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家族(祖母)のことです。

現在30坪程度の土地を借地しています。
寂れた駅前です。
2階建て店舗併用住宅を10年前に建替えしました。
建物固定資産税は50000円。
借地料220000万円/年
相場に比べて2倍くらいは取られてるのではないかと、近所の人から。最近、店舗併用住宅を止めて住居専用にしています。

今までは商売が順調だったため支払えていたのですが、止めて支払いが苦しくなっているようです。
年金暮らしで苦しいらしく、借地料がなんとかならないか相談を受けました。
また、万一のことのために、私と共有財産の手続きをしたいとのこと。
なにから調べて、相場を算出して交渉すればいいのでしょうか?月曜日にでも市役所に行って調べてこようと思いますが・・・。

また、共有財産とすることで私への不利益は何かありますでしょうか?私は会社員です。

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A 回答 (3件)

アバウトな答えになりますがゴメンなさい。

私の叔母の所は、貴方と同じ寂れた駅前にある借地でしたが、年の固定資産だけでも100万位かかっていました。昔から借地だったので税金だけの借地代でしたが、それでも100万はしましたので、きつくなり郊外に新築した次第です。どうせ払うのならという事でした。貴方の祖母の家ですが、月に2万弱との事。ひょっとしたら税金くらいかも知れません。よく調べないと、やぶヘビになるかもしれません。交渉次第では高くなるかも……。もし調べるのでしたら先ずは土地の固定資産税。と、路線価格だと思います。路線価格は検索すれば出てきますよ。難しいようでしたら税務署でも教えてくれます。共有とするのであれば、大きく分ければ生前贈与になりませんか?そのへんも税務署に行った時に尋ねたらどうでしょうか?どこでも駅前という所は高いですよ。寂れていても……。
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こんにちは。



我が家も借地に住んでおります。

環境は、坪数29坪、東京23区内、最寄駅まで徒歩7分位、最寄駅から大手町(東京駅と地下通路連絡している地下鉄駅)まで10分の所です。

で、借地代は年間約28万です。

都税事務所で、借りている土地の固定資産税を調べたことがありますが、年間借地料の5分の1くらいでした。

ご質問者様のお祖母様の借地の固定資産税をお調べになってみて、地元の不動産屋さんに借地代の相場をお尋ねになってはいかがでしょう?

借りている土地の固定資産税は、借地人であれば知ることができます。(東京都以外は市町村役場が担当だと思います。)

で、相場より大幅に高そうだとなった場合は、値下げ交渉する余地はあるかもしれません。反対に相場並でしたら値下げ交渉は難しいかもしれません。

借地に建っている建物が店舗用だろうが自宅用だろうが、基本的に借地料は変わらないと思います。
ただ、建物が木造か鉄骨系かでは、更新年数・更新料・建替承諾料には差がでます。

10年前に建替えたとのことですが、通常は木造でしたら20年で更新となります。(鉄骨系でしたら30年)
あと10年ほどでまた更新料がかかる時期になりますが、そちらは大丈夫でしょうか?(地域によって慣習がありますので異なる場合もありますが・・)

「共有財産にする」ということは、借地権の権利を複数で持つということでしょうか?借地権料は更地代より安いですが、数百万・数千万になります。贈与税等が発生するかもしれませんので、専門家のアドバイスを受けたほうが良いと思います。

今後の借地代・更新料も厳しいという場合は、借地権を売って、公営住宅に入るという考えもありかもしれません。

この回答への補足

更新料、借地権料というものがあるのですね。初めて知りました。それがいくら位するのか分かりません。
それも贈与対象ですね。

補足日時:2006/08/13 14:24
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??220000円/年ですか?220000万円(22億円)/年ですか?



借地料が年に22万円とうことでしたら、ほとんどタダで借りているのと同じです。これで文句を言ったら地主さんがあまりにかわいそうです。

つまり、地主さんが支払っているその土地の固定資産税はおそらく、どんなに寂れていても駅前のことを考えると15万円程度はかかっているでしょう。そうなると月5000円程度の借地料です。ちょっとした街なら駐車場を借りる料金と同じくらいです。

また、建物が住居専用になったからといって借地料が減額になるものでもありません。

(年に22億円もの借地料を払うのは銀座1丁目でもないですね)

もしかして220万円/年の間違いですか?
22万円でも22億円でも、現実離れしているようで‥‥。

この回答への補足

22万円の間違いでした。すみません。

そこらの時価相場は80万円がいいところではないかと思うのです。駅前以外は田んぼだらけの町です。
駐車場の1台あたりの賃料は月6千円が相場なようです。

補足日時:2006/08/13 08:49
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Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q適正な借地料を知るには。

借地料が高いので、過去に一度、土地の査定をしてもらって値下げの交渉をしに行きましたところ、地主さんに「人の財産を勝手に調べるなんて犯罪だぞ!」と言われました。
自分が借りている土地の査定をしてもらうことは違法ですか?
また、借地料の目安を知る方法というのはあるのでしょうか。
その近辺の土地代が目安といいますが、辺り一帯の人がその地主さんに土地を借りています。
どうしたらいいのでしょうか?

Aベストアンサー

地代=公租公課(固定資産税+都市計画税)+地主の報酬
という関係式が成り立ちます(簡単にするため保証金の運用益や権利金の償却額は含まず)。

>>>>この場合の相続税を含めない理由をお知らせください。人間には、寿命があります。正当な法律行為者として、満20歳になったとき、平均余命の80歳の父または母から相続を受けたとすると、父と母とで、自分が相続するまで、2回の納税が必要ですね。80歳から20歳を引いて、2回で割ると、30年に1度は、相続が発生します。
相続税を、必要公租公課に入れないとすると、土地は減価償却しない会計を採っている手前、おかしいと思いますが
#4さんのご回答は、ちょっとと、思います。また、土地の維持は、経費がかからないとしており、借家などのように、維持経費の損金勘定を、ほとんど認めませんが、土地形状によっては、土留めのやり直しとか、雨水排水路の耐用年数が来て交換とか、地震などで、死亡事故が起きたとき、人災と言われないためには、地主も経費がかかる訳で、昔のように、田んぼで、小作人に貸している状況とは、全く都市部や、住宅地では、意味合いが異なります。

適時、舗装道路の高さの工事(舗装のかさ上げ工事)などで、測量杭が、紛失したりで、再測量とかもありますし。。。地主をやってみないと解らない経費(夏の草取りとか、産業廃棄物不法投棄の処分。貸し駐車場のポンコツ廃車自動車のリサイクル料金の建て替え。車庫証明の事務。など、店子には、解らない経費が、一杯あります。

過去、となりにコンビニが出来て、夜明るくて住めないから、引越ししたい。とか、南側に高層マンションが合法的に建ったので、終日日陰になり、引越ししたいとか、あらゆることが、さも、地主の責任のように言われ、資産価値の減少に対する補填はなく、公租公課は、借主がいなくても、納税しないといけません。

よって今日の都市部の土地は、一部減価償却的要素が、考えに必要と思っています。

一番酷いのは、安い地代で、旧法で借りて、新築土地付きマイホームを持ちながら、相当安価な地代なため、地主に返さず、住民票のみ置いている店子です。普段は、居住していないで、日曜に来ては、庭で、野菜作りをしています。
本来、旧法は、野菜畑を安く供給する目的でなく、国民の住環境の最低文化的生活の扶助を目的としているのに、店子は、100坪の邸宅に住み、地主は、15坪のぼろ屋に住んでいるということもあることも、解ってもらいたい。

で、田園調布に土地をもつと、孫の代には、自殺して生命保険で、税金を支払うという事実が、何件もありましたよね。。。。

で、横槍ですが、#4さん。必要経費に相続税の一部を入れてはいけないという法令や判例を、教えてください。

地代=公租公課(固定資産税+都市計画税)+地主の報酬
という関係式が成り立ちます(簡単にするため保証金の運用益や権利金の償却額は含まず)。

>>>>この場合の相続税を含めない理由をお知らせください。人間には、寿命があります。正当な法律行為者として、満20歳になったとき、平均余命の80歳の父または母から相続を受けたとすると、父と母とで、自分が相続するまで、2回の納税が必要ですね。80歳から20歳を引いて、2回で割ると、30年に1度は、相続が発生します。
相続税を、必要公租...続きを読む


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