宅建業法で、反復継続して土地や建物を売却するのは宅建業者しかできないと聞きました。
この反復継続とは何回ぐらいからこう扱われるんでしょうか? また売却の間隔がどれぐらい空けばOKなのでしょうか?
相続税を払うために数筆の土地を処分するときなどは、この条項にひっかかるんでしょうか?
そうでなくても、地主さんなんかだと物入りなことがあるたびに土地を処分していくと思うんですが。

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A 回答 (4件)

 建売が売れて残らないときには起き難かった問題として、今後このような問題が表面化しそうで懸念されます。


 視点を変えてみると、根本的な問題として、自分の業のために他人の資本を空転させて退いていってしまった当初の業者の民事責任が追及できないかの検討が必要なように感じます。まずは、業者との契約経緯や形態を契約書を中心に確認してみてはいかがでしょう。
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この回答へのお礼

かさねがさねありがとうございます。
今、業者とは払った建築代金の清算交渉中です。むこうの対応によっては裁判になるかもしれません。
どちらにせよ、法律上の視点が必要であろうということで、弁護士に間にはいってもらいました。
これからどうなるかはわかりませんが、重ねてお礼申し上げます。

お礼日時:2002/04/06 22:21

詳細が不明なのではっきりしたことは言えませんが、


自己所有の土地を(相続税などを払うために)反復継続して売却するのは全然問題ありません。
ですので回数や期間は関係有りません。

宅建業法では、他人の土地を売却することを業として行うこと(手数料を取ったりして商いにすること)を宅建業者に限定しているのです。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
詳細はNO1のお礼に書いたとおりです。
もともと、このお金で相続税を払うつもりだったんですが、売れなかったので他のところから融通しました。
土地建物とも自己所有です。
お返事心づよく思います。
詳細がわかった上で、もし付け加えていただけることがありましたらよろしくお願いいたします。

お礼日時:2002/03/11 16:49

>この反復継続とは何回ぐらいからこう扱われるんでしょうか?


何回でも「業=そのことで利益を得、生計を維持していること」でなければ業法違反となりません。

>また売却の間隔がどれぐらい空けばOKなのでしょうか?
間隔などに制限はありません。

>相続税を払うために数筆の土地を処分するときなどは、この条項にひっかかるんでしょうか?
適用されません。

>地主さんなんかだと物入りなことがあるたびに土地を処分していくと思うんですが。
「業」でなければ業法違反となりません。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
お返事をいただいて心強く思います。

生計の維持ってわりとあいまいな言葉ですね。
生活に困って土地を処分するのもよくあることですが、これはやはり他に本業があっても「業」でしょうか???
こういう場合は本業よりも副収入の方が多いですが。

お礼日時:2002/03/11 16:45

 ご質問は、宅地建物取引業法第2条規定の宅地建物取引業の解釈についてだと思いますが、同法の趣旨は、宅地や建物の「当事者としての売買・交換」または「売買・交換・賃借についての代理や媒介」を「業として」行う者となっています。


 有償とか反復継続という言葉は業として行っているかどうかの基準として用いられますが、それよりも、実務では、「仕入」て売っているかどうか、がポイントになるのが通例のようです。やや似たような法律に古物業法がありますが、そこでも同様な考え方がされていることと思います。但し、単なる切り売りならまだしも、開発行為などのいわゆる区画形質変更(一種の商品化)をしてそれを分譲地として売り出したり、建築条件をつけたり建物と抱き合わせ販売などとなると、事業性が強くなってくるため業法抵触とされるかも知れません(一次的には行政の判断になるため詳細には通達による基準があると思います)。
 不動産業者仲間には、このような問題を気にして業者免許を取得して営業としてやっている方も見受けますが(羨ましい)、原則的にはさほど懸念されることはないと思います。もしご心配でしたら、都道府県の宅建業指導課というところに電話をして具体的な計画などについて照会し、日付時刻担当者名とともにメモを残しておけば安心でしょう。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
実は建物と抱き合わせ販売です。
もともとは某業者に土地を売る話をしていたところ、この業者が「建売住宅を建てて売った方がいい値がつく」と説得されました。うちは業者に土地を売る。業者はその土地の上に建物を建てて売る。という形です。
ところがなぜかうちが造成費用・建築費用ともに負担していたのです。親しかった業者だったのでまあ貸し付ける気持ちだったのですが。しかも土地代金は売れ払い。
いつまでたっても売れないのに業を煮やし、買い取ってほしいと申し入れたのですが、無視されました。
他の業者にも依頼するため、しかたなくうちが建物を引き取ったのです。
アドバイスを受けまして、別の業者を通じてお役所にも問い合わせたところ、むこうも困ってました。厳密に言えばクロ、運用上は灰色なようです。
うーむ、、、、、、

商品化するのがひっかかるなら、借地を売るとき、立ち退いてもらってから売るのも商品化、、、、かなあ、、、、

ともあれありがとうございました。お返事をいただいて心強く思います。

お礼日時:2002/03/11 16:40

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Aベストアンサー

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というのは、
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「みなす」とは、たとえば
民法第三十一条 (失踪の宣告の効力) の条文ですが、
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私も独学で宅建に合格しましたが、全くの知識ゼロの状態から宅建の勉強をするのでしたら参考書は「らくらく宅建塾」をお勧めします。
私は他の参考書も購入しましたが、図解も多く分かりやすさという点では「らくらく宅建塾」が一番でした。

ただ、少し宅建についての知識がある方でしたら、内容としては物足りないので、もっと詳しく書かれている参考書をお勧めしますけどね。
NO.1の回答者様がお勧めの住宅新報社は、私もなかなか良いと思います。
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ふと疑問に思ったので質問します。

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宅建業者でないものが反復継続の売買をしたのではなく、宅建業者が身分を隠して自社物件の売買を反復継続するという意味です。

変わった質問かもしれませんが、あり得ることと思いますので宜しくお願いします。

Aベストアンサー

 私が学生のころの話ですが、うちの取引先でもあったとある業種の社長が自分の土地にマンションを建てて、宅建業者に依頼して、分譲販売したのです。

 繰り返しますが、社長もその会社も宅建免許はありません。分譲を依頼された、売買実務にあたった宅建業者というのは当然免許があります。

 どうなったでしょうか?

 半分くらいの戸数を分譲したところで、その社長も宅建業者も「宅建業法違反」で捕まってしまったのです。

 宅建業者のほうは、「幇助」でした。

 もちろん、捕まえたのは日本の警察ですねぇ。

 新聞沙汰になって、いろんな職種の人(特に宅建業者)がびっくりしました。

 社長の会社は資金繰りに窮して倒産しました。

 その後、その従業員が同じような名前の会社を興して取引先を引き継ぎ、こん日に至っていますが。


> 宅建業者が身分を隠して自社物件の売買を反復継続する

 その驚くべき体験を元にして考えますに、

資格を隠すこと=資格を使わないこと なら、上の社長と同じ無資格者ですので、捕まります(私の記憶によると逮捕の根拠となった条文は変わっていないはずだから)。

 資格を隠そうが明示しようが、販売を繰り返しても捕まらないでいられるなら、それは宅建免許があるからです。

 宅建免許を利用していることになります。

 免許を利用しているならば、瑕疵担保責任なるものも含め、「免許業者の責任」は果たさなければならないはずです。

 義務を果たす気のない免許業者など、市民の立場としてもあってはいけませんし、法が許すはずはありません。

-----
 ついでにいうと、例えば宅建業者の社長が(1回だけ)自分の土地を売ったような場合であっても、実務上は宅建業者と同じ注意義務を要求されています。

 「これは個人として売ったのだ」と言っても許してもらえません。

 また、父個人(無資格)が、土地・建物を買った時に、あとで、水洗トイレで便器はあっても浄化槽がないという事実その他の不備を知って、宅建業者組合の紛争処理部門を介して、仲介した業者にクレームをつけたことがあります。

 処理を申し立てた時点で、「あんた(父の会社)だって業者の資格をもっているんだから調べろよ」と、宅建の「組合」から逆ギレされました。

 100%の仲介料を値切りもせずに仲介業者に払ったので、父としては業者としての調査義務はぜんぶ任せたつもりだったのですが、父にそれなりの知恵・資格があると責任を負わされるそうです。

 私が学生のころの話ですが、うちの取引先でもあったとある業種の社長が自分の土地にマンションを建てて、宅建業者に依頼して、分譲販売したのです。

 繰り返しますが、社長もその会社も宅建免許はありません。分譲を依頼された、売買実務にあたった宅建業者というのは当然免許があります。

 どうなったでしょうか?

 半分くらいの戸数を分譲したところで、その社長も宅建業者も「宅建業法違反」で捕まってしまったのです。

 宅建業者のほうは、「幇助」でした。

 もちろん、捕まえたのは日本の警察で...続きを読む

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国公立大学の前期日程の出願について出願させてください。
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(後期日程についてもその可否を教えていただけるとありがたいです。)
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

重複出願ができるのは中期日程だけです。
唯一の例外が追加募集です。

正式なルールが知りたいのなら、国立大学協会のサイトで実施要領、細目を見てください。
http://www.janu.jp/examination.html
中期日程は公立大学協会のサイトを。

あと、前期日程で進学手続きをとった場合は自動的に後期日程は落ちます。受験はできて、満点でも落ちます。

ご質問者さん、いろんな可能性を考えたでしょう? 昔からいろんなことを考えた受験生がいました。その影響で横国大が一橋や東工より合格点が高かった時期もあったんですよ。
それらを防止して、地方からブロック大や全国大を受験する人たちが不利にならないように、ぶっちゃけて言うと東大を含めた旧帝大が全国から優秀な学生を集められるように作られた制度です。

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土地が自分名義で建物が元夫名義です 土地はローンが無く建物はローンです 建物だけが競売にかけられます 買い主が現れたら 土地を持ってる私の権利はどうなるのでしょうか?住んでほしくないのでどうしたら良いでしょうか?そうゆう物件は競売では売れるのでしょうか?教えて下さい

Aベストアンサー

 田舎で安い競売物件を買ってる素人ですが、建物だけの競売物件はたまに出ます。安いので売れます。 ただし、ted2010さんのいう法定地上権が認められる、簡単に言えばその建物がそこに建ってることのお墨付きがある建物でないとせっかく落札してもシュウキョしろ、と言われるので、普通の人は法定地上権が成立する建物しか買いません。
 法定地上権が成立するかどうかは裁判所の三点セットに書かれるので、ted2010さんのような高度な知識の無い私ら素人でも入札できるのです。

QFPと宅建を並行して勉強した方

5月にFP技能検定の3級を受験しました。
まだ合格通知は届きませんが自己採点の結果合格していると思います。

昨年宅建を受け、不合格でした。
なので今年も受ける予定なのですが、FP技能士の2級も受けたいと思っています。
宅建は1年に1度なので必ず受験するつもりです。
10月が宅建ですが、次のFP技能士の試験は9月11日です

私は10月に宅建を受け、来年1月にFPを受けようと思っていたのですが、
FP2級を持つ友人から3級合格から続けて受験したほうが、受かりやすいと思うよ。
とアドバイスを受けました。
確かに、3級に合格したとはいえ、半年ほど開いてしまうと3級の基礎的部分を忘れてしまうかもしれない。

どなたか、FPと宅建を秋に同時に受験した方いらっしゃりませんでしょうか?
不動産・相続などかぶっているところがあるとはいえ、どちらも難しい試験です。
その時の経験などを聞かせていただければ嬉しいです。

FPも宅建も独学予定です。

Aベストアンサー

6/30に結果通知書が来て学科が46/60点、実技63/100点で合格(日本FP協会)しました。

学科・分野別は
A.ライフプランニングと資金計画 7/10
B.リスク管理 8/10
C.金融資産運用 8/10
D.タックスプランニング 9/10
E.不動産 7/10
F.相続・事業承継 7/10
でした。

勉強法は宅建のときと変わりませんでしたが。

あまり暇がなかったので。

学科は、訓練中に学科の問題集を1回廻し、訓練後は不動産以外をもう一回廻しました。
実技の問題は、訓練中の授業と模擬試験、学科を早めに切り上げて昼休みにしたでけしかできませんでした。

実技は記述しないといけないことで慣れないと時間が足りないかもしれません(私は第34~40問適当にやってしまいました、まあ実技の問題集を解いてないせいでしょうが)。
まあ、今回は簡単で正答率が高かった(合格率56.92%だった)ので合格できましたが、やっぱり慣れが必要なので解答用紙を原寸大にコピーしてやっといたほうがいいかもしれません。


関連性のある課目とその強さは以下のとおりです。
・タックス → 金融 & ライフプラン・リスク & 不動産・相続

・不動産 → 相続 > タックス > 金融 = ライフプラン

・相続 → 不動産 = リスク > タックス > ライフプラン

・ライフプラン → リスク > タックス > 金融 > 相続 = 不動産

・リスク → ライフプラン > 相続 > 金融 = タックス

・金融 → ライフプラン = リスク > タックス

関連から
タックスは他の全課目と関連ありで強さも同程度。
不動産と相続、ライフプランとリスクは相互に関連
金融はどれとも関連が薄い


よって
1.まずタックスを勉強する
2.次に不動産と相続を勉強する(宅建と被るので回数は下げてもよい、FPの傾向もあるので1回はやる)
3.ライフプランとリスクを勉強する
4.最後に金融を勉強する

あとFP2級の実技試験は配点が公開されていませんが
大問は各10点
○×などの簡単なものが各(ア、イ、ウ、エ)1点
4肢択一問題や簡単な計算が2点
面倒な計算問題などが3点でだと思います。

6/30に結果通知書が来て学科が46/60点、実技63/100点で合格(日本FP協会)しました。

学科・分野別は
A.ライフプランニングと資金計画 7/10
B.リスク管理 8/10
C.金融資産運用 8/10
D.タックスプランニング 9/10
E.不動産 7/10
F.相続・事業承継 7/10
でした。

勉強法は宅建のときと変わりませんでしたが。

あまり暇がなかったので。

学科は、訓練中に学科の問題集を1回廻し、訓練後は不動産以外をもう一回廻しました。
実技の問題は、訓練中の授業と模擬試験、学科を早めに切り上げて昼休みにし...続きを読む

Q土地建物の共有名義の人が死亡した場合、土地建物を処分したいのだがどのようにしたら良いのでしょう?

私の伯母は独身で現在70歳代です。同じ独身の女性と50:50の共有で土地建物を購入して住んでいたのですが、最近相手の女性が死亡してしまいました。
そこで伯母の持分を売却したいのですが、自分の持分のみ売却できるものでしょうか?
自分の持分のみの売却が無理な場合は、共同で売却することとなるのでしょうが、その場合は相手の相続人全員の意思確認が必要ですよね。
相手の女性のご両親は既に死亡しており、独身でしたから子どもはいません。兄弟も全員死亡しているようですが、確認は取れていません。兄弟のうちの1人の子どもが何人かいるようですが、実際の相続人の数は現在は不明です。
この場合、相続人はその兄弟の子どもが代襲相続するのではないかと思われますが、相続人の確定の方法はどのようにしたら良いのでしょうか?

Aベストアンサー

>伯母の持分を売却したいのですが、自分の持分のみ売却できるものでしょうか?

売却は可能ですが、購入する人がいないでしようね。
共有名義の物件は、二束三文で不動産としての価値が低いです。

>相手の相続人全員の意思確認が必要ですよね。

その通りです。

>相続人の確定の方法はどのようにしたら良いのでしょうか?

1.死亡した女性の「戸籍謄本」を取り、彼女の親族を確定します。
2.彼女の両親の「戸籍謄本」を取り、彼女の両親の生存を確認します。
3.彼女の兄弟・姉妹の「戸籍謄本」を取り、彼女の兄弟姉妹を確定します。
4.彼女の兄弟・姉妹の子供達の「戸籍謄本」を取り、彼女の甥姪を確認します。
と、順番に戸籍を下っていけば相続人は確認できます。

Q宅建の教科書と過去問

今年の宅建に向けて勉強をしたいと思います。
そこで(1)教科書と過去問のお勧めがあったら教えてください。それと(2)過去問は何題くらいくらいあるものがお勧めでしょうか。

個人的には教科書、過去問ともに週刊住宅新聞社から出ている「うかるぞ宅建」か「らくらく合格」シリーズが良いと思っているのですが。
他に良いものがあれば教えてください。

Aベストアンサー

1質問者さんお考えのテキスト+過去問をセットでお使いになると良いです。数十社が発刊していますが、現物を見て使いやすいと思われたものが一番。
2過去問は本番が50問ですから500題程度あればよいです。
3大手予備校が実施する模試を受けてみると、度胸試しと全体の知識整理になります。模試の点数は気にしないで、弱点カバー材料にすることです。
4異論もあるでしょうが、各種予備校や予想問題に振り回されることなく、当初のテキスト+過去問の反復に徹するのが良いと思います。

Q宅建業法の業者の報酬について

宅建業法の業者の報酬について教えてください。
宅建業者が賃貸借で貰える報酬に消費税を課税されるかされないかですが、

居住用建物と宅地の賃貸借には課税されない

とありますが、現在住んでいる賃貸を契約したさいに、仲介手数料として家賃の半月分と消費税8パーセント(課税業者なので)をとられています。
これはどう理解するべきことなのですか?

よろしくお願いします

Aベストアンサー

我が家も何回か引っ越しをしています。
不動産屋は、普通では貸主と借主から家賃の1か月分(計2か月分)を手数料として取っています。
今回は半月分と消費税との事ですが、徳をしているではないですか。
消費税の事は忘れてください。


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