抵当権設定後の賃借人ｖｓ競落人の法律構成（長文）

ゼミの課題ですが，要件事実と不動産事項が不得意で難しくて解りません。
どなたか助けてください。


Ａは甲マンションの１０１号を乙から賃借していた（家賃８万円，１年更新）が，とある事情で１０１号室が競売にかかることになり，Ｂが同不動産を競落した。


ところが，競落人Ｂは１０１号室の賃料が近隣賃貸物件よりも低価であるということで，Ａに対して賃料２万円増額要求を調停手続き→訴訟手続きをおこなった。
（訴訟物）
１　増額請求月から訴え提起月までの差額６万円（２万円×３ヶ月）
２　賃料１０万円の確認

しかし，Ａは競売開始前（抵当権設定後の引き渡しを受けた）からの借りているのだから，競落人に対しても賃料の増額に応える必要はなく，従前からの賃借権を主張している。


このＡの主張に対して，Ｂは何らの再抗弁はおこなっていない。
（ただ，近隣賃貸物件の相場のみの主張を裁判所におこなった。）


以上の場合において

１，ＢはＡの抗弁（賃借人ｖｓ競落人）に対して，再抗弁をおこなわない場合，裁判所はどういう判断を下すことになるのでしょうか？

２，Ａに立証責任は課されるのでしょうか？

３，Ｂはどういう立証責任を負うのでしょうか？

素人質問ですみませんが，弁護士・司法書士ｏｒ法学部ｏｒ司法修習生等の要件事実に詳しい方がいらっしゃれば教えて下さい。

No.3 ベストアンサー 回答者： mahopie 回答日時： 2006/04/09 10:27

回答への手掛かりとしては、押さえるべき論点＝講義した側の意図が平常の授業内容と出題の順番にあるのでしょうが、

１．民法第３９５条にある、短期賃借権と競落人の優劣関係、特に平成16年の改正前後の扱いについて
２．民法第４６７条の指名債権の譲渡における対抗要件と不動産賃貸借契約における登記名義移転の効果
３．一般的に相場と乖離した家賃条件の際に賃貸人側から家賃引き上げを申し出できる条件・環境
といった所を整理していけばそれぞれ結論が出ると考えますが、立場の違いや条件設定の違いにより結論に幅がでるように（色々な議論が出てくるように）作られている課題だと考えます。

金融機関の不良債権処理の現場では、保証金返還義務がどうなっているかで、返還義務がない場合には不動産の買受側が家賃引上げを強行して、賃借人が退去せざるを得ない状況を作る。部屋の手直しをしてから高い家賃設定と新規に保証金で新しい賃借人を受け入れる、という流れになりそうな事案です。

若干条件が違いますが、gooの検索で出てきた例を参考まで。
http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=1979612

No.2 回答者： montebianca 回答日時： 2006/04/09 06:45

問題をちゃんと読まずに回答ですみません。

抵当権設定後の借家人は競売の競落人に対し借家権の対抗力ないですよね。
そもそも契約がないのに、賃料の増額請求はおかしいのでは？借家人も対抗力ないから、退去せざるを得ないのでは？
現実には、新しいオーナーと賃貸借契約・賃料交渉ですよね。
私がオーナー（競落人）ならさっさと出て行ってもらいます。法律論でなくてすみません。

No.1 回答者： utama 回答日時： 2006/04/09 02:16

課題の丸投げは場合によっては削除されますよ。

Ａの主張を検討する前に、まず、原告であるＢの主張の要件事実を整理しないとはじまりません。

通常の建物賃料増額確認訴訟の要件事実は、

１．Ｂ－Ａ間で建物の賃貸借契約が締結されたこと
２．賃料が不相当になったことを基礎付ける事実
３．増額の意思表示をしたこと
４．増額された賃料の額
（５．確認の利益を基礎付ける事実）

です。しかし、１の事実、つまり、Ｂ－Ａ間で賃貸借契約の締結があったという事実はありませんから、Ｂは１の変わりに、別の法律構成と事実を用いて、Ｂ－Ａ間に賃貸借契約が存在するということを示さなければいけません。

では、Ｂは、どのような法律構成と事実でＢ－Ａ間の賃貸借契約の存在を主張しているのでしょうか？

あとは、もう少し、考えてみてください。

ＢがＢ－Ａ間に賃貸借契約が存在することを主張できる法律構成が無いのであれば、主張自体失当であり、理屈の上では、Ａはなんら反論しなくてもいいわけですよね。