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借地権について教えてください。
旧借地権で借りている土地に持ち家が建っています。
私は結婚して家を出ており、父が亡くなって母が一人では住み続けられないということになりました。
先日地主さんに相談に行ったところ、地主さんの知っている不動産屋さんを紹介され、借地権を買い取ってくれるという話になりました。
たぶん建っている家を取り壊して、不動産屋さんが建て売りを建てて販売するという方向だと思うのですが、その場合家の解体費用などはこちらで全額もつことになるのでしょうか。
借地の契約書には、特に更地にして返還という内容はありません。
これから交渉が始まるので少しでも知識があればと思い質問しました。どうぞよろしくお願いします。

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A 回答 (4件)

no1です。



借地権売買の相手は不動産屋ですから、どなたの回答にも地主が買い取るような理解はしていませんよ。

No3さんの回答を補足すれば、
不動産屋への売却を地主が拒否した場合、「それなら地主さん、不動産屋に売る値段で買ってください」と言えるのです。これを「建物買取請求権」というのです。
地主が買うことになるので「建物」を買うと言う表現になります。

今回のケースは通常の借地権売買で、三者合意が出来る前提ですから、
不動産屋との金額の交渉ですね。
通常のケースですから、更地渡しの要求は無いと思います。但し、あまり金額が大きいと言ってくる可能性もあります。
解体費をどちらが持つかは法的に決まったことではなく、交渉の余地のある問題なんです。

ですから、よけいに、あなたはこちらから解体費の話はせずに「現状のままで」引き渡すのが当然という態度で臨めばいいのです。
相手は、おそらく解体費も計算に入れて金額を出してくると思います。

不動産屋が地主とどういう借地契約をするかはこのケースではあなたは関与してませんから、今後も関与しないことです。
「その問題はそちらでやってください。当方は希望の価格で売却できれば良いのです」という立場です。

この回答への補足

皆さんにアドバイス頂いたおかげで、すんなりと話し合いが進みました。不動産やさんのほうもとても良い方でしたので、結果も家族が納得できるものでした。
本当にありがとうございました。

補足日時:2006/10/07 19:27
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この回答へのお礼

詳しいご回答ありがとうございます。よくわかりました。近いうちに不動産屋さんとの話があるので、その結果でわからないことがありましたら、また質問させて頂いてもよろしいでしょうか。どうぞよろしくお願いします。

お礼日時:2006/09/24 08:20

 原則論では、旧借地権ですので、「借地・借家法第13条1項」で、建物買取請求権がありますから、地主に時価で買い取る事を申し入れできます。


 とは言え、ご両親と地主さんとの関係が良好等の間柄でしたら、杓子定規の話し合いではなく、家屋が付いたまま土地を返しても良いと思います。
 ですので、貴方の方で、取り壊す必要は有りませんし、不動産屋なら商売柄、知っていると思います。(案外、建物買取請求が出るかな~と、思っているかも)

この回答への補足

ありがとうございます。“建物買取請求権”というのがあるのですね。知りませんでした。
勉強不足で申し訳ないのですが、地主さんは土地を買い取るつもりはなく、第三者(不動産屋)に借地権を譲渡することを了承しているという状況で、その場合私たちと不動産屋とのやりとりになった場合でも、借地権の契約内容は適用されるのでしょうか?
更地の状態で買い取りたいという要求が出た場合でも、こちらにその義務はないということは可能でしょうか。
よろしくお願いします。

補足日時:2006/09/23 17:43
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そのまま現状で引き取ってもらったらどうですか。

あなたのほうで解体する必要はないと思います。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。少しホッとしました。

お礼日時:2006/09/23 17:46

普通は借地権付き建物の売買という理解で契約されます。



特約で「更地渡し」と書いていないのであれば、現状渡しということで、建物をどうするかは買い主の責任と権限の範囲です。

ですから解体費を持てと言われる心配は少ないと思います。

この回答への補足

ありがとうございます。
勉強不足ですみませんが、地主さんとのやりとりではなく、第三者(不動産屋)が借地権を買い取る場合であっても、地主との契約の借地権の内容が適用されるのでしょうか。
どうぞよろしくお願いします。

補足日時:2006/09/23 17:47
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Q借地上の建物の解体義務が借地人側にあるのはどういう時ですか

当方は地主側です。 父の代より受け継いだ借地を継承しております。 このたび、56年間居住されていた方が84歳になり、老人施設に引っ越したため、現在 空き家(現在、家の中の荷物の廃棄に娘さんが来ています。)となっています。当然解約され、建物を取り壊して更地にして退去されるものと思っていましたが、借地側の知り合いの不動産屋を介し、当方に「建物を買い取ってもらえないか?」との話が持ち込まれました。当方としましては、
「あまりにも古く、(阪神淡路大震災の影響もあり)買い取れない」と返答いたしました。
今後、建物の譲渡承諾・転貸しなどの申し出があった場合は応じるほかないと考えておりますが、
そこでお伺いしたいのですが、
 1,解体して、返還してもらう方法は借地人の方からの解約しかないのでしょうか?
   空き家状態が長引いても、地代が滞っていない限りは無理でしょうか?

 2,建物の譲渡承諾をする場合は、譲渡承諾料は請求できますか?
3,譲渡が成立したとして、新しい借地人から、建物を改築したいとの申し出があったときは、承諾   料など請求することは可能ですか? また、新たな借地人から、保証金のようなものは、
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   又、更に、この場合は新規契約となり、平成になって施行された、新借地借家法の適用
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   以上ですが、よろしくお願いいたします。

当方は地主側です。 父の代より受け継いだ借地を継承しております。 このたび、56年間居住されていた方が84歳になり、老人施設に引っ越したため、現在 空き家(現在、家の中の荷物の廃棄に娘さんが来ています。)となっています。当然解約され、建物を取り壊して更地にして退去されるものと思っていましたが、借地側の知り合いの不動産屋を介し、当方に「建物を買い取ってもらえないか?」との話が持ち込まれました。当方としましては、
「あまりにも古く、(阪神淡路大震災の影響もあり)買い取れない」と...続きを読む

Aベストアンサー

民法の原則から言うと借地権が終了した場合は、借地人は「原状回復(=更地にして返す)義務」を負うという事になります。

しかし、借地借家法13条1項では「借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。」とされています。
(同法附則9条に「この法律の施行前に設定された借地権」につき同法13条1項適用を除外する旨の規定が無い〔同条2項・3項は除外する旨の規定がある〕ので、旧法借地権にも適用されます。)

この「地主の買取時価」は「材木代」ではなく「建物」として評価した価格であると解釈されています。

建物解体処分費用を払う必要が無いどころか、多少の建物代もいただける(老朽化していればそう多額ではないでしょうが)と、借地借家法で借地権者は手厚く保護されているのです。

建物買取請求権をされると、拒否できません。

Q借地に建つ家の解体について

こんばんは。
私は現在、祖母と二人暮らしです。
かなり昔(50年以上前)から土地を借りていて、
そこに持ち家が建っています。
私の結婚を機に、祖母の持つ土地に家を
建てて、そちらへ引っ越す事になりました。
それに伴い、土地を返還するのですが、持ち家の
解体費用は全て私達の負担になるのでしょうか。
祖母は、地上権があるから半分位は地主さんが
負担してくれるのでは、と言っています。
近所に土地をかりていて、最近返還された方は、
地上権の事をうるさく言わない代わりに、建物は
そのままで良い、と、不動産屋に言われて話が
ついたそうです。
不動産屋に言う前に、少しでも知識を持っていたいと
思い、質問させていただきました。
地上権が今でも存在するのか…とかよく解りません。
詳しい方がいらっしゃいましたら宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

1.ご質問文を拝読して気になったのが、「地上権」という言葉です。
 地上権は物権で、とても強力な権利ですから、借地の実務では用いられることはほとんどありません(地主が「地上権」の設定登記を承諾しない)。
 
 質問者さんが土地を借りている権利は、「賃借権」という債権に基づくものだと思います。
 ただ、推測で決めつけるわけにもいかないので、その土地を管轄する法務局で、土地登記簿謄本(=登記事項証明書)を取って、地上権が登記されているか確認して下さい。手数料は1筆当たり1000円です。

2.さて、土地を借りている権利が「賃借権」の場合、借地法で保護される「借地権」があると推定されます(平成4年以前の借地契約なので、いわゆる新法といわれる借地借家法ではなく、旧法の借地法が適用される)。

 ここで、「借地権」があると推定されると書いたのは、土地の固定資産税程度のあまりにも低額の地代では賃貸借とはみなされず、「借地権」が否定されることがあるからです。この場合には、極めて弱い権利である「使用借権」と認定されます。

3.土地を借りている権利が「地上権」か「借地権(賃借権)」か「使用借権」かで、回答の結論は大きく変わってきます。

 「地上権」の場合は、地上権そのものが売買の対象になるので、地主の承諾なくして第三者に地上権を売ることができます。建物の解体費用については、売却価格から値引きすればいいだけです。
 ただし、地上権の可能性はほとんどないと思います(実務では借地契約のうち0.01%以下です)。

 「借地権(賃借権)」の場合は、建物買取請求権を行使できることがあります(借地法4条2項)。これは、借地に建物を所有する借地人が、借地契約の期限が来て土地を明け渡すときに、地主に対して建物を時価で買い取るように請求できる権利のことです。要するに借地期間が満了したときに、借地契約を更新しない場合に適用できます。

 しかし、借地契約の期間の途中であれば、借地人の方に債務不履行があるので、地主に対して建物買取請求権を行使できないと考えるのが妥当なようです。
 質問者さんが借地契約の途中解約であれば、建物を解体し(解体費用は全額自己負担)、更地にして地主に返還する義務があると思います。

 最後に、「使用借権」の場合には、そもそも「借地権」のように借地人を保護する規定が全くないので、質問者さんが建物を解体し(解体費用は全額自己負担)、更地にして地主に返還する義務があります。

1.ご質問文を拝読して気になったのが、「地上権」という言葉です。
 地上権は物権で、とても強力な権利ですから、借地の実務では用いられることはほとんどありません(地主が「地上権」の設定登記を承諾しない)。
 
 質問者さんが土地を借りている権利は、「賃借権」という債権に基づくものだと思います。
 ただ、推測で決めつけるわけにもいかないので、その土地を管轄する法務局で、土地登記簿謄本(=登記事項証明書)を取って、地上権が登記されているか確認して下さい。手数料は1筆当たり100...続きを読む

Q借地権って地主に売れるのですか?

私の家は、地元の地主から土地を借りて、そこに家を建てて住んでいます。
借地権の契約もあり、自宅も登記されています。
更新は2年前にしたばかりであと18年あります。

こんな契約途中ですが、、この借地権を地主さんに売ることができるのでしょうか?

いろいろ調べてみると、「地主さんへ借地権を売ることができる」と知りました。

これは誰でもできるのでしょうか?
地主さんが応じないとだめなんでしょうか?
そもそも、地主さんの土地なのに、なぜ借地権を売ることができるのでしょうか?

Aベストアンサー

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」という定義からはずれますので、同法で保護される「借地権」は存在しないです。

ですので、まずは賃貸借か使用貸借かを確認することから始めてください。

それと、
借地人の都合で借地契約を途中解除する場合、
契約の不履行になるので、地主から残存期間の地代未払いを請求された場合支払い義務があります(通常契約書に書かれていたりします)。(民法415条)。

あとは、
建物買取請求権というのがあり、
地主に対して、借地上の建物の買取りを求める権利ですが、
どういう状況でも行使できるものではなく、
次の場合に、買取請求ができます。
1.借地権が消滅し、契約が更新されなかったとき。
2.借地権者から借地上の建物を譲り受けた者に対して、地主が賃借権の譲渡や転貸を承諾しないとき。

借地権に建物買取請求権を定めた目的は、借地契約の解除や借地権の譲渡、転貸を拒否されて使用できなくなった場合、
借地人が建てた建物を無償で放棄することがないよう、費用(買い取りの請求が行われたときの評価価格になり、建築当時の価格にはなりません)の回収を図らせるためです。

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」...続きを読む

Q借地権を手放したい場合、どうすればいいのですか?

現在、私の父親が一人で借地権のついた土地に建てた家に住んでいます。
祖父の時代に、地元の地主と借地権の契約をして、そこに家を建てて数十年住んでいました。

祖父や祖母は亡くなり、私や兄弟たち子供は家を出て、母も亡くなり、現在は75歳の父が一人で住んでいます。毎月地代を払っています。

将来的に父が亡くなり、家と土地の借地権をどうしたらいいか話をしたとき、わたしたち兄弟はもうその土地には誰も住まないということになりました。
父が亡くなった場合、その土地を更地にして地主へ返すことになると思います。
しかしながら、今の建物を壊して更地にするには莫大なお金がかかってしまうと思います。

何か少しでも金銭的に軽減する方法はないのでしょうか?
家(建物)を売ることもできると思いますが、現在家は老朽化がすすみ、長くは住めないと思います。
借地権を誰かに有料で譲渡することはできるのでしょうか?
可能な場合は、不動産屋などに依頼できるのでしょうか?

このようなことを含めてどのような選択肢がありますか?

ちなみに、家の土地は下町の駅から15分くらい歩いた場所で、あまり便の良い場所ではありません。住宅地です。

現在、私の父親が一人で借地権のついた土地に建てた家に住んでいます。
祖父の時代に、地元の地主と借地権の契約をして、そこに家を建てて数十年住んでいました。

祖父や祖母は亡くなり、私や兄弟たち子供は家を出て、母も亡くなり、現在は75歳の父が一人で住んでいます。毎月地代を払っています。

将来的に父が亡くなり、家と土地の借地権をどうしたらいいか話をしたとき、わたしたち兄弟はもうその土地には誰も住まないということになりました。
父が亡くなった場合、その土地を更地にして地主へ返すことに...続きを読む

Aベストアンサー

借地権を有償で譲渡する事はできます。
一般的に借地権者は5~6割程度、商業地などでは8割くらいの権利があるとされています。5割としても坪当たり100万の土地なら50万の値打があるという事です。

しかし本当に売れるかどうかは、その土地の条件、人気度次第です。
また売れるとしても地主に名義書換料を要求されます。

地価の高い地域でなかなか土地がなくて「借地でもいい」というような人がいる地域なら売れるかもしれませんが、最近は地価も下がってますので「借地権を買うくらいなら底地の権利も付いてる土地のほうが良い」というケースも多いです。

また不動産というものは、売りに行けば足元を見られて買い叩かれ、買いに行けば調子に乗って値段を吊り上げられるものです。
値打のある土地ならば地主が借地権を買い取ってくれる場合もありますが、こちらから買い取りを申し出ても、買い叩かれるか相手にされないかでしょう。
逆に地主が土地を売らなければならなくなった時は、上記の借地権割合以上に売れるかもしれません。

借地権を持っているがもう誰も住まなくなった。しかし売っても安くしか売れないし地主も買い取ってくれないので、地主が土地を売る時まで地代を払い続けて待ってる。
というような人もいます。

とりあえず不動産屋に相談してください。

借地権を有償で譲渡する事はできます。
一般的に借地権者は5~6割程度、商業地などでは8割くらいの権利があるとされています。5割としても坪当たり100万の土地なら50万の値打があるという事です。

しかし本当に売れるかどうかは、その土地の条件、人気度次第です。
また売れるとしても地主に名義書換料を要求されます。

地価の高い地域でなかなか土地がなくて「借地でもいい」というような人がいる地域なら売れるかもしれませんが、最近は地価も下がってますので「借地権を買うくらいなら底地の権利も...続きを読む

Q建物の取り壊し費用について

ちょっと複雑な状況なのですが、教えてください。

ある土地に建物(住居)が建っています。
土地(底地)の所有者は私でして、その土地には借地権が設定してあります。
借地権を所有しているのは私の妻です。

もともとその底地は地元の大地主が所有者で、妻の親が借地権を所有していました。
底地は私がその大地主から買い取り、借地権は妻が親から相続をしました。
妻から地代はもらっておらず、役所に借地権は放棄しない旨の申出書を提出しています。

今後、この底地と借地権をセットで、第三者に売却しようと考えています。
その際に、建物は取り壊さなければなりません。
そこで質問なのですが、
建物を取り壊す際にかかる費用は、通常誰が負担するのでしょうか?
借地権者の妻でしょうか?

また、仮に、底地権者である私が支払っても構わないのでしょうか?

というのは、売却後にかかってくる譲渡所得を計算すると、私が取り壊し費用を負担した方が家庭に残るお金が多くなると試算しました。(間違ってるかもしれませんが。。)

Aベストアンサー

> 建物を取り壊す際にかかる費用は、

 取り壊し費用の負担者は、通常は「建物の所有者」です。

 借地権と建物所有権は別の権利ですので、借地権者と建物所有者が違う場合もありえます。でも、本問では、(建物の所有者は誰かどこにも書かれていないですが)たぶん奥さんでしょうね。

 ということで、買主が「建物込みで買う」と言うのでなければ、奥さんが取り壊すことになります。奥さんが借地権者だからではなくて、建物所有者だからです。


> 底地権者である私が支払っても構わないのでしょうか?

 取り壊すべき建物所有者が赤の他人なら、たぶん税務署は何も言わないと思いますが、奥さんなので、「原則通り」ダメだと判断するでしょう。

 原則は、建物と借地権相当額は奥さんの物・権利だからです。譲渡による利益も損失も、利益が出れば税金の支払い義務も、奥さんに帰属すべき物です。夫婦親子だからどんぶり勘定にしていいという話にはなりません。むしろ厳しい目で見られます。

 個人的な奥さんの損益に質問者さんのお金が使われるなら、それは「贈与」ですので、贈与税が課税される危険があります。

 「役所に借地権は放棄しない旨・・・ 」とお書きですが、この役所とは税務署のことで、「無償返還しない旨の届け」のことだと思いますので、間違いなく税務署はそのように考えると思います。

 さらに、「売却後にかかってくる譲渡所得を計算すると、質問者さんが取り壊し費用を負担した方が家庭に残るお金が多くなる」、言い換えると、「国に入る税金が減る」ということですので、税務署が「原則をねじ曲げて税金を減らしてもいいですよ」などと言うハズがナイですね。

 売却すれば登記が移動しますし、登記が移動すれば税務署に把握されることになっているので、「売った」ということは必ずバレます。

 ふつうのサラリーマンが知らない「無償返還」に関する届けまで出していて、「税制については無知でした」「脱税の意思はありませんでした」と言っても無理だと思います。悪意に取られかねませんので、原則通りおやりになることをお勧めします。

> 建物を取り壊す際にかかる費用は、

 取り壊し費用の負担者は、通常は「建物の所有者」です。

 借地権と建物所有権は別の権利ですので、借地権者と建物所有者が違う場合もありえます。でも、本問では、(建物の所有者は誰かどこにも書かれていないですが)たぶん奥さんでしょうね。

 ということで、買主が「建物込みで買う」と言うのでなければ、奥さんが取り壊すことになります。奥さんが借地権者だからではなくて、建物所有者だからです。


> 底地権者である私が支払っても構わないのでしょうか?

 取...続きを読む

Q建物の解体・取り壊し費用の科目名を教えて下さい。

表題の通りですが、
色々な例を調べていますと3通りあります。
1)解体・取り壊した建物の除却損に含める。
2)取り壊した後に改めて新築し建物の取得原価に含める。
3)修理費等の費用として処理する。

税理士の例題解答では
1と2が出てきます。
実務的には3もあるようです。

その使い分けを教えていただけませんか。
特に2について
解体された建物と新築された建物との関与の程度なのかな
とも思うのですが、いかがでしょう。

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

#1です。

なるほど…問題を見た限り、回答が「除却損」となるポイントは…。

「老朽化したため、取り壊し」

の、一点のみです。

「老朽化したため、取り壊し」ということは、「既存の建物には資産価値が無い(評価額0円)」と解釈できます。
この「価値が無い資産」を帳簿から外す(処分する)行為は「固定資産の廃棄」と位置づけられ、処分時に発生した損失は費用に計上することができる…とされています。
故に、取り壊し後に新規に建物を取得する場合であっても、回答は「除却損」ということになります。

いやいや、なかなか良くできた例題ですね。
取引日付や経過日数は、おそらく減価償却費の算定や月数按分の算出。
それと「引っかけ」の意味もありそうです。

この例題のように、簿記の試験問題には余計な情報が含まれていることが多く、全体を見すぎてしまうと逆に訳が分からなくなってしまいます。
回答のポイントは、だいたい一つか二つですので、それを見極めることが重要になります。

以上、参考になれば幸いです。
長文、駄文ご容赦ください。

Q借地人から解約を申し出た場合の建物買取請求権

これから30年で土地を貸して、借地人(企業)が建物を建てることとしています。
契約書では、契約期間満了後に、双方のいずれかの解約申し出がない場合はさらに10年継続するとうたっています。
契約書には、契約期間が終了した場合に借地人の費用で原状回復するとうたってあっても、借地借家法16条によればこれは無効であり、それどころか建物買取請求権により、地主がお金を支払って買い取らないといけないということを聞きました。

そこでお尋ねしたいのですが、借地人から解約したいとの申し出により解約する場合についても、この建物買取請求権を行使できるのでしょうか。

もし、それが可能であるなら、あくどい企業であれば、ものすごく高価な建物を建てておいて、契約満了で出ていきますと言って、地主に買い取りを請求し、買い取れないなら、代わりに土地をいただくということも可能になってしまうと思うのですが、どうでしょうか。

Aベストアンサー

借り主側からの解約で、当然に建物買取請求権も放棄しているのだという見方が妥当かですが、調べたところ、判例は、「合意解約」の事例ではとくに合意しない限り、建物買取請求権を放棄したとみているようです。

合意解約と借り主からの解約では違いますので一概に言えません。そして、借り主から解約する場合でも、間接に更新を強制する戦略的な意味での買いとり請求はみとめてもいいように思います。

したがって、意見を変更したいと思います。相談者の方にはご迷惑をお掛けしました。

他方、いっそのこと建物買取請求権のない定期借地権として契約し、返還時期がきたらそこで、土地の買い取りを打診するほうが、悩まなくていいかという気もします。

相手企業の業績が定期借地満期のときにどうなっているかは不明ですから、条件付きで別途、売買契約でも結ぶのも考えられてはどうでしょうか。

Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Q土地は借地、建物は自己所有。土地を返し、出て行く時の建物取り壊し費用の

土地は借地、建物は自己所有。土地を返し、出て行く時の建物取り壊し費用の負担は?

一人暮らし、生活保護の方で、建物は築60年ほど経っています。建物の老朽化が進み、本人も介護サービスをめいっぱい使っても自宅での生活はギリギリの状態。施設入所を検討していますが、建物の取り壊し費用がネックになっています。なお、要介護度は4です。このような場合の取り壊し費用の負担(義務)について教えて下さい。

Aベストアンサー

借地権の資産を持ち生活保護受けられるであれば,役所の資産評価価格が1500万円未満ならば,地域によってこの額は異なりますが,生活保護手続きが可能です。役所の資産税課で不動産評価価格が1500万円未満なら受けられますが,質問者は借地権ですからもっと評価価格が下がから,もし住める状態ならば,借地権を返還し無くっても生活保護を受けられます。

Q借地権を手放したいのです

両親が現在、地元の大地主から借地権を買い、そこに自宅を建てて長年住んでいます。
1階は工場、2階は住居です。
わたしは長男ですが、現在結婚して別の場所に住んでおります。

両親は高齢なので、将来的にその借地権をどうするべきか悩んでいます。
わたしの個人的な希望では、両親の今住んでいる場所は大変近所付き合いが濃厚で、正直プライバシーも全くないような土地柄なのです。このため、もうこの土地へ自分が住もうという気が全くありません。両親が亡くなった場合は、早く手放したいと思っています。

手放すには下記の選択肢があると思いますが、

1)借地権を地主に買い取ってもらう
2)借地権を第3者に買い取ってもらう
3)そのままタダで地主に返す

できれば、建物を壊して更地も戻す費用が高額になりそうなので、1)か2)を希望したいのですが、
下町の住宅街なので買う人がいるのかあやしいです。

最悪の場合は3)になってしまうかと思うのですが、1)や2)はそれ以前に交渉してみる価値があるのでしょうか? 土地を更地に戻す費用を買取側に負担してもらうかわりに、タダで借地権をあげるという交渉も可能なのでしょうか?

個人的は、これで儲けようなんて思いません。かかる費用をなるべくなくしたいと思っています。

両親が現在、地元の大地主から借地権を買い、そこに自宅を建てて長年住んでいます。
1階は工場、2階は住居です。
わたしは長男ですが、現在結婚して別の場所に住んでおります。

両親は高齢なので、将来的にその借地権をどうするべきか悩んでいます。
わたしの個人的な希望では、両親の今住んでいる場所は大変近所付き合いが濃厚で、正直プライバシーも全くないような土地柄なのです。このため、もうこの土地へ自分が住もうという気が全くありません。両親が亡くなった場合は、早く手放したいと思っています。

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Aベストアンサー

宅建業者です。

心地よい回答が出来ないので心苦しいのですが、まず借地権を地主が買い取るという事は殆ど期待できません。通常は土地を更地に戻して返却するという事だけです。
借地法では借地権を地主に買取請求できる権利は定められていませんので、地主は契約を終了するか、更新するかのどちらかしかありません。ご不明ならば法律家にご相談いただき、良くお調べになってください。ですので1)は基本ありえません。

2)の可能性はあります。2)に関しては、地主の承諾が必要です。地主が承諾しない場合は、借地非訟手続きと言って、裁判所が変わりに承諾する手段があります。親の世代の借地ですから、恐らく旧借地法が適用されますので、建物が健在であれば法定更新も可能ですので、第三者に建物と借地権を売却するのが現実的です。ただし、買主が現ればの話ですが。

地主が契約の更新を拒んだ場合、建物買取請求権が生まれます。つまり建物を地主に強制的に買い取らせるという事ができます。しかしこれは地主が更新を拒絶した場合なので、今回は難しいでしょうね。

つまり、確実なのは3)という事です。更地に戻す必要がありますし、1円たりとも入って来ないので、質問者さんとしては選択肢に入っていないとは思いますが。

2)は買主が現れれば、それに越した事はありません。地主が契約を更新したがっているのならば、売却を試みてください。地主が承諾しない場合は借地非訟手続きに進みますが、正直な所、借地非訟手続きに進む場合は、買主が手を引いてしまうという事例が多いので、上手くいくかどうかは分かりません。

後は思い切ってその家を賃貸に出す事です。地主は地代が入ってくるならと、賃貸に出す事に関しては承諾するかもしれませんね。そうすれば地代分の収入と、僅かでも建物分の収入は見込めるかもしれませんね。

宅建業者です。

心地よい回答が出来ないので心苦しいのですが、まず借地権を地主が買い取るという事は殆ど期待できません。通常は土地を更地に戻して返却するという事だけです。
借地法では借地権を地主に買取請求できる権利は定められていませんので、地主は契約を終了するか、更新するかのどちらかしかありません。ご不明ならば法律家にご相談いただき、良くお調べになってください。ですので1)は基本ありえません。

2)の可能性はあります。2)に関しては、地主の承諾が必要です。地主が承諾しない場合は、借...続きを読む


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