中古一戸建不動産の瑕疵、仲介業者、第三者機関、等へ賠償請求可能？？！

中古の一戸建物件の検討中、地下車庫部分の今後の耐久性に関し、不安が出てきました。

新築から１０年以内の物件なのに、車庫の内部には１ｍ程度のひび割れ（←幅1mm以下の細いヒビですが）が数箇所も見られたからです。
（↑因みに、コレはよくあることですか？？）

また、新築時の分譲が大手不動産会社の普通の区画された住宅街の物件です。地盤は悪くないと思います。

そこで仲介業者に、こちらの希望は、

（１）将来の“家部分”の建替え時（あと２０年後くらい？）に地下車庫部分から作り直さなくても大丈夫な耐久性があるか。
（２）阪神大震災のような大きな地震が来た場合でも崩れ壊れたりしない強度があるか。

ということが確認され、全く問題ないと判断されたら買いたい、とのことを伝えました。

仲介業者は、第三者機関での視察、新築時の分譲業者へ設計書を依頼する、などで調査してもらっている段階です。（まだ正確な解答は得てません）

そこで、もしこの調査結果が全く問題ないという答えを頂けた場合。

万が一、将来地震の際にはやはり崩れ壊れてしまったり、将来の建替え時には基礎からやらないと耐久性に不安がと言われてしまったりといった、回答と全く違った事態が起きたときには、
この仲介業者や、判断を下した第三者機関等へ、
責任を問える（賠償請求？）ものなのでしょうか？？

また、もし責任問えるとしたら、どの程度でしょう？？（車庫が地震でつぶれてしまったらそれこそ家も車庫部分も０からですので大変な金額になりますよね！？）

そう考えると、調査回答はまだですが、業者のほうでやはりそんな内容を補償しかねないような調査結果報告は避けるものですか？

もしくは、、現時点で問題ないとの調査結果があったとしても、やはり将来に渡ってのリスクを負うのは、買主のほうなのでしょうか？？１０年も先のことまで責任負えないですものね！？

No.3 ベストアンサー 回答者： semi-zzz 回答日時： 2006/08/28 11:11

＞新築から１０年以内の物件なのに、車庫の内部には１ｍ程度のひび割れ（←幅1mm以下の細いヒビですが）が数箇所も見られたからです。

コンクリートにひびわれはつきものですので、よくあることといえます。車庫の内部のどの部位にひびがあるかで構造的に問題になるかどうかが変わりますので、耐震性などについては上記の情報だけでは判断不能です。

なお、耐久性については、幅0.3mm以上のひびわれは漏水を起こす可能性がありますので、中にある鉄筋の発生の可能性が高く、耐久性状上このまま報知するのは問題があると思われます。
ひび割れ補修をする必要があると思いますし、状況によっては鉄筋の防錆処理が必要かもしれません。その費用やそれを材料に値引くかは、売り主と相談してください。ただ、売り主としては現状引き渡しを希望し、それが売買価格と思っていると思いますのであまり応じてくれない可能性もあります。
補修費用がどのくらいかは事前に知っておいた方がよいかもしれません。


＞（１）将来の“家部分”の建替え時（あと２０年後くらい？）に地下車庫部分から作り直さなくても大丈夫な耐久性があるか。

通常建て替えの時は耐久性があったとしても、基礎を解体して作り直すのが普通ですので、作り直しを想定しておいた方がよいと思います。


＞（２）阪神大震災のような大きな地震が来た場合でも崩れ壊れたりしない強度があるか。

状況を見ないと判断できない問題です。検査結果次第としか言えないでしょう。


＞万が一、将来地震の際にはやはり崩れ壊れてしまったり、

まず、地震被害には３つあります。
１）倒壊した場合
２）大被害を受けてはして使用できなくなった場合３）被害は受けたけど補強・補修すれば使用できる場合

建築基準法は阪神淡路大震災クラスの地震がきた場合、倒壊してはいけないことを定めていますが、大被害を受けることは許しています。
すなわち、２，３の場合は、基準法の想定範囲の被害ですので、全く保証されていません（品確法における住宅性能表示で耐震等級２，３を受けているものは除く）。これは新築で品確法による１０年保証についても同様で、巨大地震による被害は保証外です。

このため、上記のような被害については、瑕疵ではないとされます。だから、売り主・仲介業者・検査機関の責任も発生しません。
ただし、瑕疵があったため被害を受けたという場合は、責任を問えることもありますが（事例有り）、その因果関係の証明は質問者の責任で行う必要があります。
実際問題は大地震が原因なのか、検査ミスが原因なのかの判断をつけることはかなり難しいと思います。

倒壊した場合は、売り主に対して責任を追及できる可能性はありますが、中古住宅の場合、契約における瑕疵担保に基づき責任が発生します。
瑕疵担保の設定は契約で自由にできますので（売り主が宅建業者の場合は最低２年以上つけなければなりませんが、個人の場合は自由です）、その内容次第ということになります。

なお、調査期間による結果に基づいて行っているので、告知義務違反ということにはなりませんので、検査結果のミスについては売り主・仲介業者の責任は全くないと考えられます。

だから逆に検査結果があり、それに基づく契約にした場合は、売り主・業者の責任は逃れやすくなると思います。

検査機関の検査ミスへの責任については、実際問題それが討議されたような事例はないと思いますので、判断できません。
実際問題として、検査機関の責任はあるという説があり、それに基づき現在耐震偽造問題でヒューザーが裁判を起こしていますが、まだ結論は出ていませんので、どういう結論が出るかはまだ先のことです。

責任についてまとめますと、
１．売り主：大地震により被害を受けること自体は瑕疵ではないですが、被害場所から瑕疵が見つかれば、瑕疵担保特約に基づき責任が発生します。
但し、瑕疵担保期間は通常２年程度しか期間を設定しませんので、有効期限切れになる可能性が高いです。

２．仲介業者：検査結果に基づき説明責任は果たしているので責任は発生しないと思われます。

３．検査機関：
１）倒壊しなかった場合
検査ミスによるものでない被害の可能性が高く責任を追及することは困難。責任を追及するには検査ミスの存在を証明する必要がありますが、検査結果が正しくともこのような被害は受ける可能性はあるので、実情ほぼ追求は不可能と思います。

２）倒壊した場合
検査ミスに対する責任は発生しそうですが、どうなるかはヒューザーの裁判結果に影響されそうです。

この回答へのお礼

いろいろお詳しい方なのですね。
とても参考になりました！

やはり・・
ご回答を拝見し、少しでも不安が残るのなら
後悔しないようにこのような物件は避けて平地で探すのが一番安心なのかもしれません。。

詳しくご丁寧にどうもありがとうございました。

お礼日時：2006/08/28 13:51

No.2 回答者： etoto#2 回答日時： 2006/08/26 19:13

こんにちは。

家を買うという人生でそうない高い買い物を前に、色々不安に思って少しでもリスクを回避しようと思われる気持ち、すごく良く分かります。

中古の一戸建てとのことですが、これを新築戸建に置き換えてみると分かりやすいかと思いますが、仮に地下車庫付の新築戸建を購入した際、「地下車庫および建物の20年後までの確実な耐久性」は保障されませんよね？

下の方も書かれているように、新築でも家の主要部分（基礎や屋根など）の保障は10年間ですし。
まして、地震が来た時に崩れない強度の保障というのもありません。（その為に地震保険があります）

ですので、まずは現在仲介業者さんに依頼されている新築時の設計図書（基礎伏図や地盤調査報告書など）や地下車庫の設計図を頂いて、しっかりした建物および基礎かどうかをご自分でも確認してみてはどうかな？と思います。

その結果、建築自体に問題がなく、物件としても気に入ってらっしゃるのでのであれば購入してもよろしいのではないでしょうか？

やはり、将来の不測の事態に対して多少のリスクは家の購入にはつきもののような気がします。

例え丁寧に作られた地下車庫や建物であっても震度7の地震がきたら崩れてしまうかもしれないですし・・・。

かくいう私も、家の購入に際しては、本当に悩みました。
でも、川の近くなら洪水や軟弱地盤が心配だし、山の上は土砂崩れが心配だし、中古は家の痛み具合が心配で、新築でも手抜き工事はされていないか心配、とどんな選択をしても心配は尽きないことに気づき、ある意味自分の直感を信じて、気に入った物件を購入しました。

検討している家が、しっかりした作りだと良いですね！

この回答へのお礼

大きな買い物を前に何もかもが疑心暗鬼でちょっと神経質に考えすぎているのかも！？しれません。

新築の例は、確かに！という感じですね。
何分素人でして・・・（苦笑）
言われて見れば本当にそのとおり。
調査回答を見て自己責任で判断するしかやはり無いようですね。

結果をもうしばし待ちたいと思います。

いろいろ不安な心境まで察して頂いた上での優しいご回答。どうもありがとうございます♪

お礼日時：2006/08/26 20:44

No.1 回答者： ponsuke04 回答日時： 2006/08/26 17:38

瑕疵だ、賠償だ、と威勢のよい題ですが、どうも家に関する知識が少ないようです。

保証に関するご理解も常識を外れています。また第３者機関への調査に対する考え方も誤解されています。

・車庫内部のクラックですが、1ｍｍ以下の細いヒビはコンクリートの収縮その他の理由でよく出てきます。地盤との関連が無いものがほとんどです。年々クラックが増えるとか大きくなってくるとかの経時的変化の情報が無いと、それだけで欠陥とか瑕疵とかというものでは到底ありません。

・20年後の建替え時点での車庫部分の強度を保証するようなものは存在しません。家自体の構造部分の保証でも10年までです。ましてやどんな取り壊し方をするかもわからない建て直しに保証などできるわけがありません。地下車庫の強度が維持されるためには、20年間の間に小さな地震でも繰り返し起きれば、施工に欠陥がなくても強度は落ちてきます。

・「阪神大震災のような大きな地震」というあいまいな表現では話になりません。一口に阪神大震災でも地域によって震度などは全く異なりました。

・また、大震災では家そのものが崩れるのは地盤の問題なのです。家本体にいくら強度や免震性、耐震性があっても地盤が傾いてしまえば、ひとたまりもありません。地震の際にどの程度地盤が揺れたのかを証明することはできませんし、予測も不可能です。そんなことにたいして賠償請求はできません。

・第３者調査期間は、現状を調査し情報を提供するだけです。その結果を利用するのは依頼者の問題であり、調査機関は調査の内容は補償しますが、その調査の結果から生じる効果を保証するのではありません。するものではありません。いずれにせよ地震で倒壊した建物を補償するのは地震保険しかありません。

・保証、保証、とゴネ続けてもいいですが、そのうち「じゃあ買うのをやめれば」と言われるのがオチです。

■不動産を買うということは、その人が家を持つことでの将来のリスクを負っていける、ということも含まれているのです。

・百歩譲って、非常に良心的な調査会社で、その判断が間違っていた場合、返還されるのは調査費用くらいです。

この回答へのお礼

そうなんですよぉ。
家に関しては全くのド素人の若者です。
なので、いろいろ常識＆知識が無いのでこちらで質問させていただきました♪
ご回答参考にします。

お礼日時：2006/08/26 20:54