2000/3/25に新築のアパートに入居いたしまして今年の3月に初めての契約更新があります。入居して時は妻も働いていたのですが、その後妊娠し、去年の4月以降会社を退社してそれからは私の収入のみになっており、この更新を機に値下げの交渉を行いたいのですか、どうしたらよろしいのですか?教えてください。
貸主:積水ハイム不動産
仲介人:地元不動産会社
になっておりまして、仲介人:地元不動産会社からすでに更新の書類(現況と変わらない更新内容)が郵送されてきております。
余談ですが、アパートの更新料として家賃1ヶ月分に消費税は入っていないのですが
新規契約の時は手数料(礼金)に消費税は入っていました。これはどうしてなんでしょうか?

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A 回答 (2件)

 宅建業界は12年目の者です。


 多分契約書の内容として賃料増減の理由が書いてあると思いますので、それをご覧いただきつつ、2年前と今との賃料増減の客観的な理由を明示して、そのうえで妥当な賃料としての主張をされるといいと思います。ご質問に書かれている内容はどちらかというと個人的事情が中心ですが、これをあまり前面に出さないことも留意されることと、借地借家法上そのまま更新期限が到来すると、従前契約と同一内容の契約の更新として取扱われることを知識として知っておいてください。
 具体的には、公示地価の前年前前年推移や、政府等で出している消費者物価指数などの各種統計資料で当該年次推移のわかるものを示すこと、近隣の賃料相場や、仲のよい方がいれば同住宅の新規契約者の賃料等が根拠になります。
 更新料等には、貸主が受領する「更新料」と、仲介人が受領する「更新手数料」との別があり、「更新手数料」は宅建業法上半月分が上限です。消費税がないのは、それが「更新料」であることを推論させ、貸主が「更新料」のうちから「更新手数料」を仲介業者に支払うものと思われます。

この回答への補足

ご親切にありがとうございました
具体的には、公示地価の前年前前年推移や、政府等で出している消費者物価指数などの各種統計資料で当該年次推移のわかるものを示すこと・・・とございますが
どうやって調べればよいのでしょうか?
また、調べたものについては、書類等にした方がよいのですか?
ご存知でしたら教えてください

補足日時:2002/02/13 21:23
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賃料は需給関係で決まります。

更新時期=需要期ですから、そこらへんは留意する必要がありそうです。それと、当該物件の空室状況等も集合郵便受を覗き込んで予め調査しておくとよいでしょうね。要は、力関係です。理屈は、相手の顔を立てる意味で用意なさるほうがよい。

なお、居住用の賃貸物件の賃料、礼金、契約更新料には消費税は賦課されません。ご指摘の新規契約時の消費税は、不動産業者に対する仲介手数料に係るものだと思います。家主は消費税は取れない(預れない)が、不動産業者は消費税の納税義務者になる可能性があるのです。

また、仲介手数料は礼金ではありませんので、混同されているのではありませんか? 消費税が家主宛の礼金に課せられている場合は、非課税である旨を申告して家主に返還請求できますよ。その前に、領収書の内容と発行人をキチンと確認すること。
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この回答へのお礼

どうもありがとうございました。
予め調査に努めたいと思います。

お礼日時:2002/02/13 21:23

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結婚して2年目26歳です。今月々7万円の賃貸アパートに住んでいるのですが、旦那の会社から補助も出ず、社宅もないので丸々払っています。
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トヨタ自動車関連の会社が多い地域なので社宅率が非常に高いです。
気づいたときには、周りはマイホームを持っていた。なんてことになるのが目に見えています。
ですが、うちの旦那は、「なんでそんなに家が欲しいのかわからない」というのです。
それより先に子供が欲しいと言います。
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それより遊びに行きたいと言います。私は遊びよりも家の見学してたほうが楽しいくらいです。
そんな旦那に不安を抱いてしまいます。

でも、家っ家って旦那を追い詰めてしまうと、息苦しくなってしまうので、黙っていたのですが、
2年が過ぎようとしてる今、ちょっと限界が来ています。

私は家が欲しいというより、家賃がもったいないと思うのです。
今の家賃で30年住んだら、2,520万円!!うちの地域ではそこそこのマンションが買えてしまいます。
それか、子供ができたら旦那の気持ちは変わるでしょうか?
旦那を賃貸脱出の導き方もありましたら教えてください。
経験談等ありましたらアドバイスください。よろしくお願いします。

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まず「賃貸が無駄」という考えのままでは話は先に進みません。

持家の寿命を30年としましょう。すると、30年で価値は0円になりますので、2000万の家だとすると、30年後には2000万を使ってしまうわけです。このほかにも税金や火災保険、維持修繕費用がかかりますから、合計すると2500万位になります。
2500/30年/12ヶ月=約7万円/月
ですから、持家も賃貸も同額だけ使ってしまうわけです。
ただ、30年後に安くリフォームで今度は1000万で更に30年持たせるとすれば今度は経済的にメリットは出ますね。大体30年で1000万位の違いになるわけです。

しかしです。上記は現金で購入する場合です。ローンを組む場合はそれに金利負担があります。これも銀行に支払うだけのもので、資産にはなりません。
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Q専属専任(不動産仲介)時の不動産価格について

特定の不動産屋に専属専任で仲介を
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不景気の中、単純な地価よりも相当下がるのは
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ただ、購入希望があったのは、この業者のみで
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あげられないと、
言っているそうなので、ちょっと不審に
なりました。
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Aベストアンサー

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建物については、木造の場合、築20年以上で実質評価はゼロとなります。築30年ということですから、耐用年数を超えているので、解体費用売り手持ちというのは通常です。
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子どもが大学生になり、今は井の頭線沿線に住んでいます。
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20平米位で、2500万円以下とざっと考えています。
子どもが卒業すれば、賃貸に出すとして少し高い価格でも、しっかりした作りがいいのか、資産としてとらえずに、安いのを回して行った方が、効率いいのかわかりません。築年数が、1000万円代もありましたが、安普請のものも混ざっているのかと心配しています。

地方にいるため、どうしても高い家賃を捨てている感覚になってしまいます。
ただ目先の事だけ考えて判断して、買った後、結局損しては困るなと思っています。
一般受けする事を考えると、お茶の水に近い方が、賃貸に出した場合、埋まりやすいでしょうか。早稲田近辺の学生が多い所がいいでしょうか?
素人考えで、まだ想像している段階です。考えの甘さなどお感じになる点など教えて頂ければありがたいです。

Aベストアンサー

自分(息子さん)が4年住んで、売却する場合、税金も高い(短期譲渡所得)ので、売却前提での購入はチト考え物です。

4年後(息子さん卒業後)賃貸に廻す場合、賃貸管理が大変。
店子がつかない場合は、管理費・修繕積立金・固定資産税を負担しなければなりません。
管理組合の総会にも出る必要があります。
店子が変わるたびに、リフォームをする必要もあります。

で、ソリューションとしては・・・
大手の中古マンション賃貸管理会社から購入すると手間がかかりません。
家賃保証がありますので、空室になっても安心です。
うまく運用できれば、あなたの年金になります。
まずは、本屋で中古賃貸マンション投資術の本を見ると良いでしょう。
リスクの勉強から始めるのが、セオリーです(いい事ばかりではないので)。

マンション管理会社のリンクを貼り付けておきます。
参考になるといいなぁ。

参考URL:http://www.nihonzaitaku.co.jp/

Q積水ハウスと積水ハイム。

本当にくだらない質問なんですが
積水ハウスと積水ハイムは名前が似ていますが
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Aベストアンサー

No.2さんのおっしゃる通りで
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その後 積水化学工業(株)社内に新たに作られた住宅部門がセキスイハイムです。
積水ハウスの筆頭株主は今でも積水化学工業(株)です。
しかし営業マンも説明が面倒なのか「まったく関係ない」と説明する人が多いようです。

Q賃貸の家賃がもったいない?

現在家賃を15万払っています。
モデルルームで営業マンから賃貸はお金が消えていくだけで何も残らないと言われて焦りを感じ、1ヶ月でも早くマンションを買いたくなりました。

これは口車に乗せられた状態なのでしょうか?
今まで下記の理由で賃貸を選択してました

1、夫婦共に転勤の可能性が将来ある

2、子供の人数が確定して、妻である私が働き続けられる確証がとれないとローンを組むのが不安

3、戸建てに憧れがあるから一生マンション暮らしに抵抗がある
賃貸中にお金を貯めて家を建てたい


以上です

転勤族なので、貸したり売ったりするなら戸建ては現実的ではないと知りやはりマンション買うべきなのかと思い悩みます。

賃貸はお金の無駄なのでしょうか?アドバイス下さい。

Aベストアンサー

家賃15万円とローン返済15万円で比較してみます。

フラット35のような長期金利2%で20年間返済にするとローン返済15万円は3000万円の借り入れに相当します。毎月定額返済の15万円の中は10万円が元本返済で5万円が利息分です。自己資金1000万円で4000万円のマンションを購入するようなケースです。利息の合計は642万円です。利息が銀行の儲けです。

賃貸物件は1戸当たりの建築費がおよそ1000万円です。大家も借金して賃貸物件を作ります。変動金利1%で20年返済で1000万円借りると毎月46000円の返済で利息が8000円です。利息総額が103万円です。貴女が20年間住んでくれると3600万円の家賃が貰えます。その差額が儲けで2500万円です。大家の儲けが大きいのは土地にあるのです。賃借人は建物だけではなく、大家が持っている土地代も支払っていることになるからです。大家が賃貸をしているのは土地活用なのです。

20年間に銀行に642万円取られるのか、賃貸で大家に2500万円取られる。しかし4000万円の新築マンションも築20年経過すると半額の2000万円になり、2000万円の損出です。あわせて2642万円取られるのと同じです。新築戸建てを買うと土地があるのでマンションほどは下落しないが、5000万円が必要で自己資金が2000万円必要になる。土地が3000万円で建物が2000万円のイメージです。建物下落は1500万円で資産は3500万円残る。

20年後の資産で見ると、賃貸は貯金温存で利息が付いて1100万円、マンションは2000万円、戸建ては3500万円だが1000万円が余分に必要なので比較上は(2500万円)となる。マンションの管理・修繕で500万円。戸建ての修繕で200万円。固定資産税は各々200万円が必要とすると。賃貸は1100万円、新築マンションは1200万円、新築戸建ては(2100万円)となる。やはり戸建てが資産形成できる。

家賃15万円とローン返済15万円で比較してみます。

フラット35のような長期金利2%で20年間返済にするとローン返済15万円は3000万円の借り入れに相当します。毎月定額返済の15万円の中は10万円が元本返済で5万円が利息分です。自己資金1000万円で4000万円のマンションを購入するようなケースです。利息の合計は642万円です。利息が銀行の儲けです。

賃貸物件は1戸当たりの建築費がおよそ1000万円です。大家も借金して賃貸物件を作ります。変動金利1%で20年返済で1000万円借りると毎月46000円の返済で利息が8000...続きを読む

Q仲介業者変更による賃貸契約の更新と更新料の請求を受けています。支払い義務はありますか?

賃貸マンションの借り主です。
賃貸契約を結ぶ際、リフォーム無しで現状渡し、そのかわり更新料無しという話で、2年契約での契約書を交わし入居しました。
入居して現在2年半になりますが、2年目の時点で契約更新の話もないまま、突然大家さんから、「仲介業者が変わったので、新しい仲介業者が新しい契約書を作り直します。その際、更新料(家賃2ヶ月分)が発生します。新しい仲介業者から連絡が行くと思いますので、その際はよろしく」と言われました。すぐにでも更新料を支払って欲しそうでした。
更新料が無いことは、強く認識しておりましたので、とてもびっくりしてしまいました。

契約書に更新料についての記載は一切ありません。更新料が無いということについての念書などは交わしていません。
契約が切れる時点で仲介業者や、大家さんからも、何も連絡は無く、最初に取り交わした契約書だけが手元にあります。
仲介業者が変わったことも、それまで正式に知らされておりませんでした。

ここで有識者の方に質問です
(1) 現在契約書記載の契約期間が過ぎており、契約書の更新がされていないのですが、これは、取り交わしている入居の際取り交わした契約書の内要が無効になっているということになるのでしょうか?

(2) このままでは、新しい仲介業者と契約を結ばざるを得なくなると思うのですが、その際、当初の契約内要と違う更新料の請求が含まれていた場合、その要求は正当なものなのでしょうか?

どうぞ宜しくお願いいたします。

賃貸マンションの借り主です。
賃貸契約を結ぶ際、リフォーム無しで現状渡し、そのかわり更新料無しという話で、2年契約での契約書を交わし入居しました。
入居して現在2年半になりますが、2年目の時点で契約更新の話もないまま、突然大家さんから、「仲介業者が変わったので、新しい仲介業者が新しい契約書を作り直します。その際、更新料(家賃2ヶ月分)が発生します。新しい仲介業者から連絡が行くと思いますので、その際はよろしく」と言われました。すぐにでも更新料を支払って欲しそうでした。
更新料が...続きを読む

Aベストアンサー

(1)いわゆる法定更新(自動更新)の状態です。
賃料等、同条件で継続されます。

(2)新しい仲介業者と契約を結ばざるを得なくなる
サブリース契約ならそうですが、今までの契約の貸主は誰になっていたでしょうか?
新しい仲介業者が契約書を作成して手続きをするということではないのですか?
どちらにしても、最初の契約と内容が変わる訳ですから、勝手に更新料の請求はできません。
一方的に借主に不利な契約内容は無効ですから、どうしても払えと言われた場合は住宅局または住宅課に言えば、業者に指導が入ります。

※仲介業者とありますが、管理会社ではないのでしょうか?
仲介業者は新規契約の仲介をするのが仕事です。
管理会社と兼務の場合は更新手続きも行いますが。

リフォーム無しだから更新料が無いというのもあまり聞きません。
解約時にクリーニングや修繕費を支払わなくてよいということではなかったのでしょうか?

重要事項説明書を確認して、記載されていないことは支払い義務はありません。
もし更新料を支払うことになるのであれば重要事項説明書も作り直す必要があります。
重要事項の説明は宅建主任者が行わなければなりませんから、契約書を郵送でやりとりするだけではできません。
主任者があなたの家に来るか、あなたが業者まで出向いて説明を聞かなければなりません。

(1)いわゆる法定更新(自動更新)の状態です。
賃料等、同条件で継続されます。

(2)新しい仲介業者と契約を結ばざるを得なくなる
サブリース契約ならそうですが、今までの契約の貸主は誰になっていたでしょうか?
新しい仲介業者が契約書を作成して手続きをするということではないのですか?
どちらにしても、最初の契約と内容が変わる訳ですから、勝手に更新料の請求はできません。
一方的に借主に不利な契約内容は無効ですから、どうしても払えと言われた場合は住宅局または住宅課に言えば、業者に指導...続きを読む

Q「もったいない」は日本語ですか?

最近の日本は何かとあれかにつけて「もったいない」「もったいない」言うけれども、その「もったいない」って、日本人が通常使うべき日本語でしょうか?そのあたり疑問です。思うところお書きください。

あれやこれを食べ残したらもったいない、もったいないと言われたりするが、残飯(ざんぱん)などが残れば家畜の飼料として再び使う事ができる。

可燃ごみと不燃ごみを丁寧に分別する人もいるけど、あれも「もったいない」信仰の一端だろうか?きっちり分別して燃やすものと燃やさないものを分けないとエネルギーの無駄だ、もったいない。だけれども現実には多少可燃ごみに不燃ごみが混ざっていた方が、燃えやすくてCO2排出量を抑える事ができる。皆が不安がるほどダイオキシンもそんなに出るものでは無い。

他にもあれがもったいない、これがもったいないと言う言葉をたまに聞いたりするが、もったいないと言う言葉こそもったいないと思うのは私の気のせいでしょうか?思うところお書きください。

人生にも多少無駄があった方が、伸び白あって良いのでは?と、思うのは私だけでしょうか??

Aベストアンサー

人間社会では、すべてが几帳面に決まっていて
何の無駄もなく余裕もなかったら息苦しくて
困ります。
あなたが言うように、もったいないを信仰せずに
いろんな選択肢を持った方がいいです。

それならば、もったいないと言い続ける信者の
存在も認めるだけの度量の広さもほしいですね。

Q賃貸アパートの入居時期

来年就職ということで春から東京へ引っ越すのですが、
いつくらいから探せばいいのでしょう。
行ってあまりに早ければ意味ないですし、
遅ければいい物件はなくなってしまうと思われます。
3月末入居が理想なんですが、いつくらいに探せばいいでしょう。
他の方の質問のところでは2ヶ月前から家賃を払うとか
かいてあったんですが、
そういう無駄をしたくなければ直前しか契約できないんでしょうか?

転居の多い時期は礼金などが高くなったりするとも聞き、逆に人気がない時期は家賃すら値切れるとも聞いたんですが・・・。
4月は既に引越しピークが終わって安くなっているのでしょうか?
もしそうであれば4月は敷金礼金のかからないところに住んで、その間に現地で探して5月から入居、というのもいいかな?と考えています。

東京付近で家賃4万程度の1DK以上でトイレ風呂別、駅まで徒歩数分。
とかいうかなり図々しい条件で考えているので、
早く探さないと厳しいですかね。。

ネット検索したところ3LDKで4.3万駅から2分、今年リフォーム済みで都内とかいう物件などもあったんですが、
やっぱりこういう物件はすぐなくなりますよね^-^;
それともかなりの訳あり商品なのかな・・・。

来年就職ということで春から東京へ引っ越すのですが、
いつくらいから探せばいいのでしょう。
行ってあまりに早ければ意味ないですし、
遅ければいい物件はなくなってしまうと思われます。
3月末入居が理想なんですが、いつくらいに探せばいいでしょう。
他の方の質問のところでは2ヶ月前から家賃を払うとか
かいてあったんですが、
そういう無駄をしたくなければ直前しか契約できないんでしょうか?

転居の多い時期は礼金などが高くなったりするとも聞き、逆に人気がない時期は家賃すら値切れるとも聞...続きを読む

Aベストアンサー

>東京付近で家賃4万程度の1DK以上でトイレ風呂別、駅まで徒歩数分。

こ~れは、、、かなり厳しい条件ですね。早く探したからといってそう簡単にあるものじゃないかも・・・。
都心からどの程度遠く離れて、どの路線のどの駅からか、あと、どのくらい古くて、近隣の条件がどんなか・・・にもよるのかもしれませんが。

学生さんとかは、年明けぐらいから探し出すと思いますよ。その時点で住んでいる人がいるお部屋で、その人が3月末で引っ越すとかだったら、契約したからといってその時点からの家賃を払わなくちゃいけないわけじゃないと思います。2月3月は、やはり動きのある時期なので、市場に出る物件数が多いです。だから、5月とかまで待つというのはしないほうがいいと思います。

Q大卒でイベントスタッフはもったいない?

知り合い(男)に都内の大卒で
イベント会社(コンサートスタッフなど)に正社員で就職した20代後半の人がいるのですが
「大学出てるのにもったいないね」と言われていました。

バイトならもったいないでしょうけど
正社員でイベントスタッフでももったいないですか?

Aベストアンサー

大学院卒ならもったいないかも。。。

大卒なんて世の中にどれだけいるのって感じですね。
大学のレベルでも違うと思います。

このご時世、正社員に就けただけでも有難がるべきです。



っと、そもそも私ならそんなちっぽけな物差しで人を図りませんけど。

その人がやりがいを持ててればいいんです。
東大卒で農家になったっていいじゃないですか。

Qアパートに入居する時の初期費用

よろしくお願いします。m(_ _)m

来年の1~2月にかけて、引越を考えています。
今は社宅に住んでいて、敷金や礼金等は会社で負担して頂きました。
なので、自己負担だと、いくら掛かるか分からなくて困っています。

今回、考えているアパートは
家賃48,500円、礼金1ヶ月、敷金1ヶ月
共益費・管理費3,000円、家財保険料20,000円

上記の費用を計算してみたところ
48,500+48,500+48,500+3,000+20,000
=計 168,500 

家具や家電製品、生活用品はそろっています。
引越は家族に手伝ってもらう予定です。
上記以外でかかる費用は他に細々とあると思うのですが、
もし、あるとすれば何にどのくらいかかるのでしょうか?
どなたか分かる方いらっしゃったら何でも結構なので
教えてください。お願いします。m(_ _)m

Aベストアンサー

まず、借りるアパートが不動産会社の仲介物件の場合は仲介手数料がかかります。一般的には家賃の1か月分プラス消費税です。yucaryさんの考えているお部屋だと50,400円ということになります。不動産会社は、借主の承諾があれば、家賃1ヶ月分を上限に借主から仲介手数料をもらうことができます。じゃあ承諾しなければいい、ということになりますが、実際には「成約の際は報酬として賃料1か月分をしはらうことを承諾しました」という文書の入った書類にサインをしてもらうことになり、手数料を1か月分払うケースがほとんどです。仲介手数料を半分に、という交渉ももちろんオッケーですが、それに対して、じゃあ借りていただかなくても結構ですということもアリですから、そのあたりは状況をみて交渉することをお勧めします。

そのほかには、例えば鍵交換費用がかかる場合もありますね。鍵交換を借主負担でする場合、鍵の種類にもよりますが、12,000円から20,000円ほどが必要な場合もあります。もちろん、鍵交換は家主負担でする場合もありますし、そもそも鍵を交換しない場合もありますので事前によく確認をしたほうがいいですよ。

それから、契約の際、賃貸保証会社などを使う場合は、賃貸保証料というのがかかりますよ。連帯保証人を立てる場合はこの保証会社を使わないことが多いのですが、最近は保証会社加入は必須!の不動産会社もありますからよくご確認ください。保証会社とは、連帯保証人をたてるかわりに保証会社がその役割をするところです。例えば、借主が家賃を滞納した場合、とりあえず保証会社がその家賃を大家に支払い、その立て替えた家賃を保証会社が借主に督促する、という関係です。大家側としては、確実に家賃が入ってくる、督促の手間がないというメリットがあるので、最近は保証会社を利用するケースが特に増えていますよ。では借主側のメリットは何かというと、連帯保証人を立てる手間がないということですね。デメリットは、保証料がかかるということ。保証会社にもよりますが、契約時に、支払い家賃・共益費・駐車場などを合わせた金額の30%から50%が必要になるという例が多いですね。yucaryさんの場合、家賃プラス共益費51,000円の30%から50%ほどかかる場合がありますよ。

それから、ガスを開栓する際、ガスの種類がプロパンガスの場合は、保証金として1万円から1万5千円をガス会社に預けることになるかもしれません。でもこれはあくまでも保証金ですので、退去時にガス代の滞納がなければ全額返してもらえますよ。

まず、借りるアパートが不動産会社の仲介物件の場合は仲介手数料がかかります。一般的には家賃の1か月分プラス消費税です。yucaryさんの考えているお部屋だと50,400円ということになります。不動産会社は、借主の承諾があれば、家賃1ヶ月分を上限に借主から仲介手数料をもらうことができます。じゃあ承諾しなければいい、ということになりますが、実際には「成約の際は報酬として賃料1か月分をしはらうことを承諾しました」という文書の入った書類にサインをしてもらうことになり、手数料を1か月分払うケース...続きを読む


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