住宅購入を考えています。今中古物件を探しているのですが・・・。ひとつ主人が見つけてきた物件があり、神戸の西区で築2年、50坪、ほとんど傷なし、という物件と聞きました。それで2500万です。乗り気でしたが、今日主人の母と話していて、売主が破産申告者と聞きました。特に問題はなさそう、とのことですが・・・。
 なんかせっかく買うのに気分的に嫌です。予算の都合上3000万くらいの物件を探しており、値引き交渉次第では2350満くらいまでいきそうだから、まあ安いに越したことはないんでしょうが。みなさんはどう思われますか?

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A 回答 (2件)

気分的なものをのぞいて、ですが。



破産申告者であっても、債務の整理が済んでいれば特に問題ないでしょう。
登記簿謄本をみて、乙区に記載がなく、甲区の仮登記もなければ大丈夫です。
また、売主は家を売ってそれを債務の整理にあてる可能性も高いです。
その場合は、契約成立、所有権移転、抵当権などの抹消を同時にする必要があります。善良な不動産業者ならきちんと手配をすると思いますが、心配であれば司法書士、弁護士に相談なさったら確かかと思います。
また契約上も注意したいと思うならば、それも弁護士に相談するのも手でしょう。
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不動産登記簿に破産宣告の登記があれば通常の売買はできません。

破産管財人(通常弁護士がなっています。)が裁判所の許可をもらえばできます。
法律に熟知している者の仲介が必要です。
気分的にいやなら仕方がありませんが、それこそお買い得と思います。
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Q中古物件ローンの控除条件って売主/買主、誰のため

【建築日:1980年4月】【構造:鉄筋コンクリート造り】【建物:約160平米】の中古戸建購入を検討しています。平成17年度の住宅関係税制改正で、ローン控除が筑後経過年数25年超でも、基準耐震基準を満たすことを証明しているものを取得した場合(売主が取得)に限り適用されると聞いています。仲介の不動産会社に売主に証明書を取得するよう話をして欲しいと頼んだのですがこの改正で得をするのは買主側であるので、申請書は買主側の費用負担でしか対応できないと言われてしまい、当たり前のように買主側負担となりそうです。また申請書取得費用は概算で約30万程度と言われています。もしこれが事実なら購入後に申請をしても(買主が控除を受けたければ)控除できるようでないと納得して払えません。(でも控除期間で回収できるので払うはず)また不動産会社に対しても憤りを感じてます。

Aベストアンサー

30万円多く負担してもどうしても購入したいのなら、相手の言いなりでやむを得ないかもしれませんが、それでも関西人なら、証明書付きでないと買うつもりはないと交渉します。そのうえで、その件はこちらも折れるので、ほかでサービスしてよと、少しでも有利な条件を引き出します。

決して買主のための制度ではないということを、長文になりますが、説明します。

平成17年度の税制改正で、耐震性を満たす中古住宅については、築後経過年数要件が撤廃されました。該当する減税制度等は次のとおりです。

(1)住宅ローン減税制度
(2)特定の居住用財産の買換え及び交換の場合の長期譲渡所得の課税の特例措置
(3)住宅取得等資金の贈与に係る相続時精算課税制度の特例措置
(4)住宅用家屋の所有権の移転登記等に係る登録免許税の軽減措置
(5)中古住宅の取得に係る中古住宅及び中古住宅用の土地に対する不動産取得税の特例措置

買主側は、住宅ローン控除のほかに、登録免許税と不動産取得税で優遇措置を受けられます。
売主側も居住用財産の買換えであれば、所得税の特例措置を受けられます。

誰が証明するかといえば、制度上は、売主が証明することになっています。
具体的には、売主が、建築士事務所に属する建築士、指定確認検査機関、指定住宅性能評価機関のいずれかに依頼し、耐震診断を受けて、耐震基準適合証明書を取得することになります。

場合によっては、耐震基準に適合していないという結果になり、調査費用が発生するだけで何のメリットにもならないということもあり得ます。その場合は買主に費用負担を求めるのは筋違いでしょう。

耐震基準適合証明書付きの不動産であれば、例えば血統書付きの犬と同じようなもので、それは物件の価値を高める要素になります。そういう意味では、証明費用を売主に請求するよりは、本体価格に上乗せする方が筋がとおります。買主のためではなく、売主にとっても有利な条件のひとつと言えるのです。

買主からすれば、証明書付きかどうかで、価格が適正なのか、購入するかどうかの判断基準にすることも考えられ、そのためには事前に証明されていることが必要です。

実態としては、最終的にどちらがその費用を負担するかは、売主と買主の合意により決めることになるのでしょうね。改正後数ヶ月しか経ってませんし、中古住宅の売買は、築後20年(耐火建築物は25年)以内のものが多いでしょうから、耐震基準の証明書付きで売買された事例は、まだ少ないと思われます。ですから、不動産業界でも取り扱いをどうするのか、模索している段階ではないでしょうか。

30万円多く負担してもどうしても購入したいのなら、相手の言いなりでやむを得ないかもしれませんが、それでも関西人なら、証明書付きでないと買うつもりはないと交渉します。そのうえで、その件はこちらも折れるので、ほかでサービスしてよと、少しでも有利な条件を引き出します。

決して買主のための制度ではないということを、長文になりますが、説明します。

平成17年度の税制改正で、耐震性を満たす中古住宅については、築後経過年数要件が撤廃されました。該当する減税制度等は次のとおりです。

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Q中古物件購入時の売主の荷物を撤去してもらうタイミング

中古物件購入したいのですが売主の仏壇その他生活用品(売主の親が住んでいた家で亡くなられたので相続しています。今は誰も住んでません)がそのままです。
まだ値段交渉もしていないのですが、
それらを運び出してもらうことを要求するタイミングというのはいつまでというのがいいでしょうか?
出来れば手付金を払うまでに運び出してもらうようにしたいのですが。

Aベストアンサー

相手が売るのを承諾した時点で、荷物の搬出を要求していいと思います。
手付金を払うのは運び出して清掃を行い、引き渡す準備が出来てからと言うことにすれば良いのでは?

Q重要事項説明後、契約までの間に売主側が物件の重要情報を入手したにもかかわらず、告知しなかった場合、白紙解除可能か?

居住用不動産購入の際の質問です。
買主が重要事項説明書に捺印後、契約締結までの間に、売主が「買主に告知した場合、居住用不動産購入の判断に重大な影響を与えると思われる事項」を知ったにも拘らず、買主側に告知をせず、買主はそのまま契約を締結しました。
この場合、買主は売主に対して白紙解除(手付金返却)を請求できるものでしょうか?

<以下ご参考>
1:重要事項説明実施→捺印
   ↓
2:売主が「買主の購入判断に重大な影響を与えると思われる事項」の情報を入手
   ↓
3:売主は買主に情報を開示せず、そのまま契約締結

Aベストアンサー

補足を見ました。
まずこの点から、
>質問の意図としては、「重要事項説明の捺印後」だが「契約締結前」というタイミングについても気になっています。

このタイミングについては、あまり関係ないと考えてよろしいです。
・重要事項説明というのは、あくまでも宅建業者の業務上の義務。
・重大な情報を入手したにも係わらず告知しなかったのは売主。
ということで、売主の重大情報入手が重要事項説明前でも後でも、契約締結前に買主側に告知していないという事実について、取扱いに差はありません。

重説の前だから(後だから)、告知する必要が有るとか無いとか、時期の問題で区分けする話ではありませんので。

>図面と実物が異なっており、買主にとって不利な差異となっている

すみません。結局、この内容が肝心なんですよね・・。
どの様に不利なのか?
「構造に関する」と書かれていますので、例えば、構造上に欠陥があり震度3程度の地震で崩壊の可能性が極めて高く、危険でとても住めたものではないのに売主がその事実を隠蔽していた、という様な話であれば解除出来ると考えて良いでしょう。

一方、使用に全く支障がないが、図面と現況の間取りが多少異なっていて、その部分が買主の好みから多少外れた等であれば、買主の注意義務含めて解除は難しいと考えられます。

ちょっと例が極端になりましたが、とりあえず具体的な資料を揃えて、無料法律相談などを活用されてみては?
内容によって、意外と判断が難しい話です。

補足を見ました。
まずこの点から、
>質問の意図としては、「重要事項説明の捺印後」だが「契約締結前」というタイミングについても気になっています。

このタイミングについては、あまり関係ないと考えてよろしいです。
・重要事項説明というのは、あくまでも宅建業者の業務上の義務。
・重大な情報を入手したにも係わらず告知しなかったのは売主。
ということで、売主の重大情報入手が重要事項説明前でも後でも、契約締結前に買主側に告知していないという事実について、取扱いに差はありません。

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Q主人の転勤の都合で自宅を離れ、半年に1度くらいは風を通すために自宅に帰

主人の転勤の都合で自宅を離れ、半年に1度くらいは風を通すために自宅に帰ってきます。昨日、気付いたのですが、ソファーベット(?)(折りたたむとソファになるマットレス)を掃除のために移動させると、ソファーの底の部分がカビでびっしりで、フローリングも真っ黒になっていて、とてもショックでした。ソファーを処分し、フローリングは表面のカビはアルコールで拭きとりましたが、カビの根がどこまで広範囲に広がっているのか、見えない床の裏部分で増殖し続けているのではないか、そのうち、床がカビて腐って抜けてしまうのでは・・・と気になって仕方ありません。掃除のあとは体質的に呼吸器系が弱いので、咳がでたり喉が痛くなりました。これからもっと湿度も気温も上がるのに、良い方法がわからず皆さんの知恵をおかりしたいと思い投稿しました。一度カビてしまったフローリングはどうすればカビと完全におさらばできますか?このまま表面の掃除だけで終わって大丈夫でしょうか・・。どうぞよろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

定期的にお部屋の空気を入れ換えされてるのに、残念でしたね。

ソファーベットやローソファーなど、床に直置きしてるモノが意外に盲点となり、同じようにカビで悩まれてる方が多いんですよ。

これらのモノは、人の汗を吸ってたり(布団を敷きっぱなしにしてるのと同じ)、湿気を常に吸ってます。

なので長期で留守にする際には片付けてしまうか、立てておくと良いんです。また床に直接触れないように、隙間が空くように簀の子などを敷いたりもします。

さてフローリングのカビですが、普通は除去しても1ヶ月以内には、同じ環境ですと、また発生します(この繰り返しになります)。

アルコールやカビ取り剤は生えているカビに作用し、これを一時的に表面の部分のカビを除去することはできます。

但し、発生したカビが長期間放置されていた場合、対象物のの深部まで根を張ってしまい、完全に除去することはできません。

つまり根本原因である糸菌を取り除かないと、解決できません。

カビ防止には、まず、市販されている

(1)除去剤(スプレー剤・ジェル剤)で除去した後に、

(2)防止剤でカビ以外の雑菌を除去し、

さらにカビの発生を長期間抑制することができます。

この時、防止剤が乾いたら、表面的に見て、変な色(カビてた跡)が無ければ、市販のフローリング用ワックスを塗っておくと良いです。

※乾燥させる時は、扇風機などで風を当てる(首振りしながら)とよいですが、喉を痛めたりするのでマスクなどをして注意です。

また一軒家でしたら、台所に床下収納はありませんか?もしあれば、時折解放し、床下の風通しをされることをお勧めします。この時、扇風機などで風を送ると尚効果的ですね。

※アルコールなどで拭きすぎると、フローリング表面のワックスが取れ変色などの原因になります。

定期的にお部屋の空気を入れ換えされてるのに、残念でしたね。

ソファーベットやローソファーなど、床に直置きしてるモノが意外に盲点となり、同じようにカビで悩まれてる方が多いんですよ。

これらのモノは、人の汗を吸ってたり(布団を敷きっぱなしにしてるのと同じ)、湿気を常に吸ってます。

なので長期で留守にする際には片付けてしまうか、立てておくと良いんです。また床に直接触れないように、隙間が空くように簀の子などを敷いたりもします。

さてフローリングのカビですが、普通は除去して...続きを読む

Q固定資産税等or住宅ローン控除2500万

おわかりの方、お詳しい方ご教授願います。
今年度末にハウスメーカーから、10月土地購入&注文住宅で
購入する予定です。
土地に関しては10月~12月の固定資産税&都市計画税を
払うことになると思うのですが、建物は年度内入居か
来年度1月2日以降入居登録かで払う払わないになりますよね?
そこで今年度内に入居して住宅ローン減税2,500万を始めた方が得か?
来年度以降入居して建物分の税金免除&住宅ローン減税2,000万が得か?
どちらなんでしょうか?

ローン額¥5,000万の、所得額¥660万。
ローンを組むときはオヤジの収入額も入れて組みました。
(年収300万)
嫁さんは専業主婦で子供1歳1人の母親1人(無収入)です。
他控除は生命保険の上限5万くらいです。
それから今年は医療費が30万くらいかかってます。
建物の固定遺産&都市計画税は¥100,000ぐらいかと思われます。
おわかりの方、宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

まず根本的に10月土地購入で年内入居はちょっと難しいのではと思いますけど、、、それは置いておいて、ご質問の場合、住宅ローン減税と比較するのは見当違いです。

>土地に関しては10月~12月の固定資産税&都市計画税を
>払うことになると思うのですが、建物は年度内入居か
>来年度1月2日以降入居登録かで払う払わないになりますよね?
これ、入居ではないです。
正確には建物の表示登記がいつ行われたのかで変わります。表示登記が年内であれば1/1時点で建物があるので課税、建物がなければ課税されません。

しかしですね。ここで問題は土地の税金ですよ。
もし1/1にその土地に住宅が建っていない場合には、土地の課税は更地課税といい、宅地課税より高いんです。

以前から所有している建物のある土地の建て替えで一時的に取り壊しの場合には1/1に建物がなくても宅地特例が受けられますけど、そうでなければ更地課税になるので高いです。

なのでそれは建物に対する課税どころではなく、それを上回る可能性もありますよ。土地の評価額次第ですね。

宅地の特例では、建物の床面積の2倍又は200m^2以下の土地面積部分については、税額が1/6になります。単純に言うと更地は宅地より->6倍の課税となります。

住宅ローン減税は今年受けられなくても、来年から受ければ結果としてトータルは同じです。一年ずれるだけですから、そんなことを考えても仕方ありません。

それよりは土地が更地課税されるのかどうかの方が大問題です。

まず根本的に10月土地購入で年内入居はちょっと難しいのではと思いますけど、、、それは置いておいて、ご質問の場合、住宅ローン減税と比較するのは見当違いです。

>土地に関しては10月~12月の固定資産税&都市計画税を
>払うことになると思うのですが、建物は年度内入居か
>来年度1月2日以降入居登録かで払う払わないになりますよね?
これ、入居ではないです。
正確には建物の表示登記がいつ行われたのかで変わります。表示登記が年内であれば1/1時点で建物があるので課税、建物がなけれ...続きを読む


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