーく分かりました。
それ、半分脅しですね!
プラス敷金は返すんですよね?(補修の必要はないから)
家賃収入を得ながら、ローンを返していこうかと思ったんですが・・・。

お礼日時:2006/03/23 18:58

>値段が、ほぼその辺の土地代のみの相場


⇒人が入っているなら、其れの収入があるうちに売ってしまおうということですし、買うほうもそれを狙って買うのです。
つくりにもよるのは勿論だが、そのままでも大丈夫だし、ある程度手入れすればまだまだ20年くらいは十分に使えるでしょう。

>建物の価値はどれくらい下がるものですか
⇒個人的な価値の話では無いなら、ゼロです。
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この回答へのお礼

そう、それを狙って買いたいのですが、知識がないもので、騙されるのが怖くて質問しました・・・。

お礼日時:2006/03/23 15:56

築30年をすぎているなら建物の価値は0です。


逆に取り壊す費用分、土地代からマイナスになることもありますね。
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この回答へのお礼

やはりそうですか!
買いたいんですケド無謀ですかね?

お礼日時:2006/03/23 15:55

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