1400万円の中古マンションを25年ローンで購入予定です。中古で25年の為、公庫は無理で、銀行ローンを不動産会社に勧められてます。3年固定で金利1・2%です。金利の安さに惹かれる反面、余りの安さに何かリスクがあるのではと、不安になってしまいます。もしこのローンを借りた場合3年後以降の支払はどの様になっていくのでしょうか?又、他の住宅ローンだったら何が良いのかアドバイス下さい。

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A 回答 (4件)

住宅ローンの仕組みにつきましては、皆様の回答にお任せするとして、一つ気になることがありましたので発言させていただきます.


「銀行ローンを不動会社に勧められています」とのことですが、直接銀行に住宅ローンの問い合わせ等はしたのでしょうか.不動産会社に任せっきりということは無いですよね.確かに銀行はとっつきにくいかもしれませんが、でもこれから25年も付き合っていくものですから、ご不明な点等は直接自分で確認したほうがいいと思います.パンフレット等も良く読んだほうが良いですよ.
住宅ローンを借りるにあたって保証料・抵当権設定費用などさまざまな費用がかかります.また、途中で繰上げ返済するにあたって繰上げ返済手数料もかかります.そうそう火災保険料もかかりますよ.
住宅ローンを借りてから「聞いてなかった」というのは余り通じないです、きっと.
自衛の点からも、直接銀行に聞いてみてください.銀行に行く時間が無いということであれば、ホームページで質問するとか、また最近ではローンセンターといって休日もローンの相談が出来る店舗等も増えていると思われます.(なんたって、住宅ローンは銀行の大切な収益源ですから)
大切な住宅の購入です.手間を惜しまずにいいお借り入れをしてください.経験者からのお願いです.
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住宅購入おめでとうございます。


あなたが勧められているローンは「固定金利選択型」と呼ばれているローンだと思います。このローンの特徴は、当初契約した固定金利の期間(特約期間)が過ぎれば変動金利になります。この特約期間後に固定金利を選択したければ、改めてその時点の金利で固定金利の特約を締結するのですが、選択しなければ変動金利になるはずです。変動金利のローンに一定期間固定金利を選択する特約を乗せたものと、私は理解しています。
将来の金利動向の予想は難しいですが、金融機関の方に5年、10年の固定金利選択型の金利を聞き、将来の金利動向の参考にされたらいかがですか。参考までに。
ローンの種類はホームページでいろいろ紹介しています。

参考URL:http://www.moneyjoho.co.jp/house/tsubo/
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新居のご購入、おめでとうございます。


私も現在、せっせと公庫返済をしている身ですが、
アドバイスとしてお読みください。

私が重視したのが固定金利で借入れすることでした。
長期に渡って支払額が一定に固定されるということは
生活する上で大切なことだと思ったからです。
さらに、低金利がつづく時は長期に固定で借りることが
リスクを軽減すると思います。
短期固定金利の場合は、期限経過後に設定される新金利が
大きくUPする可能性があるようなサービスでは、
3年目以降も安心できませんね。
改定時の金利が今よりさらに低くなることもあるでしょう。
でも、その反対もあり得る訳ですから。
3年後に再度、固定を選択できるような仕組みでも
同じ金利が期待できる保証はないですからね。

少なくとも10年は固定にできるサービスを選択されたら
どうですか。心配性の人間のアドバイスでした。
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3年固定の場合、平均的な金利は1.8から2%台ですから、確かに安いですね。


何か、特別な条件があるのか良く確認されたほうがよろしいと思います。
何も無ければ魅力がありますね。

いずれにしても、3年後には金利の改訂があ有るわけですが、今の経済情勢から考えて大幅な金利上昇は無いと思われますから、それほどの心配はないと思います。

ただ、その後も3年で改訂なのか、年数を任意に選択できるのか確認しておかれたほうがよろしいでしょう。
いずれにしても、25年の長期ローンですから、その間には金利は上昇局面を迎えます。
金利が上昇傾向になったときに、短期間での改訂は不利になります。
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Q住宅ローンの借り換えを考えています。5年前にUFJ銀行で30年固定金利

住宅ローンの借り換えを考えています。5年前にUFJ銀行で30年固定金利2.8%で2900万を借りました。月の返済10万、ボーナス月上乗せ10万で、20万円支払っています。今までに600万円繰り上げ返済をし、現在残高は1960万円です。

スタンスとしては、当初10年固定への借り換えです。

借り換えして、今後10年間にわたり毎年1月に100万円繰上げ返済をする予定で、当初10年契約が終わる前に完済させます。

そこで、知りたいことは2銀行のメリットの差です。

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借り換えして、今後10年間にわたり毎年1月に100万円繰上げ返済をする予定で、当初10年契約が終わる前に完済させます。

そこで、知りたいことは2銀行のメリットの差です。

イオン銀行のキャンペーン当初10...続きを読む

Aベストアンサー

#1・2です。
ご丁寧なお礼をありがとうございました。

私で解る・回答できる範囲のことでしたら、いくらでもお訊ねください(お答えできない部分については、正直に「分かりません」と申し上げますので(笑))。

でも、ご質問者さまのように、ご自分で調べたり、計算されたりしている方が相手の場合は、「面談」をさせていただいた方が楽なんですよね。
このサイトでは、回答にも字数制限がありますし…。
直接連絡はできませんし、ワードとかエクセルブックの添付もできませんから。

多分、今回も長くなります。
また回答がいくつかに分かれるかもしれません。しばらくお付き合いください。
(挨拶だけで字数取っちゃった。)

>> 「ボーナス時加算分を期間短縮型の繰上返済により先に完済させ、その後、通常返済分の繰上返済を期間短縮型で行う」という方法
> この部分の意味がわかるようなわからないような・・・。もう少し教えてください。
まず、この点についてご説明します。
補足の
> 繰上げ返済は基本的に元本部分の返済に充てるとイオン銀行の行員に言われたので、ならば、ボーナス時の加算は0円として、繰上げ返済の100万円に充てる計画です。
を拝見しまして、ご質問者さまはボーナス時加算分を繰上返済のようなものと勘違いされているようにお見受けしましたので。
繰上返済は、もちろん元金充当ですよ。
それに、ボーナス時加算って、一部繰上返済ではないですよ。
「ボーナス返済あり」という契約の場合は、元金が「通常返済分」と「ボーナス時加算分」に分けられているんです。
「金銭消費貸借契約証書」をよく見てください。

ですからエクセルでシミュレートする場合も2つのブックが必要になるんです。
はい、「ボーナス返済あり」の場合に、エクセルで「返済計画表」を作成する場合には、「通常返済分」と「ボーナス時加算分」2つのブックを使うことになります。
なぜならば、利息額は、「元金」と「利率」と「残りの返済期間」から計算されるものだからです。
ボーナス時加算時(=半年毎増額返済分)と、通常返済分(=毎月の返済分)では、半年分程度の「タイムラグ」が生じます。
その「タイムラグ」の分だけ、利息に差が出ます。
そのため、「ボーナス返済なし」の場合と「ボーナス返済あり」の場合では、「総返済額」に差が出るんです。

実際の住宅ローン返済において、期間短縮型の一部繰上返済をする場合には
・通常返済分とボーナス時加算分について同等の割合で行う
・通常返済分とボーナス時加算分について任意の割合で行う
・ボーナス時加算分についてのみ行う
の3つの方法から選ぶことになります(通常返済分についてのみ行う…ということはできません。通常返済がボーナス時加算よりも先に返済が完了してしまうことになりますので。返済額軽減型ならばOK)。

普通は「選べます」。
ご質問者さまが、この点についてピンとこなかったということは、これまでの繰上返済は「通常返済分とボーナス時加算分について同等の割合で行う」ということをされてきたのだと思います(特に希望を出さなかったので、自動的にそうなっていた?)。

ですが、ボーナスというのは、殆どの給与所得者にとっては「不確定収入」であり、将来においてはゼロになる可能性も否定できないものなんです。
貰えるボーナスはゼロになったけれど、住宅ローンではボーナス時に10万円とか20万円を余分に返済しなければならない…ということも想定され、そのリスクを回避するため、ボーナス時加算分を「返せる時に返してしまおう」という方も多いんですよ。
景気の動向により、ボーナスの支給がゼロになることもありますが、定年退職をされたあと、年金支給も「ボーナスはなし」ですよね?
年金を受け取るような年齢になっても、住宅ローンの返済が続く…という方は、結構いらっしゃるんですよ。
ですから、「毎月の返済分だけならば何とかなる。だから、ボーナス時加算分を先に返してしまおう。」と考えられる方が結構多いんですよ。

今回も、「その2」に続きます。

#1・2です。
ご丁寧なお礼をありがとうございました。

私で解る・回答できる範囲のことでしたら、いくらでもお訊ねください(お答えできない部分については、正直に「分かりません」と申し上げますので(笑))。

でも、ご質問者さまのように、ご自分で調べたり、計算されたりしている方が相手の場合は、「面談」をさせていただいた方が楽なんですよね。
このサイトでは、回答にも字数制限がありますし…。
直接連絡はできませんし、ワードとかエクセルブックの添付もできませんから。

多分、今回も長くなり...続きを読む

Q住宅ローン 金利3年固定(35年1%優遇特約付き)で大丈夫?

この度中古住宅を購入する事になりました。当方は全くのド素人です。現状は都市銀行にて事前審査は通っております。契約を2日後に控えておりまして、どうしても金利の事で悩んでおります。同じ内容の質問が多々あるとは思いますが是非ご教示して頂ければ幸いです。
借り入れ総額 1400万円(諸費用・リフォーム込み)
月々返済   46000円弱
35年返済 3年固定 1.90%(全期間1%優遇特約付き)
金利は保証料(35年加入1000万保証)が0円なのでその分高めだそうです。
団信保険料は銀行負担
火災保険(40万円強、35年分だと思うのですが)もローンに組み込まれております。
自己資金0で住宅を購入することじたい無謀かもしれません。
本当は20年~25年で住宅ローンを組みたいのですが子供が2人(6歳・2歳)いるので月々を低く設定しておいて繰り上げ返済をして「期間短縮」を行こうと思ってます。
繰り上げ返済の手数料はネットを利用すれば無料だと言っておりました。
今回のような固定金利で契約をして3年後の金利上昇が不安です。銀行は3年後に金利が上昇していればその時点で長期10年.15年固定に変更する事も可能と言っております。
私は最初から長期固定金利で申し込みたいと申し出たのですが、融資条件が3年固定なので長期だと条件が変わるかも...と銀行・不動産屋に上手く丸め込まれている(言い方は悪いのですが)ような感じにも思えてしまってすっごく不安です。
夫はわりと楽観的で3年後に見直せるのならこのままでもいいんじゃないか?とあまり感心がない様子です。
本当に3年後に長期固定金利への切り替え、また繰り上げ返済が可能なのか?ま逆に金利変更・繰上げ返済不可能なケースもあるのか?
銀行・不動産以外の詳しい方からお伺いしたいです。本当にド素人なので教えて頂ければと思います。

この度中古住宅を購入する事になりました。当方は全くのド素人です。現状は都市銀行にて事前審査は通っております。契約を2日後に控えておりまして、どうしても金利の事で悩んでおります。同じ内容の質問が多々あるとは思いますが是非ご教示して頂ければ幸いです。
借り入れ総額 1400万円(諸費用・リフォーム込み)
月々返済   46000円弱
35年返済 3年固定 1.90%(全期間1%優遇特約付き)
金利は保証料(35年加入1000万保証)が0円なのでその分高めだそうです。
団信保険料は銀行負担
火災保険(40...続きを読む

Aベストアンサー

> 銀行・不動産以外の詳しい方からお伺いしたいです。
金融機関の人間なのですがちょっとお邪魔します。

> 金利は保証料(35年加入1000万保証)が0円なのでその分高めだそうです。
要するに保証料が内枠方式だということですね。

> 本当は20年~25年で住宅ローンを組みたいのですが子供が2人(6歳・2歳)いるので月々を低く設定しておいて繰り上げ返済をして「期間短縮」を行こうと思ってます。
「期間短縮」を考えていらっしゃるならば内枠方式では不利になりやすいです。
当初数十万円の資金は一括で支払う必要がありますが、外枠方式を選ばれた方がいいと思います。
ただ、自己資金ゼロとのこと、この費用の捻出も難しいのでしょうか。

> 融資条件が3年固定なので長期だと条件が変わるかも
長期固定ならば、「1.90%(全期間1%優遇特約付き)などという低金利」では借りられない-というだけのことではないかと思います。

> 3年後に長期固定金利への切り替え、また繰り上げ返済が可能なのか?ま逆に金利変更・繰上げ返済不可能なケースもあるのか?
3年後(=固定金利期間終了時)に、再度、特約を締結することにより10年や15年の「固定金利選択型」を選択することができることが多いです。
これは「借換え」にはあたりません。
ですが、当初の特約書の文言によっては、「固定金利型」にすることはできない場合もあります。
固定金利選択型(3年、5年、10年などの特定期間のみ固定金利)は、「固定」という言葉は遣っていますが、固定金利型(一般的には全期間固定金利)ではなく、変動金利型の一種です。
繰上返済については、固定期間中は一部繰上返済ができない-としている金融機関もありますし、特にその制約がない金融機関もありますが、多くの金融機関では、固定金利期間終了時には一部繰上返済は認められています。

> 夫はわりと楽観的で3年後に見直せるのならこのままでもいいんじゃないか?とあまり感心がない様子です。
見直しはできますが、その時点での「金利」が適用されての見直しですから、既回答者さまがおっしゃっているとおり、『3年後に金利はどうなっているか分からない。』という点は考慮された方がよろしいかと思います。

> 住宅ローンは長い付き合いなので納得するまで説明してもらいます!銀行にイヤな態度を取られたらその時は再審も考えますね。
不動産業者と銀行の「提携住宅ローン」は有利、便利なことも多いです。
不動産業者とは売買が完了した時点でお付き合いも終了-となることが殆どでしょうが、銀行とは完済までお付き合いが続きます。
担当者の態度から、信頼に不安を感じるようならば、別の金融機関、できれば3行程度でご相談されてみるとよろしいですよ。

> 銀行・不動産以外の詳しい方からお伺いしたいです。
金融機関の人間なのですがちょっとお邪魔します。

> 金利は保証料(35年加入1000万保証)が0円なのでその分高めだそうです。
要するに保証料が内枠方式だということですね。

> 本当は20年~25年で住宅ローンを組みたいのですが子供が2人(6歳・2歳)いるので月々を低く設定しておいて繰り上げ返済をして「期間短縮」を行こうと思ってます。
「期間短縮」を考えていらっしゃるならば内枠方式では不利になりやすいです。
当初数十万円の資金は一括で...続きを読む

Q住宅ローン 固定金利か変動金利かでの質問です

現在返済中のローン(20年、固定金利4.2%、残9年、残高1300万円)の固定金利の適用期限がきており、固定金利か変動金利にするかで、悩んでいます。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

こんにちは、
現在の金利が固定で4.2%、残りが9年という条件ですね。

残り期間が9年と短く、また固定金利が高いので
この条件の場合は変動金利が良いと思います。

また、変動金利(2.625%)の場合、金利の急上昇が不安でしょうが、
毎年金利が0.25%ずつ上がったとしても変動金利の方が安くなります。
毎年金利が0.5%ずつ上昇したとしても固定金利とそれほど変わりません。

一度、借りている金融機関に見積もりを出してもらっては如何でしょうか。
このとき1年固定金利の方が金利が安い場合はそちらの分ももらうと良いでしょう。

参考URL:http://www.nikkin.co.jp/kinri/house.html

Q住宅ローンの変動金利、金利上昇したらすぐに固定に借り換えすればリスクなし?

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その間には適用金利は上昇しませんし

変動金利は固定に比べて金利が安く、その分繰上げ返済もしやすく
元金の減り方が大きいので、万が一金利が上昇しても元金が減っているので
それ程大きな返済負担増にはならず(年数にもよりますが)
物件の元本割れを起こしにくく借り換えにも柔軟に対応できるのではと思います

ちなみに今は30年全期間固定で借りています

Aベストアンサー

間違ってはいないと思いますが、こういうことは金融機関にご相談ください。

10年固定金利が金利面でも適当だと思います・・

Q住宅ローン 固定金利から変動金利

いつもお世話になっております。
過日銀行より、何年何月から固定から変動に切り替わります旨の連絡ありました。 げんざい4%ぐらいの利率ですが、あと15年を残して、どちらのほうが有利なのでしょうか? 

Aベストアンサー

住宅ローンは変動金利が原則で、特約として固定金利を選ぶこともできる、という仕組みになっています。
変動に切り替わるというのは、おそらく「固定期間が終了する。そのまま放置すれば変動に切り替わる」ということを意味していると思います。
銀行により異なりますが、多くの場合は、変動か固定を選ぶことができます(選ばないと変動になります)。

現在4%とのことですのでどれを選んでも4%よりは金利は低い(返済額は下がる)と思います。

金利は変動や短期固定のほうが低いですが、今後上昇すると思われるので、お勧めは最後まで固定(15年固定)です。

リスクをとるならば1年固定にして返済額を抑え繰り上げ返済を増やすといった方法も良いのですが、
失礼ながら質問者さんはあまり金利に関心がないように思われますので、長期固定のほうが安心です。


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