不動産の売却にあたって、一般的には不動産仲介業者を通すかと思います。
候補の不動産業者の説明で、「一般」、専任系の「専任」と「専属専任」の
3種があるそうですが、
そのうち、専属専任で依頼しようかと思っております。
不動産業者からは、専任系を勧められています。
というのは、不動産仲介業界のシステムが
1業者に依頼すれば、全国の不動産業者さんに情報が
伝えられ、広告されるので、「一般」のメリットはあまり感じない、との
ことだそうです。
反面、専属専任の専任に対するデメリット面などありましたら
お伺いしたいと思います。
デメリット面については不動産やさんにメールで質問しており、
返信はあったのですが、他の用件についてで、これについては
触れていませんでした。
他よりの情報ですが、物件情報が囲い込まれることもあるらしい、と聞いて
そのあたり心配しています。
広報システムが発達していても、それは可能なのでしょうか。
また、契約後、売価が他業者でも売り主希望売価できちんと広告されているか
どうか、きちんと伝えられているかどうか調べる方法などあるでしょうか。
また、万一3ヶ月の契約期間中に満足のいく売価で買主が見つからなかった時、
その後、ほかの仲介業者に依頼してうまく売却できるものでしょうか。
不動産売却は初めてですので、シロウトだから知らなかったため、と
不利な状況に落ちないよう、契約前に確認しておきたいと思った次第です。
「一般」については、遠方のため複数不動産業者と交渉できるほど目が
行き届かないことと、口コミの知り合いに買主候補が出る可能性は
ほとんどないと思われるため、考えていませんが、いかがでしょうか。

このQ&Aに関連する最新のQ&A

A 回答 (5件)

専任も、専属専任も大した違いはないとおもいますが、



たとえば、貴方が値段を下げることを了承したとします。不動産屋は、その情報を速やかにほかの不動産に周知することなく、自分のところに来た客のみに知らせることがあります。このような場合、貴方にとっては、多くの人に自分の物件の情報を知ってもらえるチャンスが失われることになります。
不動産屋は、なかなか売れないと、その値下げ情報を他の不動産屋に知らせる前に、さらに売値を下げることを進めてきます。
このような場合、不必要な値下げをすることになり、不測の損害を被ることになります。

同じ物件でも、よく調べてみると、不動産屋によって売値が違うことがあります。つまり、情報が周知されていないんです。

専属専任だと、極端に安い値段で売るはめになることがあると思います。

結局、不動産屋は、自分のところで買主を見つけたいため(両方から仲介手数料をもらいたいため)情報をほかの不動産屋に流したりしないことがあります。

専任契約にするときは、細心の注意を払って、本当に不動産屋が信頼できるのかどうか、慎重に考えてから依頼するべきです。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
不必要な値下げにより、極端に安い値段で
売るはめになると本当に困りますね。
どう正当な値で売却できるか難しいですね。
不動産屋がこちら側に立った売価で
動いているかどうか確認する方法はあるのでしょうか。

補足日時:2002/03/27 22:55
    • good
    • 0

売値については、不動産屋まかせにせず、自分なりに近隣の物件情報(売買事例)等を調べて相場観をつかんで判断するしかなさそうです。



遠方だと、不動産屋がちゃんと仕事をしているのかを確認するのはちょっと難しいですね。

この回答への補足

何度もご回答ありがとうございます。
確認する良い方法はなさそうということですね。
ありがとうございました。
一応、複数業者に聞き込みして、多少幅はありますが同じような
価格帯を提示されたので、そのあたりが相場ということかと
今は思っています。
活動後、業者が売り値を簡単に下げてこないことを
期待するしかないようですね。

補足日時:2002/03/28 22:43
    • good
    • 0

流通機構に登録されるのと、「広告」されるのとは多少意味が違います。


「登録」の場合、おそらく物件を探している人がいて、かつその業者の手持ちにちょうどよいのがない場合、初めて検索される程度のものだと思います。
うちはニギられたこともあります。が、専任にすると業者の熱心さが違うのも確かです。
また、一般媒介ですと業者同士に競争がおこり、かえって早く売れることもあるでしょう。
一長一短ですね。
なによりも信頼できる業者をさがすのが第一ですが、業者にも得手不得手がありますので。そのへんを考慮して依頼するのも肝要かと思います。(賃貸に特化してるところや、マンションに強いところ、土地に強いところ、中古住宅に強いところ、分譲屋さんなど、いろいろあるんです)

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
それぞれ一長一短なんですね。
信頼できるのかどうか、どの点で判断するのか難しい
ところですね。
ある不動産屋さん1箇所に媒介契約書を送っていただく
ことになっていますが、判を押して返送するかどうか
まだ迷っています。それと同時に、遠方なのでカギを預けて
(預かり証をいただく)家の中を先方の工務店に見てもらって
より幅広い売却プランを
もって活動していただくような話をしています。
その業者のシステムは近代的で、好ましいのですが、
反面、クールで親身さがあるかどうか心配で。
こちらに知識がないことにつけこんで、ニギられることも
あるかと思ったりもします。
もう一つの不動産やさんで、親身で人柄的には信頼できるところが
あるのですが(ニギられる心配はなさそう)、残念ながら
メールが使えないこと(遠方なので不便)と
仲介が得手かどうか疑問がある(どちらかというと建築業)ので
はずそう、と思っていたのですが。
それほど心配せずに前者の不動産業者に頼んでも良いものか、
迷っています。

補足日時:2002/03/27 23:05
    • good
    • 0

専属専任であると、その物件を業者に「ニギられる」可能性があり、値段も業者の売りたい(その業者の営業力でも売れる)値段できまってしまうおそれが高いです。



その不動産屋を本当に信用できるのでないかぎり、専任にしないほうがいいでしょう。

広告を見ていると、同じ物件を幾つもの業者が紹介しています。つまり、一般でもちゃんと広告をうってくれるんでしょう。それならば、複数の業者から宣伝してもらったほうがいいですよね。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
実際に、「ニギられる」可能性もあるのですね。
専任にしないほうがいいという、専任とは専属専任も含めてでしょうか。

補足日時:2002/03/26 22:18
    • good
    • 0

 業者が専属契約を求めるのは、仲介料が確実に入ってくることになるからです。


 一般媒介契約だと、売主は複数の業者に依頼でき、早く買主を見つけて契約を成立した業者が売主から仲介手数料をもらえます。
 しかし、これだとせっかくチラシを撒いたり経費をかけて営業しても、他の業者が買主を付けた場合、経費が丸損になります。なので、一般媒介契約はほとんどの業者が避けます。仮に引き受けても、その物件のためだけに経費をかけるようなことはしません。なので、結局客付きが良くないという傾向に陥ります。
 これに対して、専任媒介ではその業者しか売主の仲介ができません。専属専任では、売主が買い主を見つけても仲介手数料を払わなければなりません。専属ではない専任契約では、売主が自分で見つけた買い主に売却できます。専属契約にもかかわらず、売主が隠して売却しても、あとですぐわかるので手数料を請求されます。

 物件の売却を特に急がないで、のんびり待つのでしたら多くの業者に情報を流して待つのもいいですが、早く売却したいときはご自分が信頼できる業者に専任で依頼した方が早く売却できると思います。
 「物件情報の囲い込み」とはどういう意味かわかりませんが、専任媒介で受けると流通機構への登録が義務づけられていますし、早く売って手数料が欲しいのは当然で、売れないと信用にも関わるため引き延ばすことはあまり考えられません。よほど相場とかけ離れた金額での売却を、業者が渋るのに無理に依頼をしたようなときは例外ですが。

 なお、専任契約中に他の業者に依頼することは契約違反なので、何らかのペナルティー(損害賠償)を要求されても仕方がありません。また、希望売価で必ずしも売れるものではないので、ある程度の幅をみておくことも必要かと思います。
 売却相談をしたときに、売価設定について根拠を示して説明する義務が業者にありますので、それをよく聞いて納得の上で業者と契約してください。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
「物件情報の囲い込み」とは「ニギられる」という意味で使いました。
専任、専属専任のいづれも流通機構への登録が義務付けられているのですね。
これは広告されることが義務づけられていることと同義ですか。
また、売価設定については根拠をよく話し合っておくことが重要なのですね。

補足日時:2002/03/26 22:07
    • good
    • 0

このQ&Aに関連する人気のQ&A

お探しのQ&Aが見つからない時は、教えて!gooで質問しましょう!

このQ&Aを見た人が検索しているワード

このQ&Aと関連する良く見られている質問

Q固定資産税の滞納行き着く際は? 所有不動産(賃貸物件)に対する固定資産税 年税額=360万円 家賃収

固定資産税の滞納行き着く際は?
所有不動産(賃貸物件)に対する固定資産税
年税額=360万円
家賃収入全額銀行返済
固定資産税支払不能の状態になるのは必定。
滞納し始めるとどうなりますか?
銀行の返済分の一部を固定資産税へと思いますが
法的には優先順位あるのでしょうか?

Aベストアンサー

固定資産税は、市町村の財源で重要になるため、支払いが滞ると不動産の差押えられ、強制競売されます。
そして、競売代金から優先的に回収されます。
その時の分配方法は、「滞納処分と強制執行等との手続の調整に関する法律」に基づいて行われます。

固定資産税の支払いが無理なら、銀行と相談の上、任意売却に切り替えて
少しでも高く買い取ってもらうようにしてください。

なお、銀行と相談しないと、今度は、銀行が抵当権に基づく強制執行がまっていますので・・・。

Q専属専任(不動産仲介)時の不動産価格について

特定の不動産屋に専属専任で仲介を
お願いしています。
不動産流通機構REINSに登録いただき
仲介活動していただいているとのことでした。
半年の期間になりますが、ようやく購入希望者、
しかも業者が出てきました。
当初の不動産屋との価格より、現在の業者の購入希望価格はかなり低くなっています。
2戸1、築30年以上で土地としての価値のみ、
解体養生費用がかかる、とのことで
不景気の中、単純な地価よりも相当下がるのは
仕方ないのでしょうか?
ただ、購入希望があったのは、この業者のみで
数ヶ月間に何回か価格をあげてきて今回これ以上
あげられないと、
言っているそうなので、ちょっと不審に
なりました。
業者間で談合のようなものはありますか?

Aベストアンサー

REINSに登録しているのであれば、不動産屋さんは誰でもその情報を見ることが出来るので、より高い価格で買いたい業者があれば、名乗り出てくるので、ご懸念のような問題はあまり考えにくいのではないかと思います。
建物については、木造の場合、築20年以上で実質評価はゼロとなります。築30年ということですから、耐用年数を超えているので、解体費用売り手持ちというのは通常です。
また、2戸1とのことですから、解体するにも、新築する隣家の了解が必要であって、非常に手間がかかる物件となってしまうので、なかなか買い手は付きにくいです。1社でも買い手が出てきたのは幸運と言えるかもしれません。

Q不動産取得税、固定資産税について質問です。

不動産取得税、固定資産税について質問です。

今度2000万円くらいで一戸建て(木造2階40坪くらい)を
建てようと考えてます。
このとき、建てたら不動産取得税(都道府県税)、その翌年
から固定資産税がきますが、

1.不動産取得税は上記の例でどれくらいになるのか?
2.固定資産税のもととなる評価額は上記の例でどれくらいに
  なるのか?

ざっとでいいので誰か教えてください!

Aベストアンサー

ざっとでよければ、

1. 新築特例が適用されれば恐らく0円。
2. 1,000万円前後~弱。

ではないでしょうか。

Q持ち家を売却するときの仲介不動産業者の選定について

お世話になっております。
今回、持ち家を急ぎで売却することになりました。
敷地70坪、延床35坪、ニュータウンにある一戸建です。
(1)地域密着型 が売り文句の中小のA社
(2)売りに出す家のエリアを希望している顧客を持つB社(大手)
(3)業界最大手
以上の3社と話をしてみましたが、どこの業者に任せればいいものか
決断に困っています。

それぞれの営業マンの話の内容は似たり寄ったりです。
どの業者も特別甘い話を持ちかけてきたわけでもなく、いわゆる「査定額」も似通っています。
ただ、それぞれの営業マンに対して「この家をあなた自身が買うとすれば、いくらなら買いますか?」という質問をすると、当方の考えている金額とはおよそ500万円の開きがあります。
売値として、このまま強行で500万円の差のまま出すことに非常にためらっています。
ここで、皆さまに質問ですが、
皆さんならどの業者を選ばれるでしょうか?(メリット・デメリット等)
売値については業者の言う値段プラスどれくらいが妥当と思われますか?
さらに、仲介契約の形態は「専任専属」にすべきか「専任」にすべきか?(これもメリット・デメリット等)

よろしくお願いします。

お世話になっております。
今回、持ち家を急ぎで売却することになりました。
敷地70坪、延床35坪、ニュータウンにある一戸建です。
(1)地域密着型 が売り文句の中小のA社
(2)売りに出す家のエリアを希望している顧客を持つB社(大手)
(3)業界最大手
以上の3社と話をしてみましたが、どこの業者に任せればいいものか
決断に困っています。

それぞれの営業マンの話の内容は似たり寄ったりです。
どの業者も特別甘い話を持ちかけてきたわけでもなく、いわゆる「査定額」も似通っています。
ただ...続きを読む

Aベストアンサー

isao130さん、こんにちは。自分だったら2ですね。
やはり客がないところにいくらお願いしましてもなかなか決まらないと思いますよ。地元密着業者もと思ったのですが、やはり少数でやってるでしょう?すると物件の反響があっても、それに瞬時に対応できないようでは考えものですよね。週末などによく不動産物件情報を見ますよね?isao130さんの地区でもそんな地方紙等ありますか?それら情報欄で毎度顔を出している業者、それも一番目立つところに毎度掲載が出来ている業者がやはり客からの問合せが多いはず。それは2の業者ではありませんか?個人は掲載欄も小さいしあまり目立ちません。業者が言ってくる販売値段については、それが相場だと思います。がしかし、少しでも高くということであれば、長期戦になることを承知しないといけませんね。その期間内に、物件の販売状況がどうなっているのか心配になりますから、別な方がおっしゃってるような一定期間での連絡・報告が条件である専任でおやりになればよろしいでしょう。(契約期間3ヶ月)
契約期限が来る都度、契約の更新をするのか、業者を変更するのか、そして販売金額をどうするのかお決めになられればよろしいでしょう。

isao130さん、こんにちは。自分だったら2ですね。
やはり客がないところにいくらお願いしましてもなかなか決まらないと思いますよ。地元密着業者もと思ったのですが、やはり少数でやってるでしょう?すると物件の反響があっても、それに瞬時に対応できないようでは考えものですよね。週末などによく不動産物件情報を見ますよね?isao130さんの地区でもそんな地方紙等ありますか?それら情報欄で毎度顔を出している業者、それも一番目立つところに毎度掲載が出来ている業者がやはり客からの問合せが多いはず。そ...続きを読む

Q不動産所得の租税公課の固定資産税の計算が複雑

青色申告ですが。

不動産収入申告で租税公課の「固定資産税」の計算ですが、固定資産税の年間の支払は4回で1回目は前年度の第4期分になりますよね。

1回目が前年度の第4期分、あと今年度の1期分、2期分、3期分で終わりです。

払った固定資産税が全部不動産所得用なら問題ないのですが、不動産所得用分を割り出さなければなりません。

このように、前年度分と今年度分の合計から、今年度申告する不動産所得分の固定資産税を割り出すには、大変細かい計算になってややこしいのですが、

きちんと計算しなければいけないのでしょうか?

Aベストアンサー

>1回目が前年度の第4期分、あと今年度の1期分、2期分、3期分で…

それは、
「前年度 4期 + 当年度 1期~3期」
を今年の申告対象にしても、
「当年度 1期~4期」
としても、どちらでもかまいません。

特に、複式簿記で記帳しているなら、当年度 4期分が年末にはまだ払っていなくても、「未払金」として租税公課に計上してしまってかまいません。

ただし、毎年同じように繰り返すことが必要で、今年は都合 3期分、来年は計 5期分なんてのはだめです。

『手引き』の 3ページです。
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tebiki2012/pdf/36.pdf

>払った固定資産税が全部不動産所得用なら問題ないのですが…

非事業用部分はきちんと抜き出さないといけません。

Qマンション売却の際の仲介業者について

お願いします。マンションを売却します。仲介業者と専任(専属?)契約を結び、早速今週末に2組ほど内覧に来ます。そのとき、専属契約をした仲介業者はこられないので対応お願いしますと言われました。買手の仲介業者が来ますから大丈夫ですといわれただけです。仲介業者とはこんなもんですか?そのときの対応で売れたり売れなかったりすると思いますが、素人1人ですので、何かアドバイスください。お願いします。

Aベストアンサー

一緒に来た仲介業者が売り込んでくれます

その業者には物件の資料と説明を貴方の不動産屋がしています

それ以上の事はどうせ貴方が依頼した業者も知らないでしょう

普通は貴方の不動産屋も同席してくれますが2-3月は忙しいので無理です

買手の仲介業者も契約を成立させないと儲かりませんので一生懸命売り込んでくれます

Q不動産の相続と固定資産税

被相続人の不動産の相続人が決まるまでは、固定資産税は誰か代表者が支払うことになると思いますが、遺産分割協議後、固定資産税を支払っていた人と違う相続人がその不動産を相続することになった場合、これまで代表者が支払ってきた固定資産税は、新たな不動産の相続人に請求できるのでしょうか?
もしできるなら遺産分割協議書にその旨を記載したほうがよいのでしょうか?

Aベストアンサー

市町村では、誰が相続人となったかわからない場合は、法定相続人の1人を代表と決めつけて全額納税通知します。
その者が全額支払っていて、後で、他の者に決まったとしても、遡って所有権がなかったとは云えないので、それまで支払った金額は法定相続として、その持分比率で分け合って支払うことになります。
仮に、遡って効力を持たせるならば、協議書で明らかにすべきで、立て替えて支払った分は、新しく決まった者から貰います。
以上で「これまで代表者が支払ってきた固定資産税は、新たな不動産の相続人に請求できるのでしょうか?」は、それは協議で決めます。
決まらないならば、決まるまでの間は法定相続とします。

Q専属専任媒介契約の解除について

叔母からマンションを購入することになりました。
ところが、叔母の付き合いのある某大手不動産屋その話をきき仲介させてほしいとのことでしたが、仲介料がかかることからお断りしました。ところが叔母のところにきこの書類に印を押してくれといい、押印してしまいました。それがなんと専属専任媒介契約書でした。理解しないで押印する叔母も叔母ですが、全く説明せず強引なやり方は許せません。叔母も70歳ということもありなかなか攻めることができませんが、この契約を解除する方法はないでしょうか?

Aベストアンサー

もしその不動産屋に事情を説明してもあくまで契約書通りの履行を望まれるようでしたら専属専任媒介契約書の期限は最大3箇月なので切れるまで待ってはいかがですか?

その不動産屋を通じて紹介してもらった物件なのであれば2年間は直接取引きは禁じられますが今回の場合はそうではないので、期限切れをまって契約してもよいかもしれません。

媒介契約書の条件での購入者をその不動産屋が見つけてくる可能性もありますので出来れば話し合いで決着つけるのがいいかと思います。しかしお話を聞いていると違法スレスレ営業マンのようですからその会社上司や監督行政機関、宅建協会に相談してみるのもよいかと思います。

ただいずれにしろ叔母さんの協力が必要となりそうですね。

Q売り出し中の不動産に固定資産税はかかりますか

相続で不動産を譲り受けました。
余分な不動産は売却したいと思っていますが、直ぐには売れるとは思いません。
売り出し中の不動産も固定資産税は支払わなくてはならないのでしょうか。
また固定資産税を払わなくても済む方法はありますでしょうか

Aベストアンサー

余分な不動産を早く売り払って、買主と固定資産税を保有期間に応じた按分割りにすることですね。

Q不動産売却依頼を断る場合の費用について

自宅の売却を、Aという業者に専任媒介で依頼しました。
このA社は自宅からはかなり離れた地域にあるのですが、家族の者が
不動産取引に関する悪い噂を気にして、少しでも安心出来るところを、
という事で顔見知りのA社に依頼した訳です。
依頼はしたものの特に急ぐ理由もなかったので、A社をせかすような
事はしませんでした。
やや高めの価格設定、条件的にやや不利な部分(日当たりなど)なども
あってか、若干の反応はあったものの売れずに1年程たちました。
最初はゆっくりかまえていたものの、最近状況が変わり、売却を急ぐ
事になりました。
一応、価格を2,3百万下げてA社と相談する方向で考えてはいるの
ですが、近隣の業者や大手の業者に依頼するなど、他の方法も検討した
いと思っております。

もしA社への売却依頼を断った場合、A社に対し何か支払い義務が
出て来るのでしょうか?(法律的に、あるいは慣習的に)
また支払い義務がある場合、どのぐらいの額でしょうか?
もし断る場合は、A社とトラブルを起こしたくはないので、必要な
ものはきちんと支払いたいと思っております。

自宅の売却を、Aという業者に専任媒介で依頼しました。
このA社は自宅からはかなり離れた地域にあるのですが、家族の者が
不動産取引に関する悪い噂を気にして、少しでも安心出来るところを、
という事で顔見知りのA社に依頼した訳です。
依頼はしたものの特に急ぐ理由もなかったので、A社をせかすような
事はしませんでした。
やや高めの価格設定、条件的にやや不利な部分(日当たりなど)なども
あってか、若干の反応はあったものの売れずに1年程たちました。
最初はゆっくりかまえていたものの、...続きを読む

Aベストアンサー

慣習的にも費用が発生することはありません。
通常1年も売れなければ、業者としては価格を変更するなど売る為の提案をするでしょうし、それに応じてもらえなければ、本音の部分では売れない物件と見るわけですから、負担になっていることが多いと思います。ましてや地元の物件でないとなると、媒介を断ることについてもそう抵抗はないと思われます。
ただ、ずっと売れてない物件ということで地域の業者には認識されている可能性が強く、新しい情報としてお客さんに紹介してもらうためには、次に販売する時の価格はひじょうに重要となります。
やはり地元の大手業者等、直に買手をもっているところにも声を掛けてみて、きちんと現在の相場や市況を把握してから、再度活動を始めるべきでしょう。


人気Q&Aランキング

おすすめ情報