こんにちは。
法律、特に相続関係に詳しい方、よろしくお願いします。
私の住む家は、敷地は私と両親との3人の名義に、建物は20年前に亡くなった祖父の名義のままになっております。
この家を建て直す場合、祖父の遺産相続人(私から見ると父方の親戚)から承諾を得る必要はあるでしょうか?
祖父が亡くなった時点で、長男である父が祖父の遺産(農地を含む土地など)を相続し、その分祖母(現在も健在)の老後を引き受け、兄弟たちには現金で相続分を支払っております。そして土地については全て父の名義に変更されたのですが、建物だけは祖父名義のままになっておりました。
参考までに、この家は築70数年を経て老朽化も進み、売却してお金になるようなものではないと思われます。

以上、よろしくお願いいたします。

A 回答 (2件)

 故人が「建て直す」ことはできないので、ご質問の趣意は、正確には故人名義の建物を相続人なり権利者が滅失させて、新たに父なり自分達の名義で新築する、ということになるかと思います。


 相続時点での取り決め(分割協議)によれば、父が土地など現金以外の財産を相続されたようなので、これについて争いがなければ、権利関係の問題は生じないと思います。ただ、現在の建物の登記上の名義人は故人になっているということであれば、外見上その分割協議の内容は公示されておらず、この滅失登記の際に権利関係を証明する書類が必要になるかと思います。
 建物は、解体業者(一定の建設業者以外現在届出制になりました;余談)が解体後、滅失証明書というのを出しますので、その書類と上記の書類等でこの登記をし、その後、新築建物については、表示(印紙代無料)~所有権保存(登録免許税必要)をするようになります。
 なお、遺産の分割協議書など書面が残っていない場合は、他の相続人に対してやや慎重にしないと、時間の経過や他人の無責任な煽動などによって、建物に価値がなくとも法定地上権などを巡ってトラブルとなるケースがありますので留意してください。具体的には、「承諾」はどの道必要ですが、「承諾」を前面に出さすのではなく、していなかった登記「手続」のハンコをください、的に向けたほうがスムーズのような気がします。
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この回答へのお礼

legalmindcorpさん、詳しい回答をありがとうございました。
特に「承諾」を得る際の話の持って行きようは参考になりました。
先ずは両親と相談の上、親戚に連絡してみようと思います。

お礼日時:2002/02/17 15:07

>承諾を得る必要はあるでしょうか?



同居していないなら、電話でも口頭でも結構ですから承諾を得て下さい。ただし、20年前に「相続放棄の意思表示」してあれば、今更承諾の必要ありません。同居しているなら当然承諾をもらい引っ越ししなければなりません。建物の登記が当時のままであっても所有権は持分で移転していますから承諾が必要なわけです。建物だけではなく土地の利用権も同じ持分で移転しています。そのようなわけで、その権利を放棄してもらわないと勝手に取り壊すと所有権の侵害となり損害賠償責任を負うことになります。誰と誰が相続人なのか把握しその者の全員の承諾が必要です。あとで親族間の争いとならないよう注意して下さい。
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この回答へのお礼

tk-kubotaさん、分かりやすい回答をありがとうございました。
父は7人兄弟のため、相続人の数はかなりのもので少々不安なのですが、先ずは両親と相談の上、親戚に連絡してみようと思います。

お礼日時:2002/02/17 15:13

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Q耐用年数を過ぎた建物の減価償却費の計算

平成25年1月1日から個人事業主となりました。これに伴い現居宅を事務所兼住宅として使用します。
将来、青色申告する際に経費として建物の償却費を計上することを考えていますが、
問題は建物の法定耐用年数が今年で終了することです。
以下の内容について教えていただけませんか。

前提条件
(1)建物の内容     建物構造  軽量鉄骨ALC造3階建
(2)建築年月      1986年1月(27年経過)
(3)建築費        4000万円

教えていただきたい内容
 1.来年確定申告時(青色申告)に建物の減価償却費を計上するための税務署への申請
  手続きその他。
 2..上記の条件で計算される減価償却額の実額と計算過程。

よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

償却資産を取得し非業務(家庭)用から業務用に転用した場合
1.非業務用期間における減価の額を計算します。
2.転用後の減価償却費の計算をします。

国税庁>タックスアンサー>No.2109 新築家屋等を非業務用から業務用に転用した場合の減価償却の具体的な計算
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2109_qa.htm


1.転用時迄の非業務期間の減価の額・転用時の未償却残高の計算
(この計算は常に旧定額法で計算します)
非業務期間の減価の額=取得価額×0.9×旧定額法の償却率×非業務用期間。
非業務用の耐用年数、法定耐用年数の1.5倍とし、1年未満の端数は切り捨て。
非業務用期間の1年未満の端数は、6か月以上は1年とし、6か月未満は切り捨て。

転用時の未償却残高=取得価額-非業務期間の減価の額。

国税庁>質疑応答事例>非業務用資産を業務の用に供した場合
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/shotoku/04/17.htm

軽量鉄骨ALC造・住宅用の法定耐用年数が27年の場合、
非業務用の耐用年数、法定耐用年数27年×1.5=40.5年(1年未満の端数は切り捨て) → 40年、
旧定額法40年の償却率は0.025。
非業務用期間は取得年月1986年1月~転用年月の前月2012年12月=27年0か月 → 27年。

非業務期間の減価の額=40,000,000×0.9×0.025×27年=24,300,000円、
転用時の未償却残高=40,000,000-24,300,000=15,700,000円。


2.旧定額法の計算 (平成19年3月31日以前の取得に適用)
償却費=取得価額×0.9×旧定額法の償却率×使用月数÷12。
本年分の必要経費算入額=償却費×事業専用割合%。(←事業用と家庭用に兼用する時は、按分比%を入れ計算)
期末残高=取得価額又は転用時の未償却残高-償却累積額。

取得価額の95%に達する迄は上記の計算式で計算します。

前年の期末残高-取得価額の5%の金額が前年の償却費を下回る年が95%に達する年です。

償却累積額が取得価額の95%に達する年の、
償却費=前年の期末残高-取得価額の5%、
期末残高=取得価額の5%。

95%に達した翌年より、残り5%より1円を控除した金額を5年間で均等償却します。
尚、5年間の均等償却時の「償却の基礎になる金額」は取得価額の5%の金額です。

均等償却費=(取得価額の5%-1円)÷5年≒取得価額の1%、
均等償却5年目の期末残高に1円(備忘価額)を残します。

国税庁>タックスアンサー>No.2105 旧定額法と旧定率法による減価償却(平成19年3月31日以前に取得した場合)
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2105.htm


1986年1月に4千万円で軽量鉄骨ALC造・住宅用・法定耐用年数27年を家庭用として取得し、
平成25年1月に事務所兼住宅用・事業専用割合?%に転用した時の償却額の計算例。
旧定額法27年の償却率0.037。

H25年~H34年の償却費=40,000,000×0.9×0.037×12か月÷12=1,332,000円。(10年間同一金額)
H25年~H34年の本年分の必要経費算入額=1,332,000×?%=?円。(10年間同一金額)

H25年の期末残高=15,700,000(転用時の未償却残高)-1,332,000=14,368,000円、
H26年の期末残高=15,700,000-1,332,000×2=13,036,000円、
H27年の期末残高=15,700,000-1,332,000×3=11,704,000円、
H28年~H33年の期末残高は計算して下さい、
H34年の期末残高=15,700,000-1,332,000×10=2,380,000円。

H35年、前年の(期末残高:2,380,000円-取得価額の5%:2,000,000円)が前年の償却費:1,332,000円を下回り95%に達する年です。

H35年の償却費=2,380,000-2,000,000=380,000円、
H35年の本年分の必要経費算入額=380,000×?%=?円、
H35年分の期末残高=2,000,000円。

尚、H36年分~H40年分の「償却の基礎になる金額」は取得価額の5%:2,000,000円です。

H36年~H39年の償却費=400,000円、(1%均等償却、4年間同一額、摘要欄へ「均等償却」と記入)
H36年~H39年の本年分の必要経費算入額=400,000×?%=?円、(4年間同一額)
H36年~H39年の期末残高=160万円(H36年)、120万円(H37年)、80万円(H38年)、40万円(H39年)。

H40年の償却費=400,000-1円=399,999円、(摘要欄へ「均等償却」と記入)
H40年の本年分の必要経費算入額=399,999×?%=?円、
H40年の期末残高=1円。

償却資産を取得し非業務(家庭)用から業務用に転用した場合
1.非業務用期間における減価の額を計算します。
2.転用後の減価償却費の計算をします。

国税庁>タックスアンサー>No.2109 新築家屋等を非業務用から業務用に転用した場合の減価償却の具体的な計算
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2109_qa.htm


1.転用時迄の非業務期間の減価の額・転用時の未償却残高の計算
(この計算は常に旧定額法で計算します)
非業務期間の減価の額=取得価額×0.9×旧定額法の償却率×非業務用期間。
非業務用の耐...続きを読む

Q亡くなった祖父名義の土地にある無届建物について

タイトルの通りなのですが、
祖父は60年以上前になくなっているのですが、
その祖父の名義のままの土地があります。
つい最近までそのような状況であったとは知りませんでした。
ある事情により、現在は他人となっている人が
30年以上前に、その土地に建っていた家を建替え、
現在も住んでおります。

最近、その建替えた家を、登記していないことが分かりました。

60年以上前に祖父が亡くなり、そして私の父もすでに亡くなっているものですから、
私も、土地を相続する権利を有する一人です。

そこで皆様にお聞きしたいのですが、
登記していなかった建物について、
登記等の手続きをするのは、現在住んでいて、かつその家を
建てた人がやるべきことだとは思いますが、
その際、私には、なにか手続き等が発生するのでしょうか。
また、固定資産税等の請求が、私のような相続権利者にまで
来るものでしょうか。

Aベストアンサー

建物はともかく、土地についてはっきり方をつけましょう。

「事情があって、他人となっている」のであるから、何か話し合いがあって使用しているのでしょう。
話を聞き、土地をいらないのであれば、時効取得で直接、その人の名義にする。

相続人名義にしたいなら、早く法定相続人通しで決めないと、事実上名義変更が不可能(手続き費用等で100万円)になります。

建物については、それが決着してから。

Q青色申告の減価償却と耐用年数について

H25に店舗を建て、貸し始めました。
H26に白色申告にて、
建物と建物に付属するものの減価償却耐用年数を申告会場にて、教えてもらい申告しました。
建物に付属する物のうち、減価償却費を計上しないよう言われた物が4つありました。
今年も、その4つは減価償却費を計上しないよう言われましたが
なぜ計上できないのか、わかりません。
教えて下さい。今年は青色申告しようと思っています。


1.エアデッキ購入額¥1,010,000:耐用年数8年
2.長尺シート購入額¥345,000:耐用年数3年
3.パーテーション購入額¥175,000:耐用年数3年
4.網戸購入額¥34,000:耐用年数3年(こちらは10万未満なので、購入年に消耗品処理でしょうか)

Aベストアンサー

>昨年、経費にはしていないが償却している ということ…

そうなります。

昨年、一昨年に経費にしなかった分を経費にしたかったら、昨年分、一昨年分の確定申告をそれぞれ年ごとに訂正しなければいけません。
税金が安くなる方向での訂正を「更正の請求」といいます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2026.htm

>青色申告の特別控除は¥100,000しか控除…

1棟だけでは事業的規模ではないので、10万円しか取れません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1373.htm

それから、建物自体と一体化されているのでない限り、建物付属設備として建物本体とは別に減価償却することは、ごく自然なことです。
耐用年数も 8年と 3年で合っていると思いますよ。
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tebiki2015/pdf/35.pdf

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

>昨年、経費にはしていないが償却している ということ…

そうなります。

昨年、一昨年に経費にしなかった分を経費にしたかったら、昨年分、一昨年分の確定申告をそれぞれ年ごとに訂正しなければいけません。
税金が安くなる方向での訂正を「更正の請求」といいます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2026.htm

>青色申告の特別控除は¥100,000しか控除…

1棟だけでは事業的規模ではないので、10万円しか取れません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1373.htm

それから、建物自体と一体化さ...続きを読む

Q亡くなった家族名義の土地の名義変更と相続税について

閲覧ありがとうございます。
数年前、父が亡くなり私の兄が家とその周り周辺の土地の名義変更をしました(父の子供は私と兄だけです)
ですが、ある事情から他にも父名義の休耕田や畑などの名義も兄に変更する事になりました。
正直、生活が苦しいので相続税がドカンと来たらどうしようかと今から不安です。
お聞きしたいのは、相続税が免除、または分割での支払いが許可される事があるのか。
名義変更をするのにどれくらいかかるのか。
自分でやるのと司法書士さんに依頼するのではどちらの方が安く済むのか、です。
お金の関係ばかりですが、1つでも分かる方はお答え頂けないでしょうか?
宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

これは、父が亡くなり、兄が不動産を相続したことをhalvemaanさんが承諾したのでしよう。
それならばhalvemaanさんが相続して所有したわけではないので相続税はゼロ円です。
所有権移転登記手続きも、halvemaanには、その義務はないので、する必要はないです。
兄のすることですから。
なお、一旦、父から相続を原因としてhalvemaanさんに名義変更しているが、今回、事情により兄に名義変更するにしても、その理由が「真正な登記名義の回復登記」ならば贈与税はかかりません。

Q耐用年数を経過しいた公用車の減価償却について

会社で使用している公用車が、耐用年数の6年を経過しました。減価償却費を計算する場合、耐用年数を経過したので減価償却費は計上しなくてもよいのでしょうか?それとも、使用している限り減価償却費を計上するのでしょうか?よろしくお願いします。

Aベストアンサー

95%まで償却できますから、実際には 6年よりもう少し長く償却できることになります。
その車を使っている限り「未償却残高」として、残りの 5%をずっと帳簿に記載しておくことになります。この間の減価償却費はゼロです。
廃車したとき、残っていた 5%は、「除却損」として経費になります。

Q亡くなった父名義の銀行口座→母名義に、これは相続?

先日父がなくなり、父名義の銀行口座などを母の名義に変更したいのですが、名義変更=相続になるのでしょうか?

相続人は母、娘2人(姉・私)ですが、
生活に必要な公共料金などの引き落としに使っている口座などを含め、貯金などはすべて書類などがそろい次第、父→母名義に変更したいと思っています。

自宅などの不動産を含め相続については、四十九日を無事に終えて落ち着いてから、改めて家族で相談しようと思っているのですが、母に付き添い妹の私が名義の変更をしてしまい後から面倒なことになるのでは??と急に不安になってしまいました。

・母も私も姉が欲しいといえば姉の分は渡す気持ちがある

・妹の私が母と名義の変更をするのは、私の嫁ぎ先が近く、専業主婦のためです。家が遠くフルタイムで働く姉が名義変更などにまったく関心がないようです。

Aベストアンサー

>「相続の割合をきっちり決める前に名義変更をして後で分けても問題がないか?」

銀行口座が凍結されていると仮定するならば、そもそも、姉の書類(印鑑証明等)抜きで名義変更は出来ません。
ですから、相続人全員で、とりあえず口座のお金を払い出す書類を作成し、後から金額を相談の上で分けるからと、承諾を得る必要があると思います。
状況からして姉を説得するしか方法がないように思います。
また、姉の協力がすばやく得られないのならば、新しい口座を作って、変更届けを出す方が早いかもしれませんね。
あと、老婆心ながら、相続財産がプラスのみならば、急ぐ必要はないですが、戸籍謄本・登記簿謄本等、結構入手に手間取る事もおおいですし、また、認識していた事と違う事(土地が祖父名義?隠し子?・・・)が分かるのも、珍しい事ではありません。
早め早めの行動をお勧めします。

Q減価償却 耐用年数

白色申告です。
収支内訳書で車を減価償却していますが、耐用年数とは、減価償却できる期間なのでしょうか?
13年2月取得の車は、耐用年数4年ですので、今年度の申告では2ヶ月分しか償却できないということなのでしょうか?
おわかりになるかた教えてください。

Aベストアンサー

そもそもは、耐用年数というか、償却率は、取得価額の9割に達するまで償却するように率が設定されていますが、税法上では、取得価額の95%に達するまで、償却できる事とされていますので、耐用年数を過ぎても、取得価額の5%になるまでは償却できます。

ですから、今回も、引き続き使用されている車であれば、月数は12ヶ月で計算して、その結果、未償却残高が、取得価額の5%を下回ってしまう場合は、前年からの繰越残高と、取得価額の5%の差額について、本年の減価償却費として計上して、結果的に、所得価額の5%が未償却残高となる事になります。
(もちろん、当たり前に償却しても、なお取得価額の5%に達しなければ、当たり前の金額で償却する事となりますし、もし5%まで達すれば、来年以降は、資産そのものは残しておかなければなりませんが、減価償却費は0円となります。)

Q亡くなった祖父の土地の名義変更・・。権利書がありません。

27年前に亡くなった祖父の名義で土地と家が残っています。土地の権利を譲渡する前に亡くなり、その後もそのままでいる為、祖父の名義のままとなっています。祖母も亡くなり、子供の6人は嫁いだり色々で三女である私の母が相続することになりました。

そこで質問ですが、そのためにはどの様な手順で進めていけばよいでしょうか?

土地の名義が亡くなった祖父のままですので、まずは名義を変えるのが最初ですか?ちなみに祖父の子供の6人の内、1人が他界していて、残りの4人は母が相続することに賛成しています。

問題なのが権利書がないという点です。最近、権利書についての法律が改正されたようですが、どのようにすればいいでしょうか?

どうぞよろしくお願いします。

Aベストアンサー

結論から言えば、祖父名義の不動産を、その相続人である質問者さんのお母さん名義に、相続を原因として移転するためには、「権利証(登記済証)」は不要です。

この場合には、祖父の生まれてから亡くなるまでの「戸籍謄本」、相続人全員の協議によりお母さんが不動産を単独相続する事を了承した事を証する「遺産分割協議書」(相続人全員が実印で捺印しその印鑑証明書も添付)、お母さんの「住民票の写し」、司法書士に依頼するなら「委任状」、(「申請書の写し」・・・申請する登記所が非オンライン庁のときのみ)、の以上の書類が必要です。なお、死亡しているお母さんのご兄弟の「相続人の地位」については、更にその子供が「代襲相続人」となりますので、上記の「遺産分割協議書」には、死亡したご兄弟の子供の捺印及び印鑑証明書が必要となります。死亡したご兄弟に子供がいなければ、これらは不要です。

そして、お母さんが今後その不動産を売買等処分する時に必要な「権利証」は、非オンライン庁なら上記相続登記で添付した「申請書の写し」に「登記済み」と捺印したものが「権利証」となり、オンライン庁なら、登記済証は発行されず、「登記識別情報」という12桁の番号が通知され、それが「登記済証」の代わりとなります。

詳しくは、司法書士にご相談する事をお勧めします。

結論から言えば、祖父名義の不動産を、その相続人である質問者さんのお母さん名義に、相続を原因として移転するためには、「権利証(登記済証)」は不要です。

この場合には、祖父の生まれてから亡くなるまでの「戸籍謄本」、相続人全員の協議によりお母さんが不動産を単独相続する事を了承した事を証する「遺産分割協議書」(相続人全員が実印で捺印しその印鑑証明書も添付)、お母さんの「住民票の写し」、司法書士に依頼するなら「委任状」、(「申請書の写し」・・・申請する登記所が非オンライン庁のとき...続きを読む

Q中古機械の減価償却(耐用年数)

こんにちは。
よろしくお願いします。

当方、法人にて町工場をしております。

・このたび中古の機械(NC旋盤1台・使用後12年経過)を購入いたしましたが、決算にあたり、減価償却費を計上する際に問題がおこりました。

・当方の考え
法定耐用年数12年を経過している機械なので、中古資産の耐用年数(簡便法・2年)で減価償却できるのでは?

・顧問の税理士さんの回答
機械については総合償却資産(一括して耐用年数が決められている)とされるので、法定耐用年数(12年)で減価償却しなければならない。

・疑問点
総合償却って?
1)プラントや生産レーンのように、全体として一つと考えられるものに適用されるのではないの?
今回は単品の機械、しかも中古。なのに総合償却なの?
2)総合償却は個別の減価償却費を計算しないやり方じゃないの?(グループとして計算するんじゃないの?)うちではちゃんと個別に計算しているのに・・・。

どうしても納得いきません。。。
誰か教えて下さいませんか。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

総合償却資産とは機械及び装置並びに構築物で、その資産に属する個々の資産全部を総合して定められた1つの耐用年数を適用して償却費を計算する資産を言います。

機械及び装置のような総合償却資産は、設備を構成する機械のうちの一部について中古資産を取得しても、その機械だけについて中古資産の耐用年数を適用することは認められません。

原則はこうなっておりますので顧問税理士さんが仰ることは正しいのですが、当該機械が単体で一体としての使用単位とみなすことが出来るものであれば、既に法定耐用年数の全てを経過しているものにも法定耐用年数を適用することは実情にそぐわないとお考えになる気持ちも分かりますので、税理士さんを通して税務署に意見(耐用年数2年)を伺ってもらえばどうでしょうか。顧問であれば、納税者有利になるようお話だけはしていただけると思いますが。

http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kobetsu/sonota/700525/01/01_05.htm
1-5-8

http://nzeiri.sppd.ne.jp/syokyak/19/tutatu/taiyo/1-5-8.htm

総合償却資産とは機械及び装置並びに構築物で、その資産に属する個々の資産全部を総合して定められた1つの耐用年数を適用して償却費を計算する資産を言います。

機械及び装置のような総合償却資産は、設備を構成する機械のうちの一部について中古資産を取得しても、その機械だけについて中古資産の耐用年数を適用することは認められません。

原則はこうなっておりますので顧問税理士さんが仰ることは正しいのですが、当該機械が単体で一体としての使用単位とみなすことが出来るものであれば、既に法定耐用...続きを読む

Q亡くなった祖父名義土地の家に暮らす母は自己破産できないのか?

亡くなった祖父名義土地の家に暮らす母は自己破産できないのか?

年金生活者の母に借金があることが発覚しました。
金額は6社から200万ほどです。

法テラスを通じて紹介してもらった司法書士事務所の方と
自己破産をするのが最善策とのことで、話を進めていましたが

家族で住んでいる(母、私、弟、弟の家族、妹)なくなった祖父名義の
自宅の土地が2000万円の価値があるため、自己破産ができないかもしれない
ということです。

これまで、名義変更をせず、相続するばずの父もその間亡くなってしまい
まだ祖父の名義のままになっていました。

母のようなケースでは、やはり自己破産できないのでしょうか。

200万円の借金を返済するとなれば
弟は結婚しており、余裕がないため、
私一人が負担することになります。

自己破産できると思っていましたが
できないとなれば、自分にとって大変な負担になってきます。。

どなたか、ご回答宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

No.1さんの云うように、相続人であるか否か、あるとすれば、持分権を換価すればどれだけになるかで変わってきます。
「相続するばずの父もその間亡くなって」と云うことですが、相続人は父だけではないでしょう。
父も持分権とすれば、その子も持分権のはずです。
ですから、持分権は何分の1か何十分の1か、わからないです。
その権利を法律上計算し、2000万円を、例えば、10分の1の権利があるなら同額で破産はできず、それ以下の持分権ならば破産は可能です。
何しろ、相続権を祖父の死亡時まで遡り計算しなければ正解は出せないです。
なお、専門家は司法書士ですが、これだけ遡るにはすこぶる煩雑になるので費用は数十万円となると思います。
そうだからと云って、そのままにしておけば、債権者で代位して持分権は競売されます。


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