去年中古住宅を購入した者ですが、確定申告で手こずっております。
申告書・計算書を書き終え、添付書類も用意し、あとは郵送するばかりという状態なのですが、添付書類のひとつである不動産売買契約書(コピー)に、土地と建物を合計した金額しか書かれていないのです。たまたま別件で、税務署に電話する必要があり、その点に話しが及んだところ、「内訳金額(土地がいくらで建物がいくらか)がわからないと、控除を受けられない」と言われました。
しかし、内訳金額など初めから存在しない(両方含めていくらということで購入した)と思います。
買ったときの不動産屋に相談したところ、「あの売買契約書で、絶対大丈夫です。控除を受けられます」と笑い飛ばされました。
でも、もしも、このまま税務署員の指摘を無視して送付しても、「ダメ」と言われるのではないかと心配です。内訳金額を書かれた書類無しで、大丈夫でしょうか?
また、後学の為に知りたいのですが、今回に限らずもし書類不備で受理されなかった場合、電話で足りない書類を教えてくれたりするのか、書類一式送り返されてしまうのか、それとも返送もされずにただ「お支払いできません」で終わったしまうのか? ご存知だったら教えて頂けると助かります。

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A 回答 (1件)

1999年以後は、土地・建物代金共に住宅ローン減税の対象になります。


従って、建物と土地代金が分割できない場合は、合計金額を記載すれば問題ありません。

申告書には、土地と建物の登記簿謄本を添付します。

なお、念のために申し添えますが、中古住宅の場合の住宅ローン減税の対象は、耐火建築物で建築後25年以内
それ以外の木造住宅などでは築後20年以内となっています。

書類に不備がある場合は、電話又は書類で通知があります。
そのまま没にされることはありません。

なお、郵送の場合は、返信用の切手を貼ってご自分の宛名を書いた封筒を同封すると、申告書の控えに受付印を押して返送してもらえます。
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この回答へのお礼

kyaezawaさま! ほんとうに毎回どうもありがとうございます。
実は、質問を投稿する際、「またkyaezawaさまが答えて下さるかな?」と期待している自分がいました。
やっと全て準備完了し、納得も行き、たった今、ポストに出してきました!
控もばっちりです。
それにしても・・・電話口のいい加減な税務官にはハラ立ちます~。
でも、世の中には、そうゆー使えない人もいれば、kyaezawaさまのような方もいる、と思えば、まあしょうがないか、という気になります。
ほんとうにどうもありがとうございました。

お礼日時:2002/03/28 14:30

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Q中古マンションの取得対価の算出法について

こんにちは
4月に中古マンションを購入したので、住宅取得控除の申請をします。取得対価の件で解らなくなってしまったので質問させてください。
消費税額がハッキリしていないため、土地と建物の分離計算ができません。固定資産評価額のほうから算出できると聞いたのですが、その際の計算法として
1、土地はマンション全敷地の評価額に敷地権を掛けた金額でよいのか?
2、建物の評価額は、台帳によると、自分の部屋の他にポンプ室などの共有部分も含んであるようですが、それも全部ひとまとめにして、建物として計算しても良いのか
3、上の計算法でだした、土地と建物の金額を比率として対価として使用してもよいのか?

国税局の方には問い合せましたら、消費税が分からないなら直接くるように薦められました。今、事情があり出来れば(上のような簡単な算出ですむのでしたら)税務署まで行くのを避けたいので、よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>住宅取得控除の申請をします。
そういう控除はないのですが、要するに住宅ローン減税を受けたいということでしょうか?
以下その前提でお話します。

>消費税額がハッキリしていないため、土地と建物の分離計算ができません。
中古の場合は消費税自体がかかっていないことが多いので(業者が売主でなければかからないので)面倒ですよね。この場合には結構面倒です。

>固定資産評価額のほうから算出できると聞いたのですが
いいえ、それは可能性として否定しませんが問題が多いので国税の算出においては使われない可能性の方が高いです。国税においてよく使われる方法は、

「新築時における建物の標準的な建築価額表」×床面積-減価償却費=建物の取得費

「新築時における建物の標準的な建築価額表」は国土交通省が発表している数字で、その建物が新築時に発表されたものを使います。これは税務署が指定しているものです。下記参照下さい。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/syotoku/03/04.htm

という計算です。
減価償却は定額法で行い、自己の居住用でしょうから、耐用年数は1.5倍して計算することになるでしょう。
この計算方法は原則として譲渡所得に適用されるので住宅ローン減税の場合に適用されるかどうかは確実ではありませんが、固定資産税評価額を用いる方法よりは現実的でしょう。
というのも固定資産税評価額というのは3年単位でしか変更されませんので、それだと築2年も5年も同一になるなど問題も多いからです。

しかし上記の計算では実際の売買価格と比較して問題になる可能性もあり、この場合には恐らく何らかの修正も行われるものと思います。ですから計算できないことはないですけど、ご質問に書かれたほど単純ではないのです。

税務署に出向くのが困難であれば、国税庁ではなく所轄の税務署に電話でその旨を話して相談して見て下さい。

>住宅取得控除の申請をします。
そういう控除はないのですが、要するに住宅ローン減税を受けたいということでしょうか?
以下その前提でお話します。

>消費税額がハッキリしていないため、土地と建物の分離計算ができません。
中古の場合は消費税自体がかかっていないことが多いので(業者が売主でなければかからないので)面倒ですよね。この場合には結構面倒です。

>固定資産評価額のほうから算出できると聞いたのですが
いいえ、それは可能性として否定しませんが問題が多いので国税の算出においては...続きを読む

Q住宅ローン確定申告の取得対価の額とは?

平成21年分住宅借入金等特別控除額の計算明細書を書いていますが…わかりません。

取得対価の額とは建物そのものの金額ですか?それとも銀行で借入れした金額ですか?

Aベストアンサー

「取得対価」とは、そのモノを買った値段です(^^)

Q住宅借入金(取得)等特別控除額の計算明細書の書き方

住宅ローン特別控除額の計算明細書の記入の
仕方がわからなくて計算が出来ません。

新築または購入した家屋等に係る事項の欄で
家屋に関する事項と土地等に関する事項
の総(床)面積とそのうち居住用部分の(床)面積
を記入する欄があるのですが、
総床面積とは建物の床面積をすべて足したものということでいいのでしょうか?
うち居住用部分の総床面積とはトイレやお風呂の部分を
抜いた面積ということになるのでしょうか?

土地等に関する事項にも床面積を記入する欄があるのですが、そこにも何を記入したらいいのかわかりません。
購入した土地の面積を書けばいいのでしょうか?

全く理解できていないのでわかりにくい質問になりましたがぜひ教えてください。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

 もう少し、初心者でもわかりやすい用語を使って欲しいと、私も申請をしたときに思いました。

 
 総床面積とは、新築された住宅の床面積の合計ですので、例えば2階建ての場合ですと、1階の床面積と2階の床面積の合計となります。この面積は、添付資料として登記簿謄本(あるいは登記事項要約書)を用意しますので、そこに記載されていますので、その面積を転記してください。トイレやお風呂の面積も、居住用の面積に含みます。

 又、居住用部分の面積については、例えば、住宅と店舗を兼用して新築した場合には、住宅部分に対してしか住宅ローン控除の対象になりませんので、そのような項目があります。新築住宅の全てが居住用であれば、総面積と同じ面積を記入することになりますし、住宅以外の部分がある場合には、その部分の面積を除いた面積を記入することになります。

 土地等に関する事項の床面積も、上記の居住用の面積を記入します。

Q事務所の賃貸契約時の仕訳

先日新しい事務所の賃貸契約をしてきました。契約時に支払った項目、金額、支払先は概ね次の通りで、全て現金で支払いました。
それぞれの項目の勘定科目と仕訳を教えてください。
賃貸契約期間は、7/15から2年間です。
また当社の決算は3月末ですが、決算時の振替処理がありましたら、合わせて教えていただけると助かります。

1.敷金:400,000(うち償却200,000)→大家さん個人
2.礼金:420,000→大家さん個人
3.前家賃(7、8月分):315,000→大家さん個人
4.前共益費(7、8月分):47,250→大家さん個人
5.火災保険料(2年掛捨):41,090→管理会社
6.仲介料:210,000→不動産仲介会社
7.保証料(半年分、掛捨):230,000→連帯保証人代行会社

特に、7の連帯保証人代行の保証会社への保証料がよくわかりません。保証料とはいっても、一切帰ってこないお金ですし、期間も今期中の分なので、費用に計上したいのですが、科目が??です。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

下記のようになります。

貸方は全額 「現金」です。

借方
敷金       200.000(返還される分)
長期前払費用   200.000(返還されない分)
繰延資産(礼金)  420.000
賃借料(前家賃)  315.000
賃借料(前共益費)  47.250
保険料(1年分)   20.545
前払費用(1年分)  20.545(来期に保険料へ振替え)
支払手数料(仲介料)210.000
支払手数料(保証料)230.000

敷金は差入保証金でも良いです。
今回は該当しません、が敷金の返還されない分が200.000未満であれば、支払時の経費として処理できます。
長期前払費用は繰延資産でも良いです。
 
なお、長期前払費用200.000(返還されない分)と、繰延資産(礼金)420.000については、5年又は、賃貸期間が5年よりも短い場合は、その年数で償却します。

償却時の仕訳
支払手数料 **** / 繰延資産(又は長期前払費用)
 

Q住宅ローン控除の計算明細書の書き方

昨年、35年ローンで3500万の住居兼事務所のマンションを購入しました。
(事業使用按分率20%)

住宅借入金等特別控除の計算明細書を記入していて不明なことがいくつかありましたのでお教えいただけると助かります。

(1)取得対価額について
家屋と土地に関して記入する箇所がありますが
売買契約書には土地+家屋の金額しか記載がありません。
土地、家屋の金額計算について建物価格に対する消費税額が「100万」の場合
90万 ÷ 0.05 = 1800万 ・・・家屋の取得対価額
3500万 - 1800万 = 1700万 ・・・土地の取得対価額
という計算で正しいでしょうか?

(2)総面積について
家屋については登記簿の専有部分面積でよいと思いますが
土地の専有部分?面積の記載がありません。
地積1000m2、敷地権割合160000分の7000と登記簿に記載されている場合
1000 × 7000/160000 = 43.75m2 ・・・土地の所有面積
という計算で正しいでしょうか?

(3)面積および住居用割合の記入について
計算明細書の「面積」、「割合」は少数まで記入する欄がありますが
契約書に部屋単位の面積の記載はないので、事業用に使ってる部屋の面積を計算して(計って?)
きっちり按分率を記入しないといけないのでしょうか?
共用部分を除いた事業分と住居分の大体の面積比率で20%と判断しましたがそれではダメですか?
(あまりにキリのいい数字だと疑いを持たれたりするんでしょうか)

よろしくお願いします。

昨年、35年ローンで3500万の住居兼事務所のマンションを購入しました。
(事業使用按分率20%)

住宅借入金等特別控除の計算明細書を記入していて不明なことがいくつかありましたのでお教えいただけると助かります。

(1)取得対価額について
家屋と土地に関して記入する箇所がありますが
売買契約書には土地+家屋の金額しか記載がありません。
土地、家屋の金額計算について建物価格に対する消費税額が「100万」の場合
90万 ÷ 0.05 = 1800万 ・・・家屋の取得対価額
3500万 - 1800万 = 1700...続きを読む

Aベストアンサー

(1)消費税が100万だとしてなぜ90万÷0.05
としたのでしょう? 10万の差額の意図は何でしょう?
100万÷0.05=2,000万
2,000万+100万(消費税)=2,100万が建物価格
3,500万-2,100万=1,400万が土地価格
となりませんか?

(2)登記簿にそのように記載されていればそれでよいと思います。

(3)事業割合をおおむね20%でみているならそれで計算書は作成します。
ただ税務署からの問い合わせがないともいえませんが、その根拠を述べればよいだけですので問題ないでしょう。
事業用の方は決算書を作成し減価償却の計算をしますが、そちらは少し注意してください。
建物の取得価格は上記ですと2,100万(内税方式を採用ているものと仮定)とし、
普通に減価償却をした上で事業割合20%で減価償却費を計上します。
取得価格を20%掛けた数字を建物の取得価格にしてしまわないようにします。

Q住宅ローン控除の計算明細書

住宅ローン控除を受けるために確定申告をするのですが、中古で購入したマンションの家屋代金と土地代金の分け方が分かりません。消費税から計算する方法があるようですが、消費税がかかっていないためこの方法でも計算できないのですが、何かルールのようなものがあるのでしょうか?

Aベストアンサー

住宅ローン控除については、平成11年の改正により、家屋部分のみでなく、その敷地部分も対象となりました。
従って、基本的には、家屋と土地を区分する必要はなくなりましたが、但し、一部の特殊なケースでは区分する必要がありますが、それ以外の場合は、マンションのように一体となっているものについては、総額で記載しても差し支えない事とされています。
但し、次の3つの条件全てを満たす必要があります。

1.家屋と土地等が他の者との共有ではない、又は共有であったとしても、家屋と土地等の共有持分割合が同一である。
2.家屋と土地等の居住用割合が同じである。
3.家屋の新築や購入及び土地等の購入に係る住宅借入金等が一括借入れのみである。

ですから、普通であれば上記の要件を満たすと思いますので、計算明細書の一面の、2の取得対価の額の所は、家屋の所のみに総額を記入し、二つをカッコでくくるなりして、総額である事を判るようにしておけば良いと思います。
(もちろん、その下の面積等は各別に記入して下さい。)

三面の1以下についても同様で、共有でない(当然、連帯債務もない)場合は、合計欄及び住宅及び土地等欄のみの記載で良いと思います。

もし万が一、区分する必要があるケースでは、平成11年分の改正前には、簡便的な計算式があったのですが、平成11年分以降は、それが使えなくなりましたので、合理的な方法で区分するしかないと思いますので、税務署に聞かれた方が良いと思います。

いずれにしても、具体的な記載方法等は、税務署で確認されてみた方がいいと思います。

住宅ローン控除については、平成11年の改正により、家屋部分のみでなく、その敷地部分も対象となりました。
従って、基本的には、家屋と土地を区分する必要はなくなりましたが、但し、一部の特殊なケースでは区分する必要がありますが、それ以外の場合は、マンションのように一体となっているものについては、総額で記載しても差し支えない事とされています。
但し、次の3つの条件全てを満たす必要があります。

1.家屋と土地等が他の者との共有ではない、又は共有であったとしても、家屋と土地等の共有持...続きを読む

QWebで確定申告 : マンションの場合はどう入力すればいいの?

お世話になります。
以前、ここで住宅ローン控除のための準備すべき書類について質問させていただいたものです。
http://www.okweb.ne.jp/kotaeru.php3?q=753941
(ご回答いただいた方、ありがとうございました)

書類も揃い、さあ確定申告ということで、

http://www.nta.go.jp/category/kakutei/kakutei.htm
で、始めようと思ったのですが、進めていくうちに困ってしまいました。
集めた書類に書かれていない、あるいはどこに書かれているのか判らない事項がたくさんあるのです。

判らないのは以下の点です。
(「」内は、上記URL"確定申告書作成コーナー"上の文章です)

「家屋の取得対価の額(消費税込みの価額)を入力してください。」
これは頭金を入れた、売買代金(の総額)を表すのでしょうか?それとも頭金を除いた額を表すのでしょうか?

「土地の取得対価の額を入力してください。」
この額、不動産売買契約書のどこにも書いてないけど、何を書くのでしょう?

「登記簿謄本又は抄本(登記事項証明書)に記載されている土地等の面積を入力してください。なお、マンション等の区分所有建物の場合は、1棟の土地面積に1棟の家屋の総床面積に対する自己の専有部分の床面積の占める割合を乗じて計算した面積を入力してください。」

何を言ってるのやらさっぱり。。。準備した書類のどこの項目を使って、どういう計算をすれば良いのでしょう? 大体マンションを買うって、土地も買っていることになるのでしょうか?

以上です。
どうぞよろしくお願いいたします。

お世話になります。
以前、ここで住宅ローン控除のための準備すべき書類について質問させていただいたものです。
http://www.okweb.ne.jp/kotaeru.php3?q=753941
(ご回答いただいた方、ありがとうございました)

書類も揃い、さあ確定申告ということで、

http://www.nta.go.jp/category/kakutei/kakutei.htm
で、始めようと思ったのですが、進めていくうちに困ってしまいました。
集めた書類に書かれていない、あるいはどこに書かれているのか判らない事項がたくさんあるのです。

判らないのは以下...続きを読む

Aベストアンサー

家屋の取得価額と土地の取得価額の内訳について。

土地には消費税がかかりませんので、消費税の値(A)から逆算して求めます。

(A)/5×105 これが土地の取得価額。
全体の購入価額からこれを引いたものが
家屋の取得価額になります。

Q中古マンション購入時の住宅ローン控除確定申告について(長文)

確定申告書の作成中に困っています。宜しくお願い致します。
中古マンションを購入し、住宅ローン控除のために確定申告をしようとしていますが、住宅借入金等特別控除額の計算明細書の記入事項で、取得対価の額を「家屋に関する事項」と、「土地に関する事項」に分けて記入しなければなりません。しかし、売買契約書を見ても、購入金額について家屋と土地で分かれてはおらず、総額についてしか記載がありません。国税庁のHPの情報では、このような場合には消費税額から建物価格を逆算する方法が記載されていますが、中古マンションであるため、消費税がかかっておらず、家屋と土地の価格が算出不可能です。このような場合には、どのようにして家屋と土地の値段を決定すればよいのでしょうか。インターネット上で自分なりに検索をかけて調べてみましたが、どうしてもわかりません。経験者の方、御指導下さいますよう、宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

通常は、売り主に問い合わせれば分かります。

あるいは、土地の固定資産税評価額と建物の固定資産税評価額の割合で土地と建物に分ける方法があります。

その他には、取得当時の土地の時価を不動産屋などで調べて、差額を建物とする方法です。
この場合は、計算の過程を書類にして、税務署に相談された方がよろしいでしょう。
その結果を、日時・相談先の税務署名などとともに、記録しておくと、後日の紛争を防ぐ事が出来ます。

参考URL:http://www.cpainoue.com/mailmag/back_number/d_mag20040329.html

Q住宅ローン控除、何時?どうやって返ってくる?

住宅ローン控除、何時?どうやって返ってくる?

21年の12月に新築入居しまして、22年2月に確定申告しました。
そして昨日、22年度分から30年度分の給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書が送られてきました。年末調整で今年から出来ると言うことですよね?

ところでふと思ったのですが、住宅ローン控除はどのような形で何時返ってくるのでしょうか?

21年度~30年度の10回に分けて税金が返ってくるんですよね?
今回は22年度分ということは21年度分はすでに今までに返って来ていると言うことですか?

いったい何時返ってきていたのでしょうか?まったく分かりません。今年の給料で別段金額が多かった月があった記憶もありません。

詳しい方、教えてください。

Aベストアンサー

確定申告書に還付金の振り込み口座を記入する欄があったと思いますが、
1回目の還付金はそちらに振り込まれることになっています。
たしか申告後2ヶ月くらいだったと思います。

2回目以降は年末調整で12月分の給料に合わせて還付されます。

Q融資手数料の処理(仕訳)方法

昨年、土地・建物を購入した際に、融資手数料が発生しました。
(融資期間は25年です)
融資手数料の経費の処理方法について税務署に相談したところ、
25年で割った1年分を当年の経費として処理すると言われました。

この方法で仕分けする場合ですが、
勘定科目「融資手数料」をどのように償却すればよいのでしょうか?
決算仕訳で償却する形になるのでしょうか?

素人ですのでよろしくお願いします。

Aベストアンサー

 補足の回答です。
すみません。私も勉強不足ですがわかる範囲で回答します。
25年で割った1年分を当年の経費として処理する物は、保証協会に支払った「保証料」のみです。
通常、銀行の事務手数料は、「支払手数料」で全額を初年度で経費処理するのが通常だと思います。
銀行の借入の際、銀行へ手続きの「手間代」として「事務手数料」を支払うので、25年で割る必
要はないと考えます。
金融期間への事務手数料がどのぐらいの金額なのか不明ですが、多額でなければ問題ないと思います。

参考になれば幸いです。

 


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