宅建業法の瑕疵担保責任について

Question

ご存知の方、お知らせ下さい！
新築マンションを購入して２年目となりますが、瑕疵担保責任を販売会社が負う期間が、法律によって違います。（民法、宅建業法、品確法）

そのうち、宅建業法では、２年間と理解していたのですが、ある記述では売主が不動産業者などの宅建業者であった場合には、この瑕疵担保責任を負う期間を２年以内とすることはできないと定めており、売買契約書で２年以内と年限を区切ってあっても、たとえば３年目に瑕疵が発覚した場合、売主が不動産業者であれば、瑕疵担保責任を追及することが可能と書いてありました。

私が購入したマンションは、大手のＡＢ工務店が販売しており、宅地建物取引業免許もあるようなので、２年以上でも瑕疵担保責任を追求できるのでしょうか？。

宜しく、お願い致します。

semi-zzz · Accepted Answer

民法の期間としては、責任期間はマンションのような鉄筋コンクリート造、鉄骨造の場合１０年です。但し、発見から１年以内に請求しないと請求ができないことになっています。部位の限定はありません。中古も新築も関係なく適用になります。
ただし、民法は任意規定ですので、契約書の方が優先します。だから買い手に民法より不利な条件で契約することが許されています。逆に言うと他の法令（品確法、宅建業法、消費者契約法など）や契約書に記載されていないことについては、民法が適用になります。

次に品確法ですが、品確法は構造にかかわらず新築住宅なら完成から１０年の保証を売り主に義務つけたものです（引き渡しからではないことに注意）。
ただし、その適用部位は構造上重要な部位（基礎、端、梁、床、屋根など）と雨漏り関係の部分だけです。これは強行規定ですので、これより買い手に不利な契約を結ぶことは許されていません。その反面、新築でかつ適用部位が限定されています。

最後に宅建業法ですが、宅建業法では売り主が宅地建物取引業者である場合、民法の原則より不利な条件を付けることを原則として禁止しております。ただし、引き渡しから２年以上の瑕疵担保期間をつければ、民法よりも買い手に不利な条件を付けることを許しています。
このため一般的に売り主が宅建業者の場合は、２年の瑕疵担保期間を設定することが多いです。
なお、売り主が一般人の場合はこの制限はありませんし、仲介に入っているだけの宅建業者は関係ありません。
部位や新築・中古は関係なくて器用になります。

まとめますと、
適用条件が限定されている強行規定の品確法と宅建業法が契約書に優先し、適用条件がほとんど限定されていない任意規定の民法より契約が優先します。

具体的な事例になりますと、契約書で２年以内という期限が切ってある場合で、３年目に瑕疵が発覚した場合、民法より契約の方が優先しますので、民法の適用はありません。宅建業法でも２年以上ならよいので、２年以内というのはちょうど２年を含んでいますので、適法です。
細かいことをいうと宅建業法では２年以上の期間を設けなければならないとなっているので、２年以内というのは２年目を含んでいますので、２年以上をギリギリ満足していますので有効です。
もし２年未満となっていれば、その特約は宅建業法違反となり無効となり、民法が適用になりますので、３年目でも追求可能となります。

よって、その場所が品確法適用部位かどうかによって瑕疵担保責任があるかないかが変わります。品確法適用部位なら売り主責任ですし、適用外の部位でしたら責任はありません。

但し、瑕疵担保は引き渡し時点でわかっていなかった瑕疵についてのみ有効です。わかっていた瑕疵については適用になりません。
そしてわかっていたにもかかわらず、売り主が隠した瑕疵については、契約違反として契約内容は無効となり、民法の適用になります。
この場合、相手が知っていたこと、隠していたことを証明できれば、追求可能です（実際問題正目することは難しいですが）。

おそらく質問者が見た３年目でも追求可能というのは上記の売り主が隠していた場合の例外の部分を見たのか、「２年未満」を「２年以内」と勘違いしたのか、誤記であったのではないかと思います。

＞２年以上でも瑕疵担保責任を追求できるのでしょうか？。

２年を過ぎてからも追求できるケースをまとめますと、
１．場所が品確法の適用部位である場合
２．瑕疵担保特約が宅建業法に違反する契約内容であった場合
３．売り主が知っていた瑕疵を買い手に隠していた、伝えなかった場合

neko88 · Answer

2年は　中古物件の場合だと思います。

新築の場合は　平成１２年４月１日から
施行された「住宅の品質確保の促進等に
関する法律」の施行後　引渡し後10年間
だと思います。

但し、瑕疵があることを知った時から、
１年以内に主張しないといけないと思います。

参考URL：http://www.home-knowledge.com/kouza/ko02.html

宅建業法の瑕疵担保責任について

民法の期間としては、責任期間はマンションのような鉄筋コンクリート造、鉄骨造の場合１０年です。

2年は 中古物件の場合だと思います。

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2年は　中古物件の場合だと思います。