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30代女性です。東京23区内の希望地域に、旧法賃借権の中古マンションが売りに出されており、購入を検討しています。旧法賃借の物件の場合、借地期間終了後はいったいどうなるのでしょうか? 一般論として、どなたかご教授いただけるとうれしく思います。

旧法賃借(築38年、借地期間残存22年)、10階建、売り出し価格2,500万円、約70平米。管理費+修繕積立金+地代=計約3万/月の物件です。

すでに内見にも行き、部屋自体にはとても魅力を感じたのですが、建物が接道していない点が気になりました。いわゆる再建不可の物件ではないかと思います。

あくまでも居住目的ですので、資産としての価値はもとより求めていませんが、最低限の知識として、どんなリスクがあるかは知っておきたく思います。賃借権についてはいろいろ検索したのですが、調べ方が悪いのか、借地期間終了後にどうなるかという一番知りたいことについての解説が見当たらず、たいへん困っています。

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A 回答 (4件)

私の叔母は30年以上前に東横線沿線の借地権マンションを購入しました。

有名人も数多く住んでいたところなので、どのマンションか分かる方には分かると思います。当時は築10年足らずでしたが、ローンは原則組めない(組んだ方もあるようですが)、売買には地主の承諾がいるなど制約があり、叔母の周囲は購入に反対したようです。

叔母は運の強い人なので、バブル期に売却して大金を得ました。もっとも、その資金で購入した不動産は大幅に値下がりしたので実際には損得なしですが。そのマンションは現在も建っていますが、質問者さんの物件同様、満室のようです。ただ、将来のことは分かりませんね。日本でマンションが建ち始めたのは東京オリンピックのころからで、まだ50年経っていませんから、既に借地権が終了したマンションはほとんどなく、どうなるか本当のところ分からないのだろうと思います。旧法借地権は非常に強い権利ですので、建物の所有者にその意思さえあれば、まず更新は可能と思います。ただ、所有者の意思を統一して更新料等払えるのでしょうか?払えなければ土地を返却する際の建物の取り壊しは当然、所有者の負担です。その辺りは実際例がないのでしょうね。

叔母の場合は売り抜け(言葉は悪いですが)できましたが築38年では、それは難しそうですね。叔母の物件と違って東横線などではなく、超都心部の物件だろうと思います。私もずっと都心部に住んでいますので、築38年でもモノがよければすぐ買い手がつく状況もよく知っています。ただ借地権というのがねぇ。

結論としては、今回の購入基金は別としてどの程度の経済力が質問者さんにあるのかによると思います。年収1000万以上とか、親から確実にかなりの相続ができるとかなら、買ってしまってもいいと思いますよ。そうでなければ、やめておいたほうが無難でしょうね。

この回答への補足

ありがとうございます。残り1割の迷いをふっきるのに十分な説得力のあるアドバイス、感謝です。

やはり、購入は見送った方がよさそうですね。当方、年収1000万もありませんし、親からの相続も期待はできませんので(笑)
お話をきいて、私の経済力その他から総合的に考えるとこのまま当分は「賃貸派」でいく方が賢そうだな、と思いました。賃貸で適当な物件が出ないか、もう少しがんばって探してみることにします。

でも、賃貸の物件探しも、それはそれで大変なんですよね。。。既成の間取りだと私にはどうも使いづらいものが多くて(在宅仕事の関係上1つは広い部屋が必要/小さい子供がいるのでなるべく1フロアで全部見渡したい)、かつ地域限定となると、そもそも物件自体が限られる。
たまに、妥協範囲内の物件があって申し込んでも、審査でハネられる。貯蓄も収入も、多くはないけれど平均程度にはありますし、いまだかつて家賃も税金も滞納なんてしたことないのに。。。たぶん自営業という点でマイナス1ポイント。保証人である親がかなり高齢という点で、さらにマイナス1ポイント。おまけに母子家庭という点で、とどめにマイナス5ポイントくらい?、差し引かれていると思われます。

そんな状況ですので、借地権とか既存不適格とか多少の難アリ物件であろうと、貯金はたいて現金で買うなら誰にも文句言われないだろうと血迷っちゃったりするわけです(涙)。が、いただいた皆さんのご回答を参考に、もう少し冷静に考えてみます。こんど子供が小学校で、学区のこともあるので、年内には引越先を決めたいと思っています。がんばります。

補足日時:2006/10/06 12:27
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借地法などの書籍が出ていますから、一度目を通されるとよいと思います。


そこには借地期限が来た際の更新についての法律も載っています。
私も大雑把にしか理解していませんが、期限が来るまでに一応は更地にして返却しないといけないということ。
また、期限が迫っているのに大規模修繕や建て替えなどはしてはならないということ。などが法で決められているようです。
旧借地法は、定期借地法と違って絶対的に借主の権限が強いようです。
実際には期限が来てもほとんどの場合は更新できるようですし、裁判でも借主の権利が勝つようです。
でもこれまでそうだったからといって、実際にあなたの買った物件もそうであるとは限りません。
やはり法で定められている以上、修繕や建て替えや更新がスムーズに行かないかもしれません。

また土地の所有者が誰なのかが問題です。
所有者が破産したり相続などの問題が発生した場合、更新はできなくなることがあります。
お寺や神社の所有する借地マンションならば、まず破産などはないといえるのですが。

借地の物件価格というのは、借地権代(土地代)と建物の価格です。
ですから御質問の物件が2500万ならば、そのうちほとんどは建物代でしょう。仮に500万くらいが借地代(土地代)だとします。
その場合、当然ですが土地代の分はローンを組めませんので御注意を。
借地ですから所有権にならない、つまり銀行が抵当権を設定できないので、ローンの対象にならないのです。
だから借地の物件を買う場合はある程度の頭金が必要です。

質問者さまは現金で買われるようですが、このような理由があるので売却する際に買い手がつきにくいです。
また将来の更新についても不安要素があるので、ますます売却は難しいことを覚悟しなければなりません。

私は以上の理由で、借地のマンションの購入は見送りました。やはり先が見えないですから。参考になさって下さい。

この回答への補足

ありがとうございます。
実際に購入検討されたこともあるという方のご回答で、参考になりました。

関連の書籍、何冊か目を通してみたのですが、読んだ本が悪いのか私の頭が悪いのか、旧法賃借に関してはいずれも説明が半端で曖昧で、私にはどうも理解できない点が多いのです。
すでに借地期限に達したマンションというのは実際にはまだあまりなくて(これから増えるのでしょうが)、実例をひいて解説されていないからかもしれません。
借地権のマンションを購入する際のチェックポイント、想定される金銭的&法的リスク、などがわかりやすくまとめられている書籍はないでしょうか。
おすすめの本がありましたら、教えてください。

私としては今のところ、ここまでにいただいた3件のご回答を読み「やっぱり購入はやめといた方がよさそう」という考えに、9割方かたむきつつあります(笑)。おっしゃるように、土地の所有者の性格など、ケースバイケースの部分も大きそうですが、いかにも、近い将来何らかのトラブルに巻き込まれそうな感じだし。共有部分にガタがきているのに大規模修繕してもらえないのも困りますし。
お金が有り余っているならともかく、全財産はたいてまでそんな買い物を、今するべきじゃないなあという気持ちになっています。

反対に、「それでも私は借地権のマンションを購入した」という経験者の方、あるいはそうした経験者を身近でご存知の方はいらっしゃいませんか?
そういう方の経験談やアドバイスがきければ、あと1割の迷いがふっきれるかなあという気がしています(あきらめが悪いですね)。

補足日時:2006/10/05 11:02
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地主さんは建物の所有者ではないので、取り壊しを決める立場ではありません。


建物をどうするかは、管理組合が決めることです。
また、地主さんが借地契約の解除を求める時には、建物の買取をしなければなりません。

建物が接道していないという事は、分譲後に土地を分筆した可能性が有りますので、仲介業者に既存不適格の建物ではないかを聞いてみると良いと思います。
購入を検討していると言えば、まともな業者であればちゃんと調べてくれます。
そうだとすると、建て替えはもちろん出来ませんので、将来的には資産価値は0になるか、取壊し費用の負担を求められる可能性があります。
接道していないって、車も入れないのですか?
消防自動車が入れないと怖いですし、解体も出来ませんよね。

接道要件を満たしていない築38年、借地権のマンションが2500万円とは・・・東京の相場はそんなに高いのですか?
当方は地方都市ですが、同じような条件ですと多分200万円でも売れないかも知れません。

その物件を借りた場合の賃料を残存期間で計算してみて、購入価格(ローンを組んだ場合の総支払額)と毎月の管理費等を足した額と比較してみたら如何でしょうか?

この回答への補足

なるほど、いろいろありがとうございます。
まずは、既存不適格ではないか、と訊いてみることにします。

アドバイスいただいたような試算は、素人の皮算用ですが何度もしてみました。以前は約17万で賃貸されていた部屋(その地域ではそれでも格安の部類...)なので、借りた場合は単純計算で、10年で2,000万強、15年で3,000万強、20年で4,000万強を支払うことになります。
買う場合はローンは組まずに現金で購入するつもりなので、15年以上住むとしたら買ったほうが得だし自分で好きなように部屋をいじれて楽しいし...と考えたのです。

万一転居せざるを得なくなった場合、売ることもできず、借り手もつかず、毎月の管理費等だけを払い続けなければならないという状況に陥るかもしれないことは、覚悟しています。
でも、それ以上の負担(取り壊し費用の負担を求められるとか!)がのしかかる可能性があるなら、それはさすがにリスクが大きすぎますね。借地権の物件では実際に、そのようなケースがあるのでしょうか?

>多分200万円でも売れないかも

おっしゃるとおり。数字だけみると、自分で書いていても、これじゃまるでお金出して借金買うようなもんだなあと思ってしまいます(笑)。でも、交通至便でそこそこ緑もある住みやすい場所だからでしょう、そんな物件でも今のところは、空きが出るとすぐに借り手も買い手もついているみたいなんですよね(60戸くらいありますが、他に空き部屋はなさそう)。

接道要件について、物件を特定せずに言葉で説明するのはなかなか難しいのですが、素人目からみても、かなりとんでもない場所だという気はします。大通りと、アーケード商店街に挟まれた三角地帯のようなところの中洲に、まわりを大小の店舗に囲まれた状態で建っています。敷地形状、建物のカタチもデコボコです。突き出した部分が一部アーケード街に面していてそこは階数も低く店舗になっています。また、建物の角の1つは、大通りから10mくらい入った路地の曲がり角に接していて、そこはもしかすると接道しているといえるのかもしれません。引越のトラック等はそこからアクセスするようです。火事になった場合に消防車がどうするのかは、確かに不安です。消防署は近いので、これも、訊いてみることにいたします...

東京の相場、と一口に言っていいかわかりませんが、私の探している地域は本当に家賃が高いです。そもそもあまり物件が出ないので、やむを得ず購入可能な範囲で中古物件を探しているのです。私自身は本来持ち家志向はあまりなく、賃貸でいい物件が見つかればそれが一番とも思うのですが、この地域で真剣に引越先を探し始めて約2年、かれこれ20件以上は内見しましたが、いずれも家賃高すぎor使いにくい間取りで、ピンと来るものがありません。

補足日時:2006/10/04 01:17
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定期借地でなければ通常はそのまま更新されます。


ただし建物が滅失したりすれば借地権がなくなる場合もありますが、そうでなければよほどのことがなければ更新できないことはありません。

この回答への補足

ありがとうございます。

地主さんの意向で建物の取り壊しが決まった場合は、どうなるのでしょうか? 無一文で外に放り出される(何の保証もなく強制立ち退き)ということになるのでしょうか。

補足日時:2006/10/03 17:34
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Q地上権が設定されているマンションは何が問題になるのでしょうか?

マンション購入を検討しています。
昭和52年築で古いですが、環境はとても良いのでいいなと思ったら、地上権が設定されているとのことです。

地上権が設定されているマンションは、存続期間が終了すると、地主が更新を拒否した場合は建物を取り壊さなければならないということでしょうか?

ちなみにこの物件の登記簿謄本をみたのですが、存続期間が記載されていませんでした。
これは、存続期間の定めがないということでしょうか?それとも、登記はされていなくても、契約書か何かで期間が定められているものなのでしょうか?
仮に、登記簿謄本に存続期間が記載されていないということは存続期間の定めがないということである場合、民法上は存続期間が何年とみなされるのでしょうか?

現在57歳でマンション購入を考えているものですから、そのマンションにいつまで住めるのかというのは、大事な問題と思っています。

よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>存続期 間が終了すると、地主が更新を拒否した場合は建物を取り壊さなければならないということでしょうか?

旧法「借地法」が適応されます。建物が存続する限り期間は更新されます。

>これは、存続期間の定めがないということでしょうか?
借地契約書をみないと当初期間の設定はわかりませんが、期間が定めのない
場合、鉄筋コンクリート造など堅固な建物の場合60年です。
ただし、その後も
「期間経過後も借地上に建物が存在し、借地人が借地の使用を継続しており、
地主が「正当事由」を具備して遅滞なく異議を申し出ないと、借地契約は更新した
ものを見なされます(6条、法定更新)。」
その場合には、更新時からさらに30年。
地主の正当事由というのは、旧法では曖昧ですが判例的にみて
まず大抵の事由は認められないと考えてよいです。
更新拒絶ができないのでそのあたりを明確化した新法ができたわけですから。


>現在57歳でマンション購入を考えているものですから、

築32年でも借地契約期間が60年なら、あと30年は大丈夫ですし、法定更新で
40年後も問題ないでしょう。
ただし、旧法の場合、建物が滅失した場合借地権も消滅します。つまり
住民がいなくなって維持管理が十分でなくなり建て替えも不可能という事態や
大地震などの災害で大破して取り壊さざるをえないケースでは、建て替えに
よる借地更新が不可能なケースがでてきます。
所有権のマンションの場合、最悪でも撤去費を控除した土地代が手元に残りますが
借地権の場合、撤去費用だけ負担させられて家を失うケースも考えられます。
借地権でも「50%~70%」の借地権割合の価値がありますが、それが撤去
費用を上回るかどうか、借地権を買う人、場所によります。

築60年の建物は、どうなっているかというと都心部にあれば、代官山同潤会
アパートのように再開発で建て替えられて、土地の権利をもとに割り増しされた
容積で少ない土地の持分とあたらしい建物床に置き換えるようなこともありえます。
しかし、郊外の立地だと空き家が増えて廃墟に近い状態になっていて例も
少なくないです。

お買いになる物件が価値の高い都心部であることを願っております。

>存続期 間が終了すると、地主が更新を拒否した場合は建物を取り壊さなければならないということでしょうか?

旧法「借地法」が適応されます。建物が存続する限り期間は更新されます。

>これは、存続期間の定めがないということでしょうか?
借地契約書をみないと当初期間の設定はわかりませんが、期間が定めのない
場合、鉄筋コンクリート造など堅固な建物の場合60年です。
ただし、その後も
「期間経過後も借地上に建物が存在し、借地人が借地の使用を継続しており、
地主が「正当事由」を具備...続きを読む

Q築40年 このマンションを買うのはあり?

 
初めて住宅購入を検討しています。
よろしくお願いします。

「築40年(1973年築)」ということで、これだけで却下されそうですが・・・。

物件の状況ですが、
・1973年築
・売出し価格900万円
・東京大手町駅まで電車(地下鉄)で30分
・駅から徒歩10分以内
・7階建て 全60戸 各戸専有面積約60m2
・2DK~3DK
・幹線道路から数本奥に入った通りで静か
・周りに視界を遮る高層建築物等がない
・徒歩2分くらいの近所に大きな公園があり住民の憩いの場となっている
・エレベーター2基
・駐車場は青空駐車で10台ほど
・管理費/修繕積立金が15,000円/5,000円
・修繕費積立残高 100万円未満
・1999年に大規模修繕(外壁)、それ以降、ほぼ毎年、共有部分の水道管やガス配管の交換などをまめに実施
・2~3年後に大規模修繕(主に外壁)の予定あり
・共有部分の通路や階段に個人の私物はまったく置かれてなく清掃もかなり行き届いている
・駐輪場やバイク置き場もかなり整然としている
・新築時からの入居者が割りと多いらしい
・入居されているかたに聞きましたが上下左右の隣室から音(話し声やテレビなど)はまず聞こえない。排水等の生活音はする
・管理組合はしっかりしているようです

このような状況なのですが、
デメリットとしてはやはり古いということが最大です。
気になるところとしましては
・修繕積立残高が少ない
・管理費と修繕積立金のバランスが悪い(修繕積立金が安すぎる?)

メリットはやはり立地です。
あと、この戸数にしてエレベーターが2基というのは有難いですが、逆に管理費や修繕費発生の原因でもありますね。

今ですと1,000万円を切る価格で出ていますが、
5年後だと売れるんでしょうか。
10年後だと価格は付かないですよね?
というか、
建て替えの話が出てきますよね。

10年以上は住みたいと思っていますが、「買い」はありでしょうか?

ご意見お聞かせください。
よろしくお願いします。

 

 
初めて住宅購入を検討しています。
よろしくお願いします。

「築40年(1973年築)」ということで、これだけで却下されそうですが・・・。

物件の状況ですが、
・1973年築
・売出し価格900万円
・東京大手町駅まで電車(地下鉄)で30分
・駅から徒歩10分以内
・7階建て 全60戸 各戸専有面積約60m2
・2DK~3DK
・幹線道路から数本奥に入った通りで静か
・周りに視界を遮る高層建築物等がない
・徒歩2分くらいの近所に大きな公園があり住民の憩いの場となっている
・エレベーター2基
・駐車場は青空駐車...続きを読む

Aベストアンサー

築50年近いマンションに住んでいます。

古いマンションは立地が抜群でそこが魅力ですよね。
ウチも地下鉄駅まで徒歩1分かかりません。
都心に通勤している身には、こんな楽な場所はないです。
この場所でこの広さ(4LDK)で新築だと億に近いですが、中古だと手に入るんですよね。

土地の持ち分はどのくらいでしょうか。
周辺の地価と比較して割高ということはありませんか?

建物は管理が良いと築50年近くてもまだまだ住める感じがします。
ウチのマンションはあと2~30年大丈夫な感じですし、そのように修繕計画も立てています。

古いと耐震性が心配ですが、ウチの場合は大丈夫と診断されています。
そちらのマンションの耐震性はいかがでしょうか?
あと地盤も気になりますね。
自治体からハザードマップや液状化マップが公開されていますから、確認された方が良いでしょう。

電気の容量が昔のままだったので、現代の家電を何も考えずに使うとブレーカーが落ちます。
今容量を大きくする工事をしているところです。
電気関係は大丈夫ですか?
(各戸の問題ではなく、マンション全体の配電の問題です)

ウチは来年度外壁と窓の修繕をしますが、予算は約3億5千万円です。
規模が違うので同じにはならないと思いますが、2,3年後の修繕は明らかに資金不足だと思います。
追加徴収(50万円くらい?)される可能性は織り込んでおいた方がよいです。

耐震性と液状化の危険性(地盤)に問題なければ、管理と立地のよいマンションは買いだと思います。
高い買い物ですので、後悔のないように良くお調べ下さい。

築50年近いマンションに住んでいます。

古いマンションは立地が抜群でそこが魅力ですよね。
ウチも地下鉄駅まで徒歩1分かかりません。
都心に通勤している身には、こんな楽な場所はないです。
この場所でこの広さ(4LDK)で新築だと億に近いですが、中古だと手に入るんですよね。

土地の持ち分はどのくらいでしょうか。
周辺の地価と比較して割高ということはありませんか?

建物は管理が良いと築50年近くてもまだまだ住める感じがします。
ウチのマンションはあと2~30年大丈夫な感じですし、その...続きを読む

Q旧借地権の中古マンション 更新前に建て替え・更新の拒否の可能性について

こんにちは。
当方、東京都内在住で都内に中古マンション購入を考えている者です。

タイトルの通りですが、旧借地権の中古マンションで希望のものが見つかり
購入を考えているのですが(残り借り入れ期間60年で現在10年経過してます)
気になる部分がわかりません。

仮に、これから40年後残期間が10年になった時、建物が古くなって建て替しようとすると、
借入者は当然、残期間以上に住みたいと思いますよね。
その場合、地主は更新もまだしていないのに、更新後も当たり前のように
住みつづける事が前提になっている建物の建て替えというのは問題ないのでしょうか?

例えば地主が死亡した後、相続税等の関係から土地を手放さなければならない
といったシチュエーションがあったとして
(状況が変わって)借り入れ期間終了後に地主に更新を拒否される可能性はないのでしょうか?

また、もうマンション居住者で更新をしたくない、
更新後も住む事をしたくないと考えている人が多数出てきてしまった場合は
(多数決で)建て替えできずにスラム化してしまうって事があるのでしょうか?
通常の土地所有権のマンションも、そういった部分はあると思うのですが、
借地権の場合は、よりそういうのが起こりやすいのではないかと懸念しております。

あと、それとは別になりますが、地代を滞納し続ける者が居住者にでてきた時というのは
その不払い分は(修繕積立金と同じように)他の居住者達の負担になってしまうものでしょうか?

質問ばかりですが、どなたかご存知の方、どうぞよろしくお願い致します。

こんにちは。
当方、東京都内在住で都内に中古マンション購入を考えている者です。

タイトルの通りですが、旧借地権の中古マンションで希望のものが見つかり
購入を考えているのですが(残り借り入れ期間60年で現在10年経過してます)
気になる部分がわかりません。

仮に、これから40年後残期間が10年になった時、建物が古くなって建て替しようとすると、
借入者は当然、残期間以上に住みたいと思いますよね。
その場合、地主は更新もまだしていないのに、更新後も当たり前のように
住みつづける事が...続きを読む

Aベストアンサー

◆「建物の建て替えというのは問題ないのでしょうか?」

建替えには地主の了解が必要です。 ただし、建物の老朽化等により建替えを必要としているのに地主が建替えを認めないような場合は、裁判所に申立てると裁判所から地主に代わって建替の許可をしてくれます。地主にとっては、ある意味不利な話ですので、通常は「承諾料」の支払いが必要になります。

◆「建て替えできずにスラム化してしまうって事があるのでしょうか?」

建替には区分所有者の5分の4の賛成が必要です。
区分所有者全体の5分の4が賛成し、残り5分の1が反対しても、その反対した者は賛成した者に時価で売却しなければなりません。それでもダメな場合は、その代金は裁判所に供託されて所有権は移転し強制的に引越させられます。

実際に積立金の不足から充分な修繕工事が行えず、老朽化が進行し、居住者の流出し入居率が低下し、積立金がますます不足して手がつけられないという悪循環を生み、最悪、マンションのスラム化状態に陥いる可能性はあります。(実際そういうマンションもあります)

建替えに必要な資金を住民が調達できれば勿論問題ないですが、建替資金(修繕積立金)が不足したり、反対者のマンションの買取る資金がなければ建替え自体は難しくなります。

地代を滞納し続ける者が居住者にでてきた時というのは、他の居住者が負担することはありません。

◆「建物の建て替えというのは問題ないのでしょうか?」

建替えには地主の了解が必要です。 ただし、建物の老朽化等により建替えを必要としているのに地主が建替えを認めないような場合は、裁判所に申立てると裁判所から地主に代わって建替の許可をしてくれます。地主にとっては、ある意味不利な話ですので、通常は「承諾料」の支払いが必要になります。

◆「建て替えできずにスラム化してしまうって事があるのでしょうか?」

建替には区分所有者の5分の4の賛成が必要です。
区分所有者全体の5分の4が...続きを読む

Q借地権という選択肢のメリットがわからないのですが

すごい世間知らずなことをうかがいます。

借地物件ってよくあります。マイホームを検討していて
安いと思えば大抵が借地権の物件だったりしますよね。

地代は「買う」より安いので、より身近かつ現実的な
選択肢であることはわかりますが、
いずれは人に返さなければならない土地だと
思いながら、その上に建築して暮らしていくというのは、
精神衛生上、さぞかし窮屈なのではないでしょうか?

たとえ、100年居座れることが確定していても、結局は
「我が物」でなければ子孫に残してあげるともいえませんよね。

こんな当たり前のことを思う私の考えを180度転換させられる
ほどのメリットが、借地権にあるのですか?

あと、このサイトのQ&Aで、「旧借地権だと借り手側の立場が
強く保護されてる」ような説明を読みましが、そうなのですか?

Aベストアンサー

某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。

 このサイトでも何度か書いているのですが、私は、建物保有を目的とする人に土地は貸しません。損だからです。逆に言うと、借地人に有利だからです (^o^; 。

 いつか返え さなければならない というのは、定期借地ですね。普通の借地なら、事実上返す必要はありません。

 使用権もりっぱな財産ですので、子孫に残してあげられますよ。実際、バブル期には、これまで払ってきた借地料の何倍(バブル期以前の土地所有権の何倍)もの立ち退き料をもらって立ち退いた借地人もたくさんいます。

 借地上で商売するんだとすると、税金が絡んできますが、土地を所有して商売するのに比べると、かなり税金が少なくて済みます。だから、金がなくなると、本社所有地を売却して、そのまま借地・借家して営業を続けるようなケースが出てきます。

 そりゃ、現金が必要だから、というのが直接的理由ではありますが、所有し続けたほうがお得(儲かる)なら、売却代金相当額を銀行からお金を借ります。

 一般の借地ならお得ですが、定期借地の物件はやめたほうがいいと思います。期限が来たら返さなければなりません。合意があれば新たに契約すればいいわけですが、足下を見られます。

 また、10年くらい前から、「どうせもうすぐ取り壊して返さなければならない」と思うので、修理しないで、不便を我慢しながら使うことになりますので。

 特にマンションなどは、住民の中に一部だけでもそういう人がいると、意見がまとまらず、先へ進めませんから。

某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。

 このサイトでも何度か書いているのですが、私は、建物保有を目的とする人に土地は貸しません。損だからです。逆に言うと、借地人に有利だからです (^o^; 。

 いつか返え さなければならない というのは、定期借地ですね。普通の借地なら、事実上返す必要はありません。

 使用権もりっぱな財産ですので、子孫に残してあげられますよ。実際、バブル期には、これまで払ってきた借地料の何倍(バブル期以前の土地所有権の何倍)もの立ち退き料をもら...続きを読む

Q建ぺい率、容積率オーバー物件を購入後に困ることは?

気になる物件が奇妙に格安なのですが「本物件は現況、建ぺい率、容積率を
超過しています」とありました。格安の理由はこれでしょうか?

建ぺい率、容積率を超過している=違法である、程度の認識はあるのですが、
一体どれくらいの不利益、罰則等があるのか調べてみると、過去ログに

http://oshiete1.goo.ne.jp/qa3299878.html
「建ぺい率がオーバーしている中古物件を購入する際には住宅ローンが組めず、
現金一括でしか購入できない。」

とありました。一般に困ることってそれだけでしょうか?
居住を始めて、「違法=肩身が狭い」「違法=売りにくい」は覚悟するとして、
それら以外に、税金面などにペナルティはあるのでしょうか?

そもそも、違法な建築を建てることを業者はよく認めたものだと
思いますけどね(建築後に法律が変わったかもしれませんけど)

Aベストアンサー

こういったケースは自治体によって判断がマチマチなのが実情なのですが、現状引渡しが中古物件での主流となっています。そういった事情から重要事項に該当するので建蔽・容積オーバーと業者は謳っていると思われます。こういった物件の場合での借り入れ判断は金融機関によりますので一概にローンが組めないと言う事はありません(返済負担率等の諸事情で蹴られる事の方が遥かに多いと思われます)。よって問題点としては余程常識外の増築でない限り低層住宅に行政代執行までして強制撤去というペナルティを課す行政機関は聞いた事もないので通常住む分には問題は特にはありませんが、入居後に何らかの増改築等で確認申請が必要になった場合には申請が通らなくなる可能性が極めて高い(自治体が違法物件と認識していた場合)ので注意が必要です。ただ質問者様が該当物件を購入するに当たって注意すべき点は(1)抵当解除されているか否か(2)欠陥住宅でないかのみですね。中古住宅(特に不動産競売で取引される物件)では民民売買でも不良物件が多いので注意が必要ですので売主が販売するにいたった背景を調べる事ができるなら知っておいた方が良いと思われます。因みに確認申請を受けずに住む方法(工事を床・壁で2期に分け、施工業者も分ける等)で増築をしたような事であれば施工に関しての心配は無用だと思われます。こういった事情を受注側が持っていれば施工に関してのトラブルは極力避ける(特殊な顧客である可能性が高い)ので施工自体の問題はないと思われます。

こういったケースは自治体によって判断がマチマチなのが実情なのですが、現状引渡しが中古物件での主流となっています。そういった事情から重要事項に該当するので建蔽・容積オーバーと業者は謳っていると思われます。こういった物件の場合での借り入れ判断は金融機関によりますので一概にローンが組めないと言う事はありません(返済負担率等の諸事情で蹴られる事の方が遥かに多いと思われます)。よって問題点としては余程常識外の増築でない限り低層住宅に行政代執行までして強制撤去というペナルティを課す行...続きを読む

Q築35年の中古マンション購入時における注意点(長文です)

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申し訳ないのですが、このような中古物件を購入する際に注意すべき点をご教示頂けたら幸いです。ちなみに、業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、作りは全く問題ないと言ってました。ただ、配管に関しては、年数も年数であるために、保証は出来ないとの事です。(ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。)ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。管理もしっかりとなされており、管理人も常勤です。

よく、住宅雑誌などを読んでると、青山辺りで築30年以上たったマンションをリフォームして住んでるという記事が載っていたりしますが、快適な点のみ記載してあり、実際にどのような不都合が生じたかが書いてないので、あまり参考になりませんでした。

リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

以上何卒よろしくお願い致します。

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申...続きを読む

Aベストアンサー

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
  一機1300万円程度ですから、取り替えているケースもあるでしょう。オレの家は二階だから
  関係ないとか言わずに。取替えとなれば割り勘でお金を払うのですから。
  ちなみにエレベータの耐用年限は25年から30年。しかし千代田区麹町あたりの老朽マンション
  の多くは、エレベータ改修をしていないところが多いです。オーバーホールとか制御機器の
  取替えで対応していますが、動力部分が限界にきているものも多いです。
  取り替えたら電気代も安くなるし、籠もきれいになります。

■給水タンク、ポンプの取替え
  給水タンクは25年以内で一度とりかえているはずです。取り替えていなかったら、鼠の死骸が
  なかで溶けていい出汁出しているかも。
  ポンプは確実に取り替えています。でももう2代目が老朽化の時期かもしれません。

■屋上防水層改修はどうなっているか。
  これも最上階以外は気にならない話題ですが、実際修繕となれば金は応分に負担します。
  築35年というと、最も気になるのは屋上防水の劣化ですね。
  いわゆるビンテージマンションと呼ばれる、昔の都心部の高級マンションの多くは屋上防水
 仕様もアスファルト防水、コンクリート押さえという高級仕様になっているケースが多いです。
 これは、持ちがいいのは長所ですが、改修工事にも金がかかります。
  屋上防水の耐用年数は普通25年~35年

■外壁タイルの浮き、剥離は大丈夫か。
  長期修繕で、打ち継ぎ目地のシーリングや、窓周りのシーリングの改修をしますが、外壁の
  浮きの調査をやっていないと、突然タイルが剥離して事故になったりもします。

■共用部分の給水管、排水管の取替え
  古い設計では、給水も排水も、各住戸内を縦に通っている可能性があります。
  共用部の給水管の劣化は、赤水、つまり錆の水の問題になります。
  30年経過して配水管の取替えをしていないと、赤水を心配すべきです。
  オープンハウスや、居ぬきの見学の際は、朝から水を出しているので赤水が出ません。
  しかし、朝一で水道を捻れば、見事な茶色のにごり水が出るかもしれません。
  私は築28年のマンションを見学に行った際に、いきなり台所の蛇口を捻って、赤水の多さに
  驚きました。

(3)次に、仲介業者から、長期修繕計画の内容の説明をうけます。
  上記の主要設備の更改が、すべて先送りされていて、なおその工事費も不明確ならば

>ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。
>管理もしっかりとなされており

というのは、眉唾ということになります。
大規模修繕が
第一期(10年~15年) 外壁シーリング、鉄部塗装替え、ポンプ基盤改修など
第二期(23年~25年) 外壁シーリング 鉄部塗装替え 給排水劣化部取替え ポンプ、給水タンク取替え
第三期(32年~35年) 外壁シーリング エレベータ更改 屋上防水改修、 鉄部塗装替え 給排水取替えなど

過去三回やっていても、金がないから、外壁と鉄部しかやっていないということも考えられます。

(4)耐震ですが、1981年以前の建物は、旧耐震基準で作られています。一概にすべてが弱いとは
いえません。新耐震基準で判定する「耐震診断」を行って補強が必要かどうか確かめるということに
なりますが、マンションで補強工事までやった例は少ないです。
これについては、修繕積立金に余裕がある管理組合が、耐震診断をやるケースもあります。
 
次に、占有部分ですが、室内の給排水管は、当然劣化が進んでいると思います。
まず、過去に何世代が住んだか、で大体改修履歴がわかります。
住んだままの大規模改修は極めて困難ですから・・
35年の間に、代が3代変わっていれば、おそらくキッチンや、洗面、浴室、湯沸かし器は
更改して10年以内のものがついている気がします。

>ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。

基本的にあと10年以上住むには、配管を含めた改修は必須です。
クロスの張替え、フローリング改修、室内ドアの取替えなどだけで、既存のキッチン、浴室、洗面などをそのまま使うのなら、
100万円~140万円
キッチン、バスユニットの改修も入れたら200万円~250万円。配管含めて内装一新の場合、400万円以上かかります。

となれば、3300万円の新築物件との比較という目安で考えるべきです。

>間取りは、75平米で、2LDKです
古いタイプの高級マンションですね。リビングが横長で、センターインのタイプかもしれません。間取りがいい
なら、それも重要な要素です。
22.7坪 リフォーム込みなら 坪145万円。
現在、世田谷、桜新町あたりで築20年内外で160万円ですから、安いといえば安いです。

ただ、5年以内に修繕積立金150万円を追加されたりするケースがあったり、
管理費や駐車場が、相場より高かったりするケースでは微妙です。

その他の注意事項は
(1)賃貸比率
  築35年というのは、多くの居住者が転売し、そのあげく居住用でなく賃貸物件に変わっている
  ケースが考えられます。全体の居住者のうちの賃借人の比率を知っておくべきです。
  賃借人が多くなれば、おのずと管理に対する感心は低下します。
  仮住まいという意識から、建物の扱いもいいかげんになります。また、初期の居住者がほとんど
  いなくなるのが築25年あたりからで、変な理事長が、恣意的な管理をしたりという話も出てきて
  次々と転売が出て価格が下がるという事例もあります。
  逆に、初期の居住者が30年経ってもまだ住んでいるマンションは、郊外の団地など売りたくても売れない
  物件は別ですが、管理のよいマンションの証拠でしょう。

(2)デベロッパー
  築35年といえば、マンション専門デベロッパーの、藤和や大京などが活躍した時代
  また、都心部では三井不動産がパークマンションシリーズで名作を残した時代でも
  あります。
  コープオリンピア(藤和)、網長パークマンション(三井)など、広尾タワーズなど長寿命の名作も
  あります。この時代、1970年の万博以来の建築ブームで、都心のマンションには丹下健三や
  槙文彦など一流建築家が設計したものも少なくないです。
  でも、その一方で、駄作、手抜きも多いわけで、見る目がないと泣きを見ます。その意味でも
  当初のデベロッパーは一応の目安になります。

(3)土地比率
  土地が今後値上がりする地域とは思えませんが、現在の地価と持分の土地面積をかけて
  正味の土地価格を知っておくのは、重要なことでしょう。

(4)ローン控除対象外
  新築や中古でも25年以内なら、確かローン控除が受けられます。35年ではいくらんでもダメ。 


>現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、

文京区は割高エリアですから、ただ、駒込というのは私、個人的には????ですけど。
本駒込は文京区ですが、駒込は豊島区。
確かに六義園の緑豊かな高級住宅地ではあります。

>非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます
文京区好きは、絶対にベイエリアには足を運ぼうとしないですから(;;)まぁ新築の3800万円あたりを
すすめてもだめでしょうけど。もう少し数多くの物件をご覧になって決めてもいいのかと思います。

>業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、
>作りは全く問題ないと言ってました。

このへんがラフですよね。具体的に、発売当初の価格とか、デベロッパー名とか施工業者とか
わかればいいのですが、そこまで書くと個人情報まるわかりですから、無理でしょう。

いろいろ書きましたが、しっかりチェックされて納得いく買い物なさってください。値段はもう少し
値切っていいです。どうせ売主は買い替えでしょうから。
この辺になると骨董選びに似てきます。多少失敗しても値段が安いと納得できますし、
趣味の問題も大きいですよね。
無名の作家の油絵でも、本人が気に入っていたら、額を入れ替えるだけで立派なインテリア
のしつらえになるのと同じです。

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
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Q旧法賃借権の更新料はどのくらいなのでしょうか?

区分所有マンションの購入を検討していますが、
旧法賃借権付きの物があり、
これの更新時の費用がどのくらいかかるものなのかを
知りたくて質問させていただきました。
何か公式などのような物はあるのでしょうか?
宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

借地人の立場の経験者です。
更新時の費用は、旧法だろうと新法だろうと、法的に定められてはいません。ですから更新料は、法的には払う義務はありません。

しかしお間違いの無いように。「更新料は違法だ!」ではないのです。土地の賃貸借契約で、「更新の際に、いくら更新料を支払う」と明記されている場合が多いです。契約している以上、それが有効です。

また契約書の文面に明記されていなくても、過去の更新の際に支払っていれば、「地主と借地人の間で、更新料支払いについて暗黙の合意があった」と見なされます。

契約にもなく、支払った経験もなければ、更新料の支払いは拒否できます。それでも、今後の地主との友好関係(例えば建物建て替えの承諾など)を考慮して、あえて更新料を支払う場合もあります。

ですから。
「土地の賃貸借契約書になんと書いてあるか?」
「過去に更新料を払った経緯があるか?」
「建物老朽化したとき、建て替えする計画か?」
が問題になります。

土地価格などから導き出される公式のようなものはありません。(ですから今まで回答もついていません)
あくまで、各契約ごとのケースです。

マンション購入となれば高い買い物ですから、上記について確認されるよう、お勧めします。

ただし世間の「相場」としては。新築から30年後の更新時に、土地価格の5%~10%程度の更新料を払う場合が多い、と聞いたことはあります。

借地人の立場の経験者です。
更新時の費用は、旧法だろうと新法だろうと、法的に定められてはいません。ですから更新料は、法的には払う義務はありません。

しかしお間違いの無いように。「更新料は違法だ!」ではないのです。土地の賃貸借契約で、「更新の際に、いくら更新料を支払う」と明記されている場合が多いです。契約している以上、それが有効です。

また契約書の文面に明記されていなくても、過去の更新の際に支払っていれば、「地主と借地人の間で、更新料支払いについて暗黙の合意があった」と...続きを読む

Q借地権(旧法20年)の新築分譲住宅

マイホーム購入を検討しています。
第一希望は土地所有権付きの新築一戸建てなのですが、不動産屋に借地権(旧法20年)の新築一戸建をすすめられ選択肢の一つに加えようか悩んでいます。

1.場所はなかなかいいのですが、建物だけで2,780万円(4LDK・建物面積96.89m2)もすることを考えると普通の建売などと比べて高いような気がするんですがどうでしょうか?

2.土地の固定資産税を払うのと地代を払うのとではどちらが得でしょうか? 金銭面ではやはりお得なんでしょうか?

3.やはり、土地が自分のものになる訳ではないので地主さんとのトラブルなどが心配なのですが... 実際に考えられるトラブルはどんなことでしょうか? 実際こういった物件を購入した方のお話などをお聞きしたいです。

4.フラット35のHPに「敷地が借地(普通借地権、定期借地権及び建物譲渡特約付借地権)の場合でも、一定の条件を満たせばご利用できる場合があります」とあったのですが、「一定の条件」とは何かご存知ありませんか?

質問が多くて申し訳ありません。どれか1つでもお分かりになれば教えていただきたいのですが... 些細なことでもアドバイスいただければと思います。よろしくお願いします。

マイホーム購入を検討しています。
第一希望は土地所有権付きの新築一戸建てなのですが、不動産屋に借地権(旧法20年)の新築一戸建をすすめられ選択肢の一つに加えようか悩んでいます。

1.場所はなかなかいいのですが、建物だけで2,780万円(4LDK・建物面積96.89m2)もすることを考えると普通の建売などと比べて高いような気がするんですがどうでしょうか?

2.土地の固定資産税を払うのと地代を払うのとではどちらが得でしょうか? 金銭面ではやはりお得なんでしょうか?

3.やはり、土地が...続きを読む

Aベストアンサー

♯2です。

分かりにくく書いてしまいすみませんでした。

「借地権代より多くの土地取得費を払う」のくだりは、借地権ではなく、土地を買う場合という意味で書きました。借地権代は土地そのものを買うより安いです。
なので、
土地を買った場合の金額と、
借地料の金額(最初の借地権代+生涯の予想地代+更生涯の更新料(木造だと20年間隔で更新))を比べて計算してみてくださいという意味でした。

「建物だけで2780万」というのは、借地権代込みということですか?それならまあ妥当な金額かもしれません。

うちの場合の更新料、地代、建て替え承諾料ついて大雑把にですが、

状況:都区内(東京駅から自宅最寄り駅まで10分程度、駅徒歩7分位)、土地約30坪、土地評価額に対する借地権割合6割(だったかな)

承諾料:100万円台上のほう
更新料:100万円台上のほう
地代:年間約30万円

借りようとしている土地の正確な課税評価額は、実際にRanaさんが借地契約したあとではないと調べられません。(関係ない人には税務署が教えてくれません。)

不動産屋さんの「将来地主さんから安く買える云々」というのは、例えば土地に対する借地権割合5割で計算すると、残りの5割分の金額でその土地を購入することが出来るということです。土地価額から借地権代分を差し引くという感じですかね。

ただし、必ずしも地主さんが売ってくれるとは限りません。土地を買ってくれないかという話がきたらラッキーくらいに思っていたほうが良いと思います。

旧法の借地権は売買・相続できます。
ただ、ローンを利用する場合は、借地権だと土地に担保が設定できないので、対応してくれる銀行が少ないと思います。
公庫系(財形とかフラット35)は結構借地にも貸してくれやすいです。

またわかりにくい説明になってしまったでしょうか?
説明べたですみません。

♯2です。

分かりにくく書いてしまいすみませんでした。

「借地権代より多くの土地取得費を払う」のくだりは、借地権ではなく、土地を買う場合という意味で書きました。借地権代は土地そのものを買うより安いです。
なので、
土地を買った場合の金額と、
借地料の金額(最初の借地権代+生涯の予想地代+更生涯の更新料(木造だと20年間隔で更新))を比べて計算してみてくださいという意味でした。

「建物だけで2780万」というのは、借地権代込みということですか?それならまあ妥当な金額かもしれま...続きを読む

Qレインズの物件を閲覧する方法

素人でもレインズの物件を閲覧する方法があると聞きました。
どの様にすれば、レインズの物件を閲覧する事ができるのでしょうか。
よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

レインズ物件と全く一緒かどうかは不明ですが、提供している元が同じなので、ほぼ同じような情報が得られると思います。

参考URL:http://www.hatomarksite.com/

Q【オーナーチェンジの物件、現在賃貸中の方に退去していただくには?】

お詳しい方、宜しくお願いします。

投資用ではなく、自分が住むためのマンションを探しております。今、いわゆるオーナーチェンジの物件があり、その物件を購入して自分で住みたい、と考えております。

この場合、現在賃貸でお住まいの方(以下、Aさんとします)には、退去していただかなくてはなりませんが、仲介不動産屋さんの話では、若干のお金をお支払いする必要がある、との事です。

法律上、この様な場合、どのような規定があるのでしょうか?素人が考えますに、現行の賃貸契約が有効な期間内は、Aさんに権利があるとしても、更新するかどうかは、新しいオーナー(物件を購入できたら、私)が決定できるような気がします。例えば、退去していただく場合、契約更新時の○○ヶ月前に、告知する義務がある、なし、等、教えて下さい。また、法律上の解釈はともかく、トラブルに発展するのは何としても避けたいのですが、このようなケースでは、例えば、Aさんがどうしても退去しない場合、などご存知の方、教えて下さい。

出来ましたら、返答を速めに頂けると嬉しいです。

Aベストアンサー

#2です

ついでに...。

一般に事業用賃貸物件は入居者が居る状態での取引が普通です

むしろ入居者が入れば募集の手間、リスクも有りませんから好まれます

「追い出し費用が必要」との理由での値引は困難と思われます


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