みなさん、よろしくお願いいたします。
今マンションを持っているのですが、名義は妻と共有です。(妻1割、私9割)
訳あってこの名義人から妻を抜きたいのですが(もちろん妻は同意しております)抜くためにはどのような手続きを取り、またどのような費用、あるいは妻に対する税金等が発生してくるのか、お教え願えませんでしょうか。

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A 回答 (4件)

一般的に名義を書き換えるとかよく言われますが、これらはすべて「所有権の移転」という行為になります。



一般的なケースをあげますと、

1.贈与(無償譲渡)の場合には、贈与を受けた側(夫)に高率の贈与税がかけられます。
妻の側に税金がかかることは原則ありません。

2.売買の場合は、不動産の取得時の価格よりも高い金額で譲渡した場合には、譲渡所得が発生して所得税がかけられる場合があります。
逆に「安い価格」で売買した場合には贈与と見なされる場合がありますので、この場合は夫に贈与税が発生する場合があります。

また、不動産を取得することとなる夫には「不動産取得税」がかかることがありますし、「登記」を行うにあたっては「登録免許税」がかかります。

このほかの「原因」としては、「交換・財産分与・錯誤による更正」などいろいろありますので、「訳あって」の内容により回答が大きく異なってきます。


「権利証」など不動産のわかるものをもって役所の固定資産税課に行き、「不動産の評価証明書」の交付を受け、それらをもって「司法書士」さんのところへ行かれることをおすすめします。
そこで「訳」の詳細を話された上で「具体的」に相談されれば「方法」や「税額の推測」などがはっきりするでしょう。


なお、一応国税庁の税に関するQ&Aのページを紹介しておきます。

参考URL:http://www.taxanser.nta.go.jp/#chapter2
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この回答へのお礼

早速の回答ありがとうございます。
2の売買というのは、私が妻にお金を払って買い取ると言うことでしょうか?
もしそうなら、不動産業者を介して売買という形を取るのでしょうか?何度も質問、すみません。

お礼日時:2002/03/19 22:15

不動産の税務上の評価額は、時価よりも安くなります。


固定資産税の評価額を参考にしてください。
(市の固定資産税課でわかります)

贈与税には、1年間に110万円の非課税枠があります。

その評価額が、110万円以下なら、奥様の持ち分をあなたに贈与しても贈与税は課税されません。

名義の変更は、司法書士に依頼すれば出来ます。
費用は3万円程度かと思います。
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この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
評価額は時価よりも安くなるんですね。それなら、多分110万円を下回ると思います。安心しました。
ありがとうございました。

お礼日時:2002/03/20 09:02

売買は誰でもできますので、特に仲介を頼まなくてもかまいませんよ。


贈与の場合も贈与証書を作成する「必要」はありませんが、「訳」によっては作成した方がいい場合もありますね。

持分に相当する時価が110万程度ということなので、とりあえず贈与税は大丈夫のようですが、念のために土地については「路線価」(税務署でわかります)、建物については固定資産の評価が価格算定の参考になりますので確認しておかれた方がいいでしょう。

なお、登録免許税は、贈与の場合は2~3万程度、不動産取得税はかからないでしょう。
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この回答へのお礼

何度も回答いただき、ありがとうございます。
かなりはっきり見えてきました。
本当にありがとうございます。

お礼日時:2002/03/20 08:59

まず、その1割が時価に換算していくらになるかによってちがいます。

たとえば全体が今2000万円ぐらいしているのなら、その1割で200万円ということになります。贈与税は110万円までは申告不要で無税ですから、差額の90万円に対してあなたに贈与税がかかってきますが、たいした金額ではありません。あるいは、90万円でその持分を売買すれば税金はゼロです。昔は物件贈与といって、評価の低い相続税評価額での売買であれば、OKだったのですが、最近は時価の原則が計算の基になっています。さて、2000万円ではなく、たとえば、1億もするマンションであればその1割でも1000万円の持分価値があるわけで、そのまま登記を移すと、大変な贈与税が課税されてしまします。ただし、婚姻期間20年以上であれば、一生に一回だけ、配偶者に対する居住用財産についての特別贈与の特例が利用でき、2000万円まで無税です。
手続きは司法書士にたのめば登記してくれます。

参考URL:http://www.taxanser.nta.go.jp/4452.HTM
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この回答へのお礼

この手のことは全く疎いものですから、大変助かりました。
購入時より大幅に下落していますので、時価にすると1割の110万までの行くか行かないかですので、贈与税を払わなくて済みそうです。ありがとうございました。

お礼日時:2002/03/19 22:07

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 今回は名義変更(贈与?)ではなく、所有者が死亡されたことによる遺産相続の手続きということになります。
すでに回答がある事を実行すればよろしいです。
 基本的には妻が半分、残りを相続人が均等に分配するだけです。
いとも簡単な事なのですが・・、当事者同士ひざを突き合わせてじっくりお話することが先決です。
 そして遺産の分配をどのようにするかを文書(遺産分割協議書)にして、相続人それぞれの・・確か戸籍抄本と印鑑証明と実印を添えて最寄の司法書士さんに持っていけば法定で定められた手数料をお払いすると
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  特に急ぐ必要はありませんがいずれ必ずしなければならないことです。 今出来ないことは将来も出来るわけがありません。 人間というのはそういうものです。 わたしは急いでやるべきだと思いますよ。
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 今回は名義変更(贈与?)ではなく、所有者が死亡されたことによる遺産相続の手続きということになります。
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Aベストアンサー

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2.兄の持分及び1での兄の相続分は甥が相続人です。
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最終的にあなたと甥が現在生存する相続人ということになりますので、「父・母」が名義人となっているものについては「あなた・甥」で遺産分割協議が可能です。
遺産分割協議書も1通でかまいません。

但し、甥が未成年者であって婚姻していない場合は、甥の親権者(兄の元妻でしょうか)が甥にかわって協議することとなります。(甥の法定代理人として)

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ローン返済は、実際は夫の給料から払うつもりですが、その場合、贈与税の問題等で結構面倒だと聞きましたが・・・。
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新築マンションを購入するときの注意点もあれば教えていただけると嬉しいです。

Aベストアンサー

ご夫婦ともに相応の収入がある場合には、「夫の収入で生活し、妻の収入で妻のローンを返済しています」あるいは「夫の収入で夫のローンを返済し、妻の収入で生活しています」と、後からどちらでも説明することは可能です。
しかし、質問者様が懸念されているように奥様が退職し無収入となった場合、無収入ではローン返済はできません。その返済資金はどこから?旦那様からの贈与?となりかねません。
あくまで、返済予定者が借りるべきものと考えます。とは言っても借りられないのでは話が進みませんね。
考えられる対応策は
1.夫が債務者、妻が連帯保証人。
2.夫と妻が連帯債務者となる。
でしょうか。
銀行の方とよく相談なさってください。


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