素人なんでさっぱり分からないのですが、
個人で経営していた(現在は休業状態)不動産会社名義の土地がありますが、これって売却できるんですか?
売却できるとしたら、その収入はどんな扱いをすれば良いのでしょうか?会社の売り上げとして申告するのでしょうか?また、経営者が亡くなった場合、その会社名義の財産(土地)を相続者が相続する事が出来るんでしょうか?相続前にその土地を処分し、換金する事や、個人名義にする事って出来るんでしょうか?

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A 回答 (4件)

>個人で経営していた(現在は休業状態)不動産会社名義の土地がありますが



法人として登記をされた、不動産会社ということですね。
その土地は、会社の販売用の土地ですね。

その土地を売却したら売上に計上して、仕入価格との差額が利益となり、会社の決算期に決算をして、税務署や県・市に申告をして、税金を納めることになります。

会社の場合、その様な土地を含めて、資産も負債も全て会社のものです。
そして、会社は株主のものです。

経営者(代表取締役)が亡くなった場合は、新たに代表取締役を取締役会で選任して、登記所に役員変更の登記をする必要があります。
今まで、取締役が一人だった場合は、株主総会で取締役を選任してから、取締役会で代表取締役を選任します。

又、亡くなった経営者が会社の株式を持っている場合は、相続人が株式を相続して、新たに株主になります。

土地などは会社の資産であり、株主は、会社の株式の相続は出来ますが、土地は相続できません。

土地を所分する場合は、会社で土地を売却して、その利益を配当金として株主に分配する方法があります。
もう一つは、会社を清算して、会社の財産を株主に返還する方法もあります。

会社を清算するには、複雑な作業がありますから、司法書士か税理士に相談されるとよろしいでしょう。
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>不動産会社名義の土地がありますが、これって売却できるんですか?「できます。


>会社の売り上げとして申告するのでしょうか?「そうです。」
>経営者が亡くなった場合、その会社名義の財産(土地)を相続者が相続する事が出来るんでしょうか?「できません。」
>相続前にその土地を処分し、換金する事や、個人名義にする事って出来るんでしょうか?「できます。」
解説は他の方がしています。
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その不動産会社が、法人という前提でお話しします。



 法人の財産は、すべて法人の所有です。ただ、お話では、会社組織であっても実質的には、個人企業のようですね。株式会社とすれば株主は、誰がいますか。株主が経営者一人だった場合には、株主の死亡により株式は、相続されます。相続人が株主になります。

 すると経営者がたぶん代表取締役だったと思われます。この場合は、新たに株主総会を開いて取締役を決め、取締役会で代表取締役を決めます。相続人が一人の場合には、一人株主ですから、相続人が代表取締役になれます。相続人が複数なら、相続人の相続割合に従って株式を相続します。相続人の持ち株数に応じて取締役を決め、更に代表取締役を決めます。

 いずれにしても会社の支配権を相続するだけで、その土地は、あくまで会社のものです。

 もちろん会社の土地であっても売却できます。でも利益は、会社に帰属します。株主配当により株主が利益を得られます。また、会社の財産がその土地だけであった場合には、残余財産の分配という形で株主に利益が配当されます。

 また、相続した株式を他人に譲渡することで対価を得、事実上換金したことと同じ効果を得られます。でも、実質上個人企業の株式譲渡は、難しいと思います。株券を発行していない場合がほとんどだからです。

 相続前であれば相続人は、何らの権利もないので、土地の処分や換金は、できないと思います。

 以上のことは、全く自信がないので軽く受け流してください。
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私は専門家ではありませんので、詳しくは専門家にチェックされた上でご実行されるという前提で回答ではなく、アドバイスのみをいたします。



個人経営と言っても、本当の個人営業をしていたのか、法人(株式会社か有限会社かなどを含む)を経営していたのかによって状況が異なると思います。

前者であれば売却はその方の判断で可能でしょうし、収入もその個人で申告するでしょうし、相続も普通に行われる事でしょう。

後者であれば売却等の取引は通常その法人の代表者が行なうことですが、休眠状態の会社を正当に代表して取引を行えるのかどうかが問われることになります。また、経営者が亡くなったからといって法人が即消滅するわけではありませんので、その財産自体を直ちに相続することは不可能だと思います。
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質問者さんの話にはいくつか論点がありますが、登記簿記載の所有者等(登記名義人)が真実の者でない、
というのは別にそれだけでは問題ではありませんが、「しておいたほうが無難」ということに
代わりはありません。

で、登記をしておかないと、というか相続をきちんとしておかないと、何かの時に
譲渡しなければならない、取引しなければならない、となった時に、潜在的な権利者が
多くなって面倒になるでしょう。

(そもそも、相続のとき、その山林はどうやって分与して相続したのか?という疑問も残りますが)
仮に、「相続財産の中からもれていて、相続されていない」としますと、まさにその
将来もし売買等を行うことになった時、誰が権利者なのかという問題になってきます。

まあ、お話だけですと、「財産分与はしたけど登記はしていない」のではなく、
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どれだけ過ぎたのかはわかりませんが)相続税の申告期限などが気になってきます。
これももちろん、相続財産の評価額によって申告の話も変わってきますけど。



ちなみに、東北で復興を妨げている原因の一つに、所有者が不明、もしくはきちんと財産分与
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(おまけ)
○固定資産税について

固定資産税は、おそらく祖父の方名義の資産が合計で固定資産税評価額で免税点以下だから
と思うのですが、山林以外の資産がないとも思えないので、実はお話いただいていることだけでは
わからないことが多くあります。

同一市町村の区域内にあり、同一人の所有する固定資産に係る固定資産税の課税標準額が次の額未満の場合には固定資産税が免除され、これ以上の場合はその全額について課税される(地方税法第351条)。

で、この免税点が土地だけでしたら30万円(固定資産評価額)なのですが、
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合計額が30万円以下」となっていないとおかしいことになります。

で、そんなはずはない、そのほかにも祖父名義の土地等はある、とすると、
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相続の財産分与をしたとき、住んでいる家の土地、家屋はお母さんの名義にしたけど、
山林だけは何もせずにいるので、山林全部がなくなった祖父Aさんの名義で、その評価額
合計が30万円、だというのかもしれませんが。

これもまた、登記簿がどうなっているか、とかも関係してきます。

なお、固定資産税は台帳課税主義を採っていますので、登記簿記載の所有者に課税されます。
課税庁としては、所有者が亡くなり、登記されないままだとどう処理しているのかというと、
(1)死亡の事実を知らず(基本的に税務部門に戸籍の異動のデータは行きません)、死亡のまま課税

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ちなみに、死亡者への課税(業界用語で「死亡者課税」は実は無効なので、どう解決するかが
課題になっています)

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というのは別にそれだけでは問題ではありませんが、「しておいたほうが無難」ということに
代わりはありません。

で、登記をしておかないと、というか相続をきちんとしておかないと、何かの時に
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(そもそも、相続のとき、その山林はどうやって分与して相続したのか?という疑問も残ります...続きを読む


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