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こんにちわ。
近々マイホームを計画しています。
その予定の土地が、以前はどのような土地だったのか、また、沼地や湿地ではなかったか?など知りたいのですが、どのように調べればいいのでしょうか?

実は以前を少し知っている人が「あそこにはため池があったよ。」と言っていたものですから、
少し気になっています。
土地の持ち主のハウスメーカーに聞いても、大丈夫ですよと・・・。
自分で調べたいのですが、初めてのことですべてがよくわかりません。
どうぞ、教えてください。お願いします。

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A 回答 (8件)

長文失礼します。



マイホームを建てるなら、誰もが知りたいと思う「過去の土地の形状」ですが、
それを知るには、やはり壁があります。
「買ってみたら地盤沈下して、調べてみたら田んぼだった」
TVなどでやっていますが、実はよくあるケースです。

地方では、相続などで「田んぼ」を売り、業者が建売を建てます。
このような場合には、「法務局」で「公図」を閲覧すると、
分かる場合もあります。
私も購入を検討し見た事がありますが、公図の原本には、
「田(んぼ)」をガリガリ削って消し、6区画くらいの宅地に分筆したものがありました。
うっすらと「田」と読み取れたのと、周囲が同じく「田」だったので、
分かりました。これは良心的な例です。

次に、関東某県の私鉄沿線の新駅の分譲地ですが、
区画整理して売り出し中(1000棟単位)です。
田んぼはもちろん、用水路も埋めて、古くからのお墓も一箇所に寄せて、
その元はお墓だった場所に、今は家が建っています。

近所の人に「お墓あったんですか?」と聞いたところ
「う~ん、あまり言わないで」と言われました。
そこで、購入希望している区画の現在の図面と持って、
役場に行って、「旧図面を見たい」と言うと、
パソコンに全て入力してあるらしく、
「閲覧料(300円/回)」を払ったら見せます。と言われ、
「払いますから見せてください」と待っていると、
口頭で「元は雑木林ですね。お金(閲覧料)はいりません」
と言われました。
それでも「ん?妖しい」と思ったため、近所の設計屋さんと仲良くなりました。

その人の話では、
そんな事を教えたら、業者は大変なことになるでしょう。
「明らかなウソ」を言わないように、「うまくボカしてハグらかす」んです。
それも営業マンの腕?です。ハッハッッハ!
と言ってました。
例えバレても「故意ではない」として、民事でモタモタと時間をかけて・・・。

>土地の持ち主のハウスメーカーに聞いても、大丈夫ですよと~
売主は教えてくれません(おそらく・・・)。
「私が持っていること、あんまり言わないで下さいネ」と、
設計屋さんが保管している旧図面のコピーを見せて貰ったのですが、
区画整理の前後を重ね合わせると一目瞭然!
役場で言われた「雑木林」は「田んぼ」でした。用水路やお墓の位置も分かりました。
残念ながら、知らずに家を建てて住んでいる人はいます・・・。

法律に違反するかどうかは分かりませんが、道義的には問題あると思います。
しかし、それが不動産業者の「俺たちのスタンダード」です。
いわゆるウラの部分です。

もちろん、大規模な開発では、
整地前に数メートルの盛り土をして圧力をかけて地下水を抜いたり、
区画整理の際、道路整備で用水路の位置をつけかえしたり、というのはやります。
が、どうしても営利目的のため、盛り土の期間が短かったり、
工事が雑だったりというのはあるようです。

このように不動産業界は法律スレスレ(一部は違法業者もいます)だったりするため、
不動産屋の知人の話では、
「不動産屋は金融機関の審査でもランクが低いんだ。
勤続10年でも、一般企業の勤続5~7年程度に低く見られる」
と言ってました。

父方母方の祖父が残した言葉ですが、
自営業だった祖父は
「土地を買うなら雨の日に見に行け!朝とか夜、時間をズラして何度も見に行け」
と言い、百姓だった祖父は
「畑に家を建てても良いが、田んぼに家を建てるな」
と言ってました。
いずれも地盤沈下を懸念しての事だったと思います。
雨が降ると低い土地には水が溜まるし、
田んぼは長年、土地が水に浸かっています。
また、見に行く時間によっては、その土地の問題点も浮き彫りになります。
前面道路がラッシュ時の抜け道になっていたり、
朝晩で環境はガラリと変わる場合もあります。

事業で成功して手に入れるマイホ-ム・・・、
コツコツとサラリーマンをして頭金を貯めて手にする夢のマイホーム・・・、
ですが、
その内幕は、多くの人の思惑が交わる欲望の交差点・・・。

知人の銀行員(同世代)との会話ですが、
バブルが終わって約5年後(90年代前半)に、彼は自宅を購入しました。
「子供も3人いるし、もういいだろうと思って・・・」
推定4~5千万の物件で、ローンを払って10年以上。
その間、物件は約1千万円以上、値下がりしたそうです。
担保割れで借り換え不可。
彼は、「90年代の後わり、長期の固定ローンを組んだ人は、正解ですね。
それが正解と判断できたのが、最近ですが・・・」
と言ってました。

建売を販売する不動産屋の社長も、
バブルの頂点(相場の倍以上)でローンを組んで自宅を購入しています。
何が言いたいかというと、
このようにプロでさえ、不動産(相場)は先が読めないのです。

不動産を買う場合は、権利関係や道路、過去の形状など、
あらゆる面から検討が必要だと思います。

職人さんは「お金の話はするな!」と親方から言われているため、
一般に世間話でも口が重いのですが、
「こういうところで、こんな話があって・・・」と、こちらの情報を出すと
話し好きなら食いついてくる場合があります。
そんな職人さんは内情を教えてくれたりします。
その上、
「貴方の建てているこの家(建売)、自分でお金を出して買いたい?」
と聞くと、分かると思います。
個人的な統計では、9人が「買わない」と答えました。

「過去の土地の形状」という着眼点は鋭いと思います。
「ため池」の当たりくじを引かないように、納得がいくまで調べた方がいいと思います。
「素人では無理」と考えずに、お金と時間と足を使って調べると、
それなりの情報は得られるかと思います。
あとは「やる気」次第かと・・・。
どうか、頑張ってください。
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この回答へのお礼

本当にありがとうございました。
初めてのことばかりで、何もかも分からないままでしたので、とても参考になりました。
教えていただいたように、実は私も今年の冬からその土地は見に行っていて、
雪の日、雨の日、曇りの日など、全ての天気や、昼・夜と見ています。
傾斜のある住宅地ですので、下の方は難ありと思っているのですが、ため池については見ることもできなかったので、確認できていません。
昭和の時代には建物がたっていたということが現在分かる範囲です。

でも、その前の時代なのかもしれないし、教えていただいたように水路などがあったかもしれないので、
やはりしっかりと調べたいと思います。
その住宅地では建売の家もありますので、建築中のお家を見学がてら、職人さんたちとちらりとお話してみたいと思います。
本当にありがとうございました。やれるところまでやってみたいと思います。

お礼日時:2006/08/20 22:44

>以前はどのような土地だったのか



以前って何年前?
大字に○○新田と付けば昔は「海」です。
閉鎖謄本でも確認できます。

一番いい方法は、市町の歴史民族資料館で街の歴史を調べるのも一つの手ですが、結局は「地質調査」でしょうね。
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この回答へのお礼

何年前かと言われると答えにつまってしまうのが正直なところです。
他の方にご紹介いただいたサイトで昭和の時代には建物がたっていたことが分かりました。
さらに調べてみると、その建物は県立の施設だったようです。
ため池の存在が確認できなかったのですが、街の歴史を調べるというのは、とてもいい方法だと思います。
さっそく調べたいと思います。ありがとうございました。

お礼日時:2006/08/20 22:36

登記簿についての注意点



分筆・合筆が行われている場合、地目の確認を登記簿だけで行うことは間違いのもととなります。
分筆・合筆前の公図等の資料が手にはいることは非常に困難であるため、位置の特定が事実上困難であるためです。

専門家であるならば、調査する手段がないことはありませんが、一般の方がこれを行うことはほぼ無理といえます。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
他の方にご紹介いただいたサイトでは、ため池は確認できませんでしたが、
地盤が軟弱ではないだろうということと、以前は建物が立っていたということが分かりました。
登記簿を確認するということが難しいということも教えていただきましたので、
本当に参考になりました。

お礼日時:2006/08/20 22:33

登記簿を見るのも一つの方法です。

「ため池があったよ」とのことなら登記簿上の地目が以前は溜池であったかもしれません。現在のコンピューターになった登記事項証明書に以前の地目が出てこなければ、法務局に行ってその土地の「閉鎖登記簿」というのを閲覧すれば、昔の地目がわかるはずです。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。
500戸程度の住宅地の開発の土地でのマイホームを考えています。
ため池があったとされる位置を確認したいのですが、昔の地図等でも確認できませんでした。
もう少し調べてみます。

お礼日時:2006/08/20 22:30

2年前に自宅を新築した者です。



マイホームの計画を考えるのであれば、ハウスメーカー経由かあるいは施主様自身で専門業者に依頼して、地盤調査を行われる方がよいと思います。スウェーデン・サウンディング式であれば、数万円です。

土地の所有履歴であれば、これも有料ですが法務局で登記簿閲覧(登記事項証明書の請求)をすることができます。これは誰でも申請できます。

予定の土地の周辺にお住まいの方に聞かれるのも大事かと思います。ただし主観的意見に惑わされないように。その地域にある不動産業者さんに聞いてもいいかも知れません。

「地盤」という観点では、下記サイトも参考になるかと存じます。

参考URL:http://www.jiban.co.jp/geodas/
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この回答へのお礼

ハウスメーカーの見積もり(お勧めの間取りを作って渡された)には、地盤調査費というのが、含まれていました。
でも、それは購入の契約をしてからなのでは?と思っていまして、自分で先に…と考えました。
サイトも大変参考になりました。軟弱な土地ではないようですし、近くにそのような土地もありませんでした。
ありがとうございました。

お礼日時:2006/08/20 22:27

住所地の字名が、昔のその土地状態を示しているそうです。

たとえば字一の沢とか、字名とかの本を探して読んでみると面白いと思います。(いまは、インターネットで調べられるね。)周辺の方に聞いたほうがよいかもしれませんが。現在何番何号となって場合は、市役所の住居表示係へ行けば、旧所在地名がわかると思います。
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この回答へのお礼

本当に参考になりました。ありがとうございました。
字名は、少しはなれたところに、「雨」のつくものがあるようですが、直線距離にして、500m離れています。
大丈夫かなあと思っています・・・。

お礼日時:2006/08/20 22:23

簡単に見分ける方法は、地名に「沼」、「水」、「池」等の水に関する漢字が含まれていないか、その周辺に無いか確認することです。



それから、検索で「地盤調査」等で検索を掛けるとGIS)だったかな?)が見つかりますので、もしかすると調査地点が近くにあるかもしれません。

それに、今は地震防災対策が市町村でも盛んなので、外灯市町村で地震の揺れの地図(地震防災マップ?)があります。
それを見て揺れが小さい所は地盤がしっかりしているところなので、簡単に見分けられますよ。

私も今建築中ですが、いろいろ調べましたからね。
地盤調査でもバッチリでした。
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この回答へのお礼

とても参考になりました。
さっそく防災マップを確認したいと思います。
周辺の地名には、水に関するものもないようです。
本当にありがとうございました。

お礼日時:2006/08/20 22:13

その土地の位置が地図・航空写真でほぼ特定できるのであれば、「昔の地図・航空写真」と見比べることで確認できます。



ちなみに古い時代(昭和年代)の航空写真はこちらで確認できます。
国土情報ウェブマッピングシステム(試作版)
http://w3land.mlit.go.jp/WebGIS/
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この回答へのお礼

ありがとうございました。
さっそく調べてみました。ため池も見当たらず、私の予定しているところは、建物が立っていました。
とても参考になり、家族も感謝しています。
ありがとうございました。

お礼日時:2006/08/20 22:11

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