父所有地にある父所有の既存建物を解体し、父母・私達夫婦と子供二人の合計6名が一緒に住む家を新築予定です。
妻の両親と同居というパターンです。私は現在は専業主婦 です。

共有の事で質問させていただきます。
総費用3600万円のうち
   2200万円を主人がローンで組み、
   900万(550万贈与含む)私の貯金で
   500万 父が負担
という分担になります。

1.共有はこの分担のままにすると割り切れない数字に
  なるが、どうすればよいのか?
   主人 0.61111・・・
  
2.土地は父所有のままでよいのか?

それから税法上、優遇される条件や気をつける事があれば
教えてください。
どうぞよろしくお願いいたします。

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A 回答 (3件)

>ローンの額により債務者になるかどうかや、物上保証人がが決まるのでしょうか?



一般的に借金は借金した者が返済します。ですから今回の場合は旦那さんが借金しますから旦那さんの持分、つまり3600分の2200に抵当権を設定すべきです。しかし、実務では持分の抵当権実行(競売)は極端に低額ですから最初から保証人をつけます。それは他の者(今回の場合はyuyuさんと父)がなります。それを物上保証人といいます。そうすれば万一支払いがなければ全部の持分が競売されます。

>土地との法律上明確な取り決めとは

建物は土地の上にあります。ですから建物を建築するには土地が自分の物か借りていなければなりません。それらの約束をしておく必要があると云うものです。親子であっても相続など突然起こることがあります。(失礼!!)できるだけ争いのないようにしておくべきと思います。
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この回答へのお礼

またまたご回答ありがとうございます。
具体的な説明で、助かりました。
相続も含めて再度話を詰めてみます。

お礼日時:2002/02/25 21:56

割算して小数点まで計算する必要はありません。

分数そのままで結構です。共有持分はそれでいいわけですが一寸気にかかることは、2200万円のローンで抵当権の設定する場合、土地を含め全員が債務者になるか又は物上保証人となると思います。また、土地との関係も法律上明確な取り決めておく必要があると思います。後でさまざまな問題を起こさないようそれらも最初に決めておく方がいいと思います。
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この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。
ローンの額により債務者になるかどうかや、物上保証人がが決まるのでしょうか?
また、土地との法律上明確な取り決めとは、例えばどの
ような事をいいますか?
よろしければ、詳しく教えてください。
お願いいたします。

お礼日時:2002/02/24 00:37

1.ご主人の持ち分を 3600分の2200 貴方の持ち分を 3600分の900 お父さんの持ち分を 3600分の500とすれば、3600分の3600=1 となり、きっちりとします。



2.土地は、お父さんの名義ですから、そのままでよろしいです。

なお、貴方の場合、住宅資金の贈与の特例を受けるには、来年の2月1日から3月15日までに、贈与税の申告をする必要があります。

又、特例を受けるには条件があり、申告の場合の添付書類も決まっています。
詳細は、参考urlをご覧ください。

参考URL:http://www.ads-network.co.jp/momey/tax/tax-02.htm
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この回答へのお礼

Kyaezawaさま
早速のご回答ありがとうございます。
記入例は1/2とか1/3とかしか見たことが
無かったので、具体的にお返事いただきよくわかりました。
参考のHPも見ました。ありがとうございます。

お礼日時:2002/02/24 00:31

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>本来なら7軒だけが使用するべきだと思うのですが

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>所有者が分譲地の住民である以上他の方が使用するのはおかしい

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連帯債務ということですので、ローンは住宅金融公庫を使っていらっしゃるのでしょうか。
銀行の場合は、連帯保証となりますので。
先の回答にもありますように、住宅金融公庫は「デュエット」という団信がありますので、
そちらに加入していればお父さんが亡くなった場合には、ローンは無くなります。
ただし、この団信は任意加入ですから、一度加入の有無をきちんと確認してください。
次に、あなたが住宅を購入する際のことですが、
もし、ご主人が単独で住宅ローンを組むのであれば特に関係はありません。
夫婦で合算という場合には、お父さんとの債務分も借入れとして返済比率に入れられて
しまいますので、額が大きければ厳しいと思われます。
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Aベストアンサー

「借りることができる」と「生活していくうえで妥当なローン金額」は同じではありません。「借りることができない」場合は誰がどう考えても無理があるという意味です。
「借りることができる」というのはかなり困難は伴うけど、ほかへの支出を極力抑えてがんばればぎりぎりなんとかなるというレベルです。

これからご結婚とのことですから、色々新生活が楽しみなことと思います。しかしその新生活をローン返済生活一色にしたくないのであれば、ぎりぎりの「借りることのできる限界」まで借りるのではなく、「妥当なローン金額」で済ませるということを考えたほうがよいです。そのための基本ルールは、

a)頭金は物件価格の3割以上
b)諸経費として頭金のほかに1割程度見込むこと。
c)毎年の返済額は自分の年収の2割以内(年収が少ない場合はこれでも少し厳しい)
d)出産などで継続的な収入が見込めない妻の年収は含めずに考える。

となります。ご質問の2500万円のマンションで考えると、

a)2500万円×0.3=750万円
b)2500万円×0.1=250万円
c)ローン金額2500-750=1750万円、金利3.5%、35年返済で月返済7.2万円、必要年収430万円

となります。必要な預金額は1000万円となりますので、まだ550~600万円不足しています。(bはマンションの場合はもう少し安く済むと思いますが)
必要年収も少し足りなそうですが、まだ若いとのことで今後の上昇が見込まれることと、ご質問者の当面の収入をうまく利用することで何とかなるでしょう。


いま仮に無理に購入することを考えますと、400万円のうち最低200万円は諸経費などで消え、残り200万円をすべて頭金にしても2300万円のローンとなります。
この場合毎月返済9.5万円で必要年収570万円となります。収入合算で借りられないこともない金額ですがかなり厳しいです。というのも、

マンションを購入すると、
 ・固定資産税
 ・団信保険料
 ・火災保険料
 ・管理費
 ・修繕積立金
がかかりますので最低+4万円は必要です。すると13.5万円以上が住居費に消えることになります。更に35年ローンでは定年までかかりますので繰り上げ返済も考えねばなりませんから更に必要になります。

家賃を払うくらいなら、、、とよく考える人がいますが、頭金がほとんどない状態では、家を購入するより借家で生活するほうが、最終的にためることのできる資産は多いのです。
これは、不動産というのは年数とともに価値が減少するということと、金利の支払いが馬鹿にならないためです。そして、借家と違ってローン以外の費用が馬鹿にならないからです。

以上のことから私のお勧めは当面は借家住まいとして、預金に励み、1000万円たまったところで次のステップに行くことです。夫婦の収入は合わせて500~570万円程度あるとのことですから、それですと借家住まいとしても、月10万円×12=120万円は可能であると思います。5年で600万円たまりますので1000万円となりますから購入圏内となります。

では。

「借りることができる」と「生活していくうえで妥当なローン金額」は同じではありません。「借りることができない」場合は誰がどう考えても無理があるという意味です。
「借りることができる」というのはかなり困難は伴うけど、ほかへの支出を極力抑えてがんばればぎりぎりなんとかなるというレベルです。

これからご結婚とのことですから、色々新生活が楽しみなことと思います。しかしその新生活をローン返済生活一色にしたくないのであれば、ぎりぎりの「借りることのできる限界」まで借りるのではなく、「...続きを読む


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