住宅ローン及び公庫団体信用保険について

勉強不足で申し訳けありませんが、どうぞよろしくお願いします。
平成１２年に３２６０万円を３５年、当初１０年３．４％、以降２５年４％で住宅金融公庫にてローンを組みました。最近では低金利が目に付き、借り換えをしたいなあと考えていますが、変動や短期間の固定は不安なので、３０年の固定を探しています。いろいろ探しているのですが、借り換え手数料などを考えると繰り上げ返済をしたほうが得なのか？とも思います。お勧めがありましたらどうぞご意見お願いします。

また、最近、団体信用保険無料というローンもあるようですが、それも魅力に思っています。
私は、毎年８５０００円の団体信用保険を払っているので、それだけ考えても保険無料の住宅ローンに借り換えたいなあ。と考えてしまいます。

団体信用保険は途中で脱退できるのでしょうか？
この先、年寄りになった際、毎年８５０００円はキツイです。。。

以上の内容でとても勉強不足ですが、どうぞご意見をお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： noname#35582 回答日時： 2006/04/26 17:31

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローン（住宅金融公庫融資、プロパー住宅ローンともに）を担当したことがある者です。

平成12年で当初3.40％ということは、Ｃ金利適用の大型住宅ですね。
申込日は、平成11年11月１日～平成12年２月６日、平成12年３月13日～４月９日、９月25日～10月15日、10月30日～12月30日のいずれかと思います。
ボーナス加算はありますか？

住宅金融公庫の団体信用生命保険は、任意加入ですので途中で脱退することもできますよ。
お申し出によってもできますし、団信保険料は毎年口座振替ですから、振替ができなければイコール脱退とみなされます。
本当に簡単に脱退になってしまいますから、脱退したくない場合は口座振替に注意をしなければなりません。
そして、一度脱退すると再加入はできません。
生命保険をかけているとしても、それは遺された家族のその後の生活を一時的に賄うことが目的だと思います。
住宅ローンは、相続が必要となるマイナスの財産ですから、それを放棄しようとすると「家」も放棄せざるを得なくなる場合もあります。
「望まないイベント」のことを考えると、加入継続をされていた方がよろしいと思います。
保険料に関しては、＃２さんがおっしゃるとおりです。
債務残高から毎年算出しなおされるもので、ずっと85000円ではなく、年々減っているハズです。

銀行等金融機関は、団信に『加入できること』が融資の条件となっている場合が多いですが、「保険料は金融機関負担」です（実態は金利に上乗せされている）。

借り換えで30年固定をご希望のようですが、資金実行日は何月何日で、初回返済日は何月何日でしたか？
平成13年の６月以降ですか？
住宅金融公庫の繰上返済は、全額繰上も一部繰上も、返済日に合わせてになりますし、その１か月以上前に申し出なければなりませんので、今すぐ申し出られても、返済日によっては繰上返済日は６月以降（の返済日）になってしまいます。
そうなりますと、既に残りの返済期間は29年数か月となり、30年のように既借入の残存期間を超えての借り換えはできません。
その点はご理解されていて、「全期間固定」という意味ですよね？
それならば、例えば三井住友、三菱東京ＵＦＪは年利2.98％（団信込み、保証料外枠方式の場合）、りそなは年利3.30％（団信込み、保証料外枠方式の場合）などがあります（金利は今日現在で最優遇金利適用後です）。
みずほは全期間固定でも20年が最長ですね。

繰上返済をしていなければ、残債務は3000万円程度（ボーナス加算なしで試算してみました）と思いますので、借り換えは有効だと思います。
ただ、火災保険は、住公特約と違って保険料が高くなることが多いですし、保証料は一括前払いで、額も結構かかると思います。
借換えにかかる諸費用は100万円は見込まれた方がよろしいかと思います。

No.2 回答者： noname#20102 回答日時： 2006/04/22 10:14

通常、民間銀行では団体信用生命保険料は銀行負担です。

(無料です)
その代わり、民間銀行では保証料というのがかかり、これが団信と同じくらいの負担になります。
公庫の団信は借入残高によるものなので、ずっと85000円ではなく、毎年減っていくものだと思いますが、違いますか？
民間銀行の保証料の方は、借入年数によって支払います。
繰り上げ返済して期間短縮して完済すれば、その分は返却してもらえます。

No.1 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/04/21 21:53

団信保険料無料というのは平たく言えば金利に含まれているという意味です。

ご質問ですと今だとたとえば３大メガバンク（三井住友、みずほ、三菱）でも扱っていると思いますよ（全部かどうかは最新をみていません）。
団信とあわせるとだいたい借りている公庫の金利は、３．７％、４．３％程度でしょうから、すでに長期金利が上昇してしまったとはいえ、まだ借り換えメリットはあるものと思います。
この先いつまでメリットがあるのかわかりませんので、借り換えるのであれば大至急ですね。
数ヶ月前でしたらもっとよい条件のものがありました。

団新保険は脱退するのは簡単ですが、万一の時に他の生命保険で支払わないと路頭に迷いますよ。遺族が。