民法の本を読んでいますが、わからないことがあるので、
教えて下さい。

Aさんがマンションを購入しました。
自己資金で足りない分を銀行から借り、その際、
当のマンションを抵当に入れました。

ところがある時点でAさんがそれ以上返済できなく
なったため、銀行はマンションを競売し、売却代金
から未返済分を回収しました。

本の中では以上のようなケースで「担保物権」について
簡単に説明してあるのですが、
ここで売却代金がAさんの未返済額を上回ったとしたら、
差額分は誰のものになるのですか。

このQ&Aに関連する最新のQ&A

本 売却」に関するQ&A: 本の売却

A 回答 (2件)

「残額」はAさんのものになります。


銀行などが物件を担保にしてお金を貸すときはその物件の評価価値の7割までしか融資しません(通常)。ですからAさんがお金を借りて以降まったく支払いが出来なくても銀行は貸し出し金を全額取り戻せるのです。
しかし、現状は物件の評価自体が下がってきているので担保割れ状態の物件が増えています(いわゆる不良債権などと言われています)
    • good
    • 0
この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時:2002/03/08 18:35

>ここで売却代金がAさんの未返済額を上回ったとしたら、差額分は誰のものになるのですか。



マンションの所有者Aさんに配当されます。実際には裁判所発行の小切手です。
    • good
    • 0
この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時:2002/03/08 18:33

お探しのQ&Aが見つからない時は、教えて!gooで質問しましょう!

このQ&Aと関連する良く見られている質問

Q不動産売却を検討中の、未相続分発覚について。

何から始めればよいか全然わからないので、アドバイスお願いします。
主人の両親は、10年以上前に他界しているのですが、実家をこのままにしておくのも、無駄なので売りに出そうとしました。
不動産の方が査定を出した時に、父親持分(土地1/2)が未相続になっているから、相続をしてくれと言われました。
お父様が先に他界されたのですが、お母様が亡くなったのも、急だったようで何も手付かずのままになってしまった様なのです。
その後、実家は賃貸に出したようで、その辺は主人も学生だったので親戚任せだったようです。
それで、父親分の相続をしないと、なのですが、まずどこで、何をすればいいですか?こちらは、関東、実家は、四国なんです。先日、親戚に預かってもらっていた登記済権利書?を全て送ってもらったのですが、
紙冊子で、何冊もあって(けっこうボロボロ)どれが大切なのか、わかりません。
あと、お父様には前妻との間にも子があったようで、他に持っていた不動産があり、それは、その方に、四国の方は、主人にと生前に遺言書で書いてあったようで、その書類も親戚の方から取り寄せています。
その書類があれば、四国の方の実家は主人の相続で正当になるのですよね?今さら、義理の兄弟??を探し連絡するのも、、。
相続や法律には全くの無知ですので、素人にも判りやすい言葉でアドバイス頂けたら、うれしいです。

何から始めればよいか全然わからないので、アドバイスお願いします。
主人の両親は、10年以上前に他界しているのですが、実家をこのままにしておくのも、無駄なので売りに出そうとしました。
不動産の方が査定を出した時に、父親持分(土地1/2)が未相続になっているから、相続をしてくれと言われました。
お父様が先に他界されたのですが、お母様が亡くなったのも、急だったようで何も手付かずのままになってしまった様なのです。
その後、実家は賃貸に出したようで、その辺は主人も学生だったので親戚任せだ...続きを読む

Aベストアンサー

遺言書が手元に来たら、遺言書の表紙に公正証書遺言と書いてあり最後のページに公証人の署名があるか確認してください。これがあれば公正証書遺言ですのでお近くの司法書士に相続登記を委任してください。この場合は名義変更の手続も簡単で早くできます。前妻の子の協力も全く不用です。

 遺言書が公正証書でない場合、つまり、自筆証書遺言の場合は、まず、遺言書が法律に定められた要件を満たしているかが問題になります。自筆証書遺言の場合は要件を満たさず無効となる場合もあります。次に、家庭裁判所に検認手続きをする必要があります。検認とは、裁判所で相続人立会の元(前妻の子が裁判所にこなくても検認はできます)遺言書を確認する手続です。もし、封をした自筆証書遺言であれば、開封しないようにしてください。この場合も、遺言書をもってお近くの司法書士に依頼してください。この場合は、相続人調査、検認手続に日数を要しますが、遺言書自体が無効でないかぎり相続によってご主人の名義に書きかえることができます。この場合も家庭裁判所から前妻の子に検認期日の通知が送られるだけで、何かお願いしなければならないということはありません。

 要するに、遺言書が送られてきたら、全ての書類(ぼろぼろなもの)をもって近くの司法書士に相談してください。
 

遺言書が手元に来たら、遺言書の表紙に公正証書遺言と書いてあり最後のページに公証人の署名があるか確認してください。これがあれば公正証書遺言ですのでお近くの司法書士に相続登記を委任してください。この場合は名義変更の手続も簡単で早くできます。前妻の子の協力も全く不用です。

 遺言書が公正証書でない場合、つまり、自筆証書遺言の場合は、まず、遺言書が法律に定められた要件を満たしているかが問題になります。自筆証書遺言の場合は要件を満たさず無効となる場合もあります。次に、家庭裁判所に...続きを読む

Q物権的請求権、占有訴権、物権変動論って?

物権法の勉強をしています。

物権的請求権、占有訴権、物権変動論というものがどういったことなのかよくわかりません…

物権変動論はAからBに土地を売買して、さらにBからCに…
といった感じですよね?

あとの2つが全くわからないです。
どういったことなのか簡単にでけっこうですので教えてください。

Aベストアンサー

私も最近必要性があって体系的に物件法の勉強をしました。お互いに判らないもの同士のほうが、話はわかりやすいと思い、回答する次第です。

(1)債権と対比させるとわかりやすいです。
債権は要するに「相手とどんな約束したか」でしょうが、物権は「貴方との約束は無いが、私は貴方にこう言う権利がある」という側面が強いのです。

物権(具体的には「所有権」が典型例でしょう)については契約により自由に相手方と、その内容を自由に決められません。特に当事者でない第三が現れると圧倒的に物権法の規定が優先します。これを「物権法定主義」といいます。

物権法と異なる契約を結んでも「物権法」が優先し、当事者の合意、契約の自由どこ吹く風です。

 子供が遊んでいるところを観察すると「このおもちゃは私のもの」「いや違う」でしょっちゅう喧嘩しています。まずこういう場合について物権法が、登場します。お互いに何を主張しようと、どう合意しようと、物権法が優先になります

こどもはおもちゃの所有権を問題にしますが、大人は土地建物の不動産か、車、家具、所持品などの動産の所有権を問題にするでしょう。

「これこれの不動産・動産の所有者はAであることをBは承諾し契約する」という契約を締結していたとします。このとき、C,D、Eが現れて、この不動産・動産の所有を実は私のものと主張されたら、この契約はAにとって無意味ですよね。そこで物権的所有権の登場です。

Aは、B,C,D,Eの登場とは無関係に、これこれの不動産・動産はAの所有物であると、Aは一毛打尽にC,D,Eに主張でき、「うるさい。帰れ」と主張できます。これが「物権的請求権」です。

(2)アメリカインディアンの土地に、いつの間にか白人が来て家を建てて、牛を飼い始めた事態を想定しましょう。

インディアンは「やめてほしい」と言っても最初は白人は「実害ないでしょう」「実害あったら言ってくだされば立ち退きます」でしょう。「それもそうか」でインディアンは善意で引き下がるしょう。

しばらくして、また退去を催促すると、「もう結婚して家族もいる。牛も何千頭になっている。この土地はなれたら家族全員餓え死にします」となれば、白人は「騎兵隊呼んでインデアン全員を殺してもらう他、私家族の生きる道はありません」みたいな大紛争になりますよね。

占有訴権とは、占有により実害があろうか無かろうが占有を排除できる権利です。占有権を排除しないことは、「いずれあなたの所有にしても、私は文句言いませんよ」ということになって主張しない方が不利になります。

要するに、物権的請求権、占有訴権はアングロサクソン人が自分達の植民地支配、植民地における土地支配の最大の根拠法みたいな側面、逆によく言うと「権利意識の無い人間には、法的権限は一切なく、財産奪われて死ぬことになっても文句は言えない。権利を主張できない人間は、当然持っているべき財産を失っても仕方が無く、死んでもしょうがない。これが世の中だ。」という近代民主主義、資本主義の実践的条文になっている、というのが、私の素人意見です。

アメリカインディアンは大迷惑でしたが、「資本主義、自由主義の本質って何だ?」ということにアングロサクソン人大いに目覚めて、こういう権利を定めているのが、無駄なトラブルの発生を抑えて、今日の自由主義経済大繁栄の礎となったというのが私の意見です。

質問者は、法律の専門家にならなくても、このことを覚えておくべきというのが私のアドバイスです。

私も最近必要性があって体系的に物件法の勉強をしました。お互いに判らないもの同士のほうが、話はわかりやすいと思い、回答する次第です。

(1)債権と対比させるとわかりやすいです。
債権は要するに「相手とどんな約束したか」でしょうが、物権は「貴方との約束は無いが、私は貴方にこう言う権利がある」という側面が強いのです。

物権(具体的には「所有権」が典型例でしょう)については契約により自由に相手方と、その内容を自由に決められません。特に当事者でない第三が現れると圧倒的に物権法の規定...続きを読む

Q民法の物権変動(物権行為の独自性)について教えてください

<物権行為(物権契約)の独自性について>

物権変動が生じるためには独自の(1)「物権行為(物権契約)」が必要かという問題がある。

つまり

売買契約などのほかに、所有権の移転だけを目的とした物権行為(物権契約)が必要かということである。

●通説判例は、物権行為(物権契約)の独自性を否定。

 (2)「売買契約」が締結されれば(3)「債権債務」が発生するとともに、(4)「所有権の移転」も生じると考える。
すなわち独自に物権行為(物権契約)をしなくても(5)「物権変動」が生じる。
この考え方によれば176条の「意思表示」とは売買契約など(6)「債権契約」の意思表示を指すことになる。

●物権行為(物権契約)の独自性を肯定する見解

 物権変動が生じるためには、常に債権契約とは別個に物権変動を目的とする契約(物権契約)が必要だと考える。
もっとも、登記や引渡しがあれば、これをもって物権契約があったと考えていく。
この考え方によれば176条の「意思表示」は物権契約の意思表示を指す事になる。

(1)「物権行為(物権契約)」とは・・・・
 買主が売主に登記を移転してくださいと言うことで良いでしょうか?

(2)「売買契約」とは・・・・
 売主買主で、売ります買います。ということで良いでしょうか?

(3)「債権債務」とは・・・・
 例えばA買主 B売主としてB所有の甲土地の売買契約だったとして、AさんがBさんに土地を引き渡して(←どこまで?所有権移転?占有?)ください。と言うことや、BさんがAさんにお金を払ってくださいと言うこと。で良いでしょうか?

(4)「所有権の移転」とは・・・・
 もし争いごとになった時には、裁判所があなたにはちゃんと所有権がありますよ。と言われる位の強い立場を移転してもらう。ということで良いでしょうか?また不完全な移転も含むのでしょうか?

(5)「物権変動」とは・・・・
「所有権の移転」と、「物権変動」では、意味が違うのでしょうか?どうしても同じようにしか思えなくて^^;

(6)「債権契約」とは・・・・
 登記を移転して下さい(←物権契約?)というのも人に請求しているのであって、債権契約のように思えてしまうのですが・・・・それは違うのでしょうか? 
違うとしたら、{売買契約など(6)「債権契約」}とは、「土地を引き渡してください。お金をください。所有権を移転して下さい。」ということを指しているのでしょうか?↑所有権移転してください。までは入らないですかね^^;

どなたかお答え願えませんでしょうか?

(1)~(6)のどれかひとつだけ。のような解答でも、大変助かります。
よろしくお願いします。m( __ __ )m

<物権行為(物権契約)の独自性について>

物権変動が生じるためには独自の(1)「物権行為(物権契約)」が必要かという問題がある。

つまり

売買契約などのほかに、所有権の移転だけを目的とした物権行為(物権契約)が必要かということである。

●通説判例は、物権行為(物権契約)の独自性を否定。

 (2)「売買契約」が締結されれば(3)「債権債務」が発生するとともに、(4)「所有権の移転」も生じると考える。
すなわち独自に物権行為(物権契約)をしなくても(5)「物権変動」が生じる。
こ...続きを読む

Aベストアンサー

まず間違いを指摘。

>物権変動が生じるためには独自の(1)「物権行為(物権契約)」が必要かという問題がある。

じゃありません。「“常に”必要かという問題」です。質権設定契約などは要物契約であり、占有移転という物権行為なしには成立しませんから、“必要な場合があるのは間違いない”のですから。

さて、ANo.1の回答で十分足りてると思うので蛇足かもしれません。
但し一つだけ指摘しておくと、日本でも物権行為の独自性を論じる意味はあります。ないなら論じませんよ。日本で物権行為の独自性を論じる実益は、所有権の移転時期をいつと考えるかということに付きます。物権行為の独自性を認めれば、物権契約と評価できる行為の時点まで所有権の移転時期をずらせるので、所有権の移転時期により結論が変わる議論をするときには都合がいいことがあるのです(もちろん、物権行為の独自性を否定しても所有権移転時期を契約の解釈でずらすことは可能です。その意味では必須ではないのは確かです)。
各小問を見ると別に物権行為の独自性の問題を無視してもほとんどの部分は問題ない気がします。そこで物権行為の独自性の問題はできるだけ無視して各小問の話をしておきます。説明が前後するので本当は順番を変えるべきなのですが……、ちょっと疲れたのでそこは勘弁してください。

(1)もうちょっと厳密に言えば、“物権変動そのものを目的とする法律行為(≒契約)”あるいは“効果として物権変動を生じる法律行為”とでも言うべきです。つまり、その行為によって物権変動が生じる行為であると。そう考えると「移転してください」だけじゃ駄目なんです。「解った、移転する」となって初めて物権が移転するという効果が生じる、つまり物権行為となるのです。
(2)まあそういうことです。この物を買いたいという申込みの意思表示とその物を売りましょうという承諾の意思表示が合致することが売買契約であると。
(3)債権というのは、簡単に言えば“ある誰かにある何かをしてもらえる”という法的な地位のこと。
債務とはその反対で、“ある誰かにある何かをしなければならない”という法的な地位のこと。「何かをする」が何かを渡すことだったり(与える債務と言う)、文字通り何かをする(しないの場合もある)だったり(なす債務と言う)することはありますが。
両者は表裏の関係であり、債務者から見た債務は裏返せば相手方(債権者)にとっては債権ということになります。従ってある一つの債権債務関係は少なくとも両当事者のそれぞれの立場から見て一方からは債権でありもう一方からは債務であるという二面性が常にあることになります。ちなみに、この債権債務関係が二つあってその二つが相互に対価関係にある場合を双務契約と言います。
さてこの債権債務の内容が具体的になんであるかは質問の例で言うと実は簡単ではありません。(物権行為の独自性を否定する)判例に従えば、契約が効力を生じると所有権は移転してしまうので所有権の移転義務は売主にはもはやないというのが理論的な結論(もちろんそれと異なる特約があれば別です)。そうすると特約がないとすでに所有権は移転しており、売主には所有権を移転する債務はないということになります。つまり、債務の内容は基本的に契約内容によって変わるということになります。例えば所有権を移転してもそれを売主が買主から借りたことにしてそのまま使い続けるということはあるので占有移転は必ずしも債務とはなりません(正確に言えば、所有権が移転した時点で買主は占有改定により占有を取得していますので占有移転は既に済んでおり、ただ現実の引渡しが債務ではないだけです)。売買契約に付随する内容として土地の登記移転義務を売主は債“務”として負うのが普通ですが(買主は登記移転請求権を債“権”として有する)、たまたま登記名義が先にあるということがないとも言えないので、債務の内容ではないということもあり得ます。
売主の方は、即金でなければ代金支払義務があるのでそれは売主にとっては代金支払債“務”であり同時に買主にとっては代金支払請求権という債“権”です。
(4)「所有権の移転」とは文字通り所有権者(つまり所有権という権利の権利主体)が別の人に代わることです。訴訟で誰に所有権があるかどうかを認定するのは全く別次元の話です。それが完全であるかどうかという話もまた次元の異なる話です。
(5)「物権変動」とは、物権の発生、変更、消滅のことです。所有権の移転とは(4)の通り所有権という物権の権利主体が代わることですが、この場合、新所有者の下で新たに所有権が生じると考えて一応“発生”の一例と考えます。おそらく実社会で最も多い例でしょう。しかし、あくまでも物権変動の一種でしかなく、物権変動はそれ以外にもあります。つまり、所有権の移転は物権変動の一種だがそれが全てではないということです。
例えばコンビニでおにぎりを買ったとしましょう(いわゆる現実売買)。これは売買契約であり、おにぎりの所有権は買った人に移ります。これは所有権の移転であり、物権変動の一種。この後このおにぎりを食べてしまうと、物権の客体が存在しなくなるので物権が消滅します。これもまた物権変動の一種です。家を建てたらそれまで家の材料それぞれに存した所有権は消滅して家という一個の客体に対する所有権が発生します。
(6)そもそも物権契約というのは物権変動を効果とする法律行為であるわけですが、売買契約により直ちに所有権が移転すると考える判例の立場では売買契約は所有権移転という効果を生じるのですから物権契約であると考えていいはずです。しかし、民法555条を見れば解るとおり一般論として所有権移転は売買契約の効果ではありません。あくまでも売買契約により所有権移転義務を負うだけで、ただ原則的にはその契約が効力を生じると同時に所有権が移転してしまうというだけのことです。ですから、売買契約が物権行為だというのはやはり正しくありません。ただ単に、物権行為を要せずに所有権が移転するだけのことなのです。
いずれにしても、売買契約に基づく登記移転請求権は債権ですから登記移転請求権を設定する契約は債権契約に他なりません。登記の移転が所有権移転という“物権変動を効果とする”行為であると考えても、物権行為となるのは登記移転自体であって登記移転を“要求する行為”は債権です。物権行為である物権行為の独自性を認める見解では、売買契約は物権行為を要求する債権を設定する“債権”契約と考えるのです。物権行為の独自性を認めない見解でも売買契約に基づく登記請求権自体は債権です。
ところで、物権契約の代表は例えば質権設定契約です。質権設定契約は要物契約であり質物の引渡しにより効力を生じます。この契約は、質権という物権の発生を目的とするもので典型的な物権契約です。そう考えると、売買契約と同時に他に何もしなくても所有権が移転するのであればそれは本来、物権契約であると考えることは可能ですが、民法555条の文理上そういうわけには行きません。また、売買契約と一口に言っても他人物売買では所有権が直ちに移転せず、所有権を移転する義務を売主が負担するので、物権の移転を目的としていると言っても契約が効力を生じても所有権移転の効果が生じない以上、これは明らかに物権契約ではありません。ですから、売買契約は物権契約ではなくあくまでも所有権移転義務を負担するに過ぎない債権契約であると考えるのが理論的には正しいということになります。

……うーん。どうも上手く説明できなくて無駄に長くなってしまいました。
勉強の途中なら、物権行為の独自性は否定するのが判例通説なので、ひとまずそんな話があるくらいに思っておいて先へ進んだほうがいいと思いますよ。
せいぜいが物権行為は“物権変動という効果を生じる”ものであり物権変動を生じないのならば物権行為ではないということくらいを理解しておけば足りるのではないかと思います。

まず間違いを指摘。

>物権変動が生じるためには独自の(1)「物権行為(物権契約)」が必要かという問題がある。

じゃありません。「“常に”必要かという問題」です。質権設定契約などは要物契約であり、占有移転という物権行為なしには成立しませんから、“必要な場合があるのは間違いない”のですから。

さて、ANo.1の回答で十分足りてると思うので蛇足かもしれません。
但し一つだけ指摘しておくと、日本でも物権行為の独自性を論じる意味はあります。ないなら論じませんよ。日本で物権行為の独自性を論...続きを読む

Q動産物権変動と不動産物権変動

動産物権変動と不動産物権変動の対抗要件は、それぞれ引渡しと登記ですよね?
それぞれの公示方法とは何でしょうか?

そもそも公示方法が何なのか対抗要件とごちゃごちゃになって理解できないんです。
教えてくださいませんか?

Aベストアンサー

不動産物権変動における「公示の原則」及び動産物権変動における「公信の原則」については、NO1の方の回答の通りです。「公示の方法」とは、「第三者に対して、その物権変動をどのように公示するのか?」ということで、動産ではその動産の「占有」により、不動産ではその「登記」により、第三者に対して公示している事になります。そして、その「公示」を備えれば、第三者に対してその物権変動を対抗できる(つまり、対抗要件を備えている)事になるのです。簡単に言えば、動産については、その動産を所持している事(占有している)で、第三者に対してその動産の所有権は占有者にある、と言う事を対抗でき、不動産については、その不動産の自己名義の「所有権移転(保存)登記」を得ていれば、その不動産の所有権はその登記名義人にある事を第三者に対抗する事が出来る、と言うわけです。

Q未登記物権について

父が亡くなり相続が開始しました。
プラスの財産はほとんどなく、あるのは負の財産ばかり。それも住民税の未納などで、私たち家族は相続放棄の手続きを取りました。ただ気になったのは未登記の不動産(家屋)があり、その所有権についてです。表示の登記もされておらず、しかし固定資産税は父の名前になっていました。現金で支払ったため、登記する必要性がなかったと母はいっていました。
しかし父は18年前から失踪しており、失踪してから10年ぐらいは母が固定資産税を払っていました。(しかし彼女が払っていたという証拠はありません。)その頃からその建物を母が賃貸物権として
人に貸しており、そのお金で生活をしていました。そこでご質問なのですが:

(1)この未登記物権(家屋)の所有者は誰になるのか?
(2)もし父のものであるとするならば、賃貸契約はどうなるのか?
(3)父がなくなってからの固定資産税の知らせが私に来ているが払う必要はないにしろ、役所に知らせる必要があるのか?
(4)父と母の共有としてこの家屋が扱われることはないのか?

ということです。いろいろ相談には行ってみましたが
現実の話とは程遠いアドバイスだったり、閉口されて
しまい、解決の糸口が見つかりません。
どうぞどうぞお力をお貸し下さい。

父が亡くなり相続が開始しました。
プラスの財産はほとんどなく、あるのは負の財産ばかり。それも住民税の未納などで、私たち家族は相続放棄の手続きを取りました。ただ気になったのは未登記の不動産(家屋)があり、その所有権についてです。表示の登記もされておらず、しかし固定資産税は父の名前になっていました。現金で支払ったため、登記する必要性がなかったと母はいっていました。
しかし父は18年前から失踪しており、失踪してから10年ぐらいは母が固定資産税を払っていました。(しかし彼女が払っ...続きを読む

Aベストアンサー

 土地は関係ないですね。 
 未登記の建物だけだとしたら、発想を変えてみたらいかがでしょうか。
 この家はお母様のものだったのです。もしそうでないとしても後2年で悪意の取得時効が成立してしまいます。
 今回の例ではお父様がそういう不動産を持っているということは債権者(市役所は別)には恐ら分からないことです。
 ですから、今までどおり賃料を取っていても分からないし、人道に反することも無いのでは無いでしょうか。(住民税が未払いということですので、その辺は気になりますが。)
 こういう乱暴な話は例えば、弁護士会や司法書士会の無料相談のように公的な場所では言えないことです。それに未登記建物司法書士でもなく、土地家屋調査士のジャンルになると思います。
 これで行くのでしたらもう一度弁護士にでも相談したらいかがでしょうか。案があって検討してもらうのと、まるっきりの相談とでは対応が違うと思います。


このカテゴリの人気Q&Aランキング

おすすめ情報