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先日、友人夫婦から「マイホームのために土地を買う事にした。」と連絡がありました。話しを聞いてみると、今週末に土地の購入契約をするとのこと。幾つかアドバイスをしましたがそれでよかったかご助言、補足をお願いします。また、友人からの質問で答えられなかったものもありますので、教えてください。

友人について、40歳サラリーマン 年収650万 世帯は夫婦のみ。奥様は主婦。生涯夫婦のみのライフスタイル。居住予定(現在も)神奈川県西部。住宅購入のための頭金1000万。健康に不安なし。

土地について、新規分譲地。土地購入代金1500万円。建築条件なし。

新築住宅について(参考)リビングを広く取った吹き抜けのある2階屋で延べ28坪くらい。というイメージ。

友人にしたアドバイス
(1)建売や建築条件付でないのだから、建築士を選び、設計してもらうメリットを活かしたほうが良い。
(2)土地の購入で先にローンを組むと、家を建てる時にローンが組めなくなる可能性がある。今回の不動産屋や銀行に確認をしてから土地の購入契約をしないと、家が建てられなくなる場合がある。そのために土地の契約を解除する時は手付金を放棄しなければならなくなる可能性がある。
(3)貯めている頭金は土地の購入代金に当て、住宅部分はローンのほうが、金利、住宅取得控除でメリットがある。
(4)建築士に依頼する時は、建築士のポリシーなどを聞き、全て任せられると判断できる建築士と出会えたら設計契約をするほうが良い。

質問
(5)良い建築士、良い工務店の探し方
(6)上記家のイメージで高気密高断熱住宅の標準的な坪単価
(7)設計施工の工務店の建築士に頼むのと、設計・施工を分けて頼むのでどう違うか

以上、よろしくお願いします。

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A 回答 (7件)

>(1)建売や建築条件付でないのだから、建築士を選び、設計してもらうメリットを活かしたほうが良い。


そうですね。ただ建築士を入れる場合には(2)に関係していわゆる住宅ローンの先行土地融資を受けることができなかったりしますのでその点が要注意です。単純なつなぎ融資をしてくれるところもありますけど、、、、このあたりに制約が出ます。特に竣工までの期間ですね。

>(2)土地の購入で先にローンを組むと、家を建てる時にローンが組めなくなる可能性がある。
これ自体についてはそんなに心配はいらないと思いますが(家のローンのときに土地先行融資によりそれまでのつなぎ融資を決済するとか、あるいは土地と建物で同じ銀行であれば抵当権の問題もありませんので)

>今回の不動産屋や銀行に確認をしてから土地の購入契約をしないと、家が建てられなくなる場合がある。そのために土地の契約を解除する時は手付金を放棄しなければならなくなる可能性がある。

そのような心配はいらないものの、使えるローンなどに制約があるし、竣工までの期間に制約が出たりしますので、銀行によく確認が必要です。

>(3)貯めている頭金は土地の購入代金に当て、住宅部分はローンのほうが、金利、住宅取得控除でメリットがある。これは最終的な住宅ローンがどのような形になるのかで変わります。
最終的な住宅ローンが土地・建物に対するローンとなるのであれば金利や住宅取得控除に対する違いはありません。これについても銀行によく確認した方が良いでしょう。(具体的には銀行が住宅ローンに対して発行する年末残高証明書に記載されるので)

基本的に工務店に直接依頼するという場合であれば、まずは住宅ローン特約(ローンが通らない場合には解除)をつけるのはもちろんのこととして、まずは希望の工務店の一つから見積もりを貰い、住宅ローンの土地先行融資という形で土地・建物に対するローン申し込みというのが一般的です。もちろんそのあとで速やかに工務店を確定させて工事請負契約締結し、竣工させなければなりません。
(大体10~12ヶ月以内か多いです)

建築士に依頼する場合には上記が少々ネックとなります。

>(4)建築士に依頼する時は、建築士のポリシーなどを聞き、全て任せられると判断できる建築士と出会えたら設計契約をするほうが良い。

そうですね。ただ土地を購入するという現時点から動くのであればいぞく必要があります。

まあ銀行により期間の制約のないつなぎ融資パターンなど色々あるので、相談されるとよいですよ。

>(5)良い建築士、良い工務店の探し方
建築士はとにかく探すしかないですね。神奈川県ですと高気密高断熱に造詣の深い建築士は少ないと思います。
工務店も意外と少ないのがネックです。割と理解の深い工務店ですとFPの家(松本建工)、SC(ソーラーサーキット)、OMソーラーなどは工務店への教育がかなりなされています。(他にも工法はあるものの教育が不十分との悪評がありますので、工務店がどれだけ高気密高断熱を熟知しているかによります)

少なくとも平均的な気密性能C値は幾つですか?と質問して即答できない工務店はだめと思ってください。
(あるいは平均でC値が1.5以上は技術不足です)

>(6)上記家のイメージで高気密高断熱住宅の標準的な坪単価
高気密高断熱だから高いということはないですね。大体工務店であれば坪50万程度でがんばっています。
建築士を通すとなると高くなりますけど。(これは安い標準部材を使用できないなどの制約から)

>(7)設計施工の工務店の建築士に頼むのと、設計・施工を分けて頼むのでどう違うか
一番の違いは値段です。やはり高くはなります。
とはいえハウスメーカー程度以下では建築できますけど。

この回答への補足

いろいろと詳しくありがとうございます。特に5~7番が大変参考になります。
すみませんが少し理解が出来ない部分があります。補足をお願いします。
土地の契約時前に、工務店に見積りを取り、住宅ローンの土地先行融資と言う形でローンを組み、解約できるように住宅ローン特約をつけておく。ということでしょうか?
建築条件付では可能でありますが、建築士に頼むとこれらをほぼ同時に出来ないために[土地先行融資」としてローンを組めないことがネックである。という解釈でよろしいでしょうか?

補足日時:2006/05/08 22:37
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No,2で回答した者です。


僭越ながら私の例を披露すると、不動産業者の仲介により土地を購入。その際、その土地のすぐ近くに支店がある信用金庫で土地分のローンを組みました。
建築費用は、職場の住宅貸付を利用。これは退職金の前借りのようなもので、その代わり建物に抵当権は設定されませんでした。これに加え先の信用金庫から不足分を住宅ローンで補いました。建築家への設計監理料は自己資金で賄いました。
どのタイミングで幾らお金が必要になるのかを把握しておくことが肝要です。以下のサイトが判り易いと思います。

参考URL:http://www.myhomeplus.com/money/basis/index.html
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この回答へのお礼

わかりやすいサイトの照会ありがとうございます。
職場の貸付がつかえれば土地の先行取得も可能だと思います。調べてもらっています。

お礼日時:2006/05/10 23:38

設計事務所はお薦めですよ。

敷居が高そうに感じる設計事務所も意外と身近な物です。設計料がかかる分かえって高い買い買い物になってしまうと考えがちですが、専門家が見積りをチェックしたり、同じ図面を元に工務店を何社も競争させる事により相当安くなるようです。工務店にとって設計事務所は何件も住宅を依頼してくれる可能性のある客ですから安くなるのも当たり前ですね。

施主と建築士の広場「http://kentikusi.jp/」に
設計を分離する必要性について書かれていました。
参考になりそうです。
また他にも参考になりそうな設計事務所の説明がありましたので添付しておきます。

http://www.aurora.dti.ne.jp/~yoneto/whj.html
工務店や大工さんにお願いすれば設計料がかからない分、安くなるのでは?・・・のQ&Aあり。

http://www.mokuzo-architect.jp/index.html
どうして建築家が必要なの・・・の説明あり。

参考URL:http://kentikusi.jp/
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この回答へのお礼

とても参考になりました。土地探しからも設計事務所を活用する方法もあるのですね。設計報酬を入れても建設コストが安くでき、安心できるのがわかりました。
ありがとうございました。

お礼日時:2006/05/10 23:13

去年土地を決めて今年の末くらいに建物が建つ予定の者です



#3の方が書いていますが
土地購入には住宅ローンは組めません

注文住宅で困る事は土地は購入したが上物が自分達の予想以上の値段になり思った金額のローンが下りなかったり予算内に収まらず結局建てられない!と言う事が起きる事だと思います

建物の予算も決めてから土地も込みで住宅ローンを組まれる事をお勧めします
銀行からつなぎ融資をたぶん二回受けられる事になり
一回目は土地代を払い
二回目は施工業者へ半分ほど払い
完成後に全額下りるのでここからローンスタートになります

つなぎ融資途中に金利だけ発生します
私の場合は融資金額から事前に金利分が引かれて融資されました

(1)は良いと思います
(2)、(3)は土地込みでローンを組む事をお勧めします
     頭金を全額使うと危険ですよ
(4)これを待っていると土地込みでローンを組めません  不動産屋さんは待ってくれないと言う事です
  土地の決済を迫られます
  建物が決まるまで
  何ヶ月も待ってくれる事は殆ど有りません
  本来であれば施工業者を決め
  建物の概算が出ていた方がベターでしょう
(5)ご自分でこの家いいなぁ~と思う家が建っていたら  家主に聞いてみるのも良いかと思います
  探すのみですね
  後は自分でも勉強する事です
  でないと相手の言っている事が解らなければ
  良いかどうか判断が出来ません
  施工実績もしっかり見ましょう
(6)坪単価はピンキリですからなんとも言えませんね
(7)個人でやっている設計士の方はよく仕事をする
  施工業者さんが決まっていると思います
  その方が仕事がしやすいからです
  設計が気に入ったなら施工業者さんはお任せの方は良いと思います

この回答への補足

ありがとうございます。これまでも含めてまとめてみますと、
建築家へ頼むのは半年から1年かかるので、土地を見つけてからでは設計は間に合わない。土地を現金で購入できるか、建築家を巻き込んで土地探しから始めるのも方法のひとつ。
住宅ローンは、建物だけか建物と土地一緒でないと原則組めない。銀行等によってはつなぎ融資など土地先行取得できるところもあるが銀行による。
土地で貸付を受けると、家の部分で貸付の限度を超える場合も考えられるので要注意。
建築家への支払いは手持ち資金からの場合が多い。
土地込みでローンを組む場合は先にプランを大体決めておく必要がある。
といったところでしょうか。

土地の代金は6月中旬までに現金一括払いを求められているとのことで、ちょっと地主さん無謀だよ。といいたいです。会社の貸付は調査中。あとは親戚からあつめるか・・・宝くじに当たるしか契約する方法はないかもしれません。

補足日時:2006/05/10 23:34
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この回答へのお礼

ありがとうございました。職場の貸付で土地の先行取得が可能で、金額で80%、建築まで5年間というものを利用できることがわかり、週末に契約したとの連絡がありました。これも、皆様のおかげで情報が集まり、失敗しなかったためだと思います。代表してこちらに書かせてもらいますが、ご回答くださった皆様のおかげで無事土地の契約ができました。本当にありがとうございました。これから設計事務所を探します。

お礼日時:2006/05/15 00:21

◆だれもが土地の先行取得を希望するのですが、うまくいかない現実があります。



◆下の回答者様もふれているように、土地だけを先に買うためには、いずれにしてもローンは組めず、全額を現金で用意することが必要です。これができないために、建築条件付土地などで皆苦労しているのです。

◆土地を買うときに「頭金だけ現金で払ってローン特約をつける」ことは理論的には可能でもほとんどの地主はそのような客を嫌います。条件のよい土地や競争の激しい土地では、後から来た現金払いの客に買われてしまいます。実際に私は土地を購入する時には十分な現金を用意し、ローンなどで交渉している先約の客を越して契約・取得したことが2回あります。

(1)○
(2)土地の購入には住宅ローンは使えません。建築契約の時点で組むローンに土地代金も含めて後追いで借りることはできますが、土地を購入する時点では現金一括払いが必要です。
(3)この方法ができなければ、現実的は土地の先行取得はできません。
(4)○

(5-7)のご質問は、土地の先行取得の資金計画ができてからの話です。まずは(2)と(3)について現実的かどうかです。

◆新規分譲土地の中には、上記のように資金調達の点で土地だけの先行取得ができないような場合に「できます」と住宅ローンを含めて話をすすめていき、実質的に建築条件付(ひどい場合は実質的に建売)とさせてしまうケースがあります。「土地だけの取得に住宅ローンは使えない」という原則はどんな場合も外せません。業者が「できる」と話をもちかけてきた時には「なにかある」と思ってください。

この回答への補足

わかりやすい説明ありがとうございます。ごまかされないように、銀行へも方法を確認して不動産屋と対峙したいと思います。
土地取得がまず先とのおはなしですが、例えば職場の貸付などで不足分を補って土地を取得し、家を建てる時に銀行から借りるのであれば、なんとかいけるのではないでしょうか?職場の貸付の有無、担保の有無を確認します。

補足日時:2006/05/08 22:32
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建築家と設計監理契約を結び、自宅を新築した者です。


主に住宅の設計及び監理(管理ではありません)を専業に行っている1級もしくは2級建築士事務所で、雑誌やHP(紹介サイトも存在します)から情報を集め、気になるところに電話やメールをしたのち実際に会ってみるというのが常道かと思います。相性がとても大切なので、自分で見聞きして判断することです。人からの紹介というのは余り勧めません。
建築家に依頼する場合、相見積で複数の工務店を候補にし、予算に一番見合った金額を提示した工務店を採用するというのが一般的です。見積をとる工務店をどう選ぶかは、過去の実績や技術力などから建築家が判断します。
建築家と交渉する際、総予算は幾らか、家にどんな希望があるか、タイムスケジュールはどうか(依頼から引渡しまで設計と施工にそれぞれ半年かかるので、最低1年は必要です)などをある程度整理しておくべきかと思います。本体工事費の10~15%が設計監理料として別途必要になってきますが、それも含めた総予算とのかねあいで設計してくれるはずですので、結果的にリーズナブルな家つくりになります。
施工が始まって、特に基礎や躯体工事で建築家は工務店の現場管理者とは別の立場で「監理者」としての役割を果たします。設計の意図どおりに施工されているか現場に赴きチェックしてくれます。本来の職責を果たす建築家であれば、第三者機関による評価制度などよりはるかに確実であると思います。

この回答への補足

半年から1年かかるとすると、土地と一緒にローンを組めないかもしれません。でも、建築家に頼んだ時のほうが家作りの楽しみが味わえそうですね。設計監理料も考慮に入れておく必要もあるのですね。設計監理料はローンでは払えないでしょうから自己資金で確保しておく必要があるのでしょうか?

補足日時:2006/05/08 22:24
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土地だけを先に購入して、暫くしてから家を建てる場合ですが、ひとつ気をつける点があります。



土地の購入だけの場合、金利の安い住宅ローンは確か利用できなかったと思います。

銀行によっては、大丈夫の場合があるかも知れませんがまずそれを確認した方がいいと思います。

一般的には、土地購入と住居建築を一緒にしてローンを通します。

例えば、土地1000万、家2000万なら、まず土地だけ頭金を現金で払ってローン特約をつけて仮契約します。
その1ヶ月~2ヶ月以内にHMと建築契約をして、合算した3000万円分を住宅ローンで申請します。(諸費用は別途現金で必要)

それで万が一ローンに落ちたら、土地の契約は無かったことにできるので、印紙代だけ引かれて頭金が戻ってくるといった感じです。

その辺を含めて銀行ともう一度相談したほうがいいと思います。

この回答への補足

家と土地を一緒にローンを組めると本当に良いと思うのですが。友人の家のプランを聞いてみると、木造でありながら大きな吹き抜けが欲しいようなので、HMのパターンには会わないような気がします。そのため、注文住宅だと、設計から完成まで何ヶ月もかかるので地主に待ってもらえないかもしれません。
とりあえず、銀行側のローンの種類とか何か方法があるのか確認してもらいます

補足日時:2006/05/08 21:50
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総床面積40から45で、主人は2000万あれば建てられるといい
私は2500万はすると思っています。
参考意見として、是非家にいくら使ったのか教えていただけると
助かります。

Aベストアンサー

有名メーカーではありませんが、床面積60坪の8LD+DKで2400万円でした。タ○ホームのようなローコスト建売まがいの住宅ではありません100%注文住宅です。私自身が間取りや仕様、主な材料製品をリストにして「これで2400万円で作ってください」と直接談判しました。

地盤調査にベタ基礎、次世代省エネ高気密住宅で全て断熱ペアガラスシャッター雨戸、トイレ洗面2箇所、6箇所給湯、本格和室と掘り炬燵、和室南側の縁側、出窓4箇所、1.2坪のバスルーム、キッチンは8畳で長さ2700のシステムキッチンと2方向の床ー天井の全面収納棚、と1方向の対面収納、1畳の階段下収納、2箇所の床下収納、ウォークインクローゼットは4箇所、6畳小屋裏収納、小屋裏収納拡張のための屋根裏出入り口付、床下収納2箇所、南側全面幅12m×2mのビルトインバルコニー暴風雨補強対策付、戸外の水栓2箇所、戸外コンセント5箇所、耐震強度も自分で再計算し、余裕の補強をしてもらっています。庭に電気を引いた1.5坪ログハウス物置も付いて、標準装備や希望オプションは全て入れました。築3年を経過しましたが、不具合はもちろん何もなく快適です。

「これでどうしてそんなに安いの」とよく言われますが、特に節約を意識せず普通に建てました。40坪で2500万円という価格は標準的なもののようですが「何でそんなに高いの?」と正直思います。

要するに「お任せ」では高くなりますし、手抜きや無駄な施工をさせないようよく勉強して必要な部分に必要なお金をかけていけば十分安い家が建つということです。その勉強が半端ではありません。

有名メーカーではありませんが、床面積60坪の8LD+DKで2400万円でした。タ○ホームのようなローコスト建売まがいの住宅ではありません100%注文住宅です。私自身が間取りや仕様、主な材料製品をリストにして「これで2400万円で作ってください」と直接談判しました。

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Aベストアンサー

いろいろとお金がかかりますが、意外とかかるのが融資費用。
保証料or事務手数料で60万。火災保険でも40万位必要です。
カーテン、照明で50~60万。

外溝はピンきりで、削りやすいところでもありますが、借金まみれで
後から気軽にできるものでもないですが、メーカーに頼むとべらぼうな
金額を取られます。

例外があって、最初から外溝の「提案」も含めた金額で「検討」すれば
外溝でしこたま儲けるような事も少なくなります。

暖房器具、クーラーもバカにはなりませんし、もしオール電化にするなら
なおさらです。

私の場合これから着工なのですが、他に予算を取っているのが
環境保全組合費、CATV関連、自治会費、Bフレッツ工事費用、団体生命、
引越し費用、退去費、植栽、ソファー、冷蔵庫、IHなべ、勉強机、物置、
ルータ、テレビ、生ゴミ処理機、原付、地鎮祭、挨拶周り、上棟式ご祝儀等

上はあくまでウチの場合ですが、標準で付いているもので満足する人は建売で
満足できる人が多いのですが、注文住宅から始める方は別途追加工事もぼちぼと
出ると思いますよ(^^);

実は、大手ハウスメーカーと工務店の他に「地場でがんばっている」or
「ちょっと県外に進出している」中堅会社も結構あります。
(ウチはこれでお勧め♪)

ここいら辺だと価格交渉の余地があります。
(大手は渋いですがカーテンくらいはつけてくれるかな?)
もちろん、なんの根拠もなく「まけてまけて」といっても成果は上がらない
だけでなく、大切な「信頼関係」までも傷つけてしまうかもしれません。

例えば、「完成見学会やってもいいですよ」とかでも、値引きを引き出しやすい
かと思います。(しかも双方お得)

どこまで2500万円に含めるか、吹き抜けとかどこまでこだわるかにも
よりますが、大手でも40坪くらいはいけそうな気がします。
sekisuiさんで引渡し坪70万になったかたも普通にいらっしゃるようですが・・・

ちなみに、私は大小8社から見積もりを頂いて検討したので「へとへと」に
なりましたが、がんばっただけのことはありました。

参考になれば幸いです。

いろいろとお金がかかりますが、意外とかかるのが融資費用。
保証料or事務手数料で60万。火災保険でも40万位必要です。
カーテン、照明で50~60万。

外溝はピンきりで、削りやすいところでもありますが、借金まみれで
後から気軽にできるものでもないですが、メーカーに頼むとべらぼうな
金額を取られます。

例外があって、最初から外溝の「提案」も含めた金額で「検討」すれば
外溝でしこたま儲けるような事も少なくなります。

暖房器具、クーラーもバカにはなりませんし、もしオール電化...続きを読む

Q固定資産税いくら??

友人が新築の家を建てたのですが、固定資産税を年間で7万程度といわれたらしいのですが(営業マンに)親からはけっこうするよとかいわれて、不安に思ってるみたいです。いったいどのくらいかおしえてください。ちなみに土地は60坪、約1000万 建物 約2000万したそうです。その他詳しいことはわかりませんが・・。大体で結構ですので、おしえてください。

Aベストアンサー

1.住宅用地は200平方メートル以下の部分を「小規模住宅用地」といい課税標準額が6分の1に軽減されます。60坪は約198平方メートル、固定資産評価は公示価格の7割を目途としていますので
http://www.niceliving.net/zeikin/zeikin27.html

1000万×0.7×1/6×1.4%=16,333円

2.新築の建物は120平方メートルまでの部分に対して一般の住宅は当初の3年間は固定資産税が2分の1になります。建物は固定資産評価基準に基づき、再建築価格を基準に評価します。仮に固定資産税評価を時価の6割程度とした場合、
http://www.niceliving.net/zeikin/zeikin28.html

2000万×0.6×1/2×1.4%=84,000

以上から土地・建物合計で10万程度になると思います。(以上に加えて市街地の場合には都市計画税が0.3%課税されます。)

Q建売と注文住宅どっちがイイかな・・・

漠然とした質問なのですが、建売と注文住宅のメリット、デメリットが知りたいです。

建売のほうが若干安いような気がします。

私はコレといって変わった家にしたい訳ではないのですが、材料の質がやっすいのとかはイヤなんです・・・。

建売ってコスト削減のためにと聞いたことがあるのですが、そんなものばかりなんでしょうか?

分かる方や、建売に住まわれた方の意見よろしくおねがいします。

Aベストアンサー

建売は完成品なのでその土地の上にその建物しかありません。間取りも仕様も選べません。(洋服ならプレタポルテ・吊るしみたいです)

売り建ては着工前の建売でキッチン・バス・洗面所・玄関ドア・クロスなど決まった中から選べたり、間取りも(設計)多少変えたりすることもできます。(イージーオーダ―ですかね)

建売業者の中には売り建てを「注文住宅です」なんて言う者もいます。

注文住宅は全てにおいて「オーダーメード」です。


建売は当然ローコストです。(若干どころではありません)

最近はレベルを上げてはきていますが、会社によってです。キッチンや洗面台その他を同じものを何台も(色や配置は違いますが)何軒分も使う事によって仕入れ単価を落としているのです。

また、設計図どおりで追加工事などもでないので時間もかかりません。

建売工事を行っている工務店に「建売と同じ仕様で」と言ったら普通の注文住宅より安くはできるでしょう。

但し、床材・キッチン・バス・洗面所・クロス・外壁・玄関ドアなど決まった中からしか形や色は選べませんけど。

最近は新興住宅地などでは大手の住宅メーカーが建売をしています。やはり見た目はいいですね(やはり高いですが)

建売住宅の設計は無駄を無くし、坪数以内に収める事で万人向けの設計ですが、面白みに欠けます。また、使い勝ってまではあまり考えないでしょう。

造作は職人さん次第なので一概には・・・
建売でも注文でも上手な人は上手で、下手は下手ですから。

昔から、「本当に満足する家は3回建てないと解らない」なんて事も言われますが、最近は個性派の設計士さんもいますので相性のいい人に当たればいい家ができますよ。

ちなみの私の親は大工で2回家を建て替えましたが、私は建売をやっている不動産会社で現場やお客さんとの打ち合わせをしていました。
始めの家は建売を買い、今は自分で間取りや仕様など考え設計士に頼み工務店に発注した家に住んでます。(やはり材料は違いますね)

棚ひとつでも、テレビの置き場所でも使い勝っては最高です。

建売は完成品なのでその土地の上にその建物しかありません。間取りも仕様も選べません。(洋服ならプレタポルテ・吊るしみたいです)

売り建ては着工前の建売でキッチン・バス・洗面所・玄関ドア・クロスなど決まった中から選べたり、間取りも(設計)多少変えたりすることもできます。(イージーオーダ―ですかね)

建売業者の中には売り建てを「注文住宅です」なんて言う者もいます。

注文住宅は全てにおいて「オーダーメード」です。


建売は当然ローコストです。(若干どころではありません)

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Q土地付き2000万で新築!?

現在結婚して2年目の女性です。
子どもはいませんが、将来的に2人授かれたらなと考えています。
主人は32歳、私は27歳です。

現在は賃貸に住んでいるのですが、
最近になり新築一戸建てを考えるようになりました。
そこで今、大手(?)ハウスメーカーや無名(?)ハウスメーカー、
不動産屋などに行って話を聞いているところです。
まだ、聞いて回った数が少ないので、どこにしようかは決めていませんが、
有力候補としてはタマホームです。
ただ、予算が2000万の為(今の家賃を超えたくない。固定資産税の分を
省くと月々5万程度(ボーナス2回払い10万ずつ))
建てることが可能なのか不安です。

この辺りだと、土地代が安くても700万くらいはするそうで・・・
全く違う場所なら500万で広い土地があるそうなんですが、
生活が不便(スーパーや学校などが遠い)みたいです。
もし700万の土地だとしたら、残り1300万で建てないといけないので、
注文住宅は無謀ですよね!?

貯金0=頭金等0と考えて、2000万だけで建てるのは難しいでしょうか?

主人側の親戚に建築士がいるので、建築士と建てる家も考えたのですが、
ネットで色々調べていると、建築士と建てる家も良し悪しだとか・・・

最初は建売住宅で考えていたのですが、建売はアフターフォローや点検等が無い、
また長期優良住宅ではないので(?)修繕費にかなりお金がかかるとか・・・!?
そういう話をハウスメーカーで聞いて、やはりハウスメーカーで注文住宅を建てたほうが
いいのかなと思うようになりました。

先日タマホームでファイナンシャルプランというのをしました。
その結果がまだ出ていないのですが、その結果によっても変わってきそうですが、
相手は少しでも高く売る(契約させる)ことが仕事なので、2000万と予算を伝えていても
2500万くらいにはしてきそうで怖いです。
事実、ファイナンシャルプランのときに、借り入れ金額を2500万で作成されました。

注文住宅で建てるといっても、特にこだわりも無いのですが、
4LDKで2階建て30坪くらい(坪単位が良く分かりません)で、
1階にリビングプラス1室、2階に子ども部屋2室、夫婦の寝室1室
1階と2階にトイレ、1階に水周り
くらいが希望でしょうか!?
たぶん、注文住宅となると、色々請ってしまいそうですが、
予算が予算なので、最低限で考えています。
ただ、タマホームは2階にトイレをつける場合、オプションだとか・・・


言いたいことがまとまっていませんが、
・諸費用込みで2000万(固定資産税は除く)で注文住宅を建てるのは無謀か?
・2000万の予算なら、建売、注文住宅、建築士と建てるなどどれがお勧めか?
が知りたいです。

家については全く無知の為、よろしくお願いします。

現在結婚して2年目の女性です。
子どもはいませんが、将来的に2人授かれたらなと考えています。
主人は32歳、私は27歳です。

現在は賃貸に住んでいるのですが、
最近になり新築一戸建てを考えるようになりました。
そこで今、大手(?)ハウスメーカーや無名(?)ハウスメーカー、
不動産屋などに行って話を聞いているところです。
まだ、聞いて回った数が少ないので、どこにしようかは決めていませんが、
有力候補としてはタマホームです。
ただ、予算が2000万の為(今の家賃を超えたくない。固定資産税の分を
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Aベストアンサー

1300万で建てるということは希望より小さい家を覚悟した方がいいかと思います。
無謀かどうかはわかりません。人それぞれです。
月々5万円、ボーナス10万円でしたら、30~35年程度のローンでしょうか。

あとは今後の努力次第でしょう。
とりあえず32歳で預貯金0円というのは厳しいですね。
子供が増えたら益々支出が増えていきます。
家計を見直し、切り詰めるところは切り詰めましょう。

Q先に土地を買うことのデメリット(長文)

お世話になります。
現在、新築一戸建て取得に向けて行動中です。
漸く希望に沿えるような土地を見つけましたが、現在まだ造成中で、完成は9月の予定です。ぼちぼち気に入った区画に手付金を入れようかと思っております。不動産屋の話だと、造成のほぼ終わる8月中には購入を決めて欲しいとのこと。
通常ですと土地+建物で、建設会社、不動産屋、銀行とお話しをしていくのだと思いますが、どこに建設してもらうかは一向に決めていません。最低でも区画に見合ったプランを何社かに出してもらってから決めようと思っていますが、8月中に決められるか自信がありません。また焦って決めたくもないです。

前置きが長くなりますが、上記のような状況と、以下の理由で土地だけを先に購入しようかと思っています。
・土地を買う分の現金はあります。
・土地を買っても、建物取得時に必要そうな現金はあります。(勿論他にも不測の事態に備えての現金は確保してあります)
・でも建物に対しては「頭金」と言える程の額は捻出しないつもりです。つまり全額ローン。
・ローンは1800万くらい。(建物が安いと笑われそう)
・土地を完全に自分のものにする→そこに家を建てる、の流れの方が理想的な気がする。
・じっくり建物担当を選択できる。

このように先に土地を自分のものにした場合の、デメリットや注意が必要な点を教えていただきたくお願いします。
抵当権の設定とか...?
頭金無しになってしまうこととか...?
税金のこととか...?

お世話になります。
現在、新築一戸建て取得に向けて行動中です。
漸く希望に沿えるような土地を見つけましたが、現在まだ造成中で、完成は9月の予定です。ぼちぼち気に入った区画に手付金を入れようかと思っております。不動産屋の話だと、造成のほぼ終わる8月中には購入を決めて欲しいとのこと。
通常ですと土地+建物で、建設会社、不動産屋、銀行とお話しをしていくのだと思いますが、どこに建設してもらうかは一向に決めていません。最低でも区画に見合ったプランを何社かに出してもらってから決めよう...続きを読む

Aベストアンサー

doyo-biさん、こんにちは。
土地を先行取得して、自宅を新築したものです。デメリットと言えるかどうか分からないのですが、体験したことから以下に述べます。

まず、固定資産税(市町村)がかかります。
これは毎年1月1日時点の現況で課税されます。初年度(まだ家が建っていない状態)では宅地とみなされないので少々高めになります。
土地購入時に本年分の固定資産税額を取得日以降分で月割りで売り主に支払うこととなると思いますので、ご確認されてはいかがでしょう。

それから、不動産取得税(都道府県)がかかります。これは取得時1回だけ課税されます。
県税事務所から納税通知書が送られてきますが、「徴収猶予」という制度があります。不動産取得税は建物にも課税されるので、建物ができた時点まで納税を猶予してもらえます。
徴収猶予の制度はあまりアナウンスされていないので、納税通知書が届いた時点で県税事務所に問い合わせてください。
なお、土地や建物の規模にもよりますが、最終的には課税額ゼロという場合もあります。

土地先行取得の場合、アパート家賃と土地ローンで二重家賃状態になりがちですが、doyo-biさんの場合は現金購入ということでこの点は大丈夫ですね。

土地の条件を充分吟味できるのであれば、土地先行取得は理想的です。「はじめに建築業者ありき」の家つくりは、施主から主導権を奪ってしまい、ストレスを生みやすいと思います。
地盤調査は、売り主にデータを確認するか、あるいは専門業者にスウェーデンサウンディング式調査を依頼(5万円程度で可能)すると良いです。こうした作業は特定の建築会社を通さず行うことが可能ですし、またそうすべきです。

ハウスメーカーや工務店に依頼するというのが一般的ですが、時間と労力を惜しまないのであれば、建築家に設計監理を依頼するという方法もあります(私はそうしました)。
建築家に依頼するメリットは、設計に充分時間をかけられること、監理(管理ではない)により施工の適正化が図れ欠陥住宅を回避できること、総予算ベースに計画されるので追加費用を最小限に抑えられること、なにより家つくりそのものを楽しめること、などです。
設計監理料が建築費と別個になってしまいますが、その分建築費用が精査され明確になります。「無料」「サービス」とは無縁ですが、支払うお金をはっきりさせることができます。

素敵な家ができると良いですね。

doyo-biさん、こんにちは。
土地を先行取得して、自宅を新築したものです。デメリットと言えるかどうか分からないのですが、体験したことから以下に述べます。

まず、固定資産税(市町村)がかかります。
これは毎年1月1日時点の現況で課税されます。初年度(まだ家が建っていない状態)では宅地とみなされないので少々高めになります。
土地購入時に本年分の固定資産税額を取得日以降分で月割りで売り主に支払うこととなると思いますので、ご確認されてはいかがでしょう。

それから、不動産取得税(都...続きを読む

Q一軒家住宅建築時に後悔した事は…

新築を建てようと考えているものです。

注文建築、新築購入の際、新築一軒家住宅建築時に後悔した事は何ですか?
どのようなものでも構いません。
いくつでも構いません。
例えば、収納をもっと増やしておけば良かった、であるとか。

みなさんの意見をお待ちしています。

Aベストアンサー

工務店で建てました

※後悔したこと

1)窓の下の高さ確認を怠ったこと。

図面では、天井から窓の上部までの長さは記載があったが、床から窓の下までの高さの記載がありませんでした。
なので、背の低い妻が、「窓枠に肘をついて外を見たいのに、ちょっと高いので、つま先立ちになる」とぼやいていました。
身長が160cm以上ある方なら、問題にならないのですけどね。
図面の段階で、「ほかのところの確認もいろいろあるし、これは確認しなくてもうまくやってくれるだろう」と妻は思っていたようですが、それがまずかったようです。

※後悔したけど思い直したこと

1)南側に階段のあるレイアウトにしたため、1,2階とも部屋の日当たりが悪い部屋ができたこと。
2)(近所の新築の家に比べて)全体的に窓が少なく、しかも小さいこと。

今年の夏の暑さを経験し、さらに近くの国道の騒音を考えると、「日当たりの悪い部屋」であることが暑さを抑える効果があると思えて、日当たりにこだわらくて良かったと思い直しました。また、窓が小さく、少ないことも断熱や防音の面からも、結果的には良かったと思いなおしました。


あと、工務店の方が、使い勝手を考えて、図面に記載のされていない部分で、いろいろと工夫をしてくださったので、そういう部分が暮らしてみて、「便利だな」と感じています。

それから、建築現場がすぐ隣だったので、途中の写真を沢山撮りました。「図面以上の厚い断熱材が入っています!」とか「普通よりも質のいいボードを使っています。でも、これって完成したら見えないんですよ。」なんていう説明をしてくださりました。
ちなみに、窓が小さくなったのは、建物の構造計算をやり、その段階で筋交いが入っているため、それを取ることはできないので、窓を大きくできなかったと説明されました。

工務店で建てました

※後悔したこと

1)窓の下の高さ確認を怠ったこと。

図面では、天井から窓の上部までの長さは記載があったが、床から窓の下までの高さの記載がありませんでした。
なので、背の低い妻が、「窓枠に肘をついて外を見たいのに、ちょっと高いので、つま先立ちになる」とぼやいていました。
身長が160cm以上ある方なら、問題にならないのですけどね。
図面の段階で、「ほかのところの確認もいろいろあるし、これは確認しなくてもうまくやってくれるだろう」と妻は思っていたようですが、そ...続きを読む

Q土地探しはハウスメーカー?不動産屋?(お金ないです^^;)

今年末~来年にかけてマイホーム新築を考えています。
住宅展示場などを色々めぐり、
お願いしたいハウスメーカーもほぼ決まり(先方にはまだ伝えていませんが)
立てたい地域も決まっています。
お願いしたいと思っているハウスメーカーの営業さんから
「土地探しもお手伝いしますよ」とは言われましたが
自分達で不動産屋を回って探していました。
いいなぁ~と思う土地もあったのですが、
諸費用程度(100数十万)の現金しか用意できない為
土地+建物の購入費用は全てローンでまかなうつもりの
お金のない私たちが、単独で土地を先に購入するのは無理と気づきました。
(気づくの遅いですね・・・)
このような場合、ハウスメーカーに土地探しをお願いすれば
土地+建物でまとめて住宅ローンが組めるのでしょうか?
そのHMは私たちの建てたい地域に自社の土地は持っていないので
一般に流通している土地を探すようです。
ハウスメーカーに直接聞くと、あっという間に話が決まってしまいそうなので
まずはこちらでご相談させていただきました。

頭金なしでローンを組む事に関しては
先日こちらでご相談させて頂いたので「無謀だ」等のご意見は承知です。

どなたかアドバイスいただければ幸いです。

今年末~来年にかけてマイホーム新築を考えています。
住宅展示場などを色々めぐり、
お願いしたいハウスメーカーもほぼ決まり(先方にはまだ伝えていませんが)
立てたい地域も決まっています。
お願いしたいと思っているハウスメーカーの営業さんから
「土地探しもお手伝いしますよ」とは言われましたが
自分達で不動産屋を回って探していました。
いいなぁ~と思う土地もあったのですが、
諸費用程度(100数十万)の現金しか用意できない為
土地+建物の購入費用は全てローンでまかなうつもりの
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Aベストアンサー

#1です。

ちょっぴり誤解があるようですので・・・
土地を探すにあたりHMさんにお願いするのは、
「土地ありませんかね~?」では、皆さんが仰られているのと同様、
いい土地はすくないでしょう。
ここで、「この土地って何処が持ってるんでしょうかねぇ?」と聞くと
調べてくれます。(くれました。)
つまり、HMさんには申し訳無いですが、最大限HMパワーを使うと良いと思います。(気に入ったHMがあるならそこで建てる可能性が高いわけですから許してくれるでしょう(笑))

私が検討してた時、実は後で思えば滅茶苦茶だったのですが、
ある土地をHMさんへ指定し見積もり依頼しました。
4つの不動産屋さんへ足を運んでも紹介なかった土地だったのですが、
すると、ちゃんと見積もりでてきたのです。
なんだかんだ言いながら、その出所を聞き出すと、
既にまわった4つの不動産屋さんの一つからで・・・
まだ売らないとKeepしていたのでした。
つまり、不動産屋さんが出す土地にも優先順番があるのでしょうね。
従いまして、こちらから「この土地は何処の?」と聞かないと、本当にいい土地は出てこないんだろうなぁと思いました。
(また、他の候補地は個人所有でいたが、別のHMさんは調べそこにアポ取ってくれました。結局は断られたのですが・・)

ご自分で頑張られるのも結構ですが、HMさんパワーを最大限使うと
個人では入手できない、入手の仕方がわからない情報が結構入ってきます。
こうゆう意味で、気に入ったHMさんがあるのなら、このようなお手伝いをしてもらうのは手だと思います。
ただし、何度と無く断りを入れておいてください・・・
「何処で建てるかは未定です。お手伝いいただいてますが、もしかするとお断りする事になるかも知れません・・その時はスミマセン」と。

#1です。

ちょっぴり誤解があるようですので・・・
土地を探すにあたりHMさんにお願いするのは、
「土地ありませんかね~?」では、皆さんが仰られているのと同様、
いい土地はすくないでしょう。
ここで、「この土地って何処が持ってるんでしょうかねぇ?」と聞くと
調べてくれます。(くれました。)
つまり、HMさんには申し訳無いですが、最大限HMパワーを使うと良いと思います。(気に入ったHMがあるならそこで建てる可能性が高いわけですから許してくれるでしょう(笑))

私が検討してた時、実は...続きを読む


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