宅建業法で、反復継続して土地や建物を売却するのは宅建業者しかできないと聞きました。
この反復継続とは何回ぐらいからこう扱われるんでしょうか? また売却の間隔がどれぐらい空けばOKなのでしょうか?
相続税を払うために数筆の土地を処分するときなどは、この条項にひっかかるんでしょうか?
そうでなくても、地主さんなんかだと物入りなことがあるたびに土地を処分していくと思うんですが。

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A 回答 (4件)

 建売が売れて残らないときには起き難かった問題として、今後このような問題が表面化しそうで懸念されます。


 視点を変えてみると、根本的な問題として、自分の業のために他人の資本を空転させて退いていってしまった当初の業者の民事責任が追及できないかの検討が必要なように感じます。まずは、業者との契約経緯や形態を契約書を中心に確認してみてはいかがでしょう。
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この回答へのお礼

かさねがさねありがとうございます。
今、業者とは払った建築代金の清算交渉中です。むこうの対応によっては裁判になるかもしれません。
どちらにせよ、法律上の視点が必要であろうということで、弁護士に間にはいってもらいました。
これからどうなるかはわかりませんが、重ねてお礼申し上げます。

お礼日時:2002/04/06 22:21

詳細が不明なのではっきりしたことは言えませんが、


自己所有の土地を(相続税などを払うために)反復継続して売却するのは全然問題ありません。
ですので回数や期間は関係有りません。

宅建業法では、他人の土地を売却することを業として行うこと(手数料を取ったりして商いにすること)を宅建業者に限定しているのです。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
詳細はNO1のお礼に書いたとおりです。
もともと、このお金で相続税を払うつもりだったんですが、売れなかったので他のところから融通しました。
土地建物とも自己所有です。
お返事心づよく思います。
詳細がわかった上で、もし付け加えていただけることがありましたらよろしくお願いいたします。

お礼日時:2002/03/11 16:49

>この反復継続とは何回ぐらいからこう扱われるんでしょうか?


何回でも「業=そのことで利益を得、生計を維持していること」でなければ業法違反となりません。

>また売却の間隔がどれぐらい空けばOKなのでしょうか?
間隔などに制限はありません。

>相続税を払うために数筆の土地を処分するときなどは、この条項にひっかかるんでしょうか?
適用されません。

>地主さんなんかだと物入りなことがあるたびに土地を処分していくと思うんですが。
「業」でなければ業法違反となりません。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
お返事をいただいて心強く思います。

生計の維持ってわりとあいまいな言葉ですね。
生活に困って土地を処分するのもよくあることですが、これはやはり他に本業があっても「業」でしょうか???
こういう場合は本業よりも副収入の方が多いですが。

お礼日時:2002/03/11 16:45

 ご質問は、宅地建物取引業法第2条規定の宅地建物取引業の解釈についてだと思いますが、同法の趣旨は、宅地や建物の「当事者としての売買・交換」または「売買・交換・賃借についての代理や媒介」を「業として」行う者となっています。


 有償とか反復継続という言葉は業として行っているかどうかの基準として用いられますが、それよりも、実務では、「仕入」て売っているかどうか、がポイントになるのが通例のようです。やや似たような法律に古物業法がありますが、そこでも同様な考え方がされていることと思います。但し、単なる切り売りならまだしも、開発行為などのいわゆる区画形質変更(一種の商品化)をしてそれを分譲地として売り出したり、建築条件をつけたり建物と抱き合わせ販売などとなると、事業性が強くなってくるため業法抵触とされるかも知れません(一次的には行政の判断になるため詳細には通達による基準があると思います)。
 不動産業者仲間には、このような問題を気にして業者免許を取得して営業としてやっている方も見受けますが(羨ましい)、原則的にはさほど懸念されることはないと思います。もしご心配でしたら、都道府県の宅建業指導課というところに電話をして具体的な計画などについて照会し、日付時刻担当者名とともにメモを残しておけば安心でしょう。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
実は建物と抱き合わせ販売です。
もともとは某業者に土地を売る話をしていたところ、この業者が「建売住宅を建てて売った方がいい値がつく」と説得されました。うちは業者に土地を売る。業者はその土地の上に建物を建てて売る。という形です。
ところがなぜかうちが造成費用・建築費用ともに負担していたのです。親しかった業者だったのでまあ貸し付ける気持ちだったのですが。しかも土地代金は売れ払い。
いつまでたっても売れないのに業を煮やし、買い取ってほしいと申し入れたのですが、無視されました。
他の業者にも依頼するため、しかたなくうちが建物を引き取ったのです。
アドバイスを受けまして、別の業者を通じてお役所にも問い合わせたところ、むこうも困ってました。厳密に言えばクロ、運用上は灰色なようです。
うーむ、、、、、、

商品化するのがひっかかるなら、借地を売るとき、立ち退いてもらってから売るのも商品化、、、、かなあ、、、、

ともあれありがとうございました。お返事をいただいて心強く思います。

お礼日時:2002/03/11 16:40

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(1) その酒屋さんは、この時期借地上の建物だけ買おうという人はいないので、土地毎売ってしまおうという気持ちで言っているのでしょうね。

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Aベストアンサー

 私が学生のころの話ですが、うちの取引先でもあったとある業種の社長が自分の土地にマンションを建てて、宅建業者に依頼して、分譲販売したのです。

 繰り返しますが、社長もその会社も宅建免許はありません。分譲を依頼された、売買実務にあたった宅建業者というのは当然免許があります。

 どうなったでしょうか?

 半分くらいの戸数を分譲したところで、その社長も宅建業者も「宅建業法違反」で捕まってしまったのです。

 宅建業者のほうは、「幇助」でした。

 もちろん、捕まえたのは日本の警察ですねぇ。

 新聞沙汰になって、いろんな職種の人(特に宅建業者)がびっくりしました。

 社長の会社は資金繰りに窮して倒産しました。

 その後、その従業員が同じような名前の会社を興して取引先を引き継ぎ、こん日に至っていますが。


> 宅建業者が身分を隠して自社物件の売買を反復継続する

 その驚くべき体験を元にして考えますに、

資格を隠すこと=資格を使わないこと なら、上の社長と同じ無資格者ですので、捕まります(私の記憶によると逮捕の根拠となった条文は変わっていないはずだから)。

 資格を隠そうが明示しようが、販売を繰り返しても捕まらないでいられるなら、それは宅建免許があるからです。

 宅建免許を利用していることになります。

 免許を利用しているならば、瑕疵担保責任なるものも含め、「免許業者の責任」は果たさなければならないはずです。

 義務を果たす気のない免許業者など、市民の立場としてもあってはいけませんし、法が許すはずはありません。

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 ついでにいうと、例えば宅建業者の社長が(1回だけ)自分の土地を売ったような場合であっても、実務上は宅建業者と同じ注意義務を要求されています。

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 また、父個人(無資格)が、土地・建物を買った時に、あとで、水洗トイレで便器はあっても浄化槽がないという事実その他の不備を知って、宅建業者組合の紛争処理部門を介して、仲介した業者にクレームをつけたことがあります。

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 100%の仲介料を値切りもせずに仲介業者に払ったので、父としては業者としての調査義務はぜんぶ任せたつもりだったのですが、父にそれなりの知恵・資格があると責任を負わされるそうです。

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 繰り返しますが、社長もその会社も宅建免許はありません。分譲を依頼された、売買実務にあたった宅建業者というのは当然免許があります。

 どうなったでしょうか?

 半分くらいの戸数を分譲したところで、その社長も宅建業者も「宅建業法違反」で捕まってしまったのです。

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