昨年10月、賃貸用にマンションを購入しました。

不動産所得として確定申告の準備をしておりますが、
細かい点がわからず、立ち往生してしまいました。
以下のものは必要経費として計上できるのでしょうか。

1、マンションを取得した際の登記費用
2、修繕積立金
3、マンション購入時にかかった、不動産業者への仲介手数料

★ちなみに、この物件は昨年11月より入居者を募集していますが、
昨年内は空き室のままでした。

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A 回答 (5件)

No.2です。

いま税務署に電話で聞いてみました。規約に「退去時に返還する」旨の
記述がある場合には費用計上できないが、それ以外の毎月拠出するものは費用計上
できるそうです。これは入居時に支払う一括積立金についても同様の判断だそうで
す。
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この回答へのお礼

お電話までして調べてくださったのですか!お手数をおかけし申し訳ありませんでした。
お蔭様で、やっと申告書作成の次のステップに進めます(実は、これで行き詰ってしまい数日のロスでした(恥))。
本当に本当に感謝です。また何かの際には宜しくお願いいたしますね。私もいつかmarklinさんにご恩返し(?)が出来れば、と思っています。

お礼日時:2002/02/14 22:22

>別件のマンション(こちらは黒字)の収入と通算する、と考えればいいのでしょうか。



まず、不動産所得の中で黒字と赤字を通算して、黒字が多ければ、その金額が不動産所得となり、給与所得等が有る場合は、両方の合計が課税所得となります。

不動産所得を通算した結果、赤字が多ければ、その金額が不動産所得の赤字となり、給与所得などがあれば、そちらから差し引いた残りが課税所得となります。
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この回答へのお礼

的確なご回答ありがとうございます。お蔭様でモヤモヤのようなものが晴れました。
この質問をする際、過去ログを調べていてkyaezawaさんのお名前を沢山拝見しました。実は出てきていただけたらな、と密かに期待していたので、感激&感謝で一杯です。

お礼日時:2002/02/14 22:28

1.3については、経費として計上できます。


2の修繕積立金については、明らかに将来の修繕のための積立金であり、返還されない場合は経費として計上できます。
退去時などに返還される場合は、資産として計上しますから経費には出来ません。

又、その期間が空室であっても問題ありません。

ローンで購入されている場合は、ローンの利息についても経費に計上できますが、不動産所得が赤字であった場合は土地代金にかかる利息は赤字額から控除して、給与所得と通算することになります。

この回答への補足

詳しいご回答ありがとうございました。なんとなく道が見えてきたようです。
ローンは組んでいないのですが、別件のマンション(こちらは黒字)の収入と通算する、と考えればいいのでしょうか。

補足日時:2002/02/14 11:40
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私も1と3は経費として認められると思います。

2については税務署に
確認された方が良いと思いますが、通常のメンテナンス費用は必要経費
に算入できるので、必要経費として認められるような気もします。
http://www.taxanser.nta.go.jp/1379.HTM
修繕積立金の性質を「通常のメンテナンス」とみるか、「明らかに資本的
支出」とみるか判定が分かれるところですが、このような賃貸マンション
の不動産所得というのは多くの方がやっているので税務署によって見解が
分かれることはないと思います。

なお、老婆心ながら11月より空家のままとのことですが、不動産所得が
赤字であった場合、不動産所得の金額の計算上必要経費に算入された
負債の利子のうち土地等の取得にかかるものは損益通算の対象とはならず、
赤字額から控除しなければなりません。
http://www.taxanser.nta.go.jp/1391.HTM

参考URL:http://www.taxanser.nta.go.jp/1370.HTM
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この回答へのお礼

詳しく教えていただき、有難うございました。
taxanserや書籍などでも調べていたのですが、こういう細かいところが載っていなかったので、悩んでしまいました。解釈難しいですね。税務署で聞いてみようと思います。

お礼日時:2002/02/14 11:39

 1と3については、経費として認められると思います。

2については、資産の維持管理のための経費でしょうから、経費にはならないかと思います。

参考URL:http://www.taxanser.nta.go.jp/3255.HTM
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この回答へのお礼

ご回答有難うございました。助かりました。

お礼日時:2002/02/14 11:34

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リフレッシュ工事の意味が分かりませんが、外装塗装工事であれば全額修繕費として問題ないと思います。

次の裁決事例に、「塗装工事等は建物の通常の維持又は管理に必要な修繕そのものか、その範疇に属するものであるから、これらに要した費用は修繕費とするのが相当である。」とありますが、これは、この裁決事例固有の問題ではなく、塗装工事一般についての原則を述べたものと云えると思います。

(国税不服審判所裁決 平成元年10.6 裁決事例集No.38 46頁)
資本的支出と修繕費の区分は、支出金額の多寡によるものではなく、その実質によって判定するものと解されるところ、本件建物の外壁等の補修工事のうち、外壁等への樹脂の注入工事等は建物全体にされたものではなく、また、塗装工事等は建物の通常の維持又は管理に必要な修繕そのものか、その範疇に属するものであるから、これらに要した費用は修繕費とするのが相当である。また、外壁天井防水美装工事は、補修工事に伴う補修面の美装工事であって、塗装材として特別に上質な材料を用いたものではないことが認められるから、これらに要した費用も修繕費とするのが相当である。

この外に、資本的支出か修繕費かわからない場合の形式基準、取得価額のおおむね10%以内とする基準もクリアしているので、さらに確実だと思います。

リフレッシュ工事の意味が分かりませんが、外装塗装工事であれば全額修繕費として問題ないと思います。

次の裁決事例に、「塗装工事等は建物の通常の維持又は管理に必要な修繕そのものか、その範疇に属するものであるから、これらに要した費用は修繕費とするのが相当である。」とありますが、これは、この裁決事例固有の問題ではなく、塗装工事一般についての原則を述べたものと云えると思います。

(国税不服審判所裁決 平成元年10.6 裁決事例集No.38 46頁)
資本的支出と修繕費の区分は、支出金額の多寡によ...続きを読む

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