建築条件付の土地を購入しようと仮契約をいたしました。38坪と広告にも書いてあり区割図にもそう書いてありました。希望どうりの場所だったので急いで仮契約をしたのですが、その後、間取りのソフトで敷地の面積を計算したところ33坪でした。よくよく敷地図を見ると隣接している同じ坪数のところよりもちいさいのがわかります。
いま不動産屋に確認したところ、有効面積と実際の面積は違うみたいなこと言われました。
そういうものなのでしょうか?
わかる方いらっしゃいましたら教えてください。

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A 回答 (3件)

正確に言うと、登記上の土地の寸法と実測が違うことは結構有ることです。


(本来的にはおかしいことですが、)登記に関しては資料が古いことが多いためか意外と良くあることです。逆に登記上の土地より実測の方が広い場合も有ると思います。土地の売買の広告を出す際はだいたい登記簿上の土地を基準に売買するので、こういう事が起こり得ます。
売買する前に実測をすると、測量士に依頼する必要がある為と思われます。恐らく売買の資料には、現況を優先すると書いているのではないでしょうか?
不動産業者は、このようなばあいでも売買の契約書では実測と、登記上の面積は併記されますので契約の際には問題がないように処理するはずです。

問題は、あなたが坪単価で土地を購入した場合は価格が下がるかということですが、坪単価の契約であれば価格交渉の要因になるでしょうが、全体の土地ですと少々厳しいかもしれませんね!
ただ38坪と33坪ではちょっと違いすぎるので、仮契約の取消しできるでしょう。また、分筆(土地を分割すること)の際の誤りでそうなったのであれば、境界線が変わった可能性もありますね。

ただshinさんの場合は実測と、図面上の寸法は一緒ですか?
そうであれば今までのこととは違いますので、少々状況違います。
昔は今と違い、簡単なソフトないためそういう事起こったのかもしれませんね。1度自分で土地の登記簿を取って調べたほうがいいかもしれません。
もしかすると、単なる数字の書き間違いの可能性もあるような気がします。
(故意にしている場合もあるかもしれませんね)
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この回答へのお礼

>現況を優先すると書いているのではないでしょうか?

たしかにかいえてありますね

>もしかすると、単なる数字の書き間違いの可能性もあるような気がします。

先ほど不動産屋から連絡があり正確な測量が今の段階でできないからその図面の寸法は違うということです。(まだ、不動産屋の土地ではないらしい)なので、38坪の面積は変わらないから安心してくれといわれました。(最初に言ってくれ)
本契約まで少し日にちがあるので知り合いの不動産屋に相談してみます。

お礼日時:2002/02/17 18:58

仮契約がどんなものか見てみないと何とも言えませんが5坪も違うとなると申し込み以前に営業から説明する義務があります。


実測図を取り寄せ境界を明示させて下さい。そして建築確認対象面積が何平方メートルなのかを確認してください。坪表示でなく平方Mで指示するようにしてより正確にさせてください。
対応しなければ都庁・県庁など免許を与えてるところで相談してください。
同業として恥ずかしいですよ。
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この回答へのお礼

>実測図を取り寄せ境界を明示させて下さい。そして建築確認対象面積が何平方メートルなのかを確認してください。
先ほどわかったのですが、まだその不動産屋は測量ができないので私がいただいた区割図は地図から起こしたもので正確ではないということです。
最初からそういってくれればよかったのですが...
ありがとうございました。

お礼日時:2002/02/17 19:06

登記はどうなっているのでようか?


大きな土地を区割して登記していないの状態なら法律に触れそうな気がします。
登記があり、38坪相当(登記は平方メートルでされています)がされている
のであれそう言うことはあるようです。
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この回答へのお礼

すぐ売れてしまいそうだったので登記をみないで動いてしまいました。
登記簿を取り寄せて確認してみます。
ありがとうございました。

お礼日時:2002/02/17 18:35

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Aベストアンサー

よくよくお読みください。
「注文住宅」の段取りは:

建築請負契約 → ローン仮審査・本審査 → 建築確認申請 → ローン申請

です。

請負契約の段階では、ローンが通らない場合を恐れる方は「ローン特
約(ローン審査が通らない場合は契約の白紙撤回)」と盛り込みます。
この段階では細かな設計や確認申請書類の作成はしません。

ローンの審査が通ってから、本格的に書類や建築作業に入っていきます。この時点では建築請負契約内容の金額のローンは可能であることがわかっていますから、もはや「ローンが通らない」ということはありえません。

何らかの理由でローンが履行できない場合は、買主の責任ですので、それまでにかかった費用は負担しなくてはなりません。更に違約金などが請求されます。

●ですから、ご質問のようにローン“審査”前に建築確認申請を行うことはありません。

>当方が契約したメーカーはまず建築確認、次にローン審査という手順・・・
●通常の注文住宅ではありえません。ほんとうに注文住宅でしょうか、建築条件付土地にみせかけた実質的な「建売住宅」あるいは「売建住宅」ではないでしょうか?
「建売」や実際に家が建っていなくても建売として契約する「売建」では段取りが全く逆になります。

建売住宅での段取りは:
メーカーが確認申請をする → 確認申請の終わった商品としての家を販売 → 買おうとする顧客はローン審査を受ける → 審査が通れば商品をローンで買う

なのです。

●決定的な見分け方があります。売買契約は「土地と建物と同時」でしたか、あるいは土地の契約が先で、後に別に建築請負契約でしたか?
もし「土地と建物を同時に契約してください」と言われたのであれば、メーカーが何と言おうとそれはまさしく「建売住宅」です。そうであれば、ローン審査は建築確認申請の後となります。

●建売住宅の建築確認は買主が行うのではなく、メーカーがメーカーの所有物として行うので、買主に責任はありません。建築確認費用はメーカーが全額負担します。建売住宅は家の引渡し(売買)まではメーカーの所有物であり商品なのですから商品に関わる費用は全てマーカー負担です。たとえ、建売住宅に将来の買主の希望(2階建て→3階建て)が含まれていたとしても、です。

以上のことを是非ご確認ください。契約が「注文住宅」なのか「建売住宅」なのか、で異なるのです。

よくよくお読みください。
「注文住宅」の段取りは:

建築請負契約 → ローン仮審査・本審査 → 建築確認申請 → ローン申請

です。

請負契約の段階では、ローンが通らない場合を恐れる方は「ローン特
約(ローン審査が通らない場合は契約の白紙撤回)」と盛り込みます。
この段階では細かな設計や確認申請書類の作成はしません。

ローンの審査が通ってから、本格的に書類や建築作業に入っていきます。この時点では建築請負契約内容の金額のローンは可能であることがわかっていますから、もはや...続きを読む

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Aベストアンサー

>新築検討の為住宅メーカーの方が、自宅敷地調査をしました

設計の為には敷地の測量が必要ですが、建物を建てるだけの目的であれば、正しい坪数に登記を変更(地積更正登記)する義務まではありません。そのままでも建築行為は可能なはず。
登記簿と実測との差異について、地積更正登記を求めてくる可能性があるのは、住宅ローンを借入する際に担保評価を気にする金融機関でしょうね。僅かな差異であれば問題ないのですが大きく異なると嫌がりますね。

>昔から坪数が間違って計測されていたようです

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>新築検討の為住宅メーカーの方が、自宅敷地調査をしました

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 購入する物件には、屋根裏収納があるのですが、固定階段がついており、天井の高さが2m近くあります。聞いたところ、新築時は1.5m以下の天井・梯子付きだったものを、後に、天井を高くし、固定階段を取り付けるリフォームをしたとのことでした。
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 ここで、質問なのですが、
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 長い文章のうえ、いろいろ質問ましたが、なにぶん契約終了後に分かったことなので正直困惑しています。よろしくお願いします。

  

 中古住宅の購入契約をした者です。
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言うは易しですが・・・元に戻せば良いでしょう。
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簡単でしょう?されど当たり前の話見る事が出来ませんので憶測が多いです。
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宜しくお願いします。

Aベストアンサー

はじめまして!
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参考まで

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Aベストアンサー

所有権移転登記の登録免許税は,土地の売買の場合,固定資産評価額に15/1,000を乗じた金額になります(たとえば評価額が100,000円の場合なら,100,000×15/1,000=1,500円が免許税額です)。なので面積が大きくなれば評価額も高くなるために免許税も同様に高くなりますが,面積が小さければ評価額も下がるために免許税も安くなり,計算した免許税額が1,000円に満たない場合には1,000円になります。

その登記を専門家に依頼するなら司法書士で,その報酬は自由化されていますので司法書士によって異なります。特に京都辺りでは買主側と売主側の双方がそれぞれ別の司法書士に依頼するなんてことをしたりしますし,申請代理報酬以外に登記原因証明情報作成費用を請求する事務所があったりするので,いくらぐらいとは言えないのが現状です(が,免許税額次第ではあるものの,7万円ぐらいかなぁとは思います)。

土地の合筆は,できる場合とできない場合がありますし,また隣接土地を購入したから合筆しなければならないなんて義務はありませんので,しなくてもかまいません。むしろ測量をする必要がある場合にはその費用もかかったりしますので,僕だったらやりません。
その登記を専門家に依頼するなら土地家屋調査士です。司法書士に頼んでもできません(紹介はしてくれると思います)。

所有権移転登記の登録免許税は,土地の売買の場合,固定資産評価額に15/1,000を乗じた金額になります(たとえば評価額が100,000円の場合なら,100,000×15/1,000=1,500円が免許税額です)。なので面積が大きくなれば評価額も高くなるために免許税も同様に高くなりますが,面積が小さければ評価額も下がるために免許税も安くなり,計算した免許税額が1,000円に満たない場合には1,000円になります。

その登記を専門家に依頼するなら司法書士で,その報酬は自由化されていますので司法書士によって異なります。特に...続きを読む

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29年前に父が一人で建てた家に住んでおります。業者が建てた家ではないので、おそらく建築確認の申請もされていないと思います。建築確認申請がされていない家は違法住宅になるのでしょうか?もし、違法になるのであれば、今からの対処方法ってありますか? 
また、建築確認未申請の家でも売買することは可能でしょうか?教えてください。

Aベストアンサー

補足します。

建築基準法等建築関係法令に適合しない建築物を違反建築物といい、一概に違反(違法)建築とは言えません。
下記URLで。
8.確認申請を怠った場合を見てください。

>違法になるのであれば、今からの対処方法ってありますか? 

現行基準に合わせて改築できます?
現実離れしてますよね?
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>建築確認未申請の家でも売買することは可能でしょうか?教えてください。

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参考URL:http://www.town.kanegasaki.iwate.jp/07kurashi/07kankyou/kankyou011.htm

Q土地の相続と「敷地面積の最低限度」で困っています。

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ちなみに、道路への接地等は分筆してもまったく問題ありません。
いろいろネットで調べてみたのですが、ピッタリ適合する例がありませんでした。
ご教示いただけると幸いです。よろしくお願いします。

土地の相続と「敷地面積の最低限度」で困っています。

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Aベストアンサー

1につて

一敷地一住宅が原則であり
一住宅であれば
長屋であろうが共同住宅であろうが
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可能です。

2について

分筆行為は関係なし。

3について

100m2より小さい規模で分割した敷地については

http://www.city.komae.tokyo.jp/index.cfm/27,11207,121,html
こんな場合は建築不可


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