2000/3/25に新築のアパートに入居いたしまして今年の3月に初めての契約更新があります。入居して時は妻も働いていたのですが、その後妊娠し、去年の4月以降会社を退社してそれからは私の収入のみになっており、この更新を機に値下げの交渉を行いたいのですか、どうしたらよろしいのですか?教えてください。
貸主:積水ハイム不動産
仲介人:地元不動産会社
になっておりまして、仲介人:地元不動産会社からすでに更新の書類(現況と変わらない更新内容)が郵送されてきております。
余談ですが、アパートの更新料として家賃1ヶ月分に消費税は入っていないのですが
新規契約の時は手数料(礼金)に消費税は入っていました。これはどうしてなんでしょうか?

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A 回答 (2件)

 宅建業界は12年目の者です。


 多分契約書の内容として賃料増減の理由が書いてあると思いますので、それをご覧いただきつつ、2年前と今との賃料増減の客観的な理由を明示して、そのうえで妥当な賃料としての主張をされるといいと思います。ご質問に書かれている内容はどちらかというと個人的事情が中心ですが、これをあまり前面に出さないことも留意されることと、借地借家法上そのまま更新期限が到来すると、従前契約と同一内容の契約の更新として取扱われることを知識として知っておいてください。
 具体的には、公示地価の前年前前年推移や、政府等で出している消費者物価指数などの各種統計資料で当該年次推移のわかるものを示すこと、近隣の賃料相場や、仲のよい方がいれば同住宅の新規契約者の賃料等が根拠になります。
 更新料等には、貸主が受領する「更新料」と、仲介人が受領する「更新手数料」との別があり、「更新手数料」は宅建業法上半月分が上限です。消費税がないのは、それが「更新料」であることを推論させ、貸主が「更新料」のうちから「更新手数料」を仲介業者に支払うものと思われます。

この回答への補足

ご親切にありがとうございました
具体的には、公示地価の前年前前年推移や、政府等で出している消費者物価指数などの各種統計資料で当該年次推移のわかるものを示すこと・・・とございますが
どうやって調べればよいのでしょうか?
また、調べたものについては、書類等にした方がよいのですか?
ご存知でしたら教えてください

補足日時:2002/02/13 21:23
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賃料は需給関係で決まります。

更新時期=需要期ですから、そこらへんは留意する必要がありそうです。それと、当該物件の空室状況等も集合郵便受を覗き込んで予め調査しておくとよいでしょうね。要は、力関係です。理屈は、相手の顔を立てる意味で用意なさるほうがよい。

なお、居住用の賃貸物件の賃料、礼金、契約更新料には消費税は賦課されません。ご指摘の新規契約時の消費税は、不動産業者に対する仲介手数料に係るものだと思います。家主は消費税は取れない(預れない)が、不動産業者は消費税の納税義務者になる可能性があるのです。

また、仲介手数料は礼金ではありませんので、混同されているのではありませんか? 消費税が家主宛の礼金に課せられている場合は、非課税である旨を申告して家主に返還請求できますよ。その前に、領収書の内容と発行人をキチンと確認すること。
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この回答へのお礼

どうもありがとうございました。
予め調査に努めたいと思います。

お礼日時:2002/02/13 21:23

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(1)いわゆる法定更新(自動更新)の状態です。
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(2)新しい仲介業者と契約を結ばざるを得なくなる
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新しい仲介業者が契約書を作成して手続きをするということではないのですか?
どちらにしても、最初の契約と内容が変わる訳ですから、勝手に更新料の請求はできません。
一方的に借主に不利な契約内容は無効ですから、どうしても払えと言われた場合は住宅局または住宅課に言えば、業者に指導が入ります。

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Q賃貸アパートの入居時期

来年就職ということで春から東京へ引っ越すのですが、
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行ってあまりに早ければ意味ないですし、
遅ければいい物件はなくなってしまうと思われます。
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他の方の質問のところでは2ヶ月前から家賃を払うとか
かいてあったんですが、
そういう無駄をしたくなければ直前しか契約できないんでしょうか?

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Aベストアンサー

>東京付近で家賃4万程度の1DK以上でトイレ風呂別、駅まで徒歩数分。

こ~れは、、、かなり厳しい条件ですね。早く探したからといってそう簡単にあるものじゃないかも・・・。
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Aベストアンサー

まず、借りるアパートが不動産会社の仲介物件の場合は仲介手数料がかかります。一般的には家賃の1か月分プラス消費税です。yucaryさんの考えているお部屋だと50,400円ということになります。不動産会社は、借主の承諾があれば、家賃1ヶ月分を上限に借主から仲介手数料をもらうことができます。じゃあ承諾しなければいい、ということになりますが、実際には「成約の際は報酬として賃料1か月分をしはらうことを承諾しました」という文書の入った書類にサインをしてもらうことになり、手数料を1か月分払うケースがほとんどです。仲介手数料を半分に、という交渉ももちろんオッケーですが、それに対して、じゃあ借りていただかなくても結構ですということもアリですから、そのあたりは状況をみて交渉することをお勧めします。

そのほかには、例えば鍵交換費用がかかる場合もありますね。鍵交換を借主負担でする場合、鍵の種類にもよりますが、12,000円から20,000円ほどが必要な場合もあります。もちろん、鍵交換は家主負担でする場合もありますし、そもそも鍵を交換しない場合もありますので事前によく確認をしたほうがいいですよ。

それから、契約の際、賃貸保証会社などを使う場合は、賃貸保証料というのがかかりますよ。連帯保証人を立てる場合はこの保証会社を使わないことが多いのですが、最近は保証会社加入は必須!の不動産会社もありますからよくご確認ください。保証会社とは、連帯保証人をたてるかわりに保証会社がその役割をするところです。例えば、借主が家賃を滞納した場合、とりあえず保証会社がその家賃を大家に支払い、その立て替えた家賃を保証会社が借主に督促する、という関係です。大家側としては、確実に家賃が入ってくる、督促の手間がないというメリットがあるので、最近は保証会社を利用するケースが特に増えていますよ。では借主側のメリットは何かというと、連帯保証人を立てる手間がないということですね。デメリットは、保証料がかかるということ。保証会社にもよりますが、契約時に、支払い家賃・共益費・駐車場などを合わせた金額の30%から50%が必要になるという例が多いですね。yucaryさんの場合、家賃プラス共益費51,000円の30%から50%ほどかかる場合がありますよ。

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