ワンルームマンションの投資を進められております。
そのローンの組み方が生命保険付きなので有利と
いうのが歌い文句です。
説明を聞きましたがもう一つ仕組みがよくわかりません。
わかりやすく説明できる方がおられましたらよろしく
お願いいたします。

このQ&Aに関連する最新のQ&A

A 回答 (2件)

マンションなどの投資はほとんどが悪徳業者です。


口車に乗らないようにしましょう。

家賃収入も保証されているわけではないし、今設定している家賃のままで、ローンが払い切る期間の間いられるわけでもありません。古くなれば当然家賃も安くなります。

また修繕費、固定資産税など、みな家主にかかります。

生命保険つきで有利なんていうのも詭弁。
今時の住宅ローンはみな団信と呼ばれる生命保険に入らないと借りられません。
しかもこれは、質問者様が死んだら、借金がチャラになるってだけの話です。

なお、この手の業者は1度話を聞く姿勢を見せたら、しつこく食いついてきます。脅し、恫喝は当たりまえです。気をつけたほうが良いですよ。

「業者名 悪徳」とか「業者名 勧誘」などの検索語を、Googleで検索してみて、いろいろ悪い話が出てくるような業者も一杯ありますので、行ってみることをお勧めします。
    • good
    • 0

不動産が将来値上がりすると思える人


現在、税金をたくさん納めている人
貯金よりもハイリスクハイリターンを求めている人
当面というか当分お金を使う予定がなく使い道がない人
なんかにはお勧めだとおもいます。
そうでなかったら、勧誘なんかしてる時間と金があったら、自分達で投資、経営しているとおもいませんか。
20年後、その建物がどうなっているかということをイメージしてみるのも(借り手がいるかとか、2倍ぐらいな価値になってるとか)のもひとつの判断でしょう。
    • good
    • 0

お探しのQ&Aが見つからない時は、教えて!gooで質問しましょう!

このQ&Aと関連する良く見られている質問

Qワンルームマンションについて

 ここ数年東京・大阪・福岡のワンマン業者からの販売攻勢がすごいです。で、いろいろ自分なりに勉強してきたつもりですが、よくわかりません。単身世帯が増えている今業者の言うように、実需はあると思うのですが・・?また、販売価格は今が底値だというのももっともな気がしますが、反面、じゃあ自分とこが持っとけばいいじゃんという気にもなります。
 今後のワンマンの見通しについて、忌憚のない意見をお伺いしたい、できれば新築物件に限って願います。投資に関しては自分の判断ということはよく理解してます

Aベストアンサー

投資のリスクについては十分に理解されているようなので、業界事情についてだけ記しますので、ご参考になれば。

投資用マンションの場合は、土地を銀行借入で購入した開発業者が、建築代金はマンション完成後3ケ月程度一括払といった支払条件を建築会社に飲ませることで、手許資金負担なしに事業化する、というケースが多いと思われます。金融機関にとっては、纏まった金額で高い金利が貸せる融資先の確保、建設会社にとっては受注の確保ができる点で三当事者それぞれにメリットがでる形態になっています。

開発業者にとっては建築期間中(建物が建ち上がる前)に全戸の購入者を固めれば、プロジェクトが一丁上がりとなって、次の案件での土地の仕込み・開発に入ることになります。その為歩合給の社員にノルマを付けて徹底した電話セールスをしているようで、セールス対象としては公務員・医者・上場企業の管理職層に、減価償却をテコにした節税・税金還付をメリットとして売り込みを図っています。

完売とならなくても残り戸数が少なくなれば、開発会社が販売セールスを請け負う販売会社に投売りするケースもあります。販売価格1000万円/戸のマンションを半値程度で売ってしまい(登記はしないので中古マンションにはならない)、販売業者は買値以上で売りさえすればその部分が儲けになるのでかなりの値引き販売も厭いません。

加えて、こういった開発業者や販売業者は大手デベロッパーからのスピンアウト組が経験と業界での顔を使って小規模の会社を立ち上げてやっている所が多いです。D京やH谷工などの営業担当と開発担当が数人で会社を興した、という例です。不思議なことですが、DやHには融資をしないのにそこから派生した新設会社には資金を融資するという今の金融機関の発想もよく分からない所ではあります。

そういった意味で、投資用マンションの販売価格には記号程度の意味しかないこと、開発業者・販売業者・建設会社・金融機関とそれぞれが利益を貪った後でor貪る為に、購入者をはめ込もうとしている、という部分については十分に理解しておいて下さい。私個人としては、どこかで販売が滞れば業界全体の自転車操業に限界がくるように思えてなりません。

投資のリスクについては十分に理解されているようなので、業界事情についてだけ記しますので、ご参考になれば。

投資用マンションの場合は、土地を銀行借入で購入した開発業者が、建築代金はマンション完成後3ケ月程度一括払といった支払条件を建築会社に飲ませることで、手許資金負担なしに事業化する、というケースが多いと思われます。金融機関にとっては、纏まった金額で高い金利が貸せる融資先の確保、建設会社にとっては受注の確保ができる点で三当事者それぞれにメリットがでる形態になっています。

...続きを読む

Qワンルームマンション投資

主人が2年前から、私に内緒で35年ローンを組んでマンション投資をしていました。自宅の住宅ローンもまだ30年残っているのに最初は、離婚と思いましたが。。。今は、何とか落ち着いています。
このマンションを今売るべきか?。。。このまま持ち続けて行くべきか?。。。何年かして手放すべきか?。。。どうしたら良いのでしょうか?
今現在の毎月の手出しは、2万7千円程度です。
一番良い方法を教えて下さい

Aベストアンサー

失礼ですがご主人の年収はどのくらいでしょうか?
不動産の場合、購入後数年(原価償却の仕方で変わりますが)は
給与収入と、不動産収支(赤字)を相殺して
税金の還付が受けられます。
課税所得が900万以上であれば、所得税+住民税で43%になりますので
不動産収支の赤字が、本業と損益通算出来るメリットは大きいです。
(課税所得330万以上で30%)
白色申告の場合、領収書の添付義務も不要です(保管義務はあります)。100万円の不動産損で実質43万円の節税効果です。
もちろん、原価償却は通常付属施設部分が定率で、購入後数年で
大きく減りますので注意が必要ですが・・・
しかし上記を考慮しても
現状月2万7千円の手出しはちょっと厳しいですね
課税所得が1800万以上であれば、50%節税ですが
それだけ収入があれば、離婚は考えませんね

Qワンルームマンション

投資用として、ワンルームの中古マンションを購入しようか検討しています。1000万しないもので考えてますが融資はつくものなのでしょうか?
教えてください。

Aベストアンサー

>融資はつくものなのでしょうか?

融資は可能です。
但し、投資用の場合は住宅ローンではありません。
不動産融資になるでしようね。
また、融資額は「物件の評価額相当が限度」です。

投資用の場合、ローン完済まで入居者が居る保証はありません。
ワンルームの場合、新築マンションが建つ度に入居者が変わります。
空き部屋期間が長いオーナーも存在し、このオーナーは最終的に売却を考えます。空き部屋に入居者が付いた時点が、売り時なんです。
これが、中古投資用マンションですね。

あくまで余裕資産で行って下さい。

Qワンルームマンション経営のメリット

ワンルームマンション経営の勧誘を受けています。
東京都心の一等地に、2000万円でワンルームマンションを購入し、管理会社に管理を委託して、家賃収入でまかなえないローン分が持ち出しになり、節税できるとのこと。
35年ローンで毎月2万円弱のマイナス。
節税はできるけど、可処分所得は減少するし、マンションの資産価値もどんどん目減りしていくだろうし、入居率も95%って言うのがうさんくさいし、老朽化して立て替える必要が出たときにいろいろと問題が出てくるような気がして、今ひとつ営業マンが言うほど本当にメリットのあるものであるのか、確信が持てません。

実際にワンルーム経営をされてる方や、この分野に詳しい方から、アドバイスやご意見を頂けるとありがたいです。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

大家やってます。

まず、やめられたほうがいいでしょう。
不動産投資で節税目的に行うのは資産家の相続税対策のみと考えてください。(これですら現在はかなり減りました)
減価償却費や借入利息で所得を減らす目的の不動産投資はお勧めできません。
また、キャッシュフローで毎月2万の赤字だなんて普通なら手を出しません。
投資を行うのに借入をしてさらに赤字という状況は普通に考えておかしいと思いませんか?
よく言われる個人年金として購入するのも、35年後のどうなってるかわからないマンションがほんとうに資産になるのか疑問です。

私が不動産に投資するときは表面利回りで最低でも12%は確保します。
表面利回りというのは
年間家賃収入÷物件価格
の式で表され、年間家賃収入が100万円ならば、
100万円÷物件価格=12%
物件価格≒833万円
ということで、833万円以上では買いません。
(実際は諸費用なども考えるので物件価格だけで見れば800万円位じゃないとだめですが)
また、駅から遠い、中古であれば築年数が経っているなどを考慮しさらに安い値段でないと購入しません。
(私は最高で表面利回り18%の物件を所有してます)
100万円の家賃収入に対し800万円の物件価格には驚かれたかもしれませんが、投下資本の回収に10年以上かけるのは不動産投資としては効率のいいものとされません。
もちろん都心では5%くらいの物件もありますが、マンションの「一室」ではなく「一棟買い」なら考える余地はあります。なぜなら土地があるからです。
いずれにせよ都心で新築では12%以上の表面利回りの物件はほぼありません。いつも中古か地方の物件になってしまいます。

以上は不動産投資をするうえでの基本的な考え方なので、実際はもっと奥深いです。

今回の話は現金が豊富にあり、借入せずに購入できるならいいかもしれませんが、借入してする投資ではないと思います。

大家やってます。

まず、やめられたほうがいいでしょう。
不動産投資で節税目的に行うのは資産家の相続税対策のみと考えてください。(これですら現在はかなり減りました)
減価償却費や借入利息で所得を減らす目的の不動産投資はお勧めできません。
また、キャッシュフローで毎月2万の赤字だなんて普通なら手を出しません。
投資を行うのに借入をしてさらに赤字という状況は普通に考えておかしいと思いませんか?
よく言われる個人年金として購入するのも、35年後のどうなってるかわからないマンショ...続きを読む

Q投資用ワンルームマンションの売却について

2002年に目黒区南に投資用のワンルームマンション(20.5平米)を1850万で購入しましたが家賃は下がっているのに金利は上がるので売却を考えています。今のところ賃貸人はいて月々の持ち出し分は¥2500程度で、ローンの残債は1750万ほどです。築年数が若いうちに売却するべきでしょうか?一応業者に委託したところ1100万台で購入希望者がいるとは言われていますが、差額があまりにあって悩んでいます。今後マンションの値段は上がるものでしょうか?将来の年金の足しにとマンションを購入したのですがどうするべきでしょう?

Aベストアンサー

マンションやアパートを1棟買いで経営しています

>将来の年金の足しにとマンションを購入したのですが

この時点で間違っていますので早く売却するべきでしょうね
(どう計算しても儲かる事は無かったはずです)

細かい計算は情報が不足していますので出来ませんが650万円の損失で手放されるべきでしょう

現金650万円が用意できなければ今後も損害はふくらむでしょう

貴方は1850万円の価値のマンションを
1850+利息=2800万円で購入されています
30年後には建て替え間近の老朽化マンションが手に入ります

不動産投資は最低でも25年で全額償却するのが基本です

1850万円のマンションなら30年間の平均家賃は80,000円+管理積立金

古いマンションは家賃も下がります
投資用物件では
初期家賃×80%家賃低下率×80%平均入居率=平均家賃
 「いつまでも居ると思うな親と客」

儲かったのは入居者と銀行と販売会社だけです

最初はどういう計算だったのでしょうか?

私の物件の計算を書いてみます

築10年のアパート2000万円+土地2000万円=4000万円
後20年は収益があるでしょう

収益は
家賃約42万円-経費×12×20年×80%×80%=約6000万円
返済総額6000万円=4000万円借入+利息
最終利益 損得無し

20年後にやっと
2000万円の土地が手に入り、
建て替え間近の老朽アパート、
家賃は半額程度に落ち込んでいるでしょうね

これなら20年後に売却しても2000-2500万円の利益は見込めます

不動産投資はいつ売却しても損失が出ない物件でない限り儲かりません

マンションやアパートを1棟買いで経営しています

>将来の年金の足しにとマンションを購入したのですが

この時点で間違っていますので早く売却するべきでしょうね
(どう計算しても儲かる事は無かったはずです)

細かい計算は情報が不足していますので出来ませんが650万円の損失で手放されるべきでしょう

現金650万円が用意できなければ今後も損害はふくらむでしょう

貴方は1850万円の価値のマンションを
1850+利息=2800万円で購入されています
30年後には建て替え間近...続きを読む


人気Q&Aランキング

おすすめ情報