離婚を考えています。その際の財産分与で不動産(今の住居)をいくらかでも私の名義に変えたいのです。夫は以前ギャンブルで多額の借金を作ったことがあり、そのときは偶然私が気づき事なきを得ましたが、もう少しで家も担保に取られる寸前だったと思います。子供は置いてくるのでまたもしも・・・ということがあって子供たちが困ることがあってはと考えてのことなのです。共有者がいれば処分されることがないからそうしたいと思っているのですが、その際の費用とか分け方ってどんな物なんでしょうか。結婚16年、ずっと共働きでした。購入は平成2年、1700万で買って残債は1200万、あと12年位ローンが残ってます。今は夫一人の名義です。

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A 回答 (1件)

一口に「財産分与」といいますが、場合によって2種類の性格に分かれます。


一つは、婚姻後に形成した「共有財産」の分割精算的な性格のもの、もう一つは「慰謝料」的なものです。
どちらの性格になるかは、「全財産」や、分与する財産の価値によっても異なります。

不動産の所有権の移転についても、「残っている債務」をどちらが今後支払ってゆくのかによって扱いが異なります。
たとえば現在2000万円の価値がある家とすると、債務は「夫」が支払い、所有権は「妻」のものにするとなると、2000万円相当の財産の「移転」があったことになりますが、債務1200万を「妻」が引く次ぐこととした場合は、差し引き「800万」相当の財産の移転とみられます。

場合によって「妻」に贈与税がかけられることもありますし、「夫」に譲渡所得が認められて所得税がかけられることもあります。
このあたりの「税」に関することは、「具体的」に税理士さん又は税務署でご確認ください。

>共有者がいれば処分されることがないからそうしたいと思っている

残念ですが、「サラ金」やその先の「金融」は共有者がいても関係ありません。
むしろ、夫名義の部分に抵当権などを設定することがよくありますし、所有権を移転し、自分も共有者だから使用する権利があるとして乗り込んでくることも考えられます。
結果としては、借金を返済して所有権を取り返すしかなくなるわけです。

これを防ぐには、全所有権を取得する以外方法はないといえます。「権利書」を持っておけば大丈夫などということもありませんので、ご注意ください。

「離婚」自体でもめそうということであれば、弁護士さんに依頼する方がいいかもしれません。
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Aベストアンサー

1.前提条件の想定
当初購入金額 3600+諸経費300=3900万円
ローン3200+頭金500+諸経費200=3900万円(内500負担)
3200―ローン元本毎月返済400+内入1400=残債1400万円(内1400負担)
という条件とします。

2.本来あるべき登記
購入時点:夫負担(3200+200):妻負担500=34:5=7:1
(若干の誤差を無視すれば持ち分の1/8を妻の持ち分とするべきであった)

3.内入1400万円を持ち分の購入と考えると、
夫負担(3200+200-1400):妻負担(500+1400)=2000:1900=1:1
(誤差は約定元本返済分400万の内妻の寄与50万円とすれば、持ち分各1/2)
1/2 -1/8=3/8、持ち分の8分の3を内入時点で売買により妻が購入したと考えることは無理はあるが何とか可能。
都合1900万円の負担でマンションの50%の権利を得たが、時価の下落で価値は700万円になった。(ローン同額の1400万円の50%)→物件の下落の負担をどちらに持たせるかの立場によってこの結論はブレます。価値下落後に妻が買ったとすれば全額名義移転の結論も出る。

4.今後の対応案(実現度合いは?)
(1)離婚による財産分与でマンションの50%の持ち分移転を求める。名義移転にかかる登録免許税、不動産取得税約30万円は生じる又、持ち分を得れば今後固定資産税の負担も均等割りが原則になる。ローン付の担保物件については先の回答の通り完済までは資産としての意味合いが無い点と離婚した元夫婦で共有を続ける意味合いが不明だが、銀行に報告しなくても登記名義の移転は可能。その上で物件を市場に出したと仮定して家賃相場の半額(50%持ち分が根拠)を毎月夫なり夫の両親から受け取る。

(2)ローン付のマンションには価値が無いものと割り切って、上記の手間隙をかけるよりは、家賃相当額の50%を毎月慰謝料・貸付金の返済名目で貰うような協議と契約内容にした方が簡単ではないか、という気がします。150万円の帰属はこれとは別に協議してください。

1.前提条件の想定
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という条件とします。

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万が一銀行にバレて、一括請求された場合、
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Aベストアンサー

個人版の民事再生は、住宅ローン返済と住宅を残しつつ、その他の債務を整理するという手法ですので、質問のケースでは、質問者が主債務となる住宅ローンが無い点が要件外となります。

ローン銀行から見れば、ローン契約条項違反(無断での担保物件名義変更)だけを理由に夫に対する期限の利益の喪失(ローン一括返済要求)→当然不履行→担保物件差押→競売と進めば質問者の民事再生に関係なく、自宅の担保処分が可能になります。

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個人版の民事再生は、住宅ローン返済と住宅を残しつつ、その他の債務を整理するという手法ですので、質問のケースでは、質問者が主債務となる住宅ローンが無い点が要件外となります。

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(元主人のローンの支払いは今後??? 小額の養育費のみしか期待できない状態です。。。)

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どちらにせよ元主人の支払い能力がなければ 連帯保証人の私に残債はくるんですよね?


私たち親子は残債が少しでもゼロに近づけれるまでこの家に住んだ方がいいのか?

それとも残債を背負う覚悟で 引っ越した方がいいのか?
悩んでます。

子供達はできることならこの家に住みたいと言ってますが。。。
個人の家庭の問題ですみません。。。

ちなみに 慰謝料は請求できる期間なんですが 元旦那に支払い能力がなければ裁判にかけるだけ無駄なんでしょうか?

元主人の不貞行為もあり 相手の人にも請求できる状況なんですが。。。 
相手は同じ職場の人なので 裁判沙汰になると元主人の退職にもつながるおそれも。。

なおさら支払い能力は期待できなくなります。

最良な答えってあるのでしょうか

ホントに難しいです

 

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Aベストアンサー

>連帯保証人である私が残債をかぶらないために このまま家のローンを払って住み続けるのはかなりのデメリットになるのでしょうか?
(元主人のローンの支払いは今後??? 小額の養育費のみしか期待できない状態です。。。)


元主人のローンの支払いは今後???ということですが、たとえ元主人が「払います、払えます」と言っていたとしても、質問者さんが一人で払っていく覚悟が必要です。

つまり今後は住宅ローンの口座には質問者さんが毎月振り込むことです。

これで滞納による差し押さえの危険は無くなります。

しかし元主人が自己破産など法的な債務整理をすると、その家は名義上では元主人の財産ですから差し押えになるのがデメリットです。

今後何年も質問者さんが払い続けた所で、元主人が自己破産してしまい質問者さんも清算できなくて差し押さえになるのが最悪のケースでしょう。



厳密に言えば住宅ローンの主債務者(元ご主人)がその家に住んでない時点で住宅ローン契約に違反してます。

しかしローンを質問者さんへ借り換えできないなら仕方ありません。銀行にばれない事を祈りましょう。



売却して1000万の損が予想されるなら、質問者さんは今1000万の借金を背負ってるのと同じです。

主債務者が滞納してないから請求が来てないだけです。

将来に連帯保証債務が降りかかって払えないなら自己破産も止むを得ない。という位の覚悟は必要でしょう。


慰謝料、養育費、ローンの半額について、公正証書を組むことを元夫が同意してるならまず組んでおきましょう。それで質問者さんが不利になることはありません。

>連帯保証人である私が残債をかぶらないために このまま家のローンを払って住み続けるのはかなりのデメリットになるのでしょうか?
(元主人のローンの支払いは今後??? 小額の養育費のみしか期待できない状態です。。。)


元主人のローンの支払いは今後???ということですが、たとえ元主人が「払います、払えます」と言っていたとしても、質問者さんが一人で払っていく覚悟が必要です。

つまり今後は住宅ローンの口座には質問者さんが毎月振り込むことです。

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Aベストアンサー

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全て法務局で相談出来ますよ。先ずは、権利証等不動産の詳細が分るものを持って(今ある他の書類も)、法務局へ行ってください。不動産登記に関する窓口があるので、したいことと何も分からないことを告げてください。実際に登記されている事項を印刷して確認し、どうすれば良いかを教えてくれるはずです。

参考URL:http://law.main.jp/souzokutouki/


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