たびたびお世話になっています。お節介かもしれませんがまた知人の悩み事です。

知人A子は夫と子供1人の3人家族で専業主婦。夫は自称バイヤーでほとんど収入無し、友人親戚から借金多数あり。A子の実家は地方の大地主で万単位の坪数の土地がA子名義であるそうです。その土地は農地登録で実家が管理をしているらしく売ることは出来ないそうです。
その土地を担保にして銀行からお金を借りることが出来るでしょうか?A子及び夫には返済するだけの収入がありませんからやはり無理でしょうか?
『担保貸し』という方法があると聞き、第三者(信頼できる親戚だそうです)に頼もうと思っているようです。
『担保貸し』とは一体どのようなことを言うのでしょうか?またその場合の問題点等ありましたら教えて下さい。
宜しくお願いいたします。

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A 回答 (3件)

>その土地を担保にして銀行からお金を借りることが出来るでしょうか?



お金を借りるためには定収入がないと難しいと思われます。一般的に月間収入の20%が返済の上限となります。この返済金額から逆算される水準と担保物件の価値(農地登録で転用が難しいため価値は低いと思います)の7掛け位の水準の低い方が融資金額となると思います。


>『担保貸し』とは一体どのようなことを言うのでしょうか?

『担保貸し』とは土地を担保にお金を借りることを指すのだと思います。

>『担保貸し』という方法があると聞き、第三者(信頼できる親戚だそうです)に頼もうと思っているようです。

第三者が担保貸しでできた資金を又貸ししてくれる或いは、その親戚が担保貸しを受けてくれるということだと思いますが、既に多数の借金をしていることを考慮するときちんと返済できる可能性は極めて低いと思います。血縁者の借金問題は赤の他人よりも尾を引きますから辞めた方が賢明だと思います。

借金できるできないは信頼があるなしに関わります。信頼の構築が必要だと思います。
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この回答へのお礼

早速の回答ありがとうございます。借金はしないに越したことは無いということですね。

この話を聞いたのは10日ほど前のことでしたが、今日A子に会って最新の話を聞いたところ土地を売ることに決めたそうです。3年前に土地の100分の1を宅地化して売ったところ2千万円になったそうです。今回も少しずつ切り売りをするそうです。

お礼日時:2002/02/07 09:54

収入がなく返済のあてがないのに、仮に銀行から借入れができたとして


どうやって返すつもりなのでしょうか。
担保はあくまで与信行為の補完的な位置づけに過ぎません。

“返済できそうだから、貸してあげるけど、万が一返せなくなったら、
担保物件を売ってキチンと返してね。”ってこと。

で、その担保が売却不可能な農地であったら、もはやそれは担保とはいえませんよね。ハッキリ言って無理です。
もし融資する先があれば、逆に怖い。まともな会社であるはずがありません。

周囲に迷惑をかける前に、負債を整理してまじめに働くことを考えるべきでは。
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この回答へのお礼

早速の回答ありがとうございます。やはり借金というのはしない方が良いということですね。

3年前に土地の100分の1だけ宅地化して売った事が有り今回も切り売りをするそうです。100分の1の土地で2000万円だそうで、一体何万坪土地があるのか想像も出来ません。資産家っていいですね。

お礼日時:2002/02/07 10:04

借り手は 夫 A子?



いっそ 夫の自己破産のほうが いいかも。

金額は?

この回答への補足

質問の趣旨を理解していただけなかったようで・・・

補足日時:2002/02/07 10:04
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Q又貸ししていた土地の賃貸料をもらうには

母の土地はA社の土地と一緒にコンビニに貸していました。
母の土地はほんの一部だったため
コンビニとの契約はすべてA社がしており
母にはA社から毎月5万弱の賃貸料が支払われ
年金暮らしに大事な収入源となっておりました。

しかし先月A社が倒産し、母に賃貸料が入らなくなってしまいました。
倒産の手紙をもらった弁護士に相談しても
「破産管財人は私だけじゃないのでわからない」
と何の答えももらえず逃げられたそうです。

コンビニはいつも通り営業しておりますので
どこかに賃貸料を払っていると思うのですが
この一部を母がもらえるようにする方法はあるのでしょうか?
父が死んで、年金+賃貸料だけが頼りなので
方法があればすぐにとりたいのです。

どうかいいアドバイスをよろしくお願いします。

Aベストアンサー

契約内容によって対応が異なります。
A社と母親との契約の有無(母親がA社に委任契約)
その上で、A社とコンビニとの契約があります。
A社と母親間の契約があれば、母親はコンビニに対して請求可能でしよう。
しかし、A社と母親間に契約が無かった場合は、新たな契約が必要です。
コンビには、A社と契約していて母親は第三者です。

>しかし先月A社が倒産し、母に賃貸料が入らなくなってしまいました。

A社の債権者(債権者会)が、コンビニとの契約を引き継いで土地代を得て「債権回収」を行っているのでしようね。

>弁護士に相談しても「破産管財人は私だけじゃないのでわからない」
と何の答えももらえず逃げられたそうです

弁護士会も、医師会と同じくピラミッド社会です。
実力者に逆らってまで、弁護を引き受ける弁護士が残念ながら存在します。
言葉は悪いですが、毎月5万円・年間60万円ぽっちの事件では「全く旨味がありません」からね。

>この一部を母がもらえるようにする方法はあるのでしょうか?

A社と母親との(委任?)契約書が存在するなら、この契約を破棄し、新たにコンビニと契約を結べば大丈夫ですよ。地主として当然の権利です。

A社と母親との契約が存在しない場合は?
コンビニに「母にも地代を払え」と要求しても、拒否されるでしよう。
コンビには「契約に従って、払っているので、二重に支払う義務」はありません。
法人間の契約に、個人(素人)が入っていく余地は少ないでしよう。
「餅は餅屋」。弁護士に依頼しましよう。
真面目な庶民の味方をする弁護士の方が多い(と期待したい)ですよ。

契約内容によって対応が異なります。
A社と母親との契約の有無(母親がA社に委任契約)
その上で、A社とコンビニとの契約があります。
A社と母親間の契約があれば、母親はコンビニに対して請求可能でしよう。
しかし、A社と母親間に契約が無かった場合は、新たな契約が必要です。
コンビには、A社と契約していて母親は第三者です。

>しかし先月A社が倒産し、母に賃貸料が入らなくなってしまいました。

A社の債権者(債権者会)が、コンビニとの契約を引き継いで土地代を得て「債権回収」を行...続きを読む

Q土地を担保にお金を借りる際の利息について

お世話になります。私は76歳、99歳の母との年金暮らしです。
土地、家屋とも私名義になっております。
土地は国と賃貸契約を結んでおり、毎月
25000円を母の年金で支払っておりますが、
一人になりましたらとても私の年金では支払う事、この家で生活暮して行く事も
出来ません。国から4割の路線価格2千万円で買い取らないかとの
申し出がありますが、どうしてもその金額が捻出出来ません。
借地ではなく全てを私名義にして売却しその代金で老人ホームに
入居しようと思っておりますが、この土地を担保に借金をする場合の
利息がどれ位になっるのか見当がつきません。
国から買い取れば
月々の地代は不要となりますが、土地が直ぐ売れると言う保障もありません。
様々に思いが乱れて不安ばかりがつのります。
上記2千万円を借金するとどの位の利子を月々支払う事になるか
お教え下さいますよう切望しております。

Aベストアンサー

No.1です。
訂正します。その2千万の路線価格は、たぶん相場より安いんだと思いますので、うまく交渉すれば、銀行は取得後の土地を担保として、お金を貸してくれるかもしれません。
ただし、その場合、土地の売却金額が、ほぼ2000万以上になるなら問題ないでしょうが、質問者さんが心配するように売れない場合、2000万の借金に対して利子を払うことになります。
土地担保ローンは、ネットでみると年4.5~12.8%というところがあります。
低いほうで計算すると、年90万(月7.5万)
高い方で計算すると、年256万(月21.3万)
というところみたいです。

Q土地名義変更と担保

私の弟は両親共有名義の土地を担保に銀行から融資を受け、現在1500万円ほどの残債があり、さらに他にも国金、仕入れ先などに同額程度の借金がある様です。両親は担保提供者兼保証人で、その父は1年前に亡くなり名義変更せず放置したままです。
父親分の相続人は我々兄弟と母なのですが、1.高齢の母は相続兼を放棄する。2.弟の事業は芳しく無く、(今は銀行分の返済だけはきちんとしています)万が一の自己破産も視野に入れた結果、我々の意見としては、父親名義の不動産相続を全て兄の私にと考えていますが、この選択は正しいでしょうか。
その結果、担保の土地の相続人として、母と同様に私も担保提供者兼保証人になるのでしょうか。(父と母から私と母になる)
また相続した私が財産を守る為、弟が自己破産する前に銀行残債を全額返済し担保を抜くのが良いのか、又は弟が自己破産した時に銀行残債を肩代わりしても遅くないのか。その際、銀行と残債金額圧縮の交渉は可能なのか。お知恵をお聞かせ下さい

Aベストアンサー

1.相続放棄は相続発生後3ケ月以内に家庭裁判所に届け出して行います。父親が1年前に死亡して、不動産名義はそのまま、となると母親の相続放棄はされておらず、また期限経過で今からではできないものと懸念します。以下はその前提での回答です。

2.相続不動産の名義変更は相続人間の協議(遺産分割協議)で亡父持ち分の承継者を決定すれば登記できますが、名義人の変更は既に設定されている担保権には影響ありません。(担保権の方が優先します)

3.父親の保証債務については、まずは物上保証(担保提供物に限定した保証)か連帯保証かの特定が必要で、物上保証の場合は担保物件の所有権を相続すれば同時に物上保証も承継することになります。連帯保証の場合には、法律上は相続割合に従って母親1/2、質問者・弟各1/4の割合で承継されることになりますが、銀行取引においては既に保証人である母親や債務者本人の弟を保証人とする意味合いが無い以上、銀行側からの要求事項は、(1)質問者に父親の保証債務を全額承継させる、か(2)質問者も弟も不動産持ち分を取らない場合に限って母親だけを保証人とする、のどちらかになりそうです。

4.弟の自己破産を想定して不動産を守ろうと考えた場合には、物上保証人であれば破産の前後を問わず、根抵当権の設定極度額か債務残額の小さい方を銀行へ返済することで担保権の抹消を請求することは可能です。弟の破産後まで待つかどうかは、その間に返済が進んで借入元本が減るのか追加借入で増えそうなのかという点、及び破産後に14%の金利で請求される延滞金・損害金名目で返済負担が増える点(上限は根抵当権設定額)を総合して判断することになります。

5.連帯保証人であれば、先に返済して担保を消そうが現状のままにして置こうが、弟の債務額全額について返済義務を負うという意味では同じことになります。又、銀行宛に保証債務の減額交渉はできませんが、両者の協議で追加発生する債務については保証が及ばない事にするような交渉は可能かと考えます。物上保証の場合は根抵当権の設定額か物件処分額のどちらか小さい方が保証人の責任上限になります。

6.賃貸契約の保証人の立場は、契約内容によりますが、什器備品を処分して返済に充てるという考え方は通常受入れられず、貸主側の好意かそのままの設備で新規に賃借契約をする第三者が出てくるという偶然に委ねる他ないかと考えます。

1.相続放棄は相続発生後3ケ月以内に家庭裁判所に届け出して行います。父親が1年前に死亡して、不動産名義はそのまま、となると母親の相続放棄はされておらず、また期限経過で今からではできないものと懸念します。以下はその前提での回答です。

2.相続不動産の名義変更は相続人間の協議(遺産分割協議)で亡父持ち分の承継者を決定すれば登記できますが、名義人の変更は既に設定されている担保権には影響ありません。(担保権の方が優先します)

3.父親の保証債務については、まずは物上保証(担保...続きを読む

Q土地を担保にお金を借りる

ご存じの方ご教示ください。

土地を担保にお金を借りて事業を始めた場合、その事業はうまくいかなかった場合はその土地はどうなるのでしょうか?
その時の土地評価によって差額分を支払ったりする必要があるのでしょうか?

宜しくお願います。

Aベストアンサー

「不動産担保融資」ですね。

金融機関等からお金を借りるにあたって、土地を「担保にする」場合には、その土地に対して『抵当権』を設定します。

事業そのものがどうという訳ではなく、「借りたお金を返さない・返せない」という状況になりますと、最悪の場合は、『抵当権』が執行され、「競売」にかけられることになるはずです。

金融機関は、その前に、「債務者の意思によって売却(=任意売却)」をすることを勧めると思います。
「任意売却」の方が、「競売」よりも高く売れることが多いからです。

「任意売却」なり「競売」なりによって、資金ができれば、その資金は『抵当権』を設定した「不動産担保融資」の返済に充てられます。

評価額ではなく、実際に「売れた額」で考えます。

債務残高よりも高い額で土地が売れれば、その「不動産担保融資」は完済できます。
ですが、債務残高よりも低い額でしか土地が売れなければ、その「不動産担保融資」は完済できず、差額は債務として残ります。
その差額分も「返さなければなりません」。

土地を処分して終わり…とはならないこともあり得ます。

「不動産担保融資」ですね。

金融機関等からお金を借りるにあたって、土地を「担保にする」場合には、その土地に対して『抵当権』を設定します。

事業そのものがどうという訳ではなく、「借りたお金を返さない・返せない」という状況になりますと、最悪の場合は、『抵当権』が執行され、「競売」にかけられることになるはずです。

金融機関は、その前に、「債務者の意思によって売却(=任意売却)」をすることを勧めると思います。
「任意売却」の方が、「競売」よりも高く売れることが多いからです。
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Q土地を担保に入れてお金を借りたい

現在消費者金融・信販系カードなどからお金を合計430万円借りてます
事情があって急を要したので上記のところで借りたのですが
返済するのに今の収入では不可能なので1社を返済するために他で借りて
と言うような事をしてしまい借金が雪だるまのように増えたのですが
この前両親が土地を購入してその名義を私にしてくれたのですが
この土地を担保に銀行からお金を借りることが出来るなら借金を1本にすれば
金利などを考えてもすごく楽になるのではと思うのですが・・・
現在月々約約28万円払ってます現在まではなんとか支払ってきましたが
この先絶対に払えなくなる前に何とかしたいのです
月々15万円くらいなら返済していく事が可能なのでどうにかならないかと思ってます良い方法があれば教えてください

Aベストアンサー

 400~500万の融資を受けるには、単なるフリーローンでは高金利のところしか貸さないと思われますので、グロスでも損失を防ぐためには、不動産取引に絡めて別枠融資の道を開く方法が有望のような気がします。
 本件では土地があるということなので、例えば、その土地にご自分の住む住宅を取得し、そのついでに現在の負債を減少されるような方法を探ります。土地の贈与を受けているようなかたちにみえますので(後日の税金債務も懸念されます)、これにより贈与税減少、後には住宅取得費控除等の可能性がみえ、今日銀行では不良債権化しないような住宅ローンの顧客獲得に熱心なようなので、諸相談にのってくれる可能性があります。場合により、さらに建築代金の一部を割賦にしてもらい必要に応じて月額支払を繰り延べるというチャンネルも検討可能ですが、35年とかにならすと、月額10万以下になり家賃も不要となるのではないでしょうか。
 以上にはあなたの信用情報がキレイであるのが原則ですが、そうでない場合も扱った例があります。具体的には、かなりテクニックがいるので、必要に応じてまたご質問ください。

 400~500万の融資を受けるには、単なるフリーローンでは高金利のところしか貸さないと思われますので、グロスでも損失を防ぐためには、不動産取引に絡めて別枠融資の道を開く方法が有望のような気がします。
 本件では土地があるということなので、例えば、その土地にご自分の住む住宅を取得し、そのついでに現在の負債を減少されるような方法を探ります。土地の贈与を受けているようなかたちにみえますので(後日の税金債務も懸念されます)、これにより贈与税減少、後には住宅取得費控除等の可能性がみえ、今...続きを読む


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