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母より「土地を売って欲しいという連絡があったので相談したい。」と電話がありました。

現在その土地には古いアパートがあって、そこの管理を任せている不動産屋さんからの紹介らしく、買いたいと言ってきてる方はアパートを取り壊してマンションを建てたいとのことでした。

取り急ぎお金が必要なわけでもないので、別に売らなくても良いのではと母に言ってみたところ、「建物が古いのでいつ改装が必要になるかわからないし、改装費用なんて今後出せない。それに今後いつ買ってくれる人が居るかわからないから売れる時に売りたいかも。」と。

南北海道にある200坪の土地1090万でアパートの取り壊しに約100万として、1000万と言ってきてるのですが、果たしてこの値段が妥当なのか心配です。私は東京に居ますが、母一人(父は他界しました)で北海道に居るので騙されていたらとか色々想像してしまって・・・

なるべく早めに決めないといけないと言われたので、来月にでも時間作って北海道に行ってこようと思ってます。こういう場合、どうすべきか、どこに相談したら良いのか等の、アドバイスをいただけると幸いです。是非お知恵をかしてください。よろしくお願い致します。

A 回答 (5件)

200坪の土地の値段ー撤去費用=1000万円


と言う事でしょうか?
撤去料の100万円は、相場くらいだと思います。
であれば、先方は土地の値段を1100万円(坪5万5千円)で提示していると言う事ですね。
まず、土地の価格を知る事が必要です。
土地の値段には、国税局で評価した「路線価格」と、不動産屋で実際取引される時の「実勢価格」があります。
路線価格は、最寄りの税務署で教えてくれますし、ネットでも検索出来ます。
http://www.nta.go.jp/category/rosenka/rosenka.htm
実勢価格は、近所の不動屋さんで教えて貰えれば良いのですが、取引のない所でいきなり教えてはくれませんから、近所の同じ様な場所が幾らで売られているのかを調べて推測すれば良いでしょう。
普通、路線価格より実勢価格の方が高いものです。需要の大きい場所ならばその差は大きいですし、需要が小さければ差が小さくなります。
買う側は、安い路線価格の方を基準に交渉して来ますし、売る側は、実勢価格に近い方が得な訳です。
土地の取引価格は双方の話し合い次第ですから、なるべく自分達の有利な価格で交渉する事が大切です。
どなたか不動産屋に知り合いが居れば、相談してみるのが良いかもしれません。(見ず知らずの不動産屋に仲介を依頼した場合は、仲介手数料を支払わねばなりませんから、注意が必要です。)

坪5.5万と言うのは、首都圏に住む私にとっては法外に安い金額に聞こえてしまいますが・・・。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
なるほど。まずは路線価格の調査から入ると良いのですね。
早速調べてみようと思います。不動産屋さんの知り合いが居れば早いのですが、そういう知り合いは皆無でした。

私も首都圏なので、この値段をきいたときはあまりの安さに驚きました。

お礼日時:2006/09/03 11:06

まず取引の相手方の信用度に付いてはこの場で判断する事は不可能です。

基本的には地元での評判や先方が何者なのかの話を良く聞き自分達で判断するしか無いです。
実際に取引をする上では先の回答にもある様に現況有姿で賃借権の負担付き物件の売買という事が前提になりそうです。そうしないと立退き交渉が発生してしまいます。解体前提の取引に於いて解体費用を価格から差し引くという考え方は有る意味では一般化している面も有りますが、絶対条件では有りませんので当事者同士で決定してください。

尚、取引価格が妥当かどうかの点に付いては質問にある情報からだけでは回答のしようが有りませんが、既に回答が有るように路線価(m2単価)を検索し、200坪(約661m2)に掛けてみる事が一つの目安にはなります。http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h18/index.htm

路線価と実勢の取引水準とは必ずしも一致するわけでは有りませんのであくまでも一つの目安である事を忘れてはいけません。しかし1億円規模の価値なのか1千万円規模の価値なのか程度の目安にはなります。

もう一つの考え方としてマンションを建てるという利用目的が分譲目的か賃貸目的か解りませんが、分譲目的であれば一種単価による評価、賃貸目的であれば期待利回りに対する評価という弾き方も出来るとは思いますが、これは興味が有れば地元の業者さんへでも相談して聞いてみてください。
参考までに容積率を限度近くまで使えて容積率が200%の土地、坪単価100万円程度でマンションが分譲出来ると仮定した場合の概ねの一種単価は5万円程になり200%(二種)という事で坪あたり10万円程度という評価が一例です。この辺りの話は業者向けの話なのであまり深く気にする必要は無いかもしれません。

そしてその物件の評価が妥当かどうかに係わらず1,000万円ならば買うと差し値を出してきている相手方に対して、それ以上の価格を提示した場合に取引が成立するかどうかは疑わしいという問題は有ります。
まずは極端に足元を見られていないかどうかという点に絞って評価を考えてみたら宜しいと思います。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
それなりの価格なら、母の思うようにすれば良いと思ってはいるのですが、何ぶん知識がないがために、極端に足下を見られているんじゃないかと勘ぐってしまうんですよね。解体費用はなぜ売り主が払うのか少し疑問でしたが、一般化しているとの情報で幾分か安心しました。
自分でも調べてみます。

お礼日時:2006/09/04 22:59

2年ほど前に数人で共有していた土地を売りました。



最初は路線価を調べ、地元の不動産屋で尋ねた上で売却価格を決めました。
自分はその価格に納得がいかなかったので念のためにネットで調べました。

それは、三井不動産や野村不動産など、不動産会社のHPで土地の概略をインプットして、価格を知るものです。

これをやると不動産会社から売ってくれの連絡(メール)が来ますので、その上で売るか売らないかを考えたらどうですか。

自分たちの場合は最初に決めた価格より高く売ることが出来ました。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
ネット上でも土地の価格を調べることができるとはすごいですね。
早速調べてみようと思います!

お礼日時:2006/09/04 22:55

価格設定の基準は、地域・物件状況様々ですのでここでは妥当性は判断できません。

相手方の購入目的が、既存建物を取り壊して新築物件を建築するということにあるのなら、建物の取り壊し費用を控除した更地価格が購入条件の基本になることはやむを得ないことと考えます。購入価格1000万円については、切りのいい所ということで出た水準で客観基準とも大きく外れていないのでは、とも考えます。

賃貸物件の売買については、それ以上に既存賃借人の立ち退き費用の負担を売主・買主のどちらが負担するのか、の方が重要事項だと考えます。住民中に立ち退きを渋る・強硬な条件交渉をする人間が出て、建物取り壊し・新築計画が大きくブレる例がまま生じます。

賃借人の退去交渉については一人暮らしの老母が負うには負担が大きい事項ですので、価格水準・取り壊し価格の控除については手取額で母親が納得すれば良しと考えて、「現状状態での物件引渡し、賃借人の退去交渉については買主の責任で行うこと」、といった条件で売却してしまえば、と考えます。

「騙す・騙される」の部分については、ご自身の判断で決断するしかない事項かと考えますが、地元で古くから営業している不動産業者であれば大きな外れはないと考えます。決済額1000万円に対する3%部分を業者手数料=保険代・安心料、と捉えるしかなさそうです。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
現時点で数十万円台の家賃収入があるのですが、それを切ってしまうことにも悩んでしまいます。母はまだ50代で、今後も母の生活費は必要になってきますし、1000万では何年持つのか・・・
立ち退き費用の負担のこと、また今回の不動産屋さんの情報もよく調べてみようと思います。

お礼日時:2006/09/03 11:17

先方は撤去費用を引いているようですが、これは先方持ちで交渉すべきだと思います。

(つまり現状渡し)

そうしないと、アパートの住人を0人にする対応が必要になりかねません。

現在住んでいる人の対応も全て先方で責任をもって面倒を見てもらうように契約書に明記してもらわないと、現在の借主の退去の交渉&退去費用が別途発生しかねませんので、気をつけてください。

実家に帰る時に1日ほど余裕を持たせて、地元の不動産屋を廻って、相場を把握した上で交渉に臨んでください。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
現状渡しという選択肢があること知りませんでした。母にも伝えます。
とにもかくにも相場を勉強することが大事とのこと、頑張ります。

お礼日時:2006/09/03 11:09

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