都内65坪程の土地に父(65歳)がアパートの建設計画中です。色々なメーカーや不動産屋に話を聞いておりますと、メーカー(不動産屋)が○○年間部屋を一括借り上げする「家賃保証制度」に魅力を感じます。最初の契約で一括借り上げ賃料は家賃の10%~15%スタートになり、家賃保証の契約期間は10年~15年です。2年ごとの契約賃料の見直しがあり、礼金・更新料は先方の収入になるようです。この家賃保証という考え方について経験者・専門家の方からのご意見を聞きたいと思います。ヨロシクお願いします。

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A 回答 (3件)

最終的に、業者依存しないことです。

私も、3階建、ワンルーム16戸を母名義で建てていますが、
1.収支計画
 入居率が70%くらいでも赤字にならないよう、設計事務所にシュミレーションさせました。もちろん、10年超で家賃は逆に下がる、という形式で。業者は、2年で家賃が上がる、100%入居で計画を持ってきましたが。
2.旭化成ホームズ
 担当者によりますが、旭化成の子会社だからとか、大企業だからという判断は無意味です。戸建では、引渡し段階で営業マンは来ず、奥さんがアンケートで友人に一番紹介されたくない会社と書いたら、上司が飛んできたそうです。
 「絶対大丈夫」というのは、不動産屋の言うべき言葉ではありません。今は、計画の良い点だけでなく、リスク要因を言ってくれる業者が求められます。
3.私は、借上げしてもらっていませんが、家賃は直接、母の口座に入金されるようになっています(礼金等は不動産会社ですが)。これで不動産屋のリスクを防いでいます。
4.有楽土地
 企業の力は弱いと思っています。
5.アパートは、最終的には「立地」で決まります
 判断材料をA3用紙で1~2枚、分かりやすく図式で持ってこさせることです。根拠が説明できない企業、リスクが述べられない企業は、要注意です。立場が違うので、どこまで行っても、業者は業者の都合でしか、ものを考えられません。当たり前ですが、自分が勉強するしかありません。
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この回答へのお礼

入居率70%で赤字にならない収支計画・・・そうですね、参考になります。当計画は16戸も賃貸数はないので70%より入居率は減らす事も考えるべきでしょうが。アパート経営で食べていこう等とは考えておりませんが、やはりくどき文句には耳が傾いてしまいがちです。「絶対大丈夫」なんて無責任ですよね。本当に参考になります。再返答をありがとうございました。

お礼日時:2002/04/03 12:30

 家賃保証は、不動産賃貸が貸し手市場だったバブルの前後、最も盛んに行われたシステムだと思いますが、以降昨今の入居不振という逆転現象に伴い、逆に入居不安を解消するためのものとしてたまに見受けます。

ただ、この家賃保証契約は、契約期間が10年~15年と長いとしても、転貸業者が必ず一定の差益を確保できるように数字を動かせるようになっているか、あるいは状況によっては転貸業者からの解約ができるものであることが多く、ある程度のノウハウをもっているであろう力強い共同事業体の存在という価値が中心といえ、いわゆる保証されたもので安心というような受け止め方は必ずしも現実に合致しないと考えられたほうがいいと思います。
 不動産賃貸業は、グロスで投下資本に対して1~2割程度の利回りが見込めればいいほうだと思いますが、これに対して、投資をしていない転貸業者が同様の利益を得るということは、転貸業者が上記の如くリスクを負っていないならば、貸主にとって数字的には必ずしも得策とはいえないと思われます。
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この回答へのお礼

早速の回答をありがとうございました。そうですよね貸主のリスクが解消されても、そのリスクはどこかには存在するはず。業者の選択からが大切ですねありがとうございました。

お礼日時:2002/04/02 10:36

家賃保証をしてもらうかどうかは、建築主の考え方次第です。


当面の安心を買うか、自分でリスク管理するかです。
1.契約家賃の見直しが、不動産屋がリスクを回避する方法
 入居者から受け取る家賃-保証家賃(家主へ払う分)+礼金・更新料、が業者の利益分になります。これがマイナスになるようだ(利幅が少ない場合も)と、業者は契約賃料を下げてきます。余りにも、マイナスがひどいと、極端に契約賃料を下げて、契約そのものを継続しないようにしている会社もあります。
2.問題は、15年以降も収支が大丈夫な計画か
 10年~15年は、たいてい収支・入居は大丈夫。古くなったときにも、入居が大丈夫な計画か、が問われます。借上げしてもらっているから、途中の管理も全てお任せではダメです。いい加減な管理では、15年たってら、ボロボロですよ。毎月状況の報告をさせたり、見に行くことが大事。報告も写真付きで。契約書の特約事項に入れるくらいにすること。
3.一括借り上げのデメリットは倒産時
 その会社が倒産すると、最悪、自分の家賃なのに、入手できなかったり、入金が送れる。付き合う不動産屋の損益計算書・貸借対照表などは年1回、もらうくらいの慎重さが必要。
4.今がいろいろ言うチャンス
 建物が完成してしまうと、発注者の要望は急に、守られなくなる。今のウチに要望を契約書などに文書化させることです。「覚書」という名称は契約書と同じ効力がありますが、相手方は念書や契約書より、結んでくれる可能性が高いです。法律に無知なためですが。
5.具体的な業者名が分かって、知っているところなら、もっと具体的なアドバイスできるでしょう。
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この回答へのお礼

具体的な回答をありがとうございます。今、話を聞いているのは「旭化成へーベルハウスで建設した場合の旭化成不動産」と有楽土地(不動産屋ですが、大成建設系列です)です。ですが、まだまだ計画段階で設計者、施行者も検討の段階です。東京の都心に計画中なのですが、優良な企業をご存知でしょうか?旭化成は契約は15年間ですが、「その後の契約もこの立地なら15年(計30年間)絶対大丈夫、それだけ自社製品に自信を持っています」等という営業マンのくどき文句がありました。どう思われますか?

お礼日時:2002/04/02 10:17

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かかるようになってきて、空室が増えると賃貸アパートを持っているがために、かえって家計を圧迫することがあるそうです。

また、賃貸アパートを売却しようにも、思ったように売却できず悩んでいるそうです。

そういう状況なのに、
賃貸アパートを持っているというだけで、詳しい事情をしらない人たちは、
「賃貸アパートを持っていれば将来はバラ色でしょう。」とか、
「賃貸アパートを持ってるとお金について全く悩み事もなく、しょっちゅう豪遊できそうでういいですね。」とか言われ、その知り合いの人は不快感や怒りを感じることがあるそうです。

「賃貸アパートを持っている」=「お金に困っていない」と考えてうらやましがる人ってどういう人だと
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Aベストアンサー

普通の人からすれば羨ましがるのが通常の感覚と思いますよ。
立場それぞれでの悩みがありますが。

経済的にみたら
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にどうしてもなってしまいますよね。
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Aベストアンサー

大家してます

この掲示板で言う専門家は
 「質問に関連した職業に就いている、もしくは専門的知識を持っている方」
本当の専門家からの回答は有料のプレミアム会員にならないと難しいですね

>これってリスクは全然ないのでしょうか?

契約次第です

少なくとも30年間は「必ず」地代が入ってくることを保証されたものでは有りません

>その地代を前払いし

全額前払いならそのお金は保証されるでしょうが税金でがっぽり取られるでしょうね

自宅部分の家賃も当然支払い続けなければならないでしょう

リスクの無い儲け話に乗るとろくな事が無いのは分かり切った話です

赤の他人が貴方のために働くわけが有りません

どうなろうと最後は自分の会社に有利な契約内容にするのは間違いないでしょう

 「契約書に書かれていないから大丈夫だろう・・・」

書かれていないときの方が恐いのも一般的
相手はプロですので知り尽くしています

貴方はシロウトですが大家はシロウトとは認めてくれませんので

「プロ対プロの承知した契約」となります

消費者保護も有りません

大家してます

この掲示板で言う専門家は
 「質問に関連した職業に就いている、もしくは専門的知識を持っている方」
本当の専門家からの回答は有料のプレミアム会員にならないと難しいですね

>これってリスクは全然ないのでしょうか?

契約次第です

少なくとも30年間は「必ず」地代が入ってくることを保証されたものでは有りません

>その地代を前払いし

全額前払いならそのお金は保証されるでしょうが税金でがっぽり取られるでしょうね

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Aベストアンサー

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今の部屋に移って三年になりますが、
入居契約時、連帯保証人(嫁の母)とは別に、
家賃保証会社とも契約することになりました。
初回に約6万円、後は退去まで(最大10年間)毎年1万円の支払いです。

…で、これっておかしくないですか?

入居時、家賃保証会社と契約して6万円支払う。
これは理解できます。
「6万円で保証人になってあげますよ」という商売ですから。
わからないのは、その後の毎年1万円の年間保証料です。

今までに一度も家賃の支払いが滞ったことはありませんが、
家賃保証会社というのは、も...続きを読む

Aベストアンサー

>初回に約6万円、後は退去まで(最大10年間)毎年1万円の支払いです。
で、これっておかしくないですか?

どこがおかしいんですか?


>入居時、家賃保証会社と契約して6万円支払う。
これは理解できます。
「6万円で保証人になってあげますよ」という商売ですから。

これが大間違い。
『初回に約6万円、後は退去まで(最大10年間)毎年1万円の支払い』で保証人になってあげますよ、という商売(契約)でしょ。


>私たちは、入居時の保証はしてもらいましたが、
その後は何を保証してもらってるんでしょうか。

入居時のみならず、質問者さんがその賃貸を借りている間中(最大10年間)質問者さんが家賃を滞納した時に、自動的に代わりに立て替えて払ってもらうことを、約束してもらっているんです。その保証会社の約束がなければ、大家さんは質問者さんに、その部屋を貸さなかった。それをよく理解してください。

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そこで、不動産を色々見ていたのですが、賃貸マンションと賃貸アパートって、どのような違いがあるんですか?2LDKとか探したんですが、マンションでは検索に引っかからず、アパートだと引っかかりました。

Aベストアンサー

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Aベストアンサー

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Qアパートの賃貸料金、現在チラシにのている料金が昔の料金と違っていたら

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それとも交渉で5万円にできるのでしょうか?

この点をご教授お願いします。

皆様方のご協力をよろしくお願いします。

Aベストアンサー

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お礼拝見しました。
確かに難しいことは難しいですが、可能性はゼロではないのであきらめる事はありません。
ただし、前述しましたが交渉は更新時にしたほうが良いでしょう。

まず、基本的に家賃が下がるという事はその物件に「下げざるを得ない理由」があるからです。需給バランスから言っても引き合いがあれば下げる必要はないでしょう。

家賃が下がる理由はほぼ次の理由です。

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●同程度の物件が辺りに多く、相場が下がった
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逆にご質問者はこの理由を基に交渉すれば、もしかしたら交渉に応じてくれるかもしれません。

だめで元々。言うだけタダですから(笑)。
検討を祈ります。

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家賃保証会社Casaは安全でしょうか?

Aベストアンサー

入居者の方ですか? 
家賃保証会社は、入居者が選択できません。
家賃保証会社乱立のご時世、その会社に疑問をもっているなら、
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今年4月より再来年3月まで私の恋人が岡山へ転勤しているのですが、現在住んでいる寮が立て替えのため年末か年度末までに転居しなくてはならないらしいのです。
その時期で引っ越すと長くても1年3ヶ月程度なので敷金と礼金が要らないウィークリーでも良いのではと考えています。私は賃貸アパートでも礼金の無い物件はあると思うし敷金が無いと退去するときのトラブルがおきないかと心配しているのですが、そもそもお互いウィークリーと賃貸アパートの違いもよく分かっていないのが現状です。そこで差し迫って慌てて調べるよりはと思い質問させていただきました。
そもそもウィークリーと賃貸アパートの違いって何でしょうか?また1年前後住むとなるとウィークリーと賃貸アパートどちらが良いのでしょうか?

Aベストアンサー

岡山より少し小さい程度の中核都市に単身赴任しています。
(7ヶ月の予定)
この地区は景気の良い工業地帯の為、1K、1DKの賃貸物件は常時
不足している地区です。(工場で働けば住居完備ですが、私の
会社は好景気に群がるサービス会社なもので)

 ウィークリーマンション=通常物件×160%~240%です。

私の感想では、3ヶ月(長くても半年)住むのであれば、礼金の額を考
慮して、ウィークリーが得になる場合が考えられますが、年間を超える
のであればウィークリーに金銭的メリットはありません。

ただ、最近のウィークリーはインターネット回線が最初から光だったり
宅急便の受取ボックスが付いていたりと、田舎の賃借物件にしては、珍
しいものが付いている場合が多々見られます(都会では当たり前でしょ
うが)。
これらは最初から付いていない場合諦めるしか無いサービスですので、
これに価値を見出せるのであれば、選択の対象にしてください。

Q家賃の遅延料の高さと不動産の厳しさ

家賃の遅延料について
現在のアパートには6年位住んでおりますが、家賃の閉め日が27日で、忙しくて入金が2~3日遅れました。家賃は6万2000円ですが、過去にもありましたが、1日でも遅れると1割の6200円を請求されます。

年末に振込みが29日になってしまい、2日遅れたら1万2400円の遅延料の請求がきました。
26日(金曜日)午前中くらいまでに振り込まないとだめだったのです。
29日には6万2000のみ入金しています。
以下の文面の葉書がきました。
----------
催促状
12月28日現在、下記の内容の入金確認がとれておりません。1月5日までに弊社の口座への着金となるようにご入金下さい。確認できない場合は入室禁止とさせていただきます。
※入室禁止のばあいは、別途鍵交換代が必要となります。
家賃 6万2000円 遅延料 1万2400円
合計 7万4400円
---------
いつもは、日数に関係なく6200円の請求です・・・。
不動産の書面では期日までに支払いが遅れたら、入れないように鍵をかけるようです。
家賃の遅延料というのはこんなに厳しいものなのでしょうか?3年位前に家賃が5日遅れるという不動産の同意のもとでファックスで一筆書き、規定の日付までに収めたのに、前の日にアパートにきて、いきなりアパートの鍵を開けて「家賃払いましたか?」と男の人が来たときはびっくりしました。
ちなみにそのときは6万2000円プラス6200円で6万8200円指定口座に入金しました。
びっくりして「払いました」と言ったら、「銀行の振込み用紙を見せてください」と言われました。
現在のアパートを出る際にでも、請求などはできるのでしょうか?
住んでる間は立場が弱いので何もできません。

家賃の遅延料について
現在のアパートには6年位住んでおりますが、家賃の閉め日が27日で、忙しくて入金が2~3日遅れました。家賃は6万2000円ですが、過去にもありましたが、1日でも遅れると1割の6200円を請求されます。

年末に振込みが29日になってしまい、2日遅れたら1万2400円の遅延料の請求がきました。
26日(金曜日)午前中くらいまでに振り込まないとだめだったのです。
29日には6万2000のみ入金しています。
以下の文面の葉書がきました。
----------
催促状
12月28日現在、下記の内容の入金確認...続きを読む

Aベストアンサー

まずは契約書の確認を

ただ、どんな契約であっても1日10%というのは「正当」とはいえないので、弁護士さんとご相談をされてみてはどうでしょうか。

まれにありますが、大家もしくは不動産屋がその筋の人達ということもありますので、弁護士も慎重に(良く判っている人)を選ばれた方がよいかと思います。


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