入居期間が１年未満の場合敷金は返還しない。

Question

約８ヶ月程借りていた部屋を出る際の事です。

不動産屋：「入居期間が１年未満ですので敷金は全額返還しません。」
私：「なんですかそれ？」「そんな事聞いていませんよ。」
不動産屋：「説明はありませんでした？」
私：「いいえ」「全く受けていないです。」
不動産屋：「あそうですか。」「でも契約書に書いてありますから。」

と言うようなやり取りを通して、この時初めて「入居期間が１年未満の場合敷金は全額返還しない。」と言う条件が契約書に記載されている事実を知りました。

契約は、急きょ関東から沖縄へ引越しをしないと行けない事になったので、
インターネットで物件を調べ、部屋の内覧も行わず、メールで送ってもらった画像を見て決め、契約書も送付してもらい鉛筆でしるしがあった場所へ署名、捺印して送り返す形で済ませました。

入居までの間一度も物件の契約条件に関する説明は全く受けていませんし、
不動産屋さんへも一度も足を運んだ事もありません。

私としては、もし契約以前に「入居期間が１年未満の場合、敷金は全額返還しない。」と言う事実を知っていたら、契約はしなかったと確信していますし、敷金の趣旨からしても横暴と思えるような条件だと考えていますので、不動産屋に不服を申し立てようと思っています。

ぜひ、その際役に立つアドバイスをいただけないでしょうか？

よろしくお願いします。

noname#19073 · Accepted Answer

再度4です。

お礼や補足を見ていますと、そもそも仲介業者による重要事項説明が無かったという状況みたいですね。賃貸借契約に際しては、宅建業者は借主に対して主任者証を提示のもと重要事項説明を行い、その書面を交付しなければなりません。

先の回答では内容的に無効か有効か、という部分に焦点を当てて書きましたが、重説を行っていないのであれば、その業者は業法に反しています。

オーナーとの契約に付いては有効であったとしても、業者の説明義務違反に対して、その損害賠償を請求することは可能かもしれません。

要は敷金2ヶ月分は中途解約の違約金分として払う、しかし業者は説明義務を怠っており、それにより認識の無い違約金であるから、業者が代わりに払え、という理屈です。

6さんも書かれておりますが、役所の宅建指導課等とも相談の上、対応された方が宜しいと思います。

kishuu8 · Answer

重説は契約書の重要事項のピックアップに過ぎず、契約書が優先されます。契約書に「入居期間が１年未満の場合、敷金は全額返還しない。」と記載されていたならばアウトでしょう。特約や特記事項として後で追記したのならまだ可能性がありますがそれを証明させる必要があります。

chinya · Answer

検討段階から契約まで、一度も現地を訪れず、不動産業者との面会もされなかったのですね。
重説を受けないままに、郵送で契約することは、質問者様が希望して取られたのでしょうか。
通常は、契約までの間に、業者と直接会う機会や、重説を受ける機会はあるのですが、契約当事者の希望によりすべて郵送等ですませたため、実質的に不動産業者に重説を行う機会が無かったのですよね。
来店しない客には、どのように重説を行うべきだったのか、電話で長々と話すべきだったのか。
問題にしている項目は、一連の書類にちゃんと書いてあった。
口頭で言われなかったというだけですね。

この状況で、重説を行わなかったという宅建業法違反で、どの程度の責任を問えるのかは、難しいところですね。
宅建協会等の見解に興味があります。
結果について、後日でもお教えくださるとありがたいです。

ken_dosanko · Answer

もう回答はだいたい出尽くしていると思いますが、

わたしは2年以上入居しないと敷金が戻らないという契約で現在のマンションに入居してます。契約の時、前の人が入っていて、「最上階の角部屋」だったので部屋の内覧なしで契約しました。

でも、「重要事項の説明」のとき、しっかりと、「2年住まないと敷金が戻らない」という説明がありましたよ。それと、契約書も入居前に郵送でちゃんといただけました。わたしの場合は、「アパマンショップ」という仲介業者で、常識的な対応だったです。おまけに仲介手数料がゼロでした。自分の場合はいい仲介業者にあたって、運がよかったんですね。

ご健闘をお祈りします。

semi-zzz · Answer

＃７です。
各回答者への補足を見た結果感じたものをを補足します。

契約期間が１年ということは、契約が残り４ヶ月、敷金２ヶ月分で、予告期限が１ヶ月ということは、その分の家賃は支払い義務が生じますので、損金は３ヶ月相当ですね。まだ借り手有利の条件ですので、まだ契約内容としては、有効になるように思います。

宅建指導課は業者を取り締まるところですので、大家とは直接関係ないので、大家との賃貸契約内容自体（敷金の取扱、短期解約条件など）の可否については、消費者センターで相談してみるとよいのではないでしょうか？（ちなみに解約は月単位で行うことが多いのですが、日割りというのはいい条件ですね）

＞賃貸業者かどうかは契約書等のどこを見ればわかりますか？ 
＞取引態様として代理となっています。大家は個人名で記載されています。

業として売買、売買・賃貸契約の代理、売買・賃貸契約の仲介をするには宅地建物取引業の免許が必要です。
取引様態が代理とあれば、少なくとも大家本人ではありませんので、宅地建物取引業者でほぼ間違いないと思います。また、それなら契約時に手数料を支払っているでしょう。領収書の明細などあれば確認できると思います。
なお、家賃・敷金・礼金には消費税がかかりませんが、宅地建物取引業者への手数料には消費税がかかります。明細に消費税がかかっているようでしたら、宅建業者の可能性が高くなります。

業者は業法違反をしています。役所に相談すれば、行政指導をしてくれるでしょう。但しそれは法律を遵守するための指導や処罰であって、返金についてはあまり役に立たないこともあります。

重要事項説明違反の他、重要事項説明を主任者が口頭で行っていないので、重要事項説明は完了していませんので、仲介業務も完了していません。
役所に行く前に、これらをネタに業者への損害賠償や仲介手数料の返還など交渉してみるとよいのではないでしょうか？

あと気になる点として以下のものがあります。

１）部屋を押さえるので早急に捺印して送ってもらいたいと言われたので、送ってしまったと言う訳もあります。

２）証明捺印時の契約書および重要事項説明書等の一部未記入のものがあったり、捺印し不動産へ送り返した後、私の認知無しに追加記入されている所が複数ありますが、これは契約上の問題として扱うことはできませんか？ 

３．契約書は入居後1.5ヶ月してから私が催促してもらったという事実があります。これも何か契約上の問題として取り上げることはできませんか？ 

１については、契約者に考える余裕を与えず契約に結びつけるのは、業者が禁じれれている不当な勧誘行為に該当する可能性があります（状況が状況なので、微妙なところですが）。

２については、証明できるコピーなどお持ちなのでしょうか？あれば、書き加えられた部分は無効とできると思います。
ただし、捨て印が押してあると、細かい訂正を認めるということになってしまいますので、難しいです。

３については
賃貸契約については、契約書などは本来不要です。口答で契約は成立します。
しかし宅建業法で、成立した契約について第３７条で定められた事項については、遅滞なく文書を交付することが宅建業者に義務つけられています。
この文書を契約書代わりに使うことが多いので、世間一般では契約書と呼んでいます。
少なくとも法で定められた書類は遅滞なく交付する義務が業者にありましたが、沖縄という遠距離を考えても１．５ヶ月というのはどう考えても、「遅滞なく」という状況ではありません。
これも業法違反に該当すると思います。

敷金の返還や契約内容の有効性については、対・大家さんの話で、説明不足など業法違反に対する損害賠償は、対・業者の話です。交渉相手が２者いて複雑ですが、これらを整理して交渉を進めてみてください。

m_inoue · Answer

＃３補足です

不動産屋と話をするのは構いませんが、
契約自体は恐らく有効と思われますので不動産屋に対する損害賠償の話か宅建業法違反の話になるかと思います

semi-zzz · Answer

契約が期間のある契約ではないでしょうか？
普通２年程度の期間を定めて契約することが多いのですが。

先ず契約期間について合契約書をよく見てください。

契約書に中途解約に関する特約がなければ、基本的に契約解除は本来できず、原則として残った期間の家賃の支払い義務があります。ただ、この場合違約金や損害賠償による解決をすることもあります。

２年契約で８ヶ月住んだとすると、残り１６か月分の家賃の支払い義務が本来あるのです。

でも通常契約解除に関する特約があります（一般には解除する１～３ヶ月前に申し出るなどとか短期解約に対する条件）。
この特約がなければ、違約金または期間全部の家賃支払い義務が生じてしまいます。

下手に騒いでそんなことになると大損をする可能性があります。

契約書をよく確認してください。

なお、契約期間が決めていない契約の場合、解除を申し出てから３ヶ月後が解約日になります（法律で決まっています）。
申し出てから３ヶ月間は住んでいようが住んでいまいが家賃の支払い義務があります。

以上のように契約内容によって、質問者が支払わなければならない金銭が大きく変わってくるため、場合によっては敷金分（１、２ヶ月でしょう？）の方が安く住むこともあります。

また契約内容としては、契約解除に関する違約金を敷金として預けた金額相当としている特約が結ばれていて、それが１年分の家賃に比べて安い額でしたら（契約期間が２年の場合）、本来支払い義務のある１年分の家賃より借り手に有利な契約になっているので、有効だと思います。

次に説明がなかったことについてですが、不動産屋と書いてあるのでよくわかりませんが、世間一般では宅地建物取引業者と賃貸業者をともに不動産屋と呼びます。

宅地建物取引業者（仲介業者は必ず宅建業者）の場合、宅建業法が適用され、契約前に契約時に発生する金銭や物件の説明など重要事項として定められた事項を契約前に説明する義務があります。もし宅地建物取引業者の場合は業法違反となります。

でも賃貸契約は大家さんとの契約ですので、義務を果たしていなくとも大家さんとの契約は有効とされるようです。
そのため、大家さんに契約通りの支払いをして、説明義務違反として宅地建物取引業者に損害を請求することができると思います。
また業法違反については、役所や宅建協会に相談することもできます。

不動産屋というのが賃貸業者であって自己の物件を賃貸している場合では、宅建業法の適用はありませんので、先に述べたような重要事項説明は義務ではないので、交わされた契約が全てとなり、契約書通りの支払いが必要となると思います。

業者がどちらかにより、とれる対応が異なりますので、どちらなのか確認する必要があります。

あとは説明不足については、契約条件に対して重大な誤解があることによる（錯誤による）契約無効が主張できるかどうかぐらいですかね。
でも文書で記録が残っているとなると、質問者がよく読んでいなかったという過失があるので、錯誤による無効とするのは難しいと思います。

bluerose08 · Answer

「契約条件に関する説明は全く受けていません」という部分なのですが・・・

宅建業法35条には
「宅建業者（不動産屋）は、宅地建物取引に際し、
売買、交換もしくは貸借の相手方、もしくは代理を
依頼した者、またはその媒介に係る取引の各当事者
(以下「相手方等」という)に対して契約が成立する
までに、その者が取得し、または借りようとしてい
る宅地建物に関する一定の事項、すなわち私法上、
公法上の権利関係・取引条件等について書面(重要事
項説明書)を交付して、宅地建物取引主任者から説明
をさせなければならない(宅建業法35条)。
なお、宅地建物取引主任者は当該書面に記名押印をす
るとともに、説明をするときは、相手方等に対して、
宅地建物取引主任者証を提示しなければならない。」

とあります。
もし、本当に説明をしないで契約をしたとしたら宅建業法に違反している事になります。

業者の所在している都道府県庁の、宅地建物取引業者の指導課に行かれる事を おすすめします。 
不動産業社に対して、行政指導を行なう 権限をもつ部署です。

cookie09 · Answer

賃借人に未払い賃料や損害金債務(現状回復費用等)を差し引いたものを返還すべき性質のものです。

正論ではこうですが、ここから推測ですが、大家さんサイドの立場に立つと、沖縄の本土からの転勤受け入れ系の賃貸受託と考えると、短期で帰られると辛いので特約を付けた可能性が高いです。
基本的には無効な条項と思われます。

(1)説明しなかったのは、仲介業者のミス
(2)本土に帰った場合にこの程度の金額は取り得と考えているかもしれない
(3)大家さんの立場
を理解したうえで、一部折れながら、最大の効果を挙げる交渉をしてください。サインしてしまったのは、少し分が悪いですが。

参考URL：http://www.chintaihakase.com/sikikin/index.html

noname#19073 · Answer

＞この時初めて「入居期間が１年未満の場合敷金は全額返還しない。」と言う条件が契約書に記載されている事実を知りました

契約書をよく読まずに署名捺印をしてしまったのですか？？それもそれで、どうかと思いますが・・。
遠方だったという事情があるにせよ、書面についてははあなたが合意したという意思表示で署名捺印しているわけで、その点については言い逃れは出来ないでしょう。契約条文を一言一句口頭説明する義務などどんな業界にもありませんので。

あとは、その特約部分が関係法令と照らしてみて有効か無効か？という部分です。ちなみに契約期間は2年間ですか？
敷金全額返還しない、と聞くと「なぜ敷金なのに返さないんだ？」と思われるかもしれませんが、中途解約における違約金の一環であると解釈すると・・無効とまでは言えないような気もするのですが・・。

「違約金を取られた上に敷金も返さない」では話になりませんが、敷金を「1年未満の中途解約における違約金としてシフトする」という風な内容ではないのでしょうかね？

アドバイスになっておりませんが、何となく難しいお話の気はします。どうしても納得行かない場合には、少額訴訟等、司法の場へ・・。

入居期間が１年未満の場合敷金は返還しない。

再度4です。

この回答への補足

重説は契約書の重要事項のピックアップに過ぎず、契約書が優先されます。

この回答への補足

検討段階から契約まで、一度も現地を訪れず、不動産業者との面会もされなかったのですね。

この回答への補足

もう回答はだいたい出尽くしていると思いますが、

この回答への補足

＃７です。

＃３補足です

契約が期間のある契約ではないでしょうか？

この回答への補足

「契約条件に関する説明は全く受けていません」という部分なのですが・・・

賃借人に未払い賃料や損害金債務(現状回復費用等)を差し引いたものを返還すべき性質のものです。

＞この時初めて「入居期間が１年未満の場合敷金は全額返還しない。

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