住宅ローンと共有名義

住宅ローンの事前審査にて最初は主人の名義で借り
私が連帯保証人と申し込んでおりましたところ
販売業者から主人と私、2人で半分ずつのローン申し込みになると連絡がありました。

本申し込み書を2通。私と主人。それぞれの連帯保証人にお互いをとゆう形での書類が必要との連絡がありました。

頭金は無しとして、融資額を1千万と仮定すると500万ずつ借り入れて同額のローンを申し込み住宅融資を受ける形になります。
この場合　登記の名義は5/5で共有名義の登記はできると思うのですが、
銀行での手続きの際、同席の司法書士の方に申し上げればいいのでしょうか?先に販売業者には伝えるつもりです。

2人とも給与所得者ですが「住宅借入金等特別控除」は
両方が受けれるものなのでしょうか。
私は主人の扶養にははいっていません。

宜しくお願いいたします。

No.4 ベストアンサー 回答者： Hiroshi101 回答日時： 2006/09/09 10:02

続き

融資の面で心配なら、連帯（借入）債務者というやり方があります。
これは、二人が一緒に１契約の住宅ローンを借入するというものです。
通常、年収も二人の合算になります。

互いに保証人になるよりも印紙税がお得になるし
登記手続きも簡便です。
二世帯ローンのように、一方の年収は50％計算される
ということは無いですので安心してください。

しかし、なぜ銀行マンはこちらの提案をしなかったのでしょうか？
経費的に有利なほうを提案しないなんて、勉強不足ですね。

連帯（借入）債務者で共同で借入しても、片方の持ち家100％に
することは可能です。住宅ローンの引き落とし口座がその名義人で
あれば問題ありません。

将来的には、事実上夫婦の共有財産ですので、何かあれば
（無いほうが良いのですが）半分は、無税で取得できる
権利があります。

生活費は、相手のどれだけ払っても、贈与税の対象外ですが
其のお金での貯金や保険（貯蓄部分）、家などの不動産は
資産勘定になり、其のお金は贈与税の対象になります。

これはちょうど５年前に私が住宅を取得したときの
顧問税理士のアドバイスによるものです。

この回答へのお礼

詳しい情報ありがとうございます。
連帯（借入）債務者ですか。
本申込書を提出するまでに詳しくきいてみます。

予備知識として知っておきたいのですが、

>片方の持ち家100％にすることは可能です。

連帯（借入）債務者でも1:1の共有名義にもできるのですか？

>住宅ローンの引き落とし口座がその名義人で
あれば問題ありません。

連帯（借入）債務者の場合共有名義にして1:1にした場合ローンの返済口座は2つになるのでしょうか。

新たな質問で申し訳ありません。ご教授願います。

お礼日時：2006/09/09 11:17

No.5 回答者： Hiroshi101 回答日時： 2006/09/09 12:00

>連帯（借入）債務者でも1:1の共有名義にもできるのですか？

可能です。
ただし、引き落とし口座を２つに分けないと
贈与税の問題が発生します。
それが解決できるのであれば、引き落とし口座は
一つでもかまいません。

この回答へのお礼

今　業者の方がみえてまして銀行側からの依頼で名義を2人にと言われたそうです。
口座も2つになるだろうとの事です。

諸費用の増加等は値引きで話はつき、当初の提示価格より安くすみそうです。
私も税金対策ができますし連帯保証人になるなら同じことですよね。

ありがとうございました。

お礼日時：2006/09/09 15:57

No.3 回答者： Hiroshi101 回答日時： 2006/09/09 09:45

ちょーと待ったー

今回のケースでは金額面で問題ないかもしれませんが

将来、どちらかが育児のために、休職して所得が無くなった場合
払ってもらっている人は贈与に該当し、金額によっては
贈与税の対象になる可能性があります。

これが、最近税務署の判断が厳しいものが出ることがありまして
たとえば５年間休業、年間30万をもう一方の配偶者が負担した場合
単年（１年）では贈与税は発生しません。
し・か・し
税務署は、育児のために５年程度休職するものと、５年前に強く
推定が可能だったと判断される。
この場合其の時点で５年分の住宅ローンを負担してもらう
理由があり、贈与契約は其の時点で贈与金300万で結ばれたと
考えるのが妥当であり、その契約により、月払いを行っていた
ものである。
よって、５年前贈与が300万発生したとして贈与税の申告を
やり直し、また延滞税も其の時点から発生するものとする。

このような主張をする可能性があります。
これは現実的に、息子名義での預金口座を作って
毎月積み立てをしていた方が、税務署に判断されて
やられたケースでもあります。

事前に対策しておくか、贈与税0の申告を当該年月に行うのか
判断はお任せしますが、最近の税務署はえげつないことも
やりますので、頭に入れておいてください。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
育児休業の心配は残念ながらもうない予定です（笑）
税務署も、もっと取れる所からちゃんと徴収してほしいもんです。
弱者を虐めないで！ですね(￣ε￣＠)

現在住んでいる借家を貸主（不動産屋）が買ってほしいとの申し出でしたので古屋付きでほとんど土地価格のみでの購入です。

住宅を購入すると税務署からのお尋ね？
購入金の調達法みたいなのを書く書類が送られてきますよね。
住宅ローンを選んだのはそのためなんです。

お礼日時：2006/09/09 10:08

No.2 回答者： neneling 回答日時： 2006/09/08 23:27

No.1です。

おおおーーー、すみません！頭金無しと書かれているではないですか！
見落としてましたぁぁぁ！！！ならば持分は１：１でＯＫです！！

ちなみに私の話は３年ほど前の自分の経験談です。
もしかしたら私の場合とどこか違うところがあったりして
正確な答えではないかも知れません。

この回答へのお礼

いえいえ。助かりました。

夫婦といえどもお金は別ですからね(*゜▽゜)

お礼日時：2006/09/09 00:28

No.1 回答者： neneling 回答日時： 2006/09/08 23:22

販売業者に名義の件伝えればちゃんと司法書士さんには伝わります。

ってか司法書士さんと会う際には既に持分比率の書かれた権利書を
作ってこられますので事前に伝わって無くては困ります。(^^;)

あと持分比率ですが頭金で出した金額もご夫婦でだいたい同額でしょうか？
もし大きく差があるのなら実際に出した分の比率で持分を決めないと
例え夫婦であっても財産の贈与にあたり贈与税の対象となってしまいます。
（ご存知かもしれませんが）

あと控除の件は２人とも受けれますよ。
（ただし別々に確定申告がいるんじゃないかな？）
１０００万円に対する控除を１人で受けるか
５００万円に対する控除を２人で受けるかの違いだけです。
借入人が２人なら当然２人共が受ける事になります。

この回答へのお礼

早々の回答ありがとうございます。
わかりました。業者に先にちゃんと伝えます。

じゃないと住宅控除の税金返してもらいそこねますね（笑）
申告はもともと別々にしていますので問題ないとおもいます。

お礼日時：2006/09/09 00:27