新築一戸建購入について（かなり長文です）

現在マイホーム購入を検討しています。そんな中みつけた物件は不動産屋の取り扱いで、建てるのは下請けの工務店です。夫の実家の近所の会社なのですが、義父は嫌っていて回りの評判もあまり良くないと言うのです。私の知り合い情報では、まあ悪くはないけど、良くもないと…。
その土地は以前は田んぼで、今は土地の造成工事中です。18区画くらいの分譲地になるのですが（残り3区画）、主要な駅から徒歩15分くらいで、近くに大きなショッピングモールもあり利便性に私も夫も惹かれています。
ただ土地の造成工事が終わるのは9月末くらいでそこから家の着工に入るというのですが、家の購入に際して初め手付け10万円ほど入金して、その後2週間以内に本契約となり頭金380万をその時点で支払うことになるのです。
実際家が建つのは早くて今年末か来年1月になるというのにそんなに早くお金を支払うものなのでしょうか？義父はその辺りにも不信感を持っているようです。不動産屋が言うには、みなさんにそうしてもらってますし、9月末まで話を進めていて手付けだけでは会社にもリスクがあるとか・・・それまでに万が一会社が倒産などした場合は？との質問には宅建取引法で定められているので賠償請求できますという回答でした。私は家が出来てから支払い→引渡しが一般的だと思っていました。このような流れは普通なんでしょうか？
あと住宅ローン返済に関しても不安があります。夫はこれといってお金を使う人ではないので節約して頑張れば返済できると自信があるようです。義父はそんな高額は絶対返済できなくなると・・・
●物件3980万円より（土地2210万、建物1770万～）
●諸費用約150万円●外構費130万円
●28歳公務員●年収400万円
●現在の家賃75000円●頭金380万円●私のパート収入月6～8万円
住宅ローンは、初め3年固定の金利1.575％です。以上全てを踏まえてみなさんの意見をお聞かせ下さい。

No.7 回答者： ceaser 回答日時： 2006/05/18 23:33

これは、そもそもローンが通るかどうか疑問ですね。

公務員だったら通るのかな？
頭金は諸費用と外構費で100万残すだけになるので、3880万円のローンですね。ローンも3年固定ですと、3年過ぎるとその時点の変動金利になります。今の金利情勢ですと、その時点で4%くらいになっている可能性があります。すると、その瞬間に毎月の支払額が急騰しますよ。
今は、お金をそんなに使わないといっても、子供ができたら養育費・教育費がかかりますよ。教育費だけでも、一人当たり最低1500万円くらいは見ておかないといけません。

まだ、時期尚早です。せめて、物件価格（諸経費、外構費含む）の2割は頭金を準備できるようにしましょう。もちろん、不測の事態に備えて半年分くらいの生活費をまかなえる預金も別途必要です。短期固定のローンを使うことをお考えなら、今慌てて買う必要も無いでしょう。ここは心を落ち着けて、じっくり貯金することをお考えになられたら良いと思います。せっかく堅いお仕事をされているのですから、なにもそんなにあせってリスクを背負う必要は無いですよ。

一度、宮部みゆきの「火車」や「理由」でも読んでみてください。きっと、自分たちの計画が怖くなってきますよ。

No.6 回答者： aobeta 回答日時： 2006/05/18 13:29

お義父様が心配される通りだと思います。

無理のないマイホームの購入額は年収の５倍、頭金は物件価格の最低２割です。
質問者様の場合、年収の１０倍以上、頭金は１割以下。
はっきり言って黄色信号です。
建物価格も、あれこれ希望を入れていたら、プラス数百万になるかもしれません。
現在は奥様のパート収入があるみたいですが、お子様はいらっしゃるのでしょうか？
これからだとすると、奥様のパート収入が無くなる可能性もありますし、子供にかかってくるお金もあります。
奥様のパート収入はあてにされない方がよろしいかと思います。

ちなみに契約時の内金についてですが、我が家が新築マンションを購入した時や、実家を新築した時は、物件価格の５％位支払いました。

No.5 回答者： noname#19298 回答日時： 2006/05/18 12:52

工務店の信用調査に１０万払っても無駄では無いでしょう。

ざっと計算してみると、借入額は３８８０万円？
ご主人の年俸では、借り入れ出来ない額になるのでは
ないでしょうか？
貴方のパート収入は何時途絶えてもおかしくないので、最初からアテにするのは辞めた方が良いです。
子供も出来たらキャッシュフロー変わりますし。
年収の３０％が返済の上限だと言われておりますが、実際は２０～２５％
に納めないと、修繕費、固定資産税、その他思わぬ出費に耐えられません。
ご家族でもう一度考え直された方が良いです。
ローン金利も量的緩和が無くなって上昇傾向にありますので、３年後には
思わぬ位上がるかも知れません。

No.4 回答者： noname#19073 回答日時： 2006/05/18 12:46

まず不動産の方から、

建売住宅だと思いますので、1の方が書かれている注文住宅の支払い方法とは異なると思います。

気になるのは、手付金10万円とありますがそれって本当に手付ですか？申込金だと思いますけれど。
手付金は本契約時に支払うのが一般的です。それに契約していなければ「手付」の意味もありません。

頭金と書かれているものの位置づけも意味不明です。
通常で考えるならば、10万円＝申込金（契約前ですから取り止めれば返金可）
そして契約時には手付金（380万円＋先の10万円を合算して390万円）（この後解除する場合には、あなた側からの解除で手付放棄、売主からの解除で手付倍返しとなる）
そして引渡し時に残金支払い（ローンならばローン実行）という流れです。

よく確認してください。契約前の手付とは何なのか？頭金とはどういう性質か？そういうやり方はあまり無いです。

次にローンですが、物件・諸費用・外構と込みで4,260万円です。自己資金が390万円としても3,870万円の借り入れですか？
金利1.575で35年元利金等で出しても月々約12万円ですよ？ご主人の年収に対する比率36%。
しかも3年固定のその金利が上昇することは目に見えています。仮に3％とした場合には月々14.8万円。
無理があるだろう、というのが客観的判断かと思います。

欲しい物件が出てきてちょっと浮き足立っているのかもしれませんが、契約内容・資金計画共に冷静に判断されることをお薦めします。

No.3 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/05/18 12:44

>ただ土地の造成工事が終わるのは9月末くらいでそこから家の着工に入るというのですが、家の購入に際して初め手付け10万円ほど入金して、その後2週間以内に本契約となり頭金380万をその時点で支払うことになるのです。

建築条件付ですか？建売ですか？それにより時期が異なるので。
建築条件付であれば、土地の造成の開発許可が下りれば土地の売買契約は締結できます。つまり造成開始時点で許可は下りているから契約してもかまいません。

建物の契約については大抵は土地契約から３ヶ月以内ですね。

建売の場合だと土地・建物一体だから土地の造成が終わり完了検査を受けて、建物の建築確認申請が下りてからなので１０月にならないと契約できないでしょう。

>実際家が建つのは早くて今年末か来年1月になるというのにそんなに早くお金を支払うものなのでしょうか？
まあそれは状況によりまちまちです。

>私は家が出来てから支払い→引渡しが一般的だと思っていました。
いえ、引渡しの時に残金の支払はしますけど手付金は契約時に支払いますし、契約は普通建物完成前に行いますよ。
>このような流れは普通なんでしょうか？
はい。

>●物件3980万円より（土地2210万、建物1770万～）
>●諸費用約150万円●外構費130万円
>●28歳公務員●年収400万円
>●現在の家賃75000円●頭金380万円●私のパート収入月6～8万円
>住宅ローンは、初め3年固定の金利1.575％です。

頭金３８０万というのはこれ以外に諸費用、外溝費の為の資金があるというわけではないのですよね？？
まああったとしても微々たる物ですけど。

それは義父の言うことはまっとうですね。論外です。おやめなさいとしかいいようがありません。
年収の１０倍のローンなんて論外です。精々年収の３倍以内です。４～５倍でも非常に苦しいです。

No.2 回答者： momomoll 回答日時： 2006/05/18 12:23

不動産屋の言うことに関してはよくわかりませんが、ローンに関して言えば少し無理があるように感じます。

金利も今は1.575かもしれませんが、これから金利が上がると言う時期です。建物が出来上がってローン契約をする時には既に上がっているかもしれませんし。
1.575％なら払っていけると思っているなら辞めた方がいいですよ。
不動産屋も商売ですからなるべく低金利で最初の支払い金額が安い物をシミュレーションして『これなら買える！』と客に思わせるのは得意です。
色々な金利でシミュレーションできるサイトもあります。
そう言ったところで金利が3％4％に上がったときの支払額も見てみることも必要だと思います。
さらに、家を買ったからローンだけ払えば言い訳ではありません。
固定資産税もかかってきますし、一軒家なら尚更何かと修繕費などかかります。

高い買い物ですから、安い金額だけ見て安心するのではなく、高くなったときのことも頭に入れて余裕を持って計画を立てないと後々後悔しますよ。

節約して節約して35年頑張って返せる金額ではなく、少し余裕を持って、頑張れば10年20年で返済が終わってしまうくらいにしておいた方が購入後の気分も楽ですよ。

いっぱいいっぱいの額で買ってしまっていつも夫婦でピリピリしている人を知っています。

その上不動産屋に不信感があるなら、尚更そこまでして買うような物件ではないように思います。

私も経験者ですが、ダメなときはどんなに足を棒にして探してもダメ。
縁があるとチョットくらいのことはどうでもいいやって感じで『この家！』って思う物です。

不安があるならやめましょう。

No.1 回答者： tarotaro001 回答日時： 2006/05/18 12:23

＞家の購入に際して初め手付け10万円ほど入金して、

＞その後2週間以内に本契約となり頭金380万を
＞その時点で支払うことになるのです。

あるマイホーム購入術の雑誌によると

本契約：1/3
上棟時：1/3
引渡し：1/3

というパターンが書かれていました。（あくまで例ですので、実際は引渡し時の支払い額のウェイトがもっと大きいと思います）
それほど変ではないように思えます。

ただその工務店が不安なら、この物件は諦めるのもひとつの選択です。