借地上の建物、補修作業に大家さんの許可は必要？

私の知人の一人が、借地上に建物を建てて住んでいるのですが（既に45年になるそうです）、このほどの雨で雨漏りが始まったそうです。
そこで業者を入れて補修工事をしようとしたのですが、大家さんから「それは認めない。自分でやる分にはいいけど、業者を入れてはいけない」と言われたそうです。
知人としては納得がいかず、「自分の建物なのになんで修理してはいけないのか？このままでは家が腐ってしまう、早く直したい」と言っています。
法律的に、大家さんの許可は必要なんでしょうか？
借地権は残り15年残っているのですが、もし大家さんの許可が必要になった場合、どうなってしまうのでしょうか。
ご存知の方、教えてください。

No.2 ベストアンサー 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/07/18 12:58

借地の場合その契約により異なるでしょう

増改築を認めない特約が有る場合も有ります

通常は修理・修繕は可能です、場合によっては小規模の増築も可能です

http://www.sbs-mhc.co.jp/morelivelife/01_horitsu …

＞自分でやる分にはいいけど、業者を入れてはいけない

これはなんら根拠のない言い分でしょうね

この回答への補足

特約は特にないようですが・・調べさせてみます。
小規模な増築まで大丈夫ということは、全体のリフォームもＯＫですか？（できればそれに近いところまでやりたいようですが・・）

補足日時：2006/07/18 15:30

No.6 回答者： hide650929 回答日時： 2006/07/18 23:58

ＮＯ４です。

＞やるとしたら、屋根の補修に限られてしまうでしょうか？
もしできれば、少し範囲を広げて手直ししたいということなのですが・・。

建物の名義が誰の物であろうと、地主の土地に建ててある以上は、地主の承諾は必要です。
雨漏りの補修程度ならさしたる問題も無いでしょうが、”少し範囲を広げて手直ししたい”とも書かれているので、いわゆるリフォームをなさりたいのだと解釈します。
リフォームといえども法律上の増改築に違いはなく、旧借地権上の契約においては、大抵の契約書に増改築禁止の条項が含まれている筈です。

＞大家さんが聞き入れてくれなかった時、どのようにして対処すればいいでしょうか？

地主の許可が得られない場合は、裁判所で改築許可の申し立てを行う事が可能ですが、その場合は土地の更地価格から５％程度を改築料として地主に支払うよう裁判所が決定します。

＞無視して進めちゃっていいんでしょうか？

とんでもありません。
本来”借地”というのは地主の許可無しには、家庭菜園を造ることも許されないのが当たり前なのです。

No.5 回答者： yakyutuku 回答日時： 2006/07/18 13:25

単に大家が中抜きしたいために、言いがかりをつけているだけだと思われます。

工事内容を記録として残し大家に報告すれば十分です。

この回答への補足

私もそう思います。
無視して進めちゃっていいんでしょうかね。

補足日時：2006/07/18 15:39

No.4 回答者： hide650929 回答日時： 2006/07/18 13:02

”借地上に建物を建てて住んでいる”ということですので、正確には”大家”ではなく”地主”と”借地人”の関係です。

居住年数から考えて旧借地法での契約になりますが、旧法では当事者間で借地契約の存続期間を具体的に定めていない場合、建物自体が朽廃（人が住めなくなる状態）又は消失すると、その借地権自体も消滅してしまうことになっています。
つまり、お住まいの建物が雨漏りによって”人が住めない状態”となれば、借地契約も消滅するので更地にして地主に返さなければなりません。

但し、現在のお住まいが屋根の補修さえ出来れば、普通に居住可能な状態で”老廃”としてしまうのは、些か旧法の拡大解釈のような気がします。
”自分でやる分にはいいけど、業者を入れてはいけない”とするのは、法的な拘束力がありません。

必要な屋根の補修以外は行わない旨を、しっかりと説明すれば良いものと思います。

但し、これまでに地主の許可無しで増築や改修などを行った事があれば、その点において地主側が意固地になっているのかもしれませんね。

この回答への補足

これまでには特に大きな工事はしていません。
今回はいきなり言われてびっくりしているようです。
やるとしたら、屋根の補修に限られてしまうでしょうか？
もしできれば、少し範囲を広げて手直ししたいということなのですが・・。
また、大家さんが聞き入れてくれなかった時、どのようにして対処すればいいでしょうか？

補足日時：2006/07/18 15:34

No.3 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/07/18 13:00

＃２です

確認．．．。

大家でなく「地主」ですね？

この回答への補足

すみません、地主です・・。

補足日時：2006/07/18 15:33

No.1 回答者： zorro 回答日時： 2006/07/18 12:49

建物の名義は誰のものですか？大家さんにはそこまで権利はありません。

http://www.fujitomo.co.jp/shakuchi/column-1-2.html

参考URL：http://search.yahoo.co.jp/search?p=%E5%80%9F%E5% …

この回答への補足

建物の名義は知人です。
やっぱり地主さんにそんな権利ないですよね・・。
ただ、ゴネてしまった場合、裁判所に訴えるなどの手はあるのでしょうか？

補足日時：2006/07/18 15:29