家購入、妻がほとんどの額を出す場合

以前もこちらで相談させていただいたものです。
家を建てるのですが、数年して夫か私かどちらかが死んだ場合のことを質問させてください。

●全部で２８００万円の家
●私（妻）が２０００万円を用意（独身時代の貯金）
●８００万円は夫が会社で借りたものなので給料から天引き
●土地は夫の父親名義のもの（父親は健在）
●夫の実家の敷地内に建てた（弟夫婦も同じ敷地内）

このような条件なのですが、私が数年で死んだ場合などを考え登記する際、夫が出した分は夫の名義、妻が出した分は妻の名義として持分を算出して登記すればいいんだと教えて頂きました。

そうしておけば、私が死んだ場合どうなるんでしょう？

逆に夫が死んだ場合は？夫の実家に一生住むなんて出来ませんし^_^;

離婚した場合は？
とか色々と考えてしまいます。

どういう風にすればよいか教えてください。

No.6 ベストアンサー 回答者： koala0305 回答日時： 2006/08/08 00:13

前の方も書いてらっしゃいますが、損得からいえば「やめときなさい」ということになります。

ご存知と思いますが、日本では家の価格なんて10年経てばゼロと言われているぐらいで、土地の価格がすべてです。それなのに、今回のケースでは質問者さんの預金2000万は全て家にまわり土地は一切取得できないわけです。

はっきりいって、ご主人が亡くなったり離婚したりした場合は、どうしようもありません。肝心の土地が義父のものなのですから。もし、質問者さんがこの2000万円以外にも資産をお持ちなのなら良いかも知れませんが、全財産ということなら、やめておいたほうが無難ですね。

ただ、人生は賭けです。確率としては死別も離婚もせず生涯その家に暮らす可能性が高いのですから、エイヤで建ててしまうのなら、それでもいいと思います。

この回答へのお礼

最後の２行にかけてしまおうか・・・と思ってみたり色んな状況を考えやめようかと思ったり・・・。
情けないですがまだ悩んでいます。
もし家が建ったら意地でも生きて、意地でも離婚せずにいたいです。

お礼日時：2006/08/08 16:31

No.5 回答者： noname#35582 回答日時： 2006/08/07 14:45

こんにちは。

http://okwave.jp/kotaeru.php3?q=2311518
でご回答を差し上げたode_an_dieです。
結局、ご主人は勤務先から借りられたのですね。
ご質問者さまや義父さま、義母さまなど名義で、金融機関からの借り入れをする－というのではなく良かったです。
以前のご質問の内容から、社員貸付などはないものかと思っていたのですが、社員貸付住宅ローンならば金利も低いことが多いですし、有効な手段だと思います。
ご主人の勤務先の社員貸付住宅ローンがどのように規定されているかは存知ませんが、規程等をしっかりと読んで内容を把握してくださいね。
おそらく連帯保証人が必要となることと思います（従業員に対しての貸付の場合、保証機関の保証が利用できませんから）。
また、火災保険を掛ける場合には、住宅ローン特約が利用できないので高額になってしまう可能性がありますし、火災保険に対して質権を設定しなければならないこともあるでしょう。
また、貸付限度額は勤続年数などから決められている（ご主人の勤務先では８年目でも800万円借りられるのですね。私の勤務先では勤続５年以上10年未満ですと400万円しか借りられません）ことが多いとは思いますが、「退職金と団体定期保険などの合算額」＞「借入額」とされた方がよろしいです。
そうされると、土地や建物を担保に出さなくても済む場合が多いです。
そうでなければ、退職金との差額を、遺族が会社に対して残債務を一括返済するか、担保物件を取られる－ということになりますから。

ところで、
> 土地は夫の父親名義のもの（父親は健在）
> 夫の実家の敷地内に建てた（弟夫婦も同じ敷地内）
とのことですが、同一敷地ではないと思います。
弟さんのお宅を建てられている時に土地は分筆されているでしょうし、今回も、さらに分筆しなければ家を建てることはできません（原則、１筆の土地に家は１軒しか建てられません）。

> 私が数年で死んだ場合などを考え登記する際、夫が出した分は夫の名義、妻が出した分は妻の名義として持分を算出して登記すればいいんだと教えて頂きました。
そうですね。
ご質問者さまのお宅の場合、建設費が2,800万円で出資割合は、ご質問者さま：ご主人＝2000万円：800万円ですから、それに合わせて、７分の５をご質問者さまの持分、７分の２をご主人の持分とされればよろしいでしょう。

> そうしておけば、私が死んだ場合どうなるんでしょう？
法定相続分（民法第900条）－と考えれば、次のようになります。
(1) 相続人が配偶者と子供のとき…配偶者が２分の１、子供が２分の１
(2) 相続人が配偶者と親のとき（被相続人に子供がいない場合）…配偶者が３分の２、親が３分の１
(3) 相続人が配偶者と兄弟姉妹のとき（被相続人に子供も親もいない場合）…配偶者が４分の３、兄弟姉妹が４分の１
(4) 同じ順位が複数人のときは均等分割

法定相続分に合わせて相続するとした場合で、ご質問者さまにご子孫がいらっしゃらない場合は、７分の５のうちの３分の２にあたる（建物の）47.6％はご主人が相続されることになり、もともとのご主人の持分と合わせて76.2％がご主人の物となり、残り23.8％がご質問者さまのご両親の物となります。
2800万円に対してならば666万円程度。
物件価値がどこまで下がるかは分かりませんが、ご主人がその対価をご質問者さまのご両親に支払って、建物全部をご自身のものとされるか…ということになるでしょうね。

> 逆に夫が死んだ場合は？夫の実家に一生住むなんて出来ませんし^_^;
これは、「できない」ではなく「したくない」ということですね。
こればかりは他人が口を挟むことではないので、なんとも言えませんが…。
ご主人に子孫がいない場合には、ご主人の持分である７分の２のうちの３分の２である19.0％をご質問者さまが、残り9.6％をご主人のご両親が相続することになりますから、ご質問者さまの持分は90.4％になります。
2800万円の9.6％の対価、270万円弱をご質問者さまがご主人のご両親に支払い、100％ご質問者さまの持分とされた上で売却－という手段もありますし、逆に2532万円をご主人のご両親からいただいて、家をご主人のご両親のものとしてもらう－という手段もあります。

ただ、売却となると土地の問題がありますよ。
ご質問者さまが「同一敷地内」と捉えるような土地に建てられる訳ですから、そんなところを「他人」が買おうとは思わないのではないでしょうか？
また、身内だから「使用貸借」でいいけれど、他人となると「賃貸借」となるのではないでしょうか。
ご主人のご両親も、身内なら住んでも良いけれど、他人に住まれるのはイヤ－という感覚になるのではないでしょうか。
そうなりますと、その家の「商品価値」は殆どありませんし、「商品価値のない家」を買ってくれるような「業者」はいないと思います。

離婚の場合も相続と似たようなものですが、年数が経って資産価値が落ちれば（というより、建物は当初から建設価格分の価値があるとは評価されないのでは…？）、出資した2000万円は戻ってきませんから、さらに「損」でしょうね。
いろいろなマイナスを視野に入れられるのでしたら、「夫の父名義の土地」に「妻が自己資金」を投じるのは、「止めておいた方がいい。」ということになってしまいます。
普通は、「終の棲家」のために自己資金を投じるものですから、「終の棲家」とする覚悟がないのならば、「止めておいた方がいい。」となってしまうんです。

この回答へのお礼

とても詳しい回答ありがとうございます。
今朝、また状況が変わり主人が会社からお金を借りられなくなりました。会社にそういうシステムがあったわけではなく小さな会社なので社長個人が貸してくれるという話でした。（利息もきちんと計算した上で合意されたのですが、一晩寝て気が変わったようです）

結局、主人の父親がメインで借りることになりそうです。
でもこれも年金者なので限度額は７００万円程度。
１５年ローンで月々５万円です。本当はもっと出せますが、年金収入の額からいって５万円くらいでないといけないそうです。
今回、私がほとんどを出すにも関わらず、土地の所有権を持っている主人の父親がほとんど所有する形となるそうですね。

離婚するかどうかなんてまだわからないし、いつ死ぬかもわからないし、子供が出来るか出来ないかも解らない状況でこれに同意するのを迷いはじめました。
まさか主人の名前ではどこの銀行も相手にしてくれない・・・と主人の情けない過去を私の両親に話すわけにも行かず(-_-;)
完全に参っています。

お礼日時：2006/08/08 16:25

No.4 回答者： noname#19931 回答日時： 2006/08/06 15:52

そこまでご心配なら、夫に全額ローンをくんでもらったらいかがでしょうか。

底地が先方の親の名義ですと、先に夫が死んで、子供がいない場合、あなたは相続権がありませんから、不仲ですときっと出て行くしかないですね

たしか住宅取得控除の対象も借り入れ１０００万円以上ですので、メリットはないですね
夫がお亡くなりになれば団体生命保険（会社の借り入れに団信がついているのか確認要です）により借金はチャラになります。

手元の２０００万円には手を付けないほうがいいです。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

残念ながら主人はブラックリストにのっており、どこの銀行も相手にしてくれないのです（涙）

お礼日時：2006/08/08 16:32

No.3 回答者： noname#20102 回答日時： 2006/08/06 01:28

旦那さんか質問者さまのどちらかが万一の場合の相続は、

配偶者と子供が1/2ずつです。
ところが子供がいない夫婦の場合、配偶者に2/3、実親に1/3の相続権が発生します。(実親がいなければ兄弟)
つまりあなたに万一のことがあった場合、子供がいなければ、あなたの持分は夫とあなたの実親に相続されます。
旦那さんの万一の場合は、住宅の夫の持分と、他の現金などの財産の中から、あなたは2/3までしか相続はできません。
(全額妻が相続するという遺言を書く方法もありますが、遺留分として実親も取る権利は残ります)
あなたが夫の実家を出たいというなら、相続分を夫の両親から現金で受け取り、名義を夫の両親に変えます。
木造の建物はどんどん減価償却しますから、二束三文になっていてあまり問題にならないことも考えられます。
また、名義はそのままであなたが家を出て、夫の両親があなたに建物の分の賃貸料を払うという方法があります。

離婚の場合は、不動産は売却して清算するのが一番です。
が、夫の実家の土地に建てているという点で、建物だけの義親子間での売買となって、現金を持ち合わせていないとうまくいかないでしょう。

No.2 回答者： gutoku2 回答日時： 2006/08/06 00:31

>そうしておけば、私が死んだ場合どうなるんでしょう？

夫と、質問者さん夫婦のお子さんが（いれば）相続します。

>逆に夫が死んだ場合は？夫の実家に一生住むなんて出来ませんし^_^;

基本的に、”夫”の実家（父親）所有の土地に建物だけを自分たち
（ほとんど奥様）で建てるのですから、元々その問題を解決する方
法は限られます。旦那さんが万が一の節は、家を売る事になります
が、実際その状況でその家を買う事が可能なのは弟夫婦か旦那さん
の親御さんだけです。よってその両名に金銭的余裕がなければどう
にもなりません。そのままその家に住み続けることの問題はないの
ですが・・・・。
この問題を根本解決するには、
　○別の場所に家を建てる（マンション購入）
　○２０００万円を出資しない
しか方法はありません。

>離婚した場合は？

これは一番やっかいです。
その時の建物の時価の５/７を金銭で受け取る事になりますが、実
際その家を売る事は（概ね）不可能ですから、慰謝料（これは状況
によりますが）・養育費（子供がいれば）と別に建物分を夫が支払
う事になります。夫に金銭的余裕があり、且つ建物時価額算定で両
者に見解の相違がなければ問題ありませんが、一般的には・・・・。
離婚の事を考えれば、夫の実家にマイホーム建設＋自己資金投資は
避けるべきです。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。
主人の弟も主人の両親も、全く金がありません。
やはり離婚をしたら大損ですね。
もしも家が無事にたったら離婚は絶対しません(笑)

お礼日時：2006/08/08 16:36

No.1 回答者： doctorelevens 回答日時： 2006/08/06 00:12

子供のいない夫婦の場合は残った方が全部相続するでしょうから、持分をそれぞれ登記しておけば良いのではないですか？

どちらかが亡くなられた場合は、残った方が全ての所有権を持つことになりますから、ご主人が亡くなられた場合は、処分するか義父方に引き取っていただくことも可能でしょう？

離婚の場合はどのように登記してももめるので、可能性が無いうちは考えても考えなくても同じことです。