賃貸契約の解約引き金額について

約5年、賃貸マンションに住んでいます。

来年早々引越しを予定しているので賃貸時に頂いた賃貸借契約書を読み直したところ、入居時保証金４５万円（当然支払済み）、38万円徴収、とありました。
38万円の明細の明記はありませんが賃貸住宅の部屋の修繕（クロス張替え、畳交換、障子張替え、清掃等・・）を行う実費にしては高すぎる金額です（知り合いの賃貸マンション業者に現在の相場で見積もりをしてもらいました）。

ちなみに契約書更新は今秋ですが、今まで契約書更新はしてらもったことはありません。
また、1年前に越してきた人には保証金20万円、返済なし、となっていました。
差額の18万円をどうにか返還してもらうことはできないのでしょうか？
契約時、38万円解約引きに印を付いているので無理なのでしょうか？

質問するカテが違うかも知れませんが宜しくお願いします。

No.4 ベストアンサー 回答者： konayukikonayuki 回答日時： 2006/07/13 09:22

話し合いで還してもらうことが一番なのですが取って当然と勘違いした貸主や管理会社だとこちらが行動していくしかないです

京都での判例で「敷き引き無効」というのがありますがすべてがそうなるとは限らないので難しいところですがその時は「修繕費などは家賃に含まれているので敷金から引くのは二重取り」という判決でした。通常ならば敷金は家賃滞納や故意に傷つけたなどない場合は還してもらうお金です。ここでは保証金となっていますが敷金の事でしょうか？部屋の修繕（クロス張替え、畳交換、障子張替え、清掃等・・）を行う実費は通常使用での劣化であればガイドラインで貸主が負担すると決められています。入居前に３８万円について説明はなかったのですか？一度、契約書を持って消費者センターに行かれてご相談された方がいいですよ。私は相談に行った消費者センターに訴訟経験者がいらっしゃったのですごく助かったし敷金返還についても今動いています。

http://lantana.parfe.jp/sikikin02.html

参考URL：http://www.fukuoka-shikikin.com/faq/shouhishakei …

この回答へのお礼

賃貸マンションの敷き引きが問題化されていることをニュースで取り上げられていたのを覚えていて、当方の場合はどうなのかなと思って質問しました。ちなみに、駐車場契約も必須だということで契約しましたが、車を所持していないので契約書更新時期の2年後に解約したいと申し立てたのですが却下されてしまい現在も空き駐車場状態で支払をしています・・しかも契約書には駐車場必須契約とは明記されていませんでした。悔しいですが勉強不足のため反論できませんでした。これも含めて、今回は損をしたくないと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2006/07/13 10:13

No.7 回答者： taipu0 回答日時： 2006/07/14 10:12

本件にお答えします。

契約は自由です。ただ、その契約が法律や一般常識に照らし合わせた
場合、違法性や問題があるかどうか、仮に裁判になった場合それが争点
になります。
今回の場合、契約時に十分な説明を受け納得して捺印したか、
４５万円の敷金から３８万円の修繕費用を徴収することに問題はないのかが争点になります。
納得して捺印したのかは分かりませんが、修繕費用に関しては、
国土交通省のガイドラインを逸脱しています。
修繕費用の借主負担分は、借主自身が故意もしくは不注意による
傷や汚れとしており、それ以外の自然損耗分は貸主負担としており、
その費用は毎月の家賃に含まれるとしています。
ガイドラインを前面に押し出して、交渉してみて下さい。

No.6 回答者： konayukikonayuki 回答日時： 2006/07/13 13:29

＞1年前に越してきた人には保証金20万円、返済なし、となっていました。

差額の18万円をどうにか返還してもらうことはできないのでしょうか？

・この主張では通りません。
ご相談者様が主張される場合「敷金返還要求」ですのであくまであなたと管理会社(または大家さん)との契約の中での問題として主張しなければなりません。１年前に越してきた方は一切関係ないのです。通常使用していて家賃滞納もなければ「全額返還要求」できます。そのためには退去時に日付入り写真を撮っておく事は必須。
話し合いで解決できず少額訴訟される場合は裁判所に行けば敷金返還要求裁判用の訴状があると思います。
まずは消費者センターに早めに行く事をお勧めします。駐車場の件も含めてご相談されたほうがいいと思います。
＞今回は損をしたくないと思います。
・損をする必要ないですよ、きちんと還すべきお金は返していただくのが当然です。

この回答へのお礼

実は駐車場の件は消費者センターへ相談しに行った結果、解約できると判断していただいたので解約の話をしに行きましたがしかし、現在に至ります。敷金として支払ったお金は契約書には保証金、との明記にされてしまっていました・・・・・・これはやはり返還要求は無理なのでしょうか。
アドバイス有り難うございます。

お礼日時：2006/07/14 00:07

No.5 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/07/13 10:27

＃３です

＞駐車場契約も必須だということで契約しましたが、車を所持していないので契約書更新時期の2年後に解約したいと申し立てたのですが却下されてしまい現在も空き駐車場状態で支払をしています

これはかなり問題のある契約だと思います

この部分については「著しく不当な契約」となる可能性が高いと思います

わたしなら駐車場付き（無料）の一体化した高い家賃の契約にします．．．（笑）。

この回答へのお礼

話はそれてしまいましたが、確かに駐車場代として支払っているのが悔しいです・・余談ですが、以前仲介不動産業者に駐車場解約の話をまず相談したら、口うるさいおばちゃん？が「無理無理。最初からセットだと言ったでしょ。あなたも承知したでしょ。あの物件はセットじゃないとダメ！」と。全戸駐車場付きなら話は分からなくもないですが、そうじゃないから腑に落ちませんでしたが、あまりヒステリックに言われてしまったので引いてしまいました。。
重ね重ねご回答有り難うございます。

お礼日時：2006/07/14 00:00

No.3 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/07/13 08:08

大家してます

＞入居時保証金○○万円（当然支払済み）、○○万円徴収

この「徴収」と言う契約については知りませんでした

関西での「敷き引き」に相当するのでしょうか？

敷き引きは退去時に否応なく徴収されます

礼金の意味が含まれています

貴方の契約では礼金はあったのでしょうか？

無かったのならその「徴収」に含まれていると思います

ホテル・バーなどでサービス料○○円・・・

中身はなんの事か分かりません

同様に「徴収」の明細が無くても問題は無いと思われます

＞差額の18万円をどうにか返還してもらうことはできないのでしょうか？

契約は個人々別ですから「差額」と言う考え方は有りません

同じ日に契約しても条件が違うことは普通に行われています

貴方より条件のきつい契約も存在するかも？

＞今まで契約書更新はしてらもったことはありません。

双方申し出が無ければ自動更新も普通の契約です

貴方の契約は更新されているはずです

更新されていなければ貴方は不法占拠状態です

この回答へのお礼

契約書には45万円を保証金とし、明け渡し後38万円を差し引いた残金額を返還、とあります。要するに38万円を徴収されるってことだから徴収と表現してしまいました。すいません。

お礼日時：2006/07/13 10:03

No.2 回答者： s-_- 回答日時： 2006/07/13 03:19

もう一度賃貸借契約書を読みましょう。

解約引き金額がはっきり書かれているんですよね。その書類に印鑑を押しているんですよね。
双方納得の上で契約が締結されたと言うことではないですか？
これに異議申し立てしても絶対に受け入れられません。
その当時の状況で契約しているので今現在の状況を見積もりしてもらったところであまり意味があるとは思いませんし、その知り合いの業者さんが一番知っているので今から家主に３８万円は高いので１８万円は返してもらえるかどうか聞かれると即答で無理ですと言われると思います。
更新については自動更新だと思われますので特別な手続きはありません。
契約書は宅地建物取引業法に基づいて作成されていますので一番身近な法律と言えます。法を曲げることはできませんので返金額は７万円、もしかすると破損汚損がひどい場合は残りの預かり金からの徴収の場合もありますのでそれ以下になるかもしれません。

この回答へのお礼

室内はきれいに使っていますので、返金額まで引かれることはないと思います。生活していれば発生する程度の汚れしかありません。契約は自動ですが、契約書の内容と現在の賃貸状況が一部異なっています。それを訂正してもらっていないのですが・・・
契約書とは異なる先方の事情は飲み込まなくてはいけなくて、こちらの異議は唱えられないのでしょうか。
素人ですいません。

お礼日時：2006/07/13 10:08

No.1 回答者： estate 回答日時： 2006/07/13 01:07

こんばんわ

差額の18万・・・。
契約時は、お互い45万の38万引きで締結した訳ですよね。　

契約とは、双方同意のもとで締結する訳ですから、口約束でも「契約」というかたちになります。　ただ口約束では、言った言わないの抗争になりかねないので、書面にします。

では、不動産ではなく、ビデオカメラだとします。
質問者さんは、A(ビデオカメラ)を10万で買ったとします、そして、数ヵ月後、Zさん(仮に質問者さんの知り合い)が、同店で9万でAを買ったとします。　質問者さんが、友達が9万で買ったなら、私(質問者さん)が購入した時の差額1万を返還して欲しいと・・・。
上記と同じことですよね？

差額返還もできいないですし、38万円の明細がなくても、契約書に記載されている訳ですから、何も言えません。　仮に、その38万徴収の理由が、修繕費用にあてる為等の記載があれば、交渉の余地はあるかもしれませんが、それは契約締結時に言わないといけないことでしたね。

更新に関しては、2年間の自動更新になっていませんか？

この回答へのお礼

現在の新規契約の20万円を例に取り上げたのは失敗です。すいませんでした。

お礼日時：2006/07/13 10:14