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2002年に目黒区南に投資用のワンルームマンション(20.5平米)を1850万で購入しましたが家賃は下がっているのに金利は上がるので売却を考えています。今のところ賃貸人はいて月々の持ち出し分は¥2500程度で、ローンの残債は1750万ほどです。築年数が若いうちに売却するべきでしょうか?一応業者に委託したところ1100万台で購入希望者がいるとは言われていますが、差額があまりにあって悩んでいます。今後マンションの値段は上がるものでしょうか?将来の年金の足しにとマンションを購入したのですがどうするべきでしょう?

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A 回答 (3件)

マンションやアパートを1棟買いで経営しています



>将来の年金の足しにとマンションを購入したのですが

この時点で間違っていますので早く売却するべきでしょうね
(どう計算しても儲かる事は無かったはずです)

細かい計算は情報が不足していますので出来ませんが650万円の損失で手放されるべきでしょう

現金650万円が用意できなければ今後も損害はふくらむでしょう

貴方は1850万円の価値のマンションを
1850+利息=2800万円で購入されています
30年後には建て替え間近の老朽化マンションが手に入ります

不動産投資は最低でも25年で全額償却するのが基本です

1850万円のマンションなら30年間の平均家賃は80,000円+管理積立金

古いマンションは家賃も下がります
投資用物件では
初期家賃×80%家賃低下率×80%平均入居率=平均家賃
 「いつまでも居ると思うな親と客」

儲かったのは入居者と銀行と販売会社だけです

最初はどういう計算だったのでしょうか?

私の物件の計算を書いてみます

築10年のアパート2000万円+土地2000万円=4000万円
後20年は収益があるでしょう

収益は
家賃約42万円-経費×12×20年×80%×80%=約6000万円
返済総額6000万円=4000万円借入+利息
最終利益 損得無し

20年後にやっと
2000万円の土地が手に入り、
建て替え間近の老朽アパート、
家賃は半額程度に落ち込んでいるでしょうね

これなら20年後に売却しても2000-2500万円の利益は見込めます

不動産投資はいつ売却しても損失が出ない物件でない限り儲かりません
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この回答へのお礼

詳しく教えていただいてありがとうございました。
ご意見を参考にさせていただきます。

お礼日時:2006/09/27 16:31

結論から言うと、買った時点で損失が確定してます。


損益分岐は価格800万くらいまでで、中古の物件でないと割にあいません。あとは節税に利用するくらいしかないでしょう。万一のインフレの
時にはも役たちます。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。参考にさせていただきます。

お礼日時:2006/09/27 16:33

仮に毎月持ち出しになったとしても、30年後?に完済すれば、普通に購入するよりはるかに安い金額でマンションを買ったことになります。

その時点のマンションの価格は、安く見積もっても500万円程度にはなるでしょうし、それまでに払った金額の合計が500万円未満なら、儲かったといえます。また、貸し続けるとしたらそれ以降は収入が入る一方ということになると思いますが。
ただ、どうも全額ローンで購入されているようですね。これだと、儲かるのは銀行だけ。リスク(建物の倒壊や賃借人不在のリスク)を負うのはあなただけ。という、あまり割の良くないビジネスですが、それは購入当初から変わっていないですよね。
いま売ってしまうのは、普通に考えると損でしょう。
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この回答へのお礼

すばやいご回答ありがとうございました。参考にさせていただきます。

お礼日時:2006/09/27 15:19

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