住宅を新築する予定です。
建築確認済みなのですが、その申請時に農家住宅として
延べ面積を納屋などを含め249.40m2として認定されました。
実際に、建てるのは全く違う図面で180m2なのですが・・・
初めは、許可がおりたら変更届を出すと工務店の方から言われていたのですが
この前の話では、「そのまま変更届を出さずに通す。」と言われました。

ローンは銀行のみで借りるのですが、その時は新しい図面を持って行って「こっちで建てます。」と言うようにといわれました。

この場合、住宅を所得した時の税金の軽減措置というのは
どちらの面積に対して・・・なのでしょうか?
申請時の249m2?建った後の実際の面積に対して?
登記は、実際のもので行うようになるのですか?
その時、申請したものと違うと何か問題がおこりますか?

249m2だといろいろと軽減措置が受けれないみたいなのですがどうすればいいのでしょうか?
(面積が関係するのは、登録免許税・不動産所得税・固定資産税・住宅ローン減税・贈与の特例くらいですか?)

お知恵をお貸しください。よろしくお願い致します。

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A 回答 (6件)

 No1です。

住宅が完成すると、完成届けを役所の建築担当に提出して、確認申請書の図面どおりに完成しているかを、現場で確認します。又、この確認を受けることによって、融資をしてくれている金融機関に対して、新築された住宅は法的に問題なく完成をしたことの証明になりますし、登記をする際にも登録免許税が安くなる新築住宅であることの証明書を発行してくれます。

 したがって、確認申請の図面と完成した住宅が異なる場合には、確認申請が偽りであったことになりますし、上記の各種証明書も発行をしてくれません。

 完成届けは、確認申請を提出したことに対しての、完了届けのようなものです。届出はする必要がありますし、届出をすることによって上記の証明書を発行することになります。

 又、登記された住宅は固定資産税の課税対象として、役所の税務課が評価に来ます。その際には、確認申請の際に添付した図面を持参して、その図面に基づき住宅の全てを見ますので、異なった建て方をした場合には、ここでも問題になりますね。

 あくまでも、役所に申請した図面と、実際の完成した建物は、一致する必要があります。
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この回答へのお礼

詳しいご説明をありがとうございました。

完了届について、工務店に確認したところ出さないとの返事が返ってきました。

登記は、確認申請の図面は関係ないし、確認申請の図面は、役所内だけのもので、法務局には持っていかない。見られることもない。
工事が完了した段階で調査士さんに頼んで新しい図面を作ってもらってそれを持って行って登記する予定だそうです。

確認届・完了届があると調査士さんが図面を書く手間が省けるのでその分安く上がるけど、変更届は料金がかかるので後で図面を書いてもらったほうが差し引くと安く済むので・・・
それでもどうしても、変更届を書いて欲しいなら書きます。
と、いわれました。
変更届ってそんなにお金のかかるものなのですか?
もし、出さないことによって後々税金などが書いてくださってたように大幅に変わるとなれば
やつぱり無理を言ってでも、変更届・完了届を出してもらったほうがよいのでしょうか?

それと、ある打開策をとって違法建築までは行かないけど
無理を通した形で建築しようとしています。
そのあたりも、出さない訳に何か関係してくるのでしょうか?出したことによって建たなくなってしまうとか・・・

お礼日時:2002/01/31 15:23

>登記のときに正しい図面で登記ということはできないということですか?


>あと関わる税金は、この登記されたものを元にして行われるのでしょうか?

登記には、図面と建築確認書が必要なはずですが、新しい図面を添付すると、建築確認書と面積が一致しなくなるということです。

これ以上は、間違った回答になると、迷惑をかけることになりますので、やはり建築課に問い合わせられたほうがよろしいかと思います。
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 No1です。

住宅取得控除は、住宅ローン減税のことです。その他、固定資産税などは登記した面積を元に、課税されることになります。完成したものを申請したものにということは、実際の建物と確認申請の図面が異なることですので、そのようなことはありえません。完成した段階で、役所の建築担当者が現場を確認して、確認申請の図面と照合します。したがって、変更をしようとするのであれば、確認申請の変更届をしておかなければ、完成後に大変なことになりますよ。

 住宅ローン控除は、No1に書かせていただきました要件を満たしていれば、面積の上限はありません。 
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この回答へのお礼

度々、ありがとうございました。
完成したものを役所の方が確認して照合するということですが
完了届けというものがあるらしいのですが、その後にということですか?
照合した時に、確認申請と全く違うものが出来上がっていたら何か罰則とかあるのですか?大変なこととは具体的には何ですか?怖いです。。。

また、完了届は必ず出すものなのなのですか?
工務店が変更届も完了届も出さずに済まそうと考えているとしたら違法建築・手抜き工事になってしまうおそれがあると考えた方がいいのでしょうか?
大げさですか?

お礼日時:2002/01/30 00:12

古い資料をご覧になったようですね。



固定資産税の軽減措置についてて書き漏れがありました。
対象住宅は居住部分が建物全体の面積の2分の1以上有ること。また、床面積が住宅で10m2以上200m2以下で、1m2当りの評価額が木造住宅で112,000円以下、準耐火構造で144,000円以下、耐火構造で176,000円以下です。
その他は、先の回答の通りです。

従って、建築確認のままだと、固定資産税と不動産取得税が軽減措置を受けられません。

登記などは、建築確認書をもとに行いますから、訂正しなければ、249.40m2の建物になってしまうでしょう。

>変更届を出した方がいいのか・・?
税務署の人が来てからでいいのか?

この件については、税務署は関係ありません。
市の建築課の管轄になります。

電話で、聞かれたほうがよろしいと思います。
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この回答へのお礼

失礼しました。やっぱり古い資料だったみたいですね。
少し安心しました。

それと、税務署と書いてしまいましたが役所の書き間違いです。

>登記などは、建築確認書をもとに行いますから、訂正しな>ければ、249.40m2の建物になってしまうでしょう。

この記述がすごーく気になるのですが
建築確認をもとにして・・・ということは、登記の段階では
変更がもうきかないのですか?
登記のときに正しい図面で登記ということはできないということですか?
あと関わる税金は、この登記されたものを元にして行われるのでしょうか?

もう少し、お付き合い頂けたら幸いです。助けてください。

お礼日時:2002/01/30 00:01

登録免許税 新築住宅の場合


次の条件にあてはまると、新築住宅の所有権保存登記については0.15%、所有権移転登記については0.3%、抵当権の設定登記については0.1%の税率になります。なお、軽減を受けるためには、住宅用家屋証明書が必要です。
住宅の床面積が50m2以上であること
新築又は取得後1年以内の登記であること
 
固定資産税 新築住宅の建物に対する軽減措置
新築建物は120m2までの部分について3年間~5年間わたって固定資産税が2分の1になります。

不動産取得税 240m2以下の場合に軽減措置があります。

住宅ローン減税
借入残高に対してですから、広さは関係ありません。

以上のような 軽減措置がありますが、不動産取得税については、軽減措置が受けられなくなります。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。
私が、読んだ本では(以前のものなので今は、法が改定されているのかも・・・そうだったらご指摘ください。)

登録免許税
  床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下の
                     場合の適応
不動産所得税
  床面積が40平方メートル以上200平方メートル以下の
                     場合の適応
固定資産税
  床面積が40平方メートル以上200平方メートル以下の
                     場合の適応
住宅ローン減税
  床面積が50平方メートル以上200平方メートル以下の
                     場合の適応
贈与税の特例
  床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下の
                     場合の適応

と、書いてあったのですが不動産所得税のところがもうすでに違うので古い話かもしれませんね。
  (確かに贈与の特例の税額は300満までだったし・・・)
だだ、全部申請したものと比較するとオーバーしてしまうのでどうしたらいいのか・・・悩んでいるのです。
変更届を出した方がいいのか・・?
税務署の人が来てからでいいのか?


  


  

お礼日時:2002/01/28 15:20

 住宅取得控除が適用となる条件は、床面積が50平方メートル以上で、総面積の1/2以上を自己の所有としている場合に、銀行のローンの残高に応じた、所得税の控除を受けれる制度です。

税金の軽減は、住宅取得控除の要件適合すれば、面積に応じて軽減措置を受けるのではなくて、ローンの残高に応じて控除を受けれる制度です。又、全体の建物に対してローンを組む場合は、全建物を登記します。

 申請した図面と、完成した建物が異なる場合には、完成した段階で役所の建築担当者が確認に来ますので、申請図面どおりに直すように指導があるでしょう。

 住宅取得控除に面積の上限はないでしょうから、住宅ローン減税は受けれると思いますよ。
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この回答へのお礼

お返事ありがとうございます。
住宅所得控除=いわゆる住宅ローン減税の事ととっていいのでしょうか?

後の登録免許税・不動産所得税・固定資産税・贈与の特例に対するものについては完成したものについてととっていいのでしょうか?
それとも、完成したものを申請したものに造りかえるという言う意味ですか?それは、無理と思いますが・・・
先に、建てる前に申請変更届を出しておいた方がいいのでしょうか?

また、住宅ローンの控除の物件の条件として床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下というのを目にしたのですが関係ないのですか?

お礼日時:2002/01/28 15:05

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おまたせしました!
構造設計概要書は、工業住宅を認可された業者毎に大臣認可の書式です。
認定各社共通書式ではありませんが、内容的にはほぼ一緒です。
最初の確認申請図書の中にありませんか?
無いのなら新築時の再発行を業者にお願いする事が出来ると思いますが。

構造計画概要書は、建物を構造計算する前に、建物の概要、柱配置、梁組、設計方針、計算方法等を書き表したものです。
構造計算書の中の一般事項にあたる部分です。

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「2008木造軸組工法の許容応力度計算」をお持ちなら、P137の「解説」に
**********************
本節の内容の大半は、日本建築学会「小規模建築物基礎設計指針2008年版」を
参考としている。
詳しい内容については、「小規模建築物基礎設計指針2008年版」を参照して頂きたい。
**********************
と書いてあります。

木造軸組工法の許容応力度計算と小規模建築物基礎設計指針とは
固定端かピン端か、少し解釈が違っているようですが、どちらを採用しても良いと思います。

木造軸組工法の許容応力度計算は、基本的に3階建て仕様として扱われている為、
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ベタ基礎も、本来のRC構造仕様規定でみると、シングル配筋では、危険となりますが
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(旧住宅金融公庫仕様が、残っている?)

財団法人 日本住宅・木材技術センターの標準納まり図も、参考にしてください。

基礎断面図では、フック付きになっています。
ベタ基礎は、シングル配筋とダブル配筋と、2種類掲載されています。
http://www.howtec.or.jp/joho/syuppan/osamarimihon.pdf

今まで通り安全側を見て、2階建て住宅でも、フック付き(標準納まり図)の方が
良いと思いますが・・・

参考URL:http://pub.maruzen.co.jp/shop/9784818905740.html

【壁構造配筋指針】間違った回答?

正しくは【小規模建築物基礎設計指針】だと思います。
http://pub.maruzen.co.jp/shop/9784818905740.html

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はいかがでしょうか、日本の伝統的構法について非常に詳しく書かれています。

また、同じ著者の
「木組の家」に住みたい! 松井 郁夫 著 彰国社 版1,600円
2×4等と伝統構法の比較や、具体例(実際に建てた家の間取り、価格)が出ていて参考になると思います。

ただ、どちらの本も日本の伝統的構法に比重をおき、ところどころで他の構法と比較するような形式です。
ですから特に伝統的構法で家を建てようという方にお勧めな本と言えるかもしれません。

参考URL:http://bookweb.kinokuniya.co.jp/htm/4767801729.html

Qワンルーム24m2、ベランダ3.2m2って実際どのぐらい広いの?

質問です。引越しを考えていて、良い部屋が見つかりました。
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こんにちは。#1のBTです。
隠し物件についてです。

ぶっちゃけ社名を出します。
エ○ブルとK○ハウ○ングです。(関東では後者ある?)

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そこで、間取りで値段を自分の中で出します。
大体目の前に4~5件の情報がでた時に、この業者の良し悪しを判断します。
で、その目の前の物件の説明をされても“腐った魚のような目”をして、
明後日の方向をぼーっと見つめます。
ここで、担当者にある程度力があれば&隠し物件があればほとんどは
出てくるでしょう。
もし、出てこなくても、各物件の長所短所を述べます。
新米さんとかでは隠し物件が出せないのでご注意を。
また、私が決めた仲介業者の某エなんですが、所長さん自ら「アレ出してあげて」
って言われて出てきた物もあります。
「アレ」で解るくらいの秘蔵物件を持っている場合もあります。

もう1つ、BT的だだっこ伝授。
「何社も仲介業者を回ってさがしています。
 一般的な物件の紹介はいいんで、ここの私の希望に見合う
 最高の物件を2~3件見せて下さい。」
ですね。
案外度胸が据われば使えます。

物件を見る時に必要な事!
#メジャーを持って行く事
#壁は隈なくたたく事(防音の問題)
#ちょっと飛び跳ねてみる事(床下の状態確認)
#できれば天井も叩いてみる
#襖や扉の裏側までよく見る
#ビー玉を各部屋の真中に置く事(転がらないか)
#朝~夜にかけて偵察する事(BTは最初宗教の儀式に悩まされました)
#気になった事はすかさず聞く
#etc.

蛇足ですが、占有面積(平米数)について。
ほとんどが壁芯という事です。
中にはSP・MTB部分(配管等)も面積に入ります。
何度も書きますが、一番信用できるのは自分の目と肌で感じた情報です!
特に朝7時~8時頃と夕方18時~19時はチェックした方がいいと思います。
通勤や帰宅時間前後ですので、周りの雰囲気もわかるでしょう。
BTの今の家の近くはその時間にも儀式があるんで………。
ちなみに不動産屋とかは儀式の時間とかはしっかり避けれ案内します。

しかし、75000円は凄く高いですねぇ。都内でしょうか?

蛇足っす。
分譲ではなく、ここでは賃貸です。
値段の違いはやはりフロアでしょう。
1~3は比較的安いですし、5~6階建では最上階も少し気持ち安い場合も。
また、角部屋は少し高くなると思います。

何しろ住めば都です♪
住んでいるうちに欠陥も発見できます♪
オイオイ!( *゜∇)/☆(ノ゜Δ゜)ノ
物件探しは休みの日を全てつぶしてでも、無駄足でも沢山見ましょう。
あまり見すぎると目が肥えて逆に難しくなりますが(苦笑)。
私は去年のGW全てを物件探しに使いましたよ~。
収穫は0でしたが、色々な知識も経験もついたので結果良好でした!

ではでは、がんばって良い物件を探してください!

こんにちは。#1のBTです。
隠し物件についてです。

ぶっちゃけ社名を出します。
エ○ブルとK○ハウ○ングです。(関東では後者ある?)

隠し物件も、BTみたく何十件(100件近い)も見ると目が肥えます。
そこで、間取りで値段を自分の中で出します。
大体目の前に4~5件の情報がでた時に、この業者の良し悪しを判断します。
で、その目の前の物件の説明をされても“腐った魚のような目”をして、
明後日の方向をぼーっと見つめます。
ここで、担当者にある程度力があれば&隠し物件があればほ...続きを読む


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