所有しているマンションを4年前から人に貸しています。
2年目の更新後賃料が遅れがちになってきたようですが、入金の確認をしていなかったために気が付くのが遅れてしまい、その時点で4ヶ月分の滞納がありました。
仲介に入った不動産業者に連絡したところ、入居者に連絡をして話を聞いてみると
仕事が順調にいかなくて遅れがちになったが、これからはちゃんと入金しますとの返事だったらしく、しばらく様子をみてみようと言われました。
しかしその後も入金は遅れがちだったため、不動産業者に再度相談した所
これ以上滞納をした場合は部屋を明渡すという内容の念書を本人から取り付けて
くれました。
それ以来しばらくの間は賃料の他に滞納分を上乗せした金額が入金されるようになったのですが、数ヶ月経つとまたも入金されなくなったため、念書に基づいて明渡しを求めて欲しいと不動産業者に伝えました。
ところが不動産業者は立ち退きは弁護士に依頼したほうが間違いはないからと言って対処してくれません。
現在6ヶ月分の滞納があるのですが、明け渡しを求めるのは無理でしょうか?
そして不動産業者が言うように弁護士に依頼しないと難しい問題なのでしょうか?
私としては、不動産業者が作った念書によって明渡しを求めるのですから
当然不動産業者が責任を持って行うことだと思うし、
仮に弁護士に依頼するのであれば、その費用を不動産業者は持ってくれるべきではないかと思っています。 
できれば専門の方、良きアドバイスをお願いします。

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A 回答 (4件)

 賃貸管理を兼業しています。


 当方では家賃滞納の際、行政書士事務所を併設しているため法的手続の警告付の内容証明郵便発送までを代行し、それ以降は、(1)様子をみるか、(2)独占業務である弁護士に依頼するか、(3)ご自分で明渡訴訟をやってみるか、選択肢を挙げ、その判断に応じてできるだけのお手伝いをするようにしています。
 とはいうものの、(1)や(2)は諸事情数字等判断すると見合わない場合が多く、対して(3)は訴訟に関するリスクや負担は否定できない反面、相手に応訴費用や主張すべきところが乏しい等の理由で、大抵びっくりして支払をするなり、潔く出ていくなり、よっぽど悪質でない限り管理人である当方に姿勢を改めて相談にくる等、事実上の効果が期待できるものと考えています。
 不動産賃貸業も立派な事業経営、昨今のご時世からみても今後は大家さんも経営者として積極的な対応が必要になってくるのではないでしょうか。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
経験されている方のご意見でたいへん参考になりました。
yohsshiさんの回答にもあったようにまずは内容証明で入居者に対して
こちらの意向をはっきりと伝える事が肝心ですね。

お礼日時:2002/02/09 12:50

http://www.geonetwork.co.jp/qa.htm#Q6
http://www.geonetwork.co.jp/qa.htm#Q22
この辺を考慮すると、充分に明け渡しは可能だと思います。

弁護士を利用して立ち退き依頼をすることは間違いがありませんが、内容証明郵便により、明け渡しを通告すれば良いと思います。
文面例
○○年○月○日付念書によると、4ヶ月分賃料の滞納に対して、今後は滞納した場合に明け渡しに応ずるとの記載があります。当方としては、家賃の支払に滞りがない限りは賃貸契約の継続することは当然だと思いますが、○月○日本日現在、6ヶ月分の滞納があります。家賃の滞納に関しては事前に了解を求めることが当然のことですが、それもなく信頼関係は崩壊いたしました。このため、○月○日(本日)付けで賃貸契約を打ち切り、以下の実行をお願いいたします。
1.滞納家賃と当該支払期日に遅延している延滞利息(契約書の定めに従う ない場合は年率5%)を払い込むこと。当方は損害金として受け取ります
2.○月○日(6ヶ月後)までに賃貸住宅を現状回復の上明け渡すこと
3.明け渡しまでの期間も1と同様に当方に対する損害金として○○円(家賃と同額)を毎月○日までに支払うこと。遅延した場合は遅延利息○%も支払うこと
以上

このような感じでしょうか。内容証明郵便で相手が応じれば良し、応じなければ弁護士等に相談のうえ訴訟ということになります。

>仮に弁護士に依頼するのであれば、その費用を不動産業者は持ってくれるべきではないかと思っています。 

賃貸契約当時者が不動産会社であればそうですが、通常は家主と入居者の契約となっています。この場合、家主が訴訟を提起することとなります。法定代理人になることができるのは弁護士だけですので、不動産会社は法定代理行為を行うことはできません。

不動産会社の対応にご不満ならば、業者の変更及び管理費用の減免で交渉した方が良いと思います。
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この回答へのお礼

たいへん分かりやすい回答ありがとうございます。
さっそく内容証明郵便を出すようにしてみます。

お礼日時:2002/02/09 12:44

専門家ではありませんが・・・・。



家賃の不払いは、両者の信頼関係をが壊れたものとして、賃貸契約の解除が出来ます。
契約書にも、解約については書かれていると思います。

ただ、過去の判例では、2ヵ月分の不払いで解除を認めた例から、7ヵ月分の不払いでも解除を認めなかった例もあり、賃料不払いの回数だけで契約解除が出来るか判断は出来ません。

一般的には、特別な事情がない限り、2回か3回の滞納があれば契約解除が認められます。
ただし、賃借人やその家族が病気になったりして、多額の費用がかかるなど、事情によっては、ある程度長期間の不払いがあっても契約解除が認められないことがあります。

このように、実態よって判断されますから、弁護士会の法律相談などで相談されたらいカがでしょうか。
相談は30分5000円で、電話で申し込みが出来ます。

申込先は、参考urlをご覧ください。

参考URL:http://www.secom.co.jp/life/law/law_l_1.html
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
やはり弁護士に頼る以外にないのでしょうか。
それで滞納分が帰ってくるのならいいとは思うのですが、
帰らない上に弁護士の費用までかかると思うと考えてしまいます。
だからと言ってそのままだと滞納がかさむだけですし・・・
難しい問題ですね。

お礼日時:2002/02/08 15:44

 専門家ではありませんが、法律の解釈について下記URLを参照してください。



参考URL:http://www.daiichi.gr.jp/soudan/jireisyu/pages/s …
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この回答へのお礼

ありがとうございます。 参考にさせていただきます。

お礼日時:2002/02/08 12:27

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Qマンションをでていってもらいたい。

今貸してあるマンション(一室)を息子の新居として使いたいため、借り手の方に一年後に出ていって欲しいのですが、敷金礼金やハウスクリーニング等どうしたらいいのでしょうか?
不動産屋さんに聞いたところ、こちらから出て行って欲しいといった場合は、借り手の引越し費用から
あたらしい住居の礼金・敷金もこちらで払うとか・・・
素人なので、不動産屋さんの言いなりですが、何でもいいので、教えてください。

Aベストアンサー

>今貸してあるマンション(一室)を息子の新居として使いたいため、借り手の方に一年後に出ていって欲しいのですが、敷金礼金やハウスクリーニング等どうしたらいいのでしょうか?

まず「正当事由」がないと、例え立ち退き料を出すと言っても、出て行ってもらう事は出来ません。

「正当事由」とは、例えば「大家が住んでいた自宅が火事や災害によって住めなくなり、他に住む場所が無いので、人に貸していた家の賃貸をやめて、自分がそこに住むしかない」などです。

「息子の新居に使いたい」と言う場合も「息子さんが住んでいた家が住居不可能になり、息子さんが住む家が無くなった」とか「息子が結婚して家族が増えたので、息子夫婦が住む家が必要になった」などじゃないと、正当理由としては認められません。

正当理由が弱い場合、立ち退き料は「正当理由を補うもの」となります。つまり「金を出すからとにかく出て行け」は駄目なのです。

退去は6ヶ月以上前に言わなければならず、立ち退き料の相場は「家賃6ヶ月分以上」です。つまり「半年後に出て行って欲しい。その代わり、出て行くまでの家賃は要らないから」とか、「半年後に出て行って欲しい。引っ越し費用として家賃6ヶ月分以上の立ち退き料をはらうから」とかって話になります。

なので「ちゃんとした理由」と「家賃6ヶ月分以上の立ち退き料」の両方を用意し、相手がそれに納得してくれた段階で「退去」となります。

過去質問に、逆の立場の人(「息子を住まわせるから」と、大家から出て行ってくれと言われた人)の質問があって、その質問の回答に「同じ状況で退去してくれと言われ、100万円貰って出て行く事にした」って回答がありました。

もし、借り手の引っ越し費用と新居の敷金礼金の合計が、今の家賃の6ヶ月分よりも安いなら「それで済めばラッキー」だったりします。

>敷金礼金やハウスクリーニング等どうしたらいいのでしょうか?

礼金は「大家が謝礼として貰ったもの」なので返さなくて良いです。

敷金は「何かあった時の為と、退去時に原状回復費用として預かっておもの」なので、原状回復(ハウスクリーニング)をした残りの代金は返却しないとなりません。

なお「揉めずに気持ち良く出て行って欲しい」なら、敷金全額返しのハウスクリーニング大家持ち、にすべきです。揉めて「100万出せ」って言われるよりはマシですから。

>今貸してあるマンション(一室)を息子の新居として使いたいため、借り手の方に一年後に出ていって欲しいのですが、敷金礼金やハウスクリーニング等どうしたらいいのでしょうか?

まず「正当事由」がないと、例え立ち退き料を出すと言っても、出て行ってもらう事は出来ません。

「正当事由」とは、例えば「大家が住んでいた自宅が火事や災害によって住めなくなり、他に住む場所が無いので、人に貸していた家の賃貸をやめて、自分がそこに住むしかない」などです。

「息子の新居に使いたい」と言う場合も「息子...続きを読む

Q借り主の人から出て行ってもらいたい

こんにちは。
私は家を貸している大家です。
一軒家を貸しているのですが、こちら側の事情により借り主に退去してもらいたいのです。

私達家族はアパートに住んでいるのですが、年老いた母と同居する為、広い我が家へ戻りたいのです。
このような事情で借り主に出て行ってもらうことは可能でしょうか?

不動産屋に話したところ、こちらがお金を払えば退去させられるとのこと。
もし、出すとしたら・・・どのくらいのお金が必要なんでしょうか?

しかし、借り主に直接聞いたところ「ずっと出て行くつもりは全くない」との返事が返ってきました。
もの凄い激しい言葉で罵倒されました。

ペットも無断でこっそり飼っています。
このような理由でも退去させることは難しいですか?

もうそろそろ2年契約が切れます。
6ヶ月前から退去通知は出してあります。

自分の家へ戻りたいです。
質問が多くてすみません。
どうか良いアドバイスよろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

結論は、ここで聞かずそういった相談出来る機関に聞いたらいかがでしょう?多分、行政書士事務所、司法書士、弁護士などが適切で、それぞれに得意分野があるでしょう。普通にネットでそういった事務所を探してみては?

分かる範囲ですが、これは交渉です。貸主も借主も法律に保護されています。ただ借主は立場的に元々弱いので、法律によって貸主よりも保護されているにすぎません。

(1)私達家族はアパートに住んでいるのですが、年老いた母と同居する為、広い我が家へ戻りたいのです。
このような事情で借り主に出て行ってもらうことは可能でしょうか?
⇒可能です。簡単ではないだけです。上記のような事務所はこのような紛争解決の為にあるんです。

(2)不動産屋に話したところ、こちらがお金を払えば退去させられるとのこと。
もし、出すとしたら・・・どのくらいのお金が必要なんでしょうか?
⇒交渉です。自分でせずとも上記の事務所に相談または依頼です。

(3)しかし、借り主に直接聞いたところ「ずっと出て行くつもりは全くない」との返事が返ってきました。
もの凄い激しい言葉で罵倒されました
⇒相手は気が強いだけです。あなたは感情的にならず(恐れず)、淡々と法律に沿って賃貸借契約の解約手続きを取ればいいだけです。


(4)ペットも無断でこっそり飼っています。
このような理由でも退去させることは難しいですか?
⇒契約者にはなんとありますか?まず契約書を熟読です。


(5)もうそろそろ2年契約が切れます。
6ヶ月前から退去通知は出してあります。
⇒あなた出したのは解約通知ですね?内容証明で出しましたか?こういった事も上記の事務所にやってもらった方がいいです。

(1)から(5)いずれも自分でやろうとは思わない事です。相談に乗ってくれる法的な事務所は無数にあります。お金はかかりますが、あなたが母親と同居するために他の物件を探して数ヶ月住むよりずっと安いじゃないでしょうか?
ここ無料ですむのはベストかもしれませんが、ただより高い物はない、かもしれません。

結論は、ここで聞かずそういった相談出来る機関に聞いたらいかがでしょう?多分、行政書士事務所、司法書士、弁護士などが適切で、それぞれに得意分野があるでしょう。普通にネットでそういった事務所を探してみては?

分かる範囲ですが、これは交渉です。貸主も借主も法律に保護されています。ただ借主は立場的に元々弱いので、法律によって貸主よりも保護されているにすぎません。

(1)私達家族はアパートに住んでいるのですが、年老いた母と同居する為、広い我が家へ戻りたいのです。
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Q家賃を払わない借主を無料で追い出す方法はありますか

2か月以上家賃を未納のマンションの借主に、不動産屋さんのアドバイスで2週間以内に入金がない場合契約解除をするという内容証明を送ったのですが、振込も入金もないため、契約解除の内容証明を送りました。 私は近くに住んでいないためと、不動産屋さんと借主は以前からの知り合いのため1度先方と話をしてくださるとのことなのですが、このあとの流れとしてマンションのある地区の裁判所に呼び出せば先方も呼び出しに応じて、出頭して、少しは入金があるかもしれないと不動産屋さんはいいます。
ただその場合契約解除はせずまたずるずると入金がない状態が続くような気がしますし、車で1時間
以上の裁判所に行く時間もなかなかとれません。 また、不動産屋さんの話では、私の住んでいる地区の裁判所に呼び出す場合は、借主はおそらく現れず契約解除にはなると思うが、強制退去となると費用が50万位かかるといわれました。 無理をすれば、マンションの裁判所に行けますが、仕事を
休んでまで、遠方の裁判所で話し合いをしたほうがよいでしょうか。不動産屋さんは管理会社をつけたらどうかといいます。 また、強制退去の場合費用がかからない方法はございますでしょうか。
それと不動産屋さん以外には相談できるところはございますでしょうか。
不動産経営初心者でもわかるようにお願いいたします。

2か月以上家賃を未納のマンションの借主に、不動産屋さんのアドバイスで2週間以内に入金がない場合契約解除をするという内容証明を送ったのですが、振込も入金もないため、契約解除の内容証明を送りました。 私は近くに住んでいないためと、不動産屋さんと借主は以前からの知り合いのため1度先方と話をしてくださるとのことなのですが、このあとの流れとしてマンションのある地区の裁判所に呼び出せば先方も呼び出しに応じて、出頭して、少しは入金があるかもしれないと不動産屋さんはいいます。
ただその場合契...続きを読む

Aベストアンサー

>不動産経営初心者でもわかるようにお願いいたします

早速、追い出し訴訟の実践の時です
大家である以上、避けてとおれない運命です
いい経験を積んで下さい

>不動産屋さんの話では、私の住んでいる地区の裁判所に呼び出す場合は、借主はおそらく現れず契約解除にはなると思うが、強制退去となると費用が50万位かかるといわれました

自宅近くの裁判所で提訴してください。
欠席裁判で即あなたが勝訴です。
店子の近くの裁判所で行ってはいけません
判決が長引きます
判決(債務名義)をとったら、即強制執行です。
通常3~6か月かかるところが、2~4が月以内で終了します。

訴状には、「建物明渡等請求訴訟」とタイトルを付けて、
請求の主旨に
1、被告は建物を明け渡せ
2、被告らは○○○○円(滞納家賃)を支払え
3、訴訟費用は被告らの負担とする
との判決並びに仮執行の宣言をもとめる
   ↑多少省略
と書いて提出してください

自宅近くの裁判所なら、相手が来ないとのことなので、訴状は近くの司法書士にブラックライターとして書いてもらって下さい(初めての素人では、とても書ける代物ではない。色々な公的書類も必要)。
費用(訴状の代書費用)は数万円程度で済むと思います

弁護士に依頼するともっと高い出費になります

>それと不動産屋さん以外には相談できるところはございますでしょうか。
既に回答あるとおり、無料相談所があります


>強制退去の場合費用がかからない方法はございますでしょうか。

判決が出たあたりに、店子に「今荷物まとめて自主的に出て行けば滞納家賃を免除にしてやる。拒否したら強制執行します。且つ滞納家賃免除はしません。どちらを選びますか?」という手段もあります

既に回答あるとおり次回から資産がある連帯保証人であるか良く見極めてから連帯保証人になってもらってください

>不動産経営初心者でもわかるようにお願いいたします

早速、追い出し訴訟の実践の時です
大家である以上、避けてとおれない運命です
いい経験を積んで下さい

>不動産屋さんの話では、私の住んでいる地区の裁判所に呼び出す場合は、借主はおそらく現れず契約解除にはなると思うが、強制退去となると費用が50万位かかるといわれました

自宅近くの裁判所で提訴してください。
欠席裁判で即あなたが勝訴です。
店子の近くの裁判所で行ってはいけません
判決が長引きます
判決(債務名義)をとったら、即強制執行...続きを読む


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