昨年10月、賃貸用にマンションを購入しました。

不動産所得として確定申告の準備をしておりますが、
細かい点がわからず、立ち往生してしまいました。
以下のものは必要経費として計上できるのでしょうか。

1、マンションを取得した際の登記費用
2、修繕積立金
3、マンション購入時にかかった、不動産業者への仲介手数料

★ちなみに、この物件は昨年11月より入居者を募集していますが、
昨年内は空き室のままでした。

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A 回答 (5件)

No.2です。

いま税務署に電話で聞いてみました。規約に「退去時に返還する」旨の
記述がある場合には費用計上できないが、それ以外の毎月拠出するものは費用計上
できるそうです。これは入居時に支払う一括積立金についても同様の判断だそうで
す。
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この回答へのお礼

お電話までして調べてくださったのですか!お手数をおかけし申し訳ありませんでした。
お蔭様で、やっと申告書作成の次のステップに進めます(実は、これで行き詰ってしまい数日のロスでした(恥))。
本当に本当に感謝です。また何かの際には宜しくお願いいたしますね。私もいつかmarklinさんにご恩返し(?)が出来れば、と思っています。

お礼日時:2002/02/14 22:22

>別件のマンション(こちらは黒字)の収入と通算する、と考えればいいのでしょうか。



まず、不動産所得の中で黒字と赤字を通算して、黒字が多ければ、その金額が不動産所得となり、給与所得等が有る場合は、両方の合計が課税所得となります。

不動産所得を通算した結果、赤字が多ければ、その金額が不動産所得の赤字となり、給与所得などがあれば、そちらから差し引いた残りが課税所得となります。
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この回答へのお礼

的確なご回答ありがとうございます。お蔭様でモヤモヤのようなものが晴れました。
この質問をする際、過去ログを調べていてkyaezawaさんのお名前を沢山拝見しました。実は出てきていただけたらな、と密かに期待していたので、感激&感謝で一杯です。

お礼日時:2002/02/14 22:28

1.3については、経費として計上できます。


2の修繕積立金については、明らかに将来の修繕のための積立金であり、返還されない場合は経費として計上できます。
退去時などに返還される場合は、資産として計上しますから経費には出来ません。

又、その期間が空室であっても問題ありません。

ローンで購入されている場合は、ローンの利息についても経費に計上できますが、不動産所得が赤字であった場合は土地代金にかかる利息は赤字額から控除して、給与所得と通算することになります。

この回答への補足

詳しいご回答ありがとうございました。なんとなく道が見えてきたようです。
ローンは組んでいないのですが、別件のマンション(こちらは黒字)の収入と通算する、と考えればいいのでしょうか。

補足日時:2002/02/14 11:40
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私も1と3は経費として認められると思います。

2については税務署に
確認された方が良いと思いますが、通常のメンテナンス費用は必要経費
に算入できるので、必要経費として認められるような気もします。
http://www.taxanser.nta.go.jp/1379.HTM
修繕積立金の性質を「通常のメンテナンス」とみるか、「明らかに資本的
支出」とみるか判定が分かれるところですが、このような賃貸マンション
の不動産所得というのは多くの方がやっているので税務署によって見解が
分かれることはないと思います。

なお、老婆心ながら11月より空家のままとのことですが、不動産所得が
赤字であった場合、不動産所得の金額の計算上必要経費に算入された
負債の利子のうち土地等の取得にかかるものは損益通算の対象とはならず、
赤字額から控除しなければなりません。
http://www.taxanser.nta.go.jp/1391.HTM

参考URL:http://www.taxanser.nta.go.jp/1370.HTM
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この回答へのお礼

詳しく教えていただき、有難うございました。
taxanserや書籍などでも調べていたのですが、こういう細かいところが載っていなかったので、悩んでしまいました。解釈難しいですね。税務署で聞いてみようと思います。

お礼日時:2002/02/14 11:39

 1と3については、経費として認められると思います。

2については、資産の維持管理のための経費でしょうから、経費にはならないかと思います。

参考URL:http://www.taxanser.nta.go.jp/3255.HTM
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この回答へのお礼

ご回答有難うございました。助かりました。

お礼日時:2002/02/14 11:34

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リフレッシュ工事の意味が分かりませんが、外装塗装工事であれば全額修繕費として問題ないと思います。

次の裁決事例に、「塗装工事等は建物の通常の維持又は管理に必要な修繕そのものか、その範疇に属するものであるから、これらに要した費用は修繕費とするのが相当である。」とありますが、これは、この裁決事例固有の問題ではなく、塗装工事一般についての原則を述べたものと云えると思います。

(国税不服審判所裁決 平成元年10.6 裁決事例集No.38 46頁)
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リフォーム業者の見積もりでは、400万程度のリフォーム費用がかかる見込みです。
この費用を銀行などから借りるとして、利息は経費として申請できるようです。
しかしそれでも配偶者控除、配偶者特別控除からは収入が大きく出てしまいます。
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割れた窓ガラス、壊れた給湯器、はがれたクロス外壁、フローリングの痛みの修理、畳の取換はすべて修繕費になります。

資産価値を上げるとは、壊れたり傷んだりした状態を基準として価値が増加するという意味ではありません。通常の維持補修を行った状態を基準とします。端的には増築によって床面積が増えるとか、トタン屋根を瓦屋根に取り換える場合などを指します。

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したがって、初年度は大幅な赤字となりますが、その赤字は青色申告を要件として翌年以降に繰り越すことができます。
早めに青色申告承認申請を提出されることをお勧めします。


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