平成元年に父名義の土地に家を新築し、妻子と暮らしておりますが、父との関係が悪く衝突する毎日です。家を売却または人に貸して外に出ることも考えましたが、土地が父名義ですのでどうにもなりません。当然、土地を売ってもらったり、賃貸契約を結べる状況にはないため、不動産の取得時効を使って取得ができませんでしょうか。 なお、土地の固定資産税に相当する額は、平成2年度以降、父に納め領収書もあります。

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A 回答 (3件)

  補足ありがとうございます。


 そういう主張の仕方になると、話はグレーゾーンにはいってくるとは思います。
 もしそれで時効取得が認められるとすると、善意取得なので、3年ほど前に時効取得しているということになるわけですね。
 ただ、「所有の意思」の有無は、占有取得の原因たる事実によって、客観的に定められる、というのが判例の見解なので、この場合、kautyさんが、お父さんの土地を占有している原因事実とは、お父さんの土地に、自分の建物を建てた、ということが客観的な事実なわけですから、そのうえで、賃借料のやり取りなどはなかったということであれば、客観的にはこれは使用貸借によって土地を占有していたということになるようにも思われます。
 もし裁判ということにでもなれば、「所有の意思」については、お父さんのほうに、kautyさんの占有が使用貸借に基づくものであったと立証する責任があります。
 判例を調べるとどうもそうなったときに、kautyさんが土地を贈与してもらったつもりであったにもかかわらず、登記名義については、「書き換えられていると思い込んでいた」というのにとどまり、登記簿を確認はしておらず、固定資産税についても、お父さんからいわれるまで納付しようとはしなかったということが、不利な事実として作用しそうなのです。
 さらに申し上げると、家の建築にさいしては、金融機関の融資は受けられていないのでしょうか?
 受けているのであれば、その手続にさいしては、お父さんの土地と、kautyさんの建物が共同の担保として提供されているわけですが、そのさいに金融機関から徴収された、種々の関係書類も、お父さんのほうに有利な証拠として働くと思われます。
 あるいは、土地に対する贈与税の納税もしてないわけですから、お父さんについた弁護士としては、当然その辺のことをちくちくと突いてくるでしょう。
 「贈与税も払わずに、贈与してもらったつもりだったといわれるんですか?」・・・、こういうとき弁護士ほどやらしい人種はいません。 
 もちろん、まだ書き込まれていない複雑なご事情もおありなのかもしれませんが、もうこれ以上は、どうしてもというのであれば、直接弁護士に相談してみてはいかがでしょうか?
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この回答へのお礼

大変ありがとうございました。もやもやしていたものが多少解決しました。もう少し時間をかけて研究してみます。

お礼日時:2002/04/04 08:35

 結論からいいますと、このような事例では、取得時効が成立する余地はありません。


 時効取得のための占有は、「所有の意思を以ってする」(民法162条)ことが要件なのですが、katuyさんはこれまで、お父さんの土地を自分の物のつもりで占有してきたわけではなく、借りてきた(賃貸ではなく、使用貸借)だけだからです。
 税金を払っていたのも、民法が「(使用貸借の)借主は借用物の通常の必要費を負担する」(595条)と規定していることに鑑みても、ごく自然なことにすぎません。

この回答への補足

「所有の意思を以って」というのがやはり問題だと思いますが、当初家を新築した際、分筆してもらったので、その時に名義も書き換えられていると思い込んでいました。最近になって、父より「固定資産税を払え」との事なので自分なりに調べて
名義が変わってないことを知りました。こういった場合でも「所有の意思を以って」の要件にはあたりませんか?

補足日時:2002/04/03 08:36
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 悪意(自分のものではないと知っていて自分のために占有)20年の取得時効の期日は平成21年に到来するように見受けられますが、現在の段階では法定地上権が発生していると思われますので、そのまま賃貸や売却は可能ではないでしょうか。

ただ、最後の固定資産税相当額を負担というのが、土地の地代として払っていたともとれるため、固定資産税としての領収書が取り付けられていないと、時効取得についてマイナスに作用するような気もします。
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あなたが署名した記憶がなければ、遺産分割証明書・特別受益者証明書にお母様だけが捺印して名義変更したものと思われます。
書面の作成は違いますが、実質遺産分割協議という法律行為は適正になされましたので、不動産の所有権は真実あなたのものです。
適正になされた名義変更に対して半分返せと言っても法律の根拠がありません。
調停に出すのは自由ですが、半分返せの法律根拠がありませんから、調停委員もどう対処していいか困るでしょう。
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・ 実際その家に住むのは、私と主人と子供たちです。
・ 土地は父の運営する(旧)有限会社の名義になっています。
・ 会社の代表者は母です。
・ 土地には抵当権はついていないです。
・ 今現在は事務所がたっていますが、数年後に更地にし、そこへ自宅を建てたいと思っています。
・ その時、会社を解散、ないし休眠するつもりです。
・ もともとは父の個人所有の土地を会社名義に変更しています。
・ ゆくゆくは私が相続する事で両親・兄弟とも合意しています。
・ できれば住宅ローンを組みたいと思っています。
・ 主人(会社員)の給料から住宅ローンを返済するつもりです。
・ 家自体を会社名義にしてもいいと思っています。
・ 自宅の一部を事務所として家を作っても良いし、100% 個人利用の家でも良いと思っています。

気になっていること
・ そもそも、法人名義の土地に個人使用の家を建ててもよいものでしょうか?
・ 家を建てるにあたり、どのような手続きを踏まないといけないのでしょうか?
・ 住宅ローンは問題なく借りられるのでしょうか?
・ 贈与税や相続税、法人がからむと所得税や不動産取得・登記等の税金がかかると思いますが、どのような手続きを踏むと最も少ない出費で家を建てられるのとお考えでしょうか?
・ その他、注意しなければいけない事がありますでしょうか?

説明不足などあるとは思いますが、ご意見・ご見解・アドバイス等、いただけたらと思います。

よろしくお願いします。

法人名義の土地(父の会社名義)に自宅を建てたいと思っています。

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・ 今現在は事務所がたっていますが、数年後に更地にし、そこへ自宅を建てたいと思っています。
・ その時、会社を解散、ないし休眠するつもりです。
・ もともとは父の個人所有の土地を会社名義に変更しています。
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Aベストアンサー

私は税理士ではなく不動産屋ですので参考ということでお読みください。
1.そもそも、法人名義の土地に個人使用の家を建ててもよいものでしょうか?
→結論からいえば理論的にはOK。土地の名義はそのままで使用貸借することにすればよい。ただし、これは会社が休眠であっても存続する場合のことである。会社を解散=清算手続きを行い、ちょっとはしょるが父の名義に復帰した場合でも、父が存命であれば使用貸借で問題ない。相続はあくまで父が物故した場合に発生するものであるから、相続の場合はまた別個に考えるほうがよいでしょう。
2.・ 家を建てるにあたり、どのような手続きを踏まないといけないのでしょうか?
→使用貸借でいくなら契約書等も特にいらないが、住宅ローンのことまで視野に入れると(後述)使用貸借契約の公正証書ぐらいは組んでおくほうが好ましい。従前の回答者の念頭にあるのは、会社対質問者で土地賃貸借契約ないし建物賃貸借契約を締結するパターンであるが、税務上のメリットがあればそうすればよいし、メリットがないなら本件では使用貸借で十分ではないか。
3.住宅ローンは問題なく借りられるのでしょうか?
→問題なく、とはいい難いが可能であると思われる。住宅ローンの借入当事者は質問者の夫であるから、まず夫の属性に問題がないのであれば、あとは単純に物件の法適合性の問題である。本件で障害となりえるのは土地所有者と建物所有者が異なることから債権保全が問題となるわけであるが、土地所有者を連帯債務者とし、さらに土地に第一順位抵当権が設定できれば保全はOKと判断される可能性大である。本件は建物建築費用のみの借入が予想されるところ、土地の担保価値まで評価に入れることができるのであるから、銀行としても融資したい案件になるのではなかろうか。繰り返しになるが債権保全ができるか否かが最大のキーポイントである。
4.・ 贈与税や相続税、法人がからむと所得税や不動産取得・登記等の税金がかかると思いますが、どのような手続きを踏むと最も少ない出費で家を建てられるのとお考えでしょうか?
→さすがにこれは税理士に相談すべき。具体的な計算をする必要アリ。
5.・ その他、注意しなければいけない事がありますでしょうか?
→これも繰り返しになるが、お父様がお亡くなりになる前とあとでは状況がかなり違います。また、建物所有者を会社にするのであれば、上記3.はまったく違う状況になりますので気をつけて。(会社相手の融資は住宅ローンとは扱いがかなり違います。)なお、使用貸借は所有権者から返還を要求されたらその要求に従わなければなりません。従って土地の所有者が本当に信頼できる状態でないとかなり危ない権利状態になってしまい、銀行も住宅ローンに否定的になってくるでしょう。所有者が会社の場合は、その会社の意思決定権者が誰か、ということに係ってきますからこの点は注意が必要です。
できれば前提を絞り込んでいただくと、皆さんも回答しやすいのではないかと思います。

私は税理士ではなく不動産屋ですので参考ということでお読みください。
1.そもそも、法人名義の土地に個人使用の家を建ててもよいものでしょうか?
→結論からいえば理論的にはOK。土地の名義はそのままで使用貸借することにすればよい。ただし、これは会社が休眠であっても存続する場合のことである。会社を解散=清算手続きを行い、ちょっとはしょるが父の名義に復帰した場合でも、父が存命であれば使用貸借で問題ない。相続はあくまで父が物故した場合に発生するものであるから、相続の場合はまた別個に考...続きを読む

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余分な不動産を早く売り払って、買主と固定資産税を保有期間に応じた按分割りにすることですね。

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