マイケミからオアシスまで復活してほしいバンド6選

現在、借地に住んでいるのですが、年始に地主がこの底地を物納してしまいました。
その後、国と借地の契約を新たに交わして地代も1年分前納しました。
最近になって老朽化した建物の建替え計画がもちあがったのですが、借地のために土地を担保とすることが出来ず、銀行から希望する金額が借りられそうもありません。
そこで、思い切って底地を購入しようかと思うのですが、いったいいくらで購入できるものなのでしょうか?

借地は都内にあり、路線価は33万円、
敷地の広さは約170m2程度です。
もちろん地主は『国』です。

以前、住宅メーカーの借地セミナーに参加したときは、
路線価の3割の8掛けで購入できると聞いた記憶があるのですがはっきりしません。
知っている方、専門家の方、教えてください。
また、こういった場合に値引き交渉などできるものなのでしょうか?
(国は底地を買って欲しいはずですので…)

宜しくお願い致します。

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A 回答 (2件)

路線価図・評価倍率表


http://www.rosenka.nta.go.jp/

路線価に借地権割合(A~Gの英字)で書かれているはずです。(路線価33万円で借地権割合Dなら"330D"と表記)

A:90%
B:80%
C:70%
D:60%
E:50%
F:40%
G:30%

ご質問者様の借地は"330C"なのかな?

「路線価の3割で買える」を逆にとらえると「路線価の7割の評価分は借地権として既に取得している」と読み取れます。

33万円(路線価)×0.3(借地権割合残)×170m2(広さ)=1683万円

あとは登記費用など。。。

この回答への補足

早速の回答ありがとうございます。
書き忘れていましたが、この土地の路線価は『330D』となっています。

そうすると、
33万×0.4×170m2=2244万円
という金額になりますね。

補足日時:2006/10/05 23:03
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 ざっくりとした概算ですが、No.1の方のおっしゃっている通り借地権割合があります。


 東京だと70か60%ぐらいになります。
 ただ、路線価は相続(贈与)税の課税のための評価ですから、納税する方が不利益にならないよう低めに設定されていることがあります。
 たしか、時価の8割程度の評価していると記憶しています。

 メーカーの方の「路線価の3割」と言うのは借地権割合を引いた掛け率と言う意味で、「8掛け」と言うのは路線価が時価の8割と言われていることから来ているのではないかと思います。

 なので、

 路線価×1.25(時価の8割を割り戻すため)×(1-借地権割合)×面積

 と、しておくといいかと思います。
 
 あと土地の形状にもよります。
 間口が狭いとか奥行きが間口に比べて長いとかだと安くなり、角地だったりすると高くなります。
 特に形状による増減がなく、借地権割合が60%だと仮定すると・・・

 330,000×1.25×40%×170 = 28,050,000円

 となります。(計算間違ってたらごめんなさい)

 以上がざっくりとした概算なのですが、物納財産の管理は財務局(財務省の出先機関)が担当していますので、お借りになっている土地を管轄している財務局・財務事務所の管財課もしは統括国有財産管理官(23区内ですと東京財務事務所、西部の市町村だと立川出張所)に問い合わせれば、概算価格を提示してくれます。

 基本的に売払申請書を提出した時点の時価で売払になるかと思います。

 あと、値引き交渉ですができないと思います。
 国有財産は適正な価格(時価)で処分することが法律で決められています。
 普通の不動産屋であれば、最初は少し高めの金額を提示するかと思いますが、国はそう言うことはしません、その代わり値引きもしない、と言うことです。

 借地契約を既に締結されているのであれば、国から送られてきた書類に担当課と連絡先が書かれているかと思いますので、そちらに問い合わせて、概算を提示してもらうのが一番正確だと思いますよ。

この回答への補足

詳しく回答して頂きありがとうございます。
やはり国には法律で決められた基準があるのですね。
値引きなどは無理なんですね。(よく考えれば当たり前ですよね…)
ですが、土地の形状(セットバックなど)により減額はあると聞きました。

借地契約の時は財務省と直接行うのではなく、仲介の不動産屋が入りましたので(財務局指定の不動産屋)そこで相談したいと思います。

補足日時:2006/10/05 23:09
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Q物納され国有地となった借地 購入するべきか、借りつづけるか?

父の代より借地している(旧借地権)土地に家を建てて50年ほど住んでいます。2度ほど更新して次の更新は約10年後です。地主が相続税対策の為に土地を物納し国有財産になり、今後そのまま借りつづけるか、又は購入するかを問う文書が来ました。公示価格の6割で1000万円代の価格が提示されました。10年払い 20年払いの延納(ローン)の価格も示されています。なんとかやりくりして購入するべきか 借り続けるか悩んでいます。

家族構成は父が他界して年金生活の母がひとり、私は50代女で10年後には定年です。中小企業で退職金も多くは望めませんし無理をして購入しても子供もいないので できればこのまま借り続けたいのですが。

10年後には借地権も切れますが 国有地の場合でも更新に応じてもらえるものでしょうか。その際には 更新料などがある程度必要になるのでしょうか。あるいはその際に又購入を勧められ 出来ない場合は 立ち退き等を求められる可能性もあるのでしょうか。

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家族構成は父が他界して年金生活の母がひとり、私は50代女で10年後には定年です。中...続きを読む

Aベストアンサー

大変ですね。長文失礼します。

一概に「どっちが得」ともいえない問題かと思います。
理想はこのまま借り続けて住み続けられればいいのですが、
そうもいかないと思います。
国は最終的に土地(借地)を現金化したいわけですから、
貴女と交渉がまとまらなければ、一般に売却するでしょう。
おそらく地主が物納したのも、借地だから、という理由でしょう。

そうなると、交渉相手は「借地権付き」を承知で買い取るプロ(不動産屋)です。
国よりも交渉が楽になる?とは思えません。

質問の内容だけでは、情報が不足しているので、推測も入ります。
その上で、私だったらこうする、というアドバイスです。
地代は固定資産税よりいくらか高い金額で、
50年という長い期間を考えて、周辺の地代の相場より安いとします。
国税庁の提示額は1000万(6割)、時価は1700万円とします。
仮に30坪だったとして、時価の坪単価57万と仮定します。
周辺環境や道路付けも良い(私道でなく敷地が公道に面している)として、
上下水道やガス(ライフライン)も問題ないとします。
首都圏または地方都市で、駅からも徒歩15分圏内と仮定。

・買って売って、税金を払って、それでも手元に現金が残るなら、
 賃貸への住み替えという選択もあるかと思います。(登記費用含む)
 この場合のメリットは、家の修繕費や固定資産税など、
 ランニングコストを考えなくて済みます。
 ただし当然の事ながら、家賃が発生します。
 国税との交渉の段階で、住み慣れた近隣地域で、公営住宅への入居を
 あっせんして貰うとか。
 公園用地の立退きで、公営住宅に移転した人(70代単身者)を知っていますが、
 亡くなった旦那さんが勝手に家を建てて占有していたので、立退料は貰えませんでした。
 今考えると「取得時効」があったのですが、高齢者なのでそれを知りませんでした。
 例えば役所にも相談して、交渉に参加してもらい、公営住宅に入居できたら、
 引き続き同じ地域の行政サービス(将来的な介護など)も利用できるし、
 家賃も安く、コレが得だと思います。
 お母様も住みなれた地域で生活できるでしょうし。
 お二人とも女性という事で、「生きるリスク」も考えた方がいいと思います。

・借地の名義人は貴女ですか?
 例えばお母様と共有で買取り、10年20年の延納を選択し、
 お母様に万が一の場合は、貴女が相続することができます。
 延納のしくみがよく分からないのですが、
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 一括から延納への割高分と、民間ローンの利息、どっちが得か考えてみるべきかと。
 お母様名義(70代以上でしょうか?)で民間ローンは、難しいでしょうね。
 コレが可能だったら、お母様に万が一の場合は、貴女がローン無しで相続できますが。
 ただし逆に貴女が民間ローンを組んで(団信に加入が条件)、
 先に貴女に万が一の場合は、お母様がローン無しで相続できます。
 この場合は、お母様は完全なる所有権(家と土地)を売却可能であるし、
 老人ホームやグループホームへの転居、
 またはリバースモーゲージ(賛否両論ありますが)なども利用できます。

いずれにしろ、このままズルズル行けば、
新たな持ち主とトラブルになる可能性があるかと思います。
このあたりは#1の方の意見と同じです。
このへんで決着をつけた方が、老後に苦労しないで済みそうな気がするのですが。
あくまで個人的な意見です。

以上のことから、仮に私が貴女だったら、
借地の権利をお父様の残してくれた財産(アドバンテージ)だと思い、
多少の無理をしてでも、民間ローン(団信加入)を組んで買い取ります。
70歳までローンを組む人は多くありませんが、決して珍しくもありません。
自分に万が一の場合は、お母様に財産を残すことも出来ますし、
無事にローンを払い終わったら、誰にも文句を言われない自分の財産になります。
その時点で売って税金を払えば、残りの現金を手にすることが出来ます。
また、お母様に介護の必要性が出るなど、
経済的な負担が増加しローンの支払いが困難になった場合、売ることも出来ます。
他にも、蓄えがなければ、残債と評価額との差額を借り入れる選択肢もあります。
「払えなくなったら売ればいい」と家を買う人がいますが、
その多くが「担保割れ」で売っても残債をペイできないのです。
しかし、この場合は「担保割れリスク」もそれほどではないようです。
 *必ず買う前に検討してくださいね。
また今後、年齢を重ねて高齢になってから、複雑な不動産トラブルに巻き込まれるなら、
今のうちに解決した方がいいかと思います。

ただし、無理して買うのですから、預貯金は吐き出さぬよう、
目いっぱいのローンを組んだほうがいいと思います。
固定資産税や修繕費もかかるでしょう。
後で繰上げ返済は可能ですが、追加で借りるのは難しいでしょうから。
その上で、「老後の不安を抱える女二人所帯で、この金額は払えない。まけてくれたら考える」
と、ギリギリまで国と値段交渉してみてはどうでしょう?
か弱い女所帯が、慣れないながらもお上(役人)と交渉しているのだ。
という図式を描くのです(実際そうでしょうが・・・)。
国も何度か交渉を重ねて「コレでダメなら、一般に売ります」と言うでしょう。
また、近所から少し離れた不動産屋に飛び込み、「借地権付きの不動産の周辺の相場」
を聞いてみたらどうですか?
たとえ有料でも、5千円(30分~が相場)くらいの相談料を払えば、
いくつか回れば有効な情報を得られるのでは?
コレを知ることが出来たら、国との交渉の有効な材料になるでしょう。
有効なカードは最後の交渉で切る様にして下さい。

たしかに独身の方であれば「買うのが絶対に得」とは言えませんが、
お母様が元気でいらっしゃる事ですし、
ご自身に万が一の場合、残されるであろうお母様の事は考えてあげるべきなのでは?

いずれにしろ、不動産には地域差があります。
ご自身で足と時間とお金を使って、調べてみることをオススメします。
いつも言っている事ですが、
「法律は弱者の味方」ではなく、「知っている者の味方」です。

不安であれば、地域で同様の案件を扱った経験のある
プロ(税理士または不動産屋)に相談し、調べて下さい。
どうか、頑張って下さい。

大変ですね。長文失礼します。

一概に「どっちが得」ともいえない問題かと思います。
理想はこのまま借り続けて住み続けられればいいのですが、
そうもいかないと思います。
国は最終的に土地(借地)を現金化したいわけですから、
貴女と交渉がまとまらなければ、一般に売却するでしょう。
おそらく地主が物納したのも、借地だから、という理由でしょう。

そうなると、交渉相手は「借地権付き」を承知で買い取るプロ(不動産屋)です。
国よりも交渉が楽になる?とは思えません。

質問の内容だけ...続きを読む

Q底地の購入の交渉について

お世話になっております。

2003年に父親がなくなり、遺産として神奈川県にあるアパートを相続しました。
アパートの土地は、借地です。
土地の賃貸契約書上、70坪となっています。
(旧法になり、借地権割合は60%の地区です)
地主はYさんという方でした。(こちらも後述します)
私はサラリーマンをしております。

借地について問題点が2つありますが、後ほど記述します。

1ヶ月ほど前に、E会社という不動産会社から連絡があり、
底地を地主から購入したため、挨拶したいと連絡がありました。

実際お会いして話してみますと、底地の購入をする気はないか、とのことでした。
私もいずれは購入しなければならないと思っていたため、金額次第では、と答えました。
先方は、こちらから金額を提示すると高くなるため、出せる金額を後日提示して欲しいと言われました。
また、状況(問題点、後述)などについて確認をしあいました。

若干ですが、高圧的に以下2つのことを言われました。
1.ここの細いところの土地(2筆あり、後述)でも購入する業者がいて、そういうところに
売却するとあとでいろいろ面倒になるんですよ。
2.うちはO不動産とは違って、底地買取専門業者ですからね、Oさんみたいにはいきませんよ。
(O不動産とは、元の地主Yさん時代の立ち合いをしていた不動産です)

先週、再度打ち合わせを実施しました。

私が、400万円なら準備できる、と言いましたところ、半分切れた様な口調で、
そんな金額じゃぁ売れないと言い、電卓をたたきはじめ、坪単価13万位じゃないですか、
常識的な金額ではない、とののしられました。
そんな非常識な人間だったのか、それだったら初回に話をしたときにそう言ってもらえれば
別の手段もあったのに、と強い口調で言われました。
何度か常識的でないと言われたあと、で、現実的にどれくらいが相場だと思うか?と
聞かれたため、30万/坪くらいでしょうか、と答えると、そうですね、30~35万が
業者間の相場で、35万と言っても実際は30万位になるでしょう、と言われました。

なので、30万×76×4割で、900万ちょっとだが、今日は800万で決着をしようと
思ってきたが、400万という数字を聞いて、そんな気もなくなった、と言われました。

仕方がなく、300万は社内融資でなんとか借りられると思う、あとの登録免許税(80万程度)と
登記費用(6~8万程度)はボーナス等で賄うしかない、と答えると、700万では売れません、この土地の
責任者(らしい)としてオーナーに相談するまでもない、と言われました。

あと100万なんとかなりませんかね、と言われましたが、どうにもなりそうもないため、
難しいですね、と黙っていました。

すると700万にする方法がありますよ、ここのMさんの土地を切り離してもらえたら、
700万で譲ります、と言われました。

Mさんの土地は、あなたのお父さんが前の地主のYさんに、転貸することを断っているからと
言っても、我々が直接Mさんと交渉する権利がありますからね、と言われました。
(これは初回に話をした際にも同じことを言われました、問題点1になります)

そして800万準備するか、700万でMさん部分の土地を切り離して考えるかどちらかを
検討して欲しいと言われ、その日の交渉は終わりました。

2つ問題があります。
(1)約20坪を別の方Mさんに転貸しており、Mさんは家を建てて住んでいる状態です。
ひとつ前の地主YさんとO不動産は、その事実を知っていた。
(2)約6坪の国有地(水路)をYさんが10年ほど前に国から購入しており、70坪でなく
76坪を使用している。


ここからがご相談事項です。

A.このまま話が平行線のままですと、上記2つの問題点を理由にされ、こちらの不利になるような
事態になり得るのでしょうか。

B.感情的になることを避けたいため、代理人を立てて交渉をしたいのですが、どういった方が
適切で、また有利に交渉を進めてもらえるものでしょうか。
(おそらく前の地主Yさんからは買い叩いているであろうため、600万以下で購入したいと考えています)

C.地代について、交渉が長引き、7月~12月分を6月末までに支払う必要が出てきた際、76坪分支払ったほうが
よいものでしょうか。
(現状は70坪分を支払っております)


似たような経験をされた方や、不動産にお詳しい方がいらっしゃいましたらご回答を
よろしくお願いいたします。

お世話になっております。

2003年に父親がなくなり、遺産として神奈川県にあるアパートを相続しました。
アパートの土地は、借地です。
土地の賃貸契約書上、70坪となっています。
(旧法になり、借地権割合は60%の地区です)
地主はYさんという方でした。(こちらも後述します)
私はサラリーマンをしております。

借地について問題点が2つありますが、後ほど記述します。

1ヶ月ほど前に、E会社という不動産会社から連絡があり、
底地を地主から購入したため、挨拶したいと連絡がありました。

実際お会いして話し...続きを読む

Aベストアンサー

不動産業者です。
まず業者からの価額提示ですが、相場の土地値の4割で良いという提示をしているのですから、至って「当たり前の常識的で誠意がある数字」であることは確かです。
良く考えて見てください。底地を買って、土地建物で売却すれば(建物が古いなら更地としても)4割分投資して、その投資額の倍以上の価額で売却できるわけです。
更地なら2280万の土地を借地権があるという不自由さから900万という価額になるのですから、借地権者はこれを買った場合の、利益を良く考えなければなりません。

>登録免許税(80万程度)  これの意味がわかりません。分筆する場合の確定協議や分筆費用のことでしょうか?

回答ですが
A現在の状況を放置しても借地権はそのまま継続しますので、地主が変わるだけで今までと変わることはありません。
B、この手は「争いごと」ではなく、あくまでお互いの妥協点を探し出すことになりますから、弁護士の先生などは、金額の交渉についてはあまり役に立ちませんよ。交渉自体はご自分でなさるのが良いのでは? 質問者さんはあまりこの手に長けていないと思いますが、気にする必要はありません。先方は交渉のプロなのですから。
アドバイスなどは借地に関して詳しい不動産業者やその他の方からもらうのが良いでしょうが、今現在提示を受けている金額が決して法外なものではなく、取引として常識的な金額を提示され、それに質問者さんは納得できないのですから、この金額に関しては、誰に相談しても安くする根拠は乏しく、あくまで交渉のみで根拠があるわけではありません。また業者の仕入れは如何に安く仕入れて、早く売るか?ですから安く仕入れたことと、質問者さんへ売る金額の交渉材料にはなりません。これは質問者さんが将来売却する場合、900万で仕入れた底地を1500万で売りますか?2100万が相場なら値引きしても1割程度でしょう。仕入れが幾らと言うのは考えない方が良いですよ。相手はそれが飯の種なのですから。

C、後から買い足した水路は借地契約には含まれていないならばとりあえずは現状の賃料で構わないでしょう。先払いでも、売買が後日成立すれば日割りで余剰分は返還されます。

76坪に、第三者の借地権がある建物が付いている状態ならば、その部分は切り離して買った方が無難でしょう。結局将来的に処分の邪魔になりますし、借地権者に買ってもらえなければそのまま、賃料をもらうだけになります。但し、分筆した状態で現在のアパートが建築基準法に違反していないかは?お互いの設備の敷設状況が他の宅地を経由していないか?など確認する必要があります。

底地が底地評価の相場で取得できるなら、絶対買うべきです。不足する金額は銀行等のローンも組めますから、数百万を数年で返済しても家賃収入があるなら返せるでしょう。

Mさん部分を切り離した後の(分筆後)土地の面積がどれぐらいになるか?を聞いて、それに当初の900万、76坪、坪単価11.84万を乗じて総額を算出すると幾らになりますか?論理的な交渉だとこれが妥当でしょう。
20坪少なくなって56坪だとしても663万円、それ以上、Mさんの土地が大きければもっと安くなる。これを根拠に後はお互いに詰めて妥協点を見つけるしかないでしょう。しかしこの計算はあくまで交渉材料でその計算した金額で買えるということではないですよ。それを主張すれば「全部買えないと言うからこっちは助け舟で案を出したのに」と言われてしましますから。単価が高くなっても総予算を少なくする材料として考えてください。先方は総面積76坪で幾らにするか?が仕事なのですから。

しつこいですが、100万ぐらい高くても絶対買ったほうが良いですよ。

不動産業者です。
まず業者からの価額提示ですが、相場の土地値の4割で良いという提示をしているのですから、至って「当たり前の常識的で誠意がある数字」であることは確かです。
良く考えて見てください。底地を買って、土地建物で売却すれば(建物が古いなら更地としても)4割分投資して、その投資額の倍以上の価額で売却できるわけです。
更地なら2280万の土地を借地権があるという不自由さから900万という価額になるのですから、借地権者はこれを買った場合の、利益を良く考えなければなりません。

>登録免...続きを読む

Q国の借地権付きの土地の売買について

お世話になります。99歳の母と築75年の木造家屋に住んでおります。

一人になったら国に地代を収めているこの土地を売却して
老人ホームに入るつもりでおりましたが、東京都の直下型地震のニュースを
見て心配になりお尋ねさせて頂きます。

地震や火事で家屋が消滅してしまった場合借地は
売却出来ないのでしょうか?

この家と土地は私名義になっておりますが、今のボロ屋でも少しでも残っていれば
売却出来るのでしょうか?
それは法律(?)で決められている事なのでしょうか?

ご解答を切望しております。

Aベストアンサー

No.2さんの回答にあるように、質問が曖昧です。以下の回答は正しくないかもしれません。

私の理解するところでは、旧借地権では、借地権は建物に付随していると思っています。なので、建物が火事や津波で喪失すれば、借地権も同時に失われてしまいます。地震や火事で消失したら、当然ながら借地権を売ることはできなくなります。

なお、借地権は売買が可能ですが、地主さんの了解が必要で、それなりの高額?な「承諾料」を地主さんに支払うことになると思います。もちろん了解が得られなければ、売ることはできません。あくまで売りたいとなったら裁判沙汰になるかもしれません。
また、現実問題として、足元みられて買い叩かれる可能性が大ですし、敷地の状態によっては、買い手が見つからないってこともあるかもしれません。

Q借地権交渉でもめてます。底地権について教えてください。

両親が、借地権売却交渉でもめているものです。
両親が借地人で、このたび、地主さんに借地権を買ってもらう交渉にはいりました。

地主が、提示する金額や条件が不当なので、弁護士さんに相談を考えています
が、せんだって不動産やさんに、相談したところ、「それなら、底地権を第3者に
売りますよ!といえばいいんですよ。そうしたら、地主さんもびっくりして考え直し
ますよ。」というアドバイス。底地権のことを調べたのですが、いまいちよく
わかりません。その後、役所の宅地建物相談にも聞いたところ、「底地権は地主さんのものだからどうにもなりませんよ。」とまったく、逆の回答。

いったい、底地権ってなんなのでしょうか?地主さんが立場が強く、借地人は地主のいいなりになるしかないのでしょうか。とにかく、地主が変わり者で、両親が代理人などをたてることも一切拒否、もし、代理人をたてたら、交渉しないとまで言われています。地主の提示する条件で不当な点は以下の3点です。
 1.地主本人が事務処理をするにもかかわらず手数料10%をとると言っている。
   金額にすると、100万ぐらいです。
 2.提示された坪単価が、役所で調べた公示価格に比べると、安いこと。
 3.両親が借地の上に、自分所有の築30年の家に住んでいますが、契約終了後
   地主はそのまま、家を借家として貸す予定で、そのリフォーム代200万を
   両親に請求していること。家そのものの価値は、2階が築40年を超えているの
   で、価値がゼロとは、不動産やに言われているのですが。退去後のあとの、
   リフォーム代まで請求されるすじあいはないですよね。それだったら、更地に
   して返したほうがとくです。

 などです。底地権のことを含め、ご意見お聞かせください。

両親が、借地権売却交渉でもめているものです。
両親が借地人で、このたび、地主さんに借地権を買ってもらう交渉にはいりました。

地主が、提示する金額や条件が不当なので、弁護士さんに相談を考えています
が、せんだって不動産やさんに、相談したところ、「それなら、底地権を第3者に
売りますよ!といえばいいんですよ。そうしたら、地主さんもびっくりして考え直し
ますよ。」というアドバイス。底地権のことを調べたのですが、いまいちよく
わかりません。その後、役所の宅地建物相談にも聞いたと...続きを読む

Aベストアンサー

概念としては所有権=借地権+底地権です。底地とは借地権を設定した土地の地主の持っている権利でこれは処分できません。借地権の売買は地主の承諾がなければ成り立たず、その意味では地主に強い権利があります。
ただ1.の手数料とは通常、第三者に借地権を売る場合に地主に払う承諾料ではないかと思われます。地主が自ら買う場合にとるのはおかしいでしょう。2.の公示価格ですが必ずしも相場と一致するとは限りません。周辺の取り引き相場を調べてみてはどうでしょうか。ただし、借地と底地の割合は6:4とか7:3と路線価上で取り決めされておりますが実際の売買では5:5となるケースが多いようです。3.の建物にリフォーム費用をとるというのは論外です。借地の契約書上で取り決めされていれば別ですが建物に対価があれば地主に対し、買取請求できるぐらいですから。地主が現況の建物をそのまま使うのであればリフォーム費用は地主負担となるべきでしょう。
諸条件含めて地主の要求が不当であれば自分の希望額で第三者に売り出しをしてみたいと地主に申し出てみてはいかがでしょうか?地主にプレッシャーをかけることはできると思います。

概念としては所有権=借地権+底地権です。底地とは借地権を設定した土地の地主の持っている権利でこれは処分できません。借地権の売買は地主の承諾がなければ成り立たず、その意味では地主に強い権利があります。
ただ1.の手数料とは通常、第三者に借地権を売る場合に地主に払う承諾料ではないかと思われます。地主が自ら買う場合にとるのはおかしいでしょう。2.の公示価格ですが必ずしも相場と一致するとは限りません。周辺の取り引き相場を調べてみてはどうでしょうか。ただし、借地と底地の割合は6:4...続きを読む

Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む

Qマイホーム、3階建てが極端に少ない理由

周りを見渡してみますと、3階建てマイホームが極端に少ないですが、
たまにぽつぽつとはあります。地域によっては景観を損なう事からNG
なところもあるでしょうけど、統計的に見て、3階建てが少ないのは
何故でしょうか?

単に高いから?地震対策等で安定しないから??

また、2階を1とした時、1階建て、3階建ては何倍くらい
値段が違ってくるのでしょう?

Aベストアンサー

3階建てにすると建物の総重量はそれだけ重くなりますが、
地盤はそれに耐えうるものに地盤改良できますので
地盤が軟弱で建てられないということは少ないと思います。

しかし、地盤改良はその方法によって金額に大きな差がでてきます。
固い地盤が地中深くにある場合はそれだけ費用が必要となってきます。
数百万必要となることもあれば、数十万で済むこともあります。

適切な地盤改良の方法は、地盤調査の結果によって判断しますので、
ここでいくら必要ということはお伝えできません。

建物の工法によっても建物の総重量に大きな差が出来てきます。
軽いものは木造住宅となり、重いものは鉄骨コンクリート造です。
重量に数倍の差があります。

重い建物の方がそれだけ頑丈な地盤が必要となってきますので
それにともなって費用も比例して必要となってきます。

建物本体も木造住宅がもっともコストを必要としないのですが、
それだけ耐久性も他の工法に比べ低くはなります。

ただ、現在では木造住宅も接合金物を適正に使用していますので
自然災害で倒壊するなどの被害はまずありません。
使用する木材自体も人工乾燥させていますので、
建てた後の自然乾燥で支障が出てくることもほとんどありません。

建て主さんの考え方によっては「建物は頑丈なことに越したことはない」という方もいらっしゃいますので
木造以外の工法で建てられる方も大勢いらっしゃいます。

3階建てが少ない一番の理由は、
2階建てに比べて費用が割高になるということだと思います。

地盤の件も含め、2階建てに比べて3割増しくらいから
多いときは2倍近くになる場合もあります。

例えば、2階建てだと坪単価50万円で建てられたものが、
3階建てになると70万円や80万円になります。

計算すると、
総2階建て40坪の住宅で合計2000万円。
総3階建て40坪の住宅で合計2800万円。
これだけの金額の差がでてきます。

さらに、面積は同じでも、3階へのぼる階段が増えるため、
実際に部屋として使用できる空間は2階建てよりも少なくなります。

同じ床面積でこれだけ金額の差が出てくると
たいていの場合は、2階建てを建てられる土地を探し直すことになります。

さらに、住み心地という一番重要な要素を考えても難点がでてきます。
やはり、階段を上り下りすることは体力的にも精神的にも障害です。
1階で洗濯したものを3階のベランダで干す作業を想像してみてください。
実際の労力もそうですが、想像しただけで精神的な負担もでてきます。

また、木造の3階建ては揺れます。
それで倒壊することはありませんが、強い風の当たる場所などの場合、
生活していても体感できるくらいの揺れがあります。

法律的に建てたくても建てられない場合もありますが、
そのようなことはなかなかないでしょう。

3階建ては必要に迫られて建てる場合がほとんどです。
その土地に愛着がある場合や、家柄の関係で離れることの出来ない場合など、
または通勤距離や都会のような大きな土地が売り出されていない場合。

ほとんどの方は、当初のマイホームの計画は2階建てと考えています。
それが、諸事情により2階建てでは面積が足りず、
生活に必要な部屋を確保することが出来ないとわかったときに
初めて3階建てという選択肢がでてきます。

建物として3階建ては2階建てに比べて利点があまりありません。

それと、ごく稀に、三階建てが「都会的」という先入観で建てられる方もいらっしゃいます。

3階建てにすると建物の総重量はそれだけ重くなりますが、
地盤はそれに耐えうるものに地盤改良できますので
地盤が軟弱で建てられないということは少ないと思います。

しかし、地盤改良はその方法によって金額に大きな差がでてきます。
固い地盤が地中深くにある場合はそれだけ費用が必要となってきます。
数百万必要となることもあれば、数十万で済むこともあります。

適切な地盤改良の方法は、地盤調査の結果によって判断しますので、
ここでいくら必要ということはお伝えできません。

建物の工...続きを読む

Q借地権って地主に売れるのですか?

私の家は、地元の地主から土地を借りて、そこに家を建てて住んでいます。
借地権の契約もあり、自宅も登記されています。
更新は2年前にしたばかりであと18年あります。

こんな契約途中ですが、、この借地権を地主さんに売ることができるのでしょうか?

いろいろ調べてみると、「地主さんへ借地権を売ることができる」と知りました。

これは誰でもできるのでしょうか?
地主さんが応じないとだめなんでしょうか?
そもそも、地主さんの土地なのに、なぜ借地権を売ることができるのでしょうか?

Aベストアンサー

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」という定義からはずれますので、同法で保護される「借地権」は存在しないです。

ですので、まずは賃貸借か使用貸借かを確認することから始めてください。

それと、
借地人の都合で借地契約を途中解除する場合、
契約の不履行になるので、地主から残存期間の地代未払いを請求された場合支払い義務があります(通常契約書に書かれていたりします)。(民法415条)。

あとは、
建物買取請求権というのがあり、
地主に対して、借地上の建物の買取りを求める権利ですが、
どういう状況でも行使できるものではなく、
次の場合に、買取請求ができます。
1.借地権が消滅し、契約が更新されなかったとき。
2.借地権者から借地上の建物を譲り受けた者に対して、地主が賃借権の譲渡や転貸を承諾しないとき。

借地権に建物買取請求権を定めた目的は、借地契約の解除や借地権の譲渡、転貸を拒否されて使用できなくなった場合、
借地人が建てた建物を無償で放棄することがないよう、費用(買い取りの請求が行われたときの評価価格になり、建築当時の価格にはなりません)の回収を図らせるためです。

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」...続きを読む

Q借地の固定資産税について

借地の固定資産税について

私は借地権割合50%の借地に家をたてて居住しています。その場合、固定資産税はそのまま
100%全額を持たねばならないのでしょうか。それとも借地権割合50%ですから
半額を支払えばよいのでしょうか。いずれにしても地主さんに持っていくことになるのですが・・・

Aベストアンサー

借地権割合というのは、土地の資産評価額に対する借地権の評価額です。

税金で関係するのは相続や贈与の際の評価額となりますが、固定資産税
は所有者に全額課税されるもので、借地人に直接課税されることはあり
ません。

間接的には借地料として地主に払い、地主から固定資産税を納付すると
いう意味では払うことになりますが。


また、借地権割合はその借地権を売買する際の目安になります。

Q借地の買取による不動産取得税

借地に建物を建てて住んでいます。地主から底地を買わないかとの打診があり買うことにしました。

県税事務所に土地の不動産取得税のことを聞くと更地の取得と税額が変わらないことがわかりました。

更地を買い自己居住用の建物を建てると一旦は納付した土地に関する取得税が(ほぼ)還付されます。当然建物の取得税が新たにかかりますが。

図解します。

1.更地取得→土地取得税課税(A)→建物新築→土地取得税還付(-A)・建物取得税課税(B)
→支払税額:A-A+B=B

2.借地→建物新築→建物取得税課税(B)→借地取得→土地取得税課税(A)
→支払税額:A+B


要するに借地に建物を建ててから借地を買った場合は土地の取得税分まるまる負担する計算になります。


なぜこのような制度になっているのでしょうか?推測でも構いませんのでご意見をお願いします。

Aベストアンサー

借地でも建物新築時から1年以内の所有権の取得の場合は、土地に関しても軽減措置の対象となります。
要は、居宅建物の取得(新築)を当初の土地の取得目的とした場合のみ、不動産取得税を軽減するという趣旨だと思います。
中古住宅の場合は、同時取得が基本ですから、新築との比較から不公平感が無いように一律の築年数による控除額を設けているのでしょう。
更地を取得して3年以内に新築すれば、適用になる事からもそうではないでしょうか?
家屋の最大面積も240m2までと富裕層などの床面積が70坪を越える豪邸などはそもそも対象となりません。

当方不動産業者ですが、例えば居宅用などの開発用地を取得して、一時的に取得税は支払いますが、その後購入者や建売業者などが新築して、登記後に、その登記事項や建築確認通知など提出することにより、還付を受けられます。
このことからも、居宅新築という経済行為を条件に、課税を軽減する特典を設けているのだと思います。
それが絡まない取引は一律、財産を取得するための行為として課税対象としているのでしょう。


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