土地・税金・相続の関係の質問です。

今住んでいる土地は伯父(旦那の父の兄)の名義です。
家の名義は、亡くなっている祖母のモノです。
土地の税金は父が払っていました。
口約束の域で、伯父から土地は相続させてもらえる事には
なっています。
父が他界しました。相続は伯父→旦那(甥)という事になります。
父が生前、なんとか、公的に約束の書類を・・・と
頑張っていたのですが、宅地以外に農地の部分の書類に不備があり
結局、書類の完成を見ぬ間に亡くなりました。
伯父は悪い人ではないし、自分の土地が他にもあり、
「やらない」とか言う事は無いと思います。
その伯父も脳梗塞持ちで、いつ亡くなるとも判りませんが、
書類の事などせかせるのは、どうも、死ぬのを待っているようで、
なかなか、旦那も母も言い辛らそうです。
 もし、このまま、伯父が亡くなった場合、どうなるのでしょうか?
伯父には、妻・娘(離婚者)と孫。兄弟は弟と妹が一人づつ、行方不明の弟
も一人それと死んだウチの父でした。
 他の相続権のある人達がなにも文句を言わない場合、
それから、もし、権利を主張してきた場合、
父が払ってきた税金の実績や、生前の口約束などの有効性など・・・。
詳しい方よろしくお願いします。

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A 回答 (7件)

繰り返しますが「相続」にはなりません。


生前も死亡後もどちらも「贈与」です。
売買形式をとっても「時価」よりも低い場合はその分「贈与」と見なされます。

時価算定の参考としては、役所での「評価額」や「税務署でわかる「路線価」などがあります。

具体的な価格算定にあたっては、資料をそろえた上で専門家である「税理士」さんにご相談ください。

なお、叔父さんが亡くなった場合にはその相続人である叔父さんの「妻・子供」へと「相続登記」を行う「必要」があります。その上で、その相続人から「贈与」などによる所有権移転登記を行う必要がありますので、費用が高くなります。
「遺贈する」との「遺言」が「適法な形式」で行われていれば相続登記を行わなくても移転登記できます。

土地の一部を売却するとのことですが、土地の分割(分筆といいます)を行うには、「測量」などの手続が必要ですので、50万~100万以上の費用が必要になります。
その上、分筆した土地が「売り物」になるかという問題もあります。

「心配でたまらない」という状態だとは思いますが、いずれにしましても、「一般論」での回答はこれが精一杯ですよ。
明日奥さんが市民相談窓口に行かれるということですが、おそらく御主人と一緒に専門家のところへ行きなさいという回答になるでしょう。
個人で解決するには非常に困難な状態だと考えますので、問題を解決するためには、資料をそろえて、「具体的に」専門家に「仕事として依頼する」ほかないと思います。
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この回答へのお礼

何度もありがとうございました。

今後、どうなるか全くわからないのが実の所です。
私自体は、この土地にきて日が浅いので、
そんなに思い入れはないのですが、
亡き義父が大変気にしていたのです。
旦那も10年くらいこの土地を離れていて、
以外とのん気に「出て行けと言われたらしょうがない、
権利はないのだから」とドライです。
私一人、やきもきしている感じで不安が不完全燃焼しています。
しかし、このあたりの風土から、あまりに「嫁」が
土地の事などを主張しても、馬に耳に念仏みたいな感じです。
 ストレスのはけ口みたいになってしまいましたが、
知らないより、知って覚悟しておいた方がましなので、
大変助かりました。何度も丁寧にありがとうございました。

お礼日時:2002/03/24 21:19

この「家」は推定相続人全員での「共有」と見なされます。


その処分行為は共有者の多数決によりますので、所有者および所有権の持分割合を明確にしておく方がいいでしょうね。
相続登記を行わない場合も、相続分の譲渡を書面によって受けておくとかいう方法が考えられます。

推定相続人全員の同意があれば一番いいのですが、「行方不明者」がいる現状では無理なことです。

取り壊したことに異議が出た場合でも、「家を元通り立て直せ」というようなことは実際には無理ですので、「損害賠償」という形で落ち着くと思われますが、取り壊すような家なら価値も低いでしょうから賠償額も低くすむでしょう。

問題をできるだけ少なくしたいのであれば、今のうちに可能な限り手を打っておくことですね。

この回答への補足

下に頂いたアドバイスで気になった事があったので
何度も申し訳ないのですが、気がつきましたらお答えください。

○「遺言による相続税」・「贈与」による「税金」と
「安く売ってもらう値段」は、どの順で低くなりますか?
土地の相場みたいなのから極端に安くしても平気なモノですか?

○もし、間に合わず伯父が死後、贈与されたとして、
その土地に一部を売って税金にあてる、とかは可能ですか?

補足日時:2002/03/24 11:00
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この回答へのお礼

何度にも渡り、ありがとうございました。
今後の参考にさせていただこうと思います。

お礼日時:2002/03/23 20:55

行方不明者がいるのですか。

これは大変です。
行方不明者とはいえ「相続人」であることには変わりませんので、この人の相続分を奪うことはできません。

可能な方法としては、
1.おばあさんの子供全員での(亡くなった方も含め)相続登記を行います。
2.亡くなった方についてはさらにその子供への相続登記を行います。
3.これらの方から贈与・売買などで所有権移転登記を行います。
これで、行方不明の方とご主人との共有名義となりますね。
これ以上は現状では無理でしょう。

行方不明の方が「生存していたとしても100歳(118歳)以上」で、生きている見込みがなくなったならば「失踪宣告」を行って戸籍上で「死亡」させることができますが、生きているかもしれない年齢で「死亡」させることは道義的に難しいでしょうね。


不幸中の幸いといっては語弊があるかもしれませんが、「家」は物理的に取り壊すことができますので、この後に新築した場合には、行方不明の方の名前は出てきません。
立て替えるまでの「名義」ということになりますね。

もっともすぐに立て替える予定と言うことでしたら「相続登記」をほっておくことも一つの手段として考えられます。

どの方法がいいかについては、不動産の登記簿及び評価証明をそろえた上で、お近くの専門家に相談することをおすすめします。

この回答への補足

たびたびすみません。
建てかえるとして、取り壊す際に
相続権利者たちに許可を得なくとも良いのですか?

補足日時:2002/03/23 19:33
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「相続」にならないことについてはすでに回答されているようですので、それ以外の注意点などを記載しておきます。



「土地」がどの程度の価値のものかわかりませんが、「タダもらう」ということは、叔父さんの生前でも死亡時でも「贈与/遺贈」ということになりますね。
この場合、たとえば1000万円の価値がある土地だった場合は、45%の贈与税が「もらった側」にかかります。
約450万円ほど必要と言うことになりますが、この点は考えておられますか。

「家」についても「おばあさんの子供全員」が第一次の相続人になり、ご主人のものではないことはおわかりですね。


ここから先は「個人的意見」ですので、可能性については「弁護士」さんに相談するか、「税務署」や「司法書士・税理士」さんに尋ねてみてください。

1.家の相続登記を「ご主人」名義に変更する。
おばあさんの相続人にあたる者全員の戸籍や印鑑証明が必要です。司法書士に依頼すれば必要な書類を作成してもらえますので、「相続人にあたる人」には頭を下げて印鑑を押してもらう必要があります。

2.叔父さんから「安く」土地を売ってもらう。
この時点では「家」がご主人名義となっており、敷地は「借地」となりますので、「土地の価値」が下がり「安く」購入することができるでしょう。

他の方の回答にもありますが、親戚関係ほどこじれた場合にやっかいなものはありません。
できるだけ「年長者」が生きておられるうちに解決しておくことをおすすめします。
今でしたら「仕切ることのできる叔父さん」がご存命とのことですので、「後々の混乱を避けるためにも今のうちに所有権を自分のものにしておきたい。ついては「タダでもらう」のではなく「買い取る」形で譲ってほしい」と申し入れて解決を図っておく方がいいように思いますよ。

この回答への補足

1の場合、お祖母さんの子供のうち一人
行方不明な者がおります。
こういう場合どうなのでしょうか?

補足日時:2002/03/23 15:50
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blueyellowさんは土地の相続のことだけ心配しているようですが、それより先に建物の相続はどのようになっていますか? 建物所有者である祖母は亡くなっているようですし、その相続人であるはずの父も亡くなっているようです。

そうしますと、現在の建物所有者は誰でしようか? どちらが先に亡くなったかによって現在の相続人が変わってきます。現実には非常に煩雑な持分所有と考えられます。何故、現在の建物の所有者にこだわるかと云いますと、仮に、伯父が亡くなった場合に、その相続人と建物の相続人の中には同一人が居るかもしれません。居ないかも知れません。それによっては、土地の相続を考えている場合ではありません。
要するに、blueyellowさんは、なるべく多くの財産を相続したいでしようし、そうでなくても、現在の住居から引っ越ししなくてはならないことを心配しなくてはなりません。そのためには、相続等法律で定められていますから、それ以上のことを今から考えますと親戚中混乱を生じます。伯父の土地を考えるより先に現在の建物の相続人を明らかにする必要があります。そして、伯父の相続があったときは、その時、法律を踏まえて家族会議をすべきと思います。
なお、伯父が支払うべき税金を父が支払っていたからと云って、伯父の相続人が変わるわけでもありませんし、口頭による贈与があったとしても父が亡くなっているわけですから、そのこと自体は何の意味もないと思います。

この回答への補足

祖母が先に亡くなっております。
父の兄弟に一人、行方不明者がいる事が
名義変更の妨げになったのか?と推測しますが、
詳細は知りません。

補足日時:2002/03/23 15:53
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 こんにちは。

わかる範囲でお答えします。

 まず相続人が誰かですが、伯父さんの奥さんとその子供ということになります。あなたのご主人やお義母さんは、伯父さんと養子縁組でもしていない限り相続人ではありません。したがって、伯父さんが亡くなっても、ご主人はお住まいの土地を「相続」することはありません。口約束があったとしても、相続人でない者に相続させることはできませんから無効です。仮にその約束を「死因贈与」と考えても、実際上その約束があったことを証明することが困難なので、確実に土地を得られるかどうかはわかりません。
 
 現在の土地の権利関係については、使用貸借、つまりタダで借りているだけという状態だと思われます。使用貸借では借り主が土地の税金などを払うことになっているので、ご主人が税負担をしてもそれはいわば「当たり前」ということになります。

 以上から、仮に伯父さんが亡くなられた場合、相続人から土地返還の要求があれば、明け渡さなければならないことになります。相続開始後、相続人全員の合意の上でご主人にそのまま貸してあげるということであれば、そのまま使用貸借関係は継続します。
 しかし、相続人が伯父さんと同じ考えをしているとは限りません。早めに、手を打っておかれることが賢明だと思います。

 具体的には、伯父さんに遺言書を書いてもらうことが一つの方法です。ですが、これも、相続人から横やりが入る場合(遺留分減殺請求、遺言書の無効主張など)があるので、万全とはいえません。
 できれば、伯父さんがまだ元気な今のうちに、売買や贈与などによって土地の権利をご主人に移転されておくことをお勧めします。一度に全ての土地について移転しなくても、最低限お住まいの土地だけは移転登記された方がよいと思います。
 過去、このような事例で親族間の争いが生じたケースは多く、いいにくいからといって放っておくと、もっと深刻な事態を招くことがあります(ウチの場合、親戚に明け渡しの強制執行されてしまいました)。将来の親族間の争いを避ける意味でも、思い切って権利関係の整理を伯父さんにお願いされてはいかがでしょうか。

  
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この回答へのお礼

ありがとうございました。
使用賃借では納税が当然というのが判り
勉強になりました。

お礼日時:2002/04/13 21:56

弁護士会(30分、5,150円)で相談してみてください。


最終的には、相続人(妻・娘)との交渉になります。
遺言書がない限り、あなたのだんなさんには、法律的に相続権は発生しません。あるとしたら、おばあさん名義の家だけです。口約束では証明できません。
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この回答へのお礼

ありがとうがざいました。
相談料の相場がわかり、助かります。

お礼日時:2002/04/13 21:53

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以前から漠然と、相続の際、現預金より土地のほうがはるかに低く評価されるので有利と考えていました。

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よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>相続上の評価額と「相続税評価額」は意味が違うのかもしれませんが、よく分かりません

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ちなみに、父は64歳です。

Aベストアンサー

>住宅を建てる特約みたいなのがあるようですが、3500万まで不動産で譲り受ける…

それは現金を受け取る場合の話しであって、土地の名義替えには適用されません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4503.htm

>ちなみに、父は64歳です…

あと 1年待てるなら、普通の「相続時精算課税」が利用できます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm

>将来父がなくなった場合、相続税に関係してくるのでしょうか…

今は贈与税を払わなくて良いが、いずれは相続税に反映されることになります。
とはいえ、贈与税と相続税とでは基礎控除の額が大きく違いますので、贈与税がかかる額でも相続税なら無税ということがしばしばあります。
贈与税の基礎控除が 110万なのに対し、相続税の基礎控除は、
5,000万 + 1,000万×[法定相続人数]
です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4152.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

>住宅を建てる特約みたいなのがあるようですが、3500万まで不動産で譲り受ける…

それは現金を受け取る場合の話しであって、土地の名義替えには適用されません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4503.htm

>ちなみに、父は64歳です…

あと 1年待てるなら、普通の「相続時精算課税」が利用できます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm

>将来父がなくなった場合、相続税に関係してくるのでしょうか…

今は贈与税を払わなくて良いが、いずれは相続税に反映されることになります。
とはい...続きを読む

Q遺産相続および土地評価について

祖母の遺産相続でもめております。

祖母には3人の子がいて、内一人が私の父です。
祖母は土地をもっていましたが相続税対策のため
銀行に借金をしてマンションを建設しました。
(現在6千万の負債が残っています。)

銀行との契約は
祖母と父が「連帯債務者」私が連帯保証人です。

遺言書にはマンションは父に相続させる記述がありましたが
土地、借金については言及していないため

兄弟達はマンションの土地は相続人全員に権利があるから
相続させろと主張し、さらに借金については相続しないと言い張ります。
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その際の土地の評価はどのようなものになるのでしょうか?

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Aベストアンサー

■[上記案に間違いはあるのでしょうか?]

遺言で指定された以外の財産については、相続人間の遺産分割協議で財産を分割します。

従って、補足された内容が間違いであるかどうかという判断はなく、それが相続人間で[合意]されればOKという話になります。

ただ、法定相続分を考える場合には、総資産(遺言で指定された財産とそれ以外の財産を合計した財産)を前提にして考えます。ですので仮に相続人が父、弟A、弟Bの3人であれば、全体の財産と負債に法定相続分が1/3あるということになります。

また、遺産分割協議が調わない場合は家庭裁判所に遺産の分割を申立てることができます。 家庭裁判所はまず「調停」にかけ、調停が成立しないときは「審判」による分割を行うことになります。

■遺産分割方法について

ここからは分割方法について個人的なアドバイスを書かせて頂きます。

1.遺言で指定された財産について

遺言通り、父がマンション建物、弟Aが財産A、弟Bに財産Bをそれぞれ承継します。(ここまではOKですね)

2.マンションと土地と借入金について

これまでの経験から申し上げると土地・建物の所有権は一本化した方が宜しいです。(つまり、マンションの土地・建物を父の所有に一本化する)

その理由としては土地・建物を別の所有者とすると
・将来の売却する場合に障害になる可能性
(建物・土地単独では売却が難しい)
・次世代への相続時に話が面倒になる
・借地料支払の請求、借地権の発生・・・等
後々トラブルが発生しやすい状況になるからです。

次にその方法についてですが

借入金6,000万の連帯債務については、父だけではなく、弟Aも弟Bもその相続分に応じて負担する義務が発生します。つまり、仮に相続人が3人(父、A、B)の場合には、AとBがそれぞれ6,000万×1/3=2,000万、2人合計で4,000万の連帯債務を負担することになるわけです。

そこで父がAとBの債務4,000万を引受けるかわりに、その債務と同額のマンションの土地を引継ぐ事にするのです。(債務と土地が同額なのでプラス・マイナス0)

遺産分割協議でA・Bの債務を父が引受ける事について合意を取り付けるのです。

ただ、その合意は相続人間では有効な契約でありますが、第3者である銀行に対し主張することはできません。(つまり、銀行は相続人それぞれに返済を請求できる)

債権者である銀行にA・Bの債務を免除してもらうには「免責的債務引受」(他の債務者の責任を免除させる債務引受け)を承諾してもらう必要があります。

銀行が承諾するかどうかはここでは判断できかねますが、債務者の1本化、不動産担保力、マンションの収益力、連帯保証人の資力等を総合的に判断して決定されることになります。

(ただ、相続人間の合意は有効であって、要は銀行がどのように回収するかの判断の問題です)

また「マンション収益のある父だけが得だという反発があると思われますが、家賃収益は遺言書に記載された物件から得るもので正当である」についてはその通りですし、その収益からか借入金を返済していく必要があります。また、マンション経営を長期間続けることはそれなりにリスクを負うことになります。

3.200坪の更地について

父がマンション土地・建物・借入金、Aが財産A、Bが財産Bを取得した上で財産全体で各人が1/3取得でるように200坪の土地を分ける。

ただ、前述の通り、不動産の所有権は一本化しておいた方が賢明です。将来売却が確実な場合は共有としていても問題ないですが、それ以外の場合は各々が有効活用や売却しやすいうよいに分筆(分割)して所有しておいた方が宜しいでしょう。もし、分筆が難しいということであれば弟A・Bに代償分割してもらう方法も考えられます。

まとめますと
1.遺言通りに財産を取得
2.父がA・Bの連帯債務を引受けるかわりに、マンションの土地を取得
3.200坪の更地については相続財産が法定相続分の1/3になるように調整して取得

以上はあくまでも経験からの一案です。
参考になれば幸いですが、実際の相談は専門家になさってくださいね。

■[上記案に間違いはあるのでしょうか?]

遺言で指定された以外の財産については、相続人間の遺産分割協議で財産を分割します。

従って、補足された内容が間違いであるかどうかという判断はなく、それが相続人間で[合意]されればOKという話になります。

ただ、法定相続分を考える場合には、総資産(遺言で指定された財産とそれ以外の財産を合計した財産)を前提にして考えます。ですので仮に相続人が父、弟A、弟Bの3人であれば、全体の財産と負債に法定相続分が1/3あるということになります。

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Q父が生前土地を売却していました。その税金が来たのですが

借金だけを残し他界した父が生前土地を売却していました。
先日売却した土地の譲渡所得の申告をして下さい
という書類が送られてきました。
母、姉、私は相続放棄が受理されました。
このような土地を売却した時に来る税金も
払わなくてよいのでしょうか
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

相続放棄が受理されている場合には、支払う必要はありません。
その租税の債務も故人の遺産ですから、相続放棄でその債務も相続していませんので。

相続放棄の事情は税務署にはわかりませんので、税務署に連絡してください。

Q家屋・土地相続の時の評価額について

兄弟2人で家と土地を相続するとなり
長男が家屋と土地を受け継ぎ名義変更を行い
次男には家屋と土地の半分に対応する金額を
長男からもらう形で相続を済ませようとする場合
一般的には土地と家屋の評価額はどうやって出すのでしょうか?
ご教授ください。

Aベストアンサー

不動産の価格について、同意に至らず、遺産分割審判(裁判)になった場合は、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼して決めることになります。また、複数の相続人が、違う不動産鑑定士に依頼して、複数の鑑定結果が出た場合は、最終的には審判官(裁判官)が、その見識に基づいて、妥当な価格を決定します。

審判に至らない場合、世間一般では、どうやって価格を決めているかというのは、難しい質問です。

というのも、円満な遺産分割であれば、不動産の価格は、厳密に算定する必要がないことがほとんどだからです。

例えば、兄が「大体この辺は、坪××円くらいだから、この土地が○○円くらいかなぁ。じゃあ、半額の△△円を渡すということでいいだろうか?」といえば、弟が「まあ、そんなものだろう。」と答えて、遺産分割が終わるなんていうのがよくあります。

このとき、坪××円に何か根拠があるかというと、兄の地域住民として、見聞きした経験上の相場など、ほとんど根拠がないことが多いです。しかし、仲の良い兄弟であれば、あまり細かいことは言いません。

また、兄が不動産の半額を支払うだけの預貯金を持っていないことも多く、兄が支払える範囲で、弟が手を打つというのも普通のことです。こうなると、不動産の厳密な価格を調べるということに、ほとんど意味がありません。

厳密に決めるのであれば、不動産鑑定士に鑑定を依頼することになりますが、数十万円の単位で費用もかかります。当事者が納得できるのであれば、どのように決めてもかまいません。公示地価や路線価を調べ、兄弟二人がそれをベースに、話し合い、価格を決めるということも、あると思います。

不動産の価格について、同意に至らず、遺産分割審判(裁判)になった場合は、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼して決めることになります。また、複数の相続人が、違う不動産鑑定士に依頼して、複数の鑑定結果が出た場合は、最終的には審判官(裁判官)が、その見識に基づいて、妥当な価格を決定します。

審判に至らない場合、世間一般では、どうやって価格を決めているかというのは、難しい質問です。

というのも、円満な遺産分割であれば、不動産の価格は、厳密に算定する必要がないことがほとんどだからです...続きを読む

Q亡くなった伯父の銀行預金を相続したいのですが…

伯父(父の兄)が亡くなり一年半ぐらいになりますが、伯父の銀行預金を父が相続したいと思っています。

伯父には二人の娘さんがいます。伯父が離婚されてから十数年連絡をとっていなかったのですが葬儀後父がその二人の娘さんに連絡し一度会いました。
その際に銀行口座にわずかですが預金があることも伝えています。
しかし娘さんたちは伯父に関することで一切かかわりたくないらしく、自分たちはお金は要らないからと遺産相続放棄の書類に判子を押してくれません。
この場合どうしたら亡くなった伯父の銀行預金を父が相続できますか。

それと伯父は障害年金をもらっており、死亡届を出した十日後に口座に振込みがありました。
そしてその振り込んだ分を返金してほしいと福祉局の人が、実の娘さんではなく葬式をあげた父に言ってきています。なのでその口座から返金したいのです。


弁護士さんに頼むと口座のお金がなくなってしまうのでやめたと父は言っています。
うまく伝えられたかわかりませんがこの場合どうすればよいのでしょうか。
回答お願いします。

Aベストアンサー

伯父には子がいる訳ですからその子らが相続人であってあなたの父
は第三者です。
法的な相続放棄は相続のあった時(つまり伯父死亡時)から3月以内
ですから、手続きはともかくとして既にに子ら(2人の娘)に相続は
確定しています。

具体的に言うと、伯父の銀行預金は娘ふたりのもので、取り分は二人
でいつでも決められます。傷害年金の過払い返金債務は娘二人に対し
て1/2ずつです。

ですからあなたの父が相続すると言う事はありえません。
可能なのは、相続という形で受け取るのではなく、贈与等の形で二人
から受け取ることです。

それ以外の方法としては、多少強引ですが、
葬儀費用や生前の伯父への貸付金を原因として娘ふたりに返済請求を
行います。相手が同意しない場合には訴訟を通じて債務名義を取り
預金口座を差押えします。

Q使用貸借の土地を相続する際の価格評価は?

母名義の土地に父名義のアパートを建ててある場合について質問です。父が地代を払っているわけではないので使用貸借ということになるかと思いますが、母が先になくなった際に、その土地を相続する場合、その土地の評価額というのは、貸家建付地としての評価をしてもらえるのでしょうか。また、父が相続した場合と子が相続した場合にその評価に違いはありますか。  高齢の父母が心配しています。よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

地代の収受があれば貸地評価をすることが出来るかもしれませんが、ご質問の場合、使用貸借のため自用地としての評価になり、借地権割合等の減額はないものと思われます。

ちなみに、建物とその敷地の用に供されている土地の両方を所有している場合にのみ、貸家建付地の評価になります。

Q遺産相続(亡くなった父の使い込み)

 独身の伯母が亡くなり、父と叔父が相続を受けますが、1年後、まだ相続完了していないうちに父が亡くなりました。その後、伯母の通帳のうち1冊を父が使い込んでいたことが発覚し、叔父は私(長男)に、伯母の死亡前後に父が引き出した金額も計算に入れるよう言ってきました。公平性という点から一応納得出来る意見ですが、税理士は伯母死亡の3年前までの贈与までさかのぼって調査する必要があると言っていました。この判断は正しいですか?そうだとすると、生前伯母が叔父と険悪であったことから、伯母が父や母へ好意で譲っていた金銭なども含めて、叔父に取られてしまうのでしょうか?

Aベストアンサー

1.民法における「みなし相続財産」について。
相続分の計算については、具体的な数字を使ったほうが説明しやすいので、叔母の遺産を次のように仮定します(設例を参考に、実際の数字を当てはめて計算してみて下さい)。

預貯金の残高2000万円(計算を簡単にするため不動産はないとします)、負債なし(負債も相続財産です)。このほか父に生前贈与分1000万円がある。

(1)計算する場合、まず、特別受益となる生前贈与された財産を計算上戻します(民法903条1項)。これを「みなし相続財産」といいます。事例では、預貯金2000万円+父への生前贈与1000万円=3000万円が「みなし相続財産」です。
兄弟だけが相続人の場合、均等分割が原則ですから、1/2にすればいいのですが、既に贈与されたものは遺留分を除き、実際には、取り戻せません。
(2)この「みなし相続財産」について、まず、各人の計算上の相続分を試算します。父と叔父はそれぞれ1500万円(3000万円×1/2)となります。
(3)父の相続分は、生前贈与された分を引きます。1500万円-1000万円=500万円となります。
(4)叔父については、分配可能な遺産総額2000万円のうち1500万円を相続することになります。
 
では、預貯金の残高1000万円、このほか父に生前贈与分2000万円がある、としたら計算は次のようになります。

(1)と(2)は上記と同じ結果です。
(3)父の相続分は、生前贈与された分を引きます。1500万円-2000万円=▲500万円となりますが、マイナス分を吐き出す必要はないので、ゼロとなります。
(4)叔父については、分配可能な遺産総額1000万円のうち1000万円を相続することになります。
 
なお、被相続人(=叔母)の意思が、特定の相続人を特別扱いするというものであった場合は、その意思が尊重されますから、生前贈与を考慮せずに、これを除外した残りの財産だけを対象に法定相続分に従った分割を行うことも可能です(民法903条3項)。ただし、遺留分の制約はあります。

2.遺留分について。
相続人が最低限受け取ることのできる相続分を、「遺留分」(民法1028条)といいます。相続人が父と叔父の2人だけの場合、それぞれの遺留分は1/2×1/2=1/4と計算されます。叔母の「みなし相続財産」のうち1/4は、叔父が遺留分として受け取る権利があります。

上記の例でいえば、「みなし相続財産」3000万円×1/4=750万円が叔父の遺留分となります。もし、父が生前贈与で叔母から2500万円の贈与を受けていたら、叔母の預金残高500万円に加えて、250万円(=750万円-500万円)を代償として父から叔父に渡すことになります。

遺留分の算定の基礎となる「贈与は、相続開始前の1年間にしたものに限り」認められます(民法1030条)。ですから、相続財産に戻し入れるのは、1年前までの贈与を考えればいいと思います。

3.「税理士は伯母死亡の3年前までの贈与」について。
税理士のいう3年以内の贈与というのは、相続税法基本通達19-1に規定されています。詳細は、国税庁HPから該当箇所を下記、参考URLに貼っておきますので、ご参照下さい。
 この規定は、相続税を納税するほどの多額の遺産であれば、相続税法上、必要な規定であると思います(税収を確保したいという国税庁の思惑がある)。
 相続人が2人の場合、5000万円+1000万円×2人=7000万円まで非課税です。
要するに、叔母の遺産が生前贈与分を含めて7000万円を超えるのなら、3年前の贈与まで遡る必要がありますが、それ以下なら、3年前のものまで考慮する必要はなく、民法の遺留分の規定通り1年前の贈与まで考慮すればよいものと思います。

参考URL:http://www.taxanswer.nta.go.jp/4161.htm

1.民法における「みなし相続財産」について。
相続分の計算については、具体的な数字を使ったほうが説明しやすいので、叔母の遺産を次のように仮定します(設例を参考に、実際の数字を当てはめて計算してみて下さい)。

預貯金の残高2000万円(計算を簡単にするため不動産はないとします)、負債なし(負債も相続財産です)。このほか父に生前贈与分1000万円がある。

(1)計算する場合、まず、特別受益となる生前贈与された財産を計算上戻します(民法903条1項)。これを「みなし相続財産」...続きを読む

Q相続税の評価で土地の評価方法を教えて下さい

相続の土地評価方法がわからず大変悩んでいます。画像の黄色が母名義(被相続人)の土地で緑が私名義(相続人)の土地です。
黄色部分の土地をどのように評価すべきかわからず困っています。

手前の大きな道路は路線価20000がついています。
後方は私道で路線価がついていません。
路線価のついている道路に接している部分は間口が0.54mで隣人と境界でもめたため境界用に購入した細長い土地(10m2)で入り口とはなっていません。
黄色部分は400m2で緑部分は200m2です。間口は18m、奥行きは32mです。
黄色と緑の両方の土地の上に店舗兼居宅の母名義の家屋が建っておりずっと同居しておりましたので
出入りは正面からも裏面からもできます。
ただし正面は店舗の入り口となっております。
裏面は道路北側の隣人の所有で以前は通行しないように言われたこともありますが現在は通行可となっています。

評価方法をご教示ください。

Aベストアンサー

初めまして

大変ですね
詳しくは、下記の参考URL等を参照して下さい

一般的には、路線価で評価すれば、税務署には通ると思います
ただし、
>黄色と緑の両方の土地の上に店舗兼居宅の母名義の家屋が建っておりずっと同居~
とあるので、

1.小規模宅地等の特例
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4124.htm
の対象になると思います(8割引き評価、または5割引き評価が可能)
これは別途、計算しないといけません


2.
以下、土地の評価ですが、
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hyoka/4604.htm
には、
「Q2 間口が狭小な宅地の評価」などありますが、
「奥行価格補正率表」、「間口狭小補正率表」など、
ご自身でやるなら、計算がややこしいと思います


なので、結論から言うと
補正率評価で計算した後の価格 < 路線価
だと思うので、高い方の路線価で申請すれば、
税務署は何も言わないと思います

また
>細長い土地(10m2)
は、「建物を建てる事が出来ない土地」なので、
路線価の1/2で評価しても大丈夫だと思います
税務署の判断は、「建物を建てる事が出来ない土地」なら、
私道、として見てくれるようです


なお、道路北側から(他人の私道を使って)出入り可能なので、
本来であれば、これも考慮するよう、言われるかもしれません

なので、黄色い土地を「高い方の路線価で申請」をオススメします

また、店舗兼住宅の評価は、お近くの地方税事務所で固定資産税の評価証明をもらい、
そのままの評価額で通ると思います

1.(小規模宅地等の特例)を使うのであれば、
 税務署に相続の書類を提出しなければなりません
 税務署に行けば、「相続の手引き」をもらえます

あくまで、個人的な推測ですが、他に多額の現金や不動産が無いなら、
基礎控除プラス相続人(1人1千万円)の、範囲内で収まりそうな気がします

なお、税務署に書類提出をしない場合は、1.の小規模宅地等の特例を使えません
と同時に、不動産の評価は(割引ナシの)路線価での評価となります
>細長い土地(10m2)
も、路線価での評価となります

心配であれば、プロ(税理士等)に相談することをオススメします


以上、あくまで、個人的なアドバイスです
どうか、頑張ってください

初めまして

大変ですね
詳しくは、下記の参考URL等を参照して下さい

一般的には、路線価で評価すれば、税務署には通ると思います
ただし、
>黄色と緑の両方の土地の上に店舗兼居宅の母名義の家屋が建っておりずっと同居~
とあるので、

1.小規模宅地等の特例
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4124.htm
の対象になると思います(8割引き評価、または5割引き評価が可能)
これは別途、計算しないといけません


2.
以下、土地の評価ですが、
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hyoka/4604.htm
に...続きを読む

Q亡くなった父名義の土地の売買手続き

25年前に他界した父名義の田を売ることになりましたが、その土地は相続手続を未だしていません(つまりまだ父名義のままなのです)。この場合、法定相続人(母、長男、次男、三男)が協議し合意したした上で、そのうち三男一人だけが土地の売却所得を得ることはできるでしょうか?またそのためにはどういった手続きをすればよいのでしょうか。何もわからないので、どなたかどうか教えてください。

Aベストアンサー

相続財産は相続税がかからない範囲だったから相続税の申告はしていないということでよいでしょうか?
それが重要ですから。

であれば、遺産分割協議書にて3男のみが相続するとの合意を相続人全員で行い、実印捺印印鑑証明添付にて3男への相続登記をして下さい。

その後は3男の不動産ですから売却代金を受け取るのも三男ですし、譲渡所得も三男のみ発生します。


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