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築14年の中古住宅を売ることになり、不動産屋さんの仲介で売買契約をとりかわし、手付金をいただきました。引渡しは約1ヶ月半後ということでしたが、1ヶ月程を過ぎたところで、買主側のローンが整ったため、壁紙をリホームするために、鍵を貸してほしいと不動産屋を通じて依頼があったため、不動産屋に鍵を渡しました。正式な引渡しを数日後に控え、先日不動産屋を通して、買主側から、トイレの修理の依頼がありました。鍵は、買主側にあります。
(1)中古住宅を売る時、引渡し前に鍵を買主側に貸し出すのは当たり前のことでしょうか?
(2)身に覚えのないトイレの修理を買主側から要求されましたが、やはり修理する義務があるのでしょうか
(3)修理を拒んだ場合、売主側に落度が問われ、引渡し前ですが、手付け金の倍返しになるのでしょうか?
どなたか、ご助言をお願い致します。

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A 回答 (4件)

>不動産屋さんの判断と鍵の管理は信用できるものだったのでしょうか?



鍵の件は先の回答で記載した通りです。残金決済、引渡しをして所有権移転する前段階では確実にその買主のモノになるのかはまだ判らないという認識を持った方が良いです。契約というのはその履行に向けて約束を交わした段階に過ぎません。
なぜその様な段階で鍵を預ける必要が有ったのか不動産屋に聞いてみましょう。明確な理由が無ければ返却して貰った方が良いとは思いますが。買主が早く建物に入りたいのであれば、売主の立場としては早く残金決済してくれというだけの話です。

又、トイレの件も先に書いた通りなのですが、まずは契約書をご確認ください。瑕疵担保責任を負うのか免責なのか?どちらにせよ物件はまだ質問者に所有権が有りますのでその段階で対応する必要は無いです。

そして契約書の内容と照らし合わせて、売主負担により修繕する明確な理由を聞いてみてください。契約を締結している状況なのですから不動産屋の判断が入る余地は無く、既に決められている事柄なのです。質問者としては不動産屋の言っている事と契約内容に整合性が有るのかどうかを確認すれば答えは出ます。
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この回答へのお礼

買主さん・不動産屋さんと話し合った結果、買主さんが修理してくださることになりました。誠意をもって物件の引渡しを準備したことを理解していただけたようです。こじれることなく、引渡しができてホットしました。とても頼りになるご意見ありがとうございました。

お礼日時:2006/09/29 19:58

>買い手側に鍵が渡ったまま、鍵が売り手側に返却されないことはよくあることなのでしょうか?



普通はその日のうちに返します

目的が内見でしたら半日も有れば十分ですから

なんら問題がなければそのまま渡しても不都合は無いでしょうからそのままでも良いかも?
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この回答へのお礼

買主さん側が修理を引き受けてくださることになりました。現状に即したご助言ありがとうございました。
とても参考になりました。

お礼日時:2006/09/29 20:01

1.購入検討者の内覧の為に仲介業者に鍵を預けるケースはよくありますが今回はその段階は過ぎています。

建物の鍵というものは不動産取引の引渡しに於いて重要なファクターの一つです。これを引き渡し前に買主に預けるというのは普通はしません。
ある意味では引渡し前に「居住、使用して構いませんよ」と言っているようなもので所有権の所在が曖昧になりますし、事故や盗難、火災等が発生した際の責任所在も不明確となります。
そのあたりを全て踏まえた上で買主を信用して善意で預ける事は構いませんが一般的な対応では有りません。

2.既に契約している訳ですから義務が有るかどうかは契約に従って考えてください。引渡し前に売主がトイレの修理を行う約定であれば義務ですし、それが無ければ義務は有りません。

3.義務(契約)では無い事を理由に買主が解除を申し出たとすると、買主都合となりますから買主が手付を放棄しての解除です。質問者が手付を返す事も倍返しも不要ですが、善意で返金する事は自由です。

補足.
今回の件の原因はそもそも引渡し前に鍵を預けた事です。引渡し前であれば物件は質問者の所有物ですから、仮に瑕疵担保責任有りの契約だったとしても今のタイミングで対応する必要は有りません。それこそ質問者負担にて修理した挙句に別の理由で契約解除にでもなれば面倒な事態となります。

結論としては
・現況有姿の瑕疵担保免責の契約であれば対応する義務は全く無い。
・瑕疵担保責任有りの契約であれば引渡し後に瑕疵と認められた場合には対応する義務が有る。
・契約にこだわらずに善意で対応する
のいずれかです。
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この回答へのお礼

参考になるご回答ありがとうございました。
契約前に内覧していただき、契約しました。買い手の方に後悔して欲しくないようと思い、こちらの判断で外壁の修理やシステムキッチンの一部を新品な物に取り替えましたが、「トイレの便器が壊れている」という認識はありませんでした。結局、引渡しよりも2週間早く、鍵を渡してしまうことになりました。不動産屋さんは、売主側で修繕費を払うようにという見解でしたが、不動産屋さんの判断と鍵の管理は信用できるものだったのでしょうか?

お礼日時:2006/09/28 19:42

大家してます



中古物件は複数買い取りました

通常の取引では

・物件を点検する
・契約する
・引き渡す

貴方の場合手順が違っていたのでしょうか?

物件の点検は契約前が常識です

点検後、「現状渡し」の条件で契約すれば壊れた物は壊れたままで済んだはずです

1.普通の行為です
  むしろ契約前に内見します

2.契約次第です
  「現状渡し」条件が書かれていれば責任は有りません

3.契約次第です

素人売却の中古物件での契約の場合は

 「現状渡し」...今の姿のまま売ります

 「瑕疵担保特約」...売却後の不具合の責任は負いません

この2点は必須です

書かれていないとどこまで修繕責任が来るか予測がつきません

特に2.は買い主側からすると誰に責任が有ろうと壊れていれば困りますから...。

いずれにしろトイレくらいは修理されてはどうでしょうか?
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この回答へのお礼

参考になるご回答ありがとうございました。
こちらの判断で、引渡し前に気になっている箇所を修繕していたため、買い手側からの「便器のパッキンがゆるんでいる」という修繕依頼にはナーバスになってしまったようです。引渡し日より2週間も早く、買い手側に鍵が渡ったまま、鍵が売り手側に返却されないことはよくあることなのでしょうか?

お礼日時:2006/09/28 19:50

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Q住宅ローンの金消契約について教えてください。

中古の一戸建て住宅を購入し、
先日銀行から住宅ローンの
借入内定通知書がきました。

そして、金銭消費貸借契約のために
夫婦で(収入合算で購入したので)銀行に
きてくれといわれました。

この金消契約について教えてください。

過去の質問を閲覧させていただいたのですが、
この金消契約までは資金状況に変化を
させないほうがよいとありました。
(つまりカード使用しないほうがいいと)
もちろん借金するつもりはないのですが、
この金消契約の際も個人信用情報に照会するのですか?
信用情報に照会すると履歴が残ると思うんですが、
銀行は仮審査・本審査と信用情報に照会を
入れているんですよね?
その上、また金消契約の際も照会するのでしょうか?

それと、順番がよくわからないのですが
金消契約の際は新住所の住民票や印鑑証明が
必要とありました。
中古住宅の購入なので、今売主が住んでいます。
ちょうど引渡しの前日あたりに引っ越していく
予定らしいのですが、金消契約日(つまり融資実行)
を引渡しの5日ほど前にしたいと売主から連絡が
ありました。どの段階で住民票を写すことに
なるのでしょう?

あと、この金消契約で融資実行となり、
その後はもう銀行に行くことはないですか?
銀行に直接聞けばよいのですが
不動産やさんに任せてるのであまり聞けず・・・。

最後に金消契約の段階で融資不可、となることは
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色々書いてすみませんが
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Aベストアンサー

通常、金銭消費貸借契約は取引日の前に銀行にて実施します。不動産屋・デベロッパー等が案内したり同席するケースもありますが、契約の主体は借主と銀行なので、不動産屋の参加は必須ではありません。むしろ守秘義務の観点からみるとジャマな存在となります。1時間程度で済むものです。この段階で審査をするということはありません。但し一般的な考えとして挙動不審であるとかは見ると思いますが、あくまで一般的な範疇であり普通にしていれば問題ありません。銀行からすると住宅ローンを利用する顧客は「利益の出る、ありがたい客」になるので、堂々とした態度で臨みましょう!
※借金しているといって「卑屈」になってはいけません。

金消契約時に新住所の住民票を用意できればベストですが、売主の退去の都合等、社会通念上合理的事由がありそれを銀行に説明し納得していれば、事前の移動は必要はありません。入居後速やかに住所変更すれば良いのです。
※銀行側としては、後での住所変更(通常の住所変更とは異なり、融資取引の住所変更は手順が多い)はメンドーかつリスク(債務者が速やかに住所変更をしてくれない等)が伴うため、金消契約時に新住所になっている方がありがたい。

取引日当日の動きとしては、一般的に買主側の取引銀行(住宅ローンを利用する銀行)で行います。双方の必要書類を確認し、
1.住宅ローンの実行・買主口座への入金
2.買主口座から決済相当額を出金し、売主へ支払い
3.売主が入金確認後、登記手続
となります。これが「取引」です(決済ともいいます)。
買主と売主の取引銀行が異なると、代金決済後の入金確認に時間がかかることも考えられますので、決済は朝一番からはじめた方が良いと思います。

この段階で物件は買主のモノになりますが、実際はその後(一週間程度、この期間については双方合意の上、売買契約書に記載します)売主が退去することになり、不動産屋を通じて「鍵」を受け取ります。これが「引渡し」です。

引渡し後、買主は中古物件の「リフォーム」等をし、速やかに引越しします。同時に役場へ出向き住民票の移動を行います。そして速やかに銀行へ住所変更の届けをします。

リフォームの有無、市外からの転入、売主の転居都合等により、全体のスケジュールは異なりますが、概ね上記のとおりになります。例外のケースもあるので、銀行・不動産屋とよく相談・確認をしてください。

通常、金銭消費貸借契約は取引日の前に銀行にて実施します。不動産屋・デベロッパー等が案内したり同席するケースもありますが、契約の主体は借主と銀行なので、不動産屋の参加は必須ではありません。むしろ守秘義務の観点からみるとジャマな存在となります。1時間程度で済むものです。この段階で審査をするということはありません。但し一般的な考えとして挙動不審であるとかは見ると思いますが、あくまで一般的な範疇であり普通にしていれば問題ありません。銀行からすると住宅ローンを利用する顧客は「利益の...続きを読む


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