手持ちの土地があり、木材会社に更地のまま貸付する事になりましたが、この場合どのような点に注意し、どのような契約書を作成すれば良いですか?
その土地が売れる事になれば、こちらからの申出で解約できるよな契約にしたいです。宜しくお願いします。

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A 回答 (2件)

その土地は、どの様な用途に使うのでしょうか。


駐車場に使うのでしたら、契約期間を決めておけば、こちらの都合で期間満了時に明け渡しを請求できます。

その他の用途の場合は注意が必要です。
一時使用目的の賃貸借ということが、明らかな場合であれば、借地借家法の適用がないとされていますが、相手方が明け渡しに応じない場合は訴訟まで発展して、最終的に一時使用と認定するのは裁判所です。
裁判所に一時使用と認めてもらえるように、契約書を作る時に注意が必要です。

弁護士会の法律相談で、相談されたらよろしいと思います。
30分5000円で、電話で申し込みが出来ます。
申込先は、参考urlをご覧ください。

参考URL:http://www.secom.co.jp/life/law/law_l_1.html
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この回答へのお礼

ご回答、有難うございます。
参考になりました。

お礼日時:2002/02/06 12:11

 市販されている、一般的な賃貸借契約書で良いと思いますが、注意すべき点はこちらからの申し出によって解約が出来る、という点を契約書に盛り込まなければなりません。



 1.契約期間内であっても、貸付側の申し出によって、賃貸借契約を解除することが出来ること。その場合には、売買のときだけ解約をすることが出来るようにするのか、その他の理由でも解除できるものとするのか、理由を問わず解除できることとするのか。

2.貸付側からの契約解除の申し出は、解除しようとする*ヶ月前までに借主に申し出ることとする、という条文が必要です。

3,契約を解除するときには、借主は土地貸付開始の状態に復帰する義務があることを、条文に盛り込むこと。その経費は、借主が負担すること。

4.年の途中での契約解除の場合の、賃貸料の計算方法を明記する。年額の設定であれば、月割計算にするとかを明記する。

 その程度でしょうか。現段階で相手が特定されていますので、条件を相手に提示して合意の上で契約書を作成すると良いでしょう。
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この回答へのお礼

ご回答、有難うございます。
参考になりました。

お礼日時:2002/02/06 12:13

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Q土地を更地にしてくれません。

知人が、随分昔植木業者に畑を貸しました。途中から、年1回の地代を払わなくなりましたので、地代と畑の返還を請求しましたが、仕事が少なく金がないとか、このまま10年(?)したら、借主のものだと、すごまれたそうです。そこで弁護士に入ってもらい、裁判のうえ、これまでの地代と、植林して森のようになった畑を期日までに更地にして返還するという事に決着しました。しかし、更地にした畑に穴を掘り、引き抜いた大きな木を植え、期日が過ぎてもずっとそのままの状態です。警察に言ったのですが、動いてくれなかったそうです。この場合、別の業者に作業してもらい、賃金を請求できますか。また、貸してない土地に勝手に植えられた木ですが処分してもいいでしょうか。

Aベストアンサー

この問題は、裁判所の執行官によって引渡を受けていないことが原因です。
弁護士に依頼して勝訴しているのでしよう。
その後の手続きはしましたか ? していないでしよう。
それをして下さい。
だから「警察に言ったのですが、動いてくれなかったそうです。」となるのです。
(その後の正当な手続きをしておれば、あるいは「逮捕」です。)
この仕事は、普通は弁護士の仕事ではなく、私のような強制執行専門業者です。
わからなければ、裁判所の執行官室に行き、口頭でいいですから相談して下さい。
用紙もありますから聞きながら手続きを進めて下さい。
それも業者に依頼できますが、それから先は業者がします。
(この「業者」と云うのは、植木業者ではなく強制執行専門業者です。)
なお「貸してない土地に勝手に植えられた木ですが処分してもいいでしょうか。」と云いますが、
これは絶対に許されないです。
執行官から引渡を受けるまでは、しないでください。
また「賃金を請求できますか。」は、勝訴判決のなかに金銭請求も一緒にできるような項目となっておれば、
樹木の片付けとセットでできます。
これも強制執行専門業者なら手早く手続きします。

この問題は、裁判所の執行官によって引渡を受けていないことが原因です。
弁護士に依頼して勝訴しているのでしよう。
その後の手続きはしましたか ? していないでしよう。
それをして下さい。
だから「警察に言ったのですが、動いてくれなかったそうです。」となるのです。
(その後の正当な手続きをしておれば、あるいは「逮捕」です。)
この仕事は、普通は弁護士の仕事ではなく、私のような強制執行専門業者です。
わからなければ、裁判所の執行官室に行き、口頭でいいですから相談して下さい。
用紙も...続きを読む

Q土地が更地になっていないと売買交渉ができませんか?

私の父がが所有する土地を親戚が取り囲むように所有する土地があり
私の祖父が建てた倉庫がその親戚の土地をまたいで建っております。
(倉庫の登記はしていません)

先日親戚が自身の所有する土地を売りたいが、
当方の建物が建っている状態だと売買交渉が出来ないので更地にして欲しいと言ってきました。

お金のかかる話ですから、壊して費用はかかったが
結局土地が売れなかったということになったのならうちは何のために取り壊したのか?
お金の無駄遣いとなってしまうので売れる確約ができてから取り壊すといことにしてもらえないか?
と親戚にもちかけたのですが、土地を取り囲むように所有しているためその親戚が不動産会社に土地の売買に関して委託依頼をだしてからだと出入り口がなくなってしまうから今の段階で更地にしてもらわないといけないと言われました。

実は親戚としては、自分の土地と、中心にある父の土地を合わせて売らないか?
という相談をもちかけてきていました。
父も私も祖父の残してくれた土地のため売りたくないと断りました。

そうすると手のひらを返したかのように、親戚は一緒に土地を売ってくれるのなら倉庫を取り壊す費用をこちらで負担するつもりだったけれど一緒に売ってもらえないのならば倉庫は自分たちで費用を持って即刻取り壊せと言ってきました。


そして当方の土地が中心部にあり、周りをぐるっと親戚が囲んで所有していますので
出入り口がなくなるため、今なら通行の許可を与えるから早く取り壊せとも言われております。


そういう話の流れからきているので親戚の言葉の真偽を疑っております。


私が聞きたいのは、

本当に親戚が土地の売買交渉をするのに倉庫が建っている状態ではできないのか?
つまり当方が倉庫をあらかじめ撤去していないと親戚は交渉すらできないのか?
倉庫が建っている状態で売買交渉をし、交渉が成立したあとで私達は倉庫を撤去し、更地にするという手順では話が進められないのか?

という点です。

どうか、ご教授のほどよろしくお願い申し上げます。



親戚からは当方の建物が自身の土地に不法侵入しているので取り壊す費用は全額当方持ちだと言われています。
これは致し方ないことかと思っていますが、売れなかった場合のことを考え、
親戚がどこかの会社と売買を成立させてから撤去をしたいのです。
当方の土地が死地になって、土地の価格が下がったり入れなくなったりするのは承知の上です。
そこは問題とはしていません。

それでも祖父からもらった土地を残しておきたいというのが私たちの願いです。
よろしくお願い申し上げます。

私の父がが所有する土地を親戚が取り囲むように所有する土地があり
私の祖父が建てた倉庫がその親戚の土地をまたいで建っております。
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先日親戚が自身の所有する土地を売りたいが、
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Aベストアンサー

 本件には関係ないですが、不動産賃貸業を営んでおります。

 買いたいなあと思う人がやって来れば、交渉はできます。法律で禁止されているわけではありませんが、建物が建っているとほとんど客が来ませんねぇ。

 「買いたい」という客が来ないのですから、交渉もできません。

 うちの場合も、建物が建っていると「これこれの建物を建てて貸してくれないか」という依頼は来ません。取り壊して更地にすると、そういう話が来るようになります。

 「売らないか?」という話も来るようになります。

 建物が建っていますと、「壊すのにお金がかかるよね」って思うようです。すると、こちらに取り壊し費用を負担しろと言ってくるか、言わなくても、それを含んだ高い代金を要求しそうに思えます。

 で、「買いたい」とは言いません。

 さらにさらに、仲介する業者も、「ほんとに壊してくれるのか?」という不安を持ちます。

 売買の仲介には都市計画とか、すぐ前にマンションが建たないかとか、最近で言えば液状化の危険度とか、もうさんざん調べないとあとで責任を問われるのですが、調べたあとで、質問者さんと親戚の間がこじれて「壊さない」なんてことになったら大変です。

 そうなると、これまでのすごい努力が無駄になって、さらに客からも叱られて、大々損ですから、本気では客に勧めません。

 うっかり勧めたら、勧められた客は「場所がいいが、すぐ前にマンションは建たないだろうね」とか質問するでしょ。「まだ調べていません」なんて言ったら、客はあきれかえります。「おまえ、よくわかりもしないものを客に勧めるのかッ!」

 業者としての評判を落とすくらいなら黙ってる。

 もちろん、ホームページに載せるくらいのことはして、一生懸命探しているフリはするでしょう。自分からひっかかってくれる客が出れば仲介料がもらえるんですから。でも、積極的に勧めはしないでしょう。

 ゆえに、客は来ない。客が来ないから交渉もできない、という話になります。
 

 本件には関係ないですが、不動産賃貸業を営んでおります。

 買いたいなあと思う人がやって来れば、交渉はできます。法律で禁止されているわけではありませんが、建物が建っているとほとんど客が来ませんねぇ。

 「買いたい」という客が来ないのですから、交渉もできません。

 うちの場合も、建物が建っていると「これこれの建物を建てて貸してくれないか」という依頼は来ません。取り壊して更地にすると、そういう話が来るようになります。

 「売らないか?」という話も来るようになります。

 建物が...続きを読む

Q土地の賃貸借契約で契約者が死亡した場合の再契約の相手

土地の賃貸借契約を締結している契約者が死亡しました。
まだ、契約期間が残っていますが、その場合は相続人の代表の方と再契約したほうが良いのでしょうか?
土地の名義変更をしていれば名義人の方と再契約となるかと思いますが、名義変更をしていない場合、契約者はどなたになるのか不明です。(相続人の代表者?全ての相続人)
ご教授下さい。

Aベストアンサー

>今後更新したいのですが、土地の名義人が死亡した方ですので、その場合の契約者は相続人全てになるのでしょうか?

まずその相続人の特定がなされなければなりません。
とりあえずは法定相続人全員が該当者ということですが、その人たちに登記するように求める(任意の依頼)、遺産分割協議書の提出を求める(任意の依頼)などして、それでも従ってくれなかった場合には、更新契約は出来ません。契約の更新が出来ない場合には、借地法の規定にもとづいて特定されていない相続人との間で従前の契約が継続するということになります。

ただ特定されていないので具体的に誰かに借地料を支払うことは出来ませんから法務局に供託することになります。
このあたりは弁護士にお聞きになった方が確実ですよ。こちらのサイトの回答はあくまで無責任回答であり、実際に行動する前には必ず弁護士にご確認下さい。予備知識としてはこのサイトの回答でもよいかもしれませんが。

相続人が特定される前に勝手に相続人の誰かと契約を結んだり、借地料を支払ったりすると後で他の相続人から損害賠償請求される危険もありますのでご注意下さい。

それよりまずは相続人に土地相続についてどうなっているか連絡を取ってみてはいかがですか?

>今後更新したいのですが、土地の名義人が死亡した方ですので、その場合の契約者は相続人全てになるのでしょうか?

まずその相続人の特定がなされなければなりません。
とりあえずは法定相続人全員が該当者ということですが、その人たちに登記するように求める(任意の依頼)、遺産分割協議書の提出を求める(任意の依頼)などして、それでも従ってくれなかった場合には、更新契約は出来ません。契約の更新が出来ない場合には、借地法の規定にもとづいて特定されていない相続人との間で従前の契約が継続すると...続きを読む

Q父名義の土地に建つ私名義の家の事で土地賃借契約公正証書があるのですが有効ですか?

父名義の土地の上に建つ私名義の家がありますが、父が高額の連帯保証人になった為、根抵当権が附けられてしまいました。父が亡くなった場合、相続放棄で競売にならざるをえないですが抵当権が附けられた時点で、すでに私名義の家が建っていても使用賃借権があるだけで第三者に渡った場合、借地権は認められないので取り壊さなければならないかもしれないとの事です。ただ、かなり前(25年位)から私と父が賃借関係にあるとされた土地賃貸借契約公正証書というものが作ってあり(何の為か分かりませんでしたが)、謄本が手元にあります。毎月5000円の地代を払う事の内容でそれは出来ています。そういった物で第三者には対抗出来るのでしょうか?

Aベストアンサー

多分無理です。
(年間6万円では、固定資産税と同額かそれ以下と思いますので)
固定資産税程度では、使用貸借しか認められない可能性が強い。

Q兄妹から土地を借りてアパート経営を計画しています。「土地使用貸借契約」

兄妹から土地を借りてアパート経営を計画しています。「土地使用貸借契約」の事で判らないことがあります。
 ひとつは、契約書の中で当該土地の「固定資産税」を借受人側で支払う事を明記した場合は、税法上はどの様に判断されるのでしょうか?。基本的に無償で借りている訳ですが、固定資産税を土地所有者の代わりに納税した場合は、その金額分の贈与になってしまうのでしょうか。また、賃貸借契約の「賃料」に当たってしまうのでしょうか。それと、もし「賃料」とみなされた場合は、借受人には賃貸借による権利を主張する事が出来るのでしょうか?。
 もうひとつは、仮に「土地使用貸借契約」を期間20年で締結し、その後10年目に借受人が死亡した場合で借受人の相続人がその権利を引継いでアパート経営を続ける事は出来るのでしょうか。契約書内にその項目(承継受諾の旨)明記した場合は、地主の了解を得ているわけですから問題ないと思いますが。さらには税務上の問題点等がありましたら教えて下さい。
 契約書作成のときに注意すべき事項等がありましたら教えて下さい。

Aベストアンサー

>「固定資産税」を借受人側で支払う事を明記した場合は、税法上はどの様に判断されるのでしょうか?
固定資産税は必要費であるので、質問者さんに払う義務があります。(民法595条)(最判平5.2.18)
この場合、固定資産税は不動産所得の必要経費にあたります。
例) 質問者さん:租税公課として貸主に10万円支払う
   貸主:   固定資産税預かり金として10万円受け取る、固定資産税預かり金を税務署に払う

>固定資産税を土地所有者の代わりに納税した場合は、その金額分の贈与になってしまうのでしょうか。
贈与とは無償で財産を贈ることですが、
質問の場合は使用貸借の必要負担分を貸主に払っているに過ぎないので贈与にはあたりません。

>また、賃貸借契約の「賃料」に当たってしまうのでしょうか。
これも前述のとおり、賃料にはなりえません。
「固定資産税が建物の使用の対価であると認められる特段の事情が無い限り、使用貸借である。」
(最判昭41.10.27)

>借受人が死亡した場合で借受人の相続人がその権利を引継いでアパート経営を続ける事は出来るのでしょうか。
質問者さんの予想どおりです、特約をつければ出来ます。

参考URL)
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/sozoku-zoyo/annai/37.htm(国税庁)
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kobetsu/sozoku/731101/01.htm
http://www.shinenet.ne.jp/~kikuchi/syakkaken/tintai12.htm
http://www.aeu.or.jp/zeimu-QA-2.htm
http://www.fudousannozeikin.com/22-2.html
http://www.cri-nagoya.com/cri-news/news034.html

質問者さんが参考URLの内容を既に知っていれば良いのですが、そうでない場合リスクが大きいので
質問者さん自身が契約書の作成をすることを勧められません。
税理士と宅建業者に依頼したほうが良いと思います。(FP資格を持っている宅建業者推奨)
あと、間違い回答に基づいた厚顔無恥な忠告は無視したほうが賢明だと思います。

>「固定資産税」を借受人側で支払う事を明記した場合は、税法上はどの様に判断されるのでしょうか?
固定資産税は必要費であるので、質問者さんに払う義務があります。(民法595条)(最判平5.2.18)
この場合、固定資産税は不動産所得の必要経費にあたります。
例) 質問者さん:租税公課として貸主に10万円支払う
   貸主:   固定資産税預かり金として10万円受け取る、固定資産税預かり金を税務署に払う

>固定資産税を土地所有者の代わりに納税した場合は、その金額分の贈与になってしまうのでしょ...続きを読む


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