『建替えの為の立ち退き』の立退き料について

今年3月に賃貸借契約を結んだ住宅に住んでいます。

今月になり、
『建物の老朽化が著しいことと、近隣の開発が進んでいる状況も踏まえて、現建物を取り壊し新築するので本書をもって貴殿に対する賃貸借契約を解約いたします。』
という内容の通知書を、契約時とは別の不動産会社が持って来ました。
(契約時の不動産会社は、建物の新築計画や立ち退きに関しては聞いていなかったそうです)

また、通知書には立退き料として転居先諸経費を支払う用意があることと、退去期日は今年の12月31日とする旨が記されています。

借地借家法は調べましたが、私としては条件さえ揃えば今年中に退去しても構わないのです。

そこで立退き料の問題ですが、現物件の家賃は相場からするとかなりお安い方なのです。

立退き料は、現物件と同等ぐらいの経費の場合が多いと聞きましたが、
現物件ほど安い物件は、おそらく無いと思われます。
不動産屋も回りましたが、どこも「難しい」という回答でした。

転居先の家賃は今より高くなると予想されますが、
その場合も立退き料として請求できるのでしょうか。

また、立退き料は、敷金に○万、引越し費用に○万・・・という風に内訳が決まっているのでしょうか。
例えば100万円渡されて、「これでご自由に」という感じなのでしょうか。


以上につきまして、ご回答頂けますと幸いです。
どうぞ宜しくお願い致します。

No.3 ベストアンサー 回答者： mahopie 回答日時： 2006/10/12 15:13

こういった案件では弁護士なり経験・行動力のある不動産業者が対応策を練っている筈ですので、素人考えでの交渉は逃げ道をなくします。

先の回答のアイデアに対する評価としては、

１．転居先斡旋は好意あるいはスムーズな退去を促す大家側の作戦ではあっても、大家側にはその義務までは無い。
２．退居者の引越費用については大家側には予め計算に入っている筈。
３．現状の部屋に住めなくなる事への金銭賠償はあっても次に質問者がどういう部屋に住むかまでは大家にとっては考慮外の事象。家賃相応の設備の整った快適な部屋に住むことのメリットは入居者が受けるのでそこは補填対象ではない。うがった見方をすれば、先行して同額家賃の部屋を斡旋しているのは、質問者がそれを断って設備の整った部屋を自ら望んだ、という既成事実の積み重ねを意図している、とも考えられる。
４．敷金の全額返済は大家側での想定内。家賃の一方的な不払いは賃貸契約を主張する根拠がなくなる点で不得策、かつ結局の所返還敷金や立退き料と相殺されるだけの話。

落とし所としては、大家了解の元での１１・１２月分の家賃免除、敷金全額返還、一般的な引越費用、迷惑料として家賃の２～３ケ月分（法律の６ケ月前通告が３ケ月となればその差の月数）という所ではないか、と考えます。

対応する不動産業者は、総予算幾らで立退き交渉の全権限を引き受けた上で、その額以内で収まれがその額が成功報酬に上乗せされる、一方で未退去者がいて工事着工が遅れそうになればその分交渉トーンが変わってくる、という感じですので、大家ではなく訪問する不動産業者の顔色を見ながら交渉することになりそうです。人生でめったにない体験ですので、程ほどの所で楽しんで対応すれば、とも考えます。

この回答へのお礼

ご回答有難う御座います。
私も貴重な経験になると感じていたので、交渉が少し楽しみです。
好戦的な態度をとるつもりはさらさらありませんが、不動産業者の方はそうではないのかもしれません。同じく立ち退きを通告されたご近所の方々が不動産業者に連絡したところ、「理不尽に怒鳴られて話にならなかった」そうです。私が連絡したときはそんな雰囲気はありませんでしたので、ご近所の方々は文句を言っただけなのかもしれませんが・・・。それと私の勤める会社が不動産も扱っているせいかもしれません。

今年いっぱいの家賃が免除されることについては、不動産業者を通して聞きました。
こちらとしては転居先の家賃が今より高いことはそれほど問題視していません。今年中に転居するだけのまとまったお金は出せない、ということが最大の問題なので、現物件と同家賃を想定した転居先敷金や引越し費用のほかに、差額を埋められる+アルファがあれば十分です。
通告の月数による差額についてのお話は大変参考になりました。

私が住んでいるのは東北ですが、不動産業者が関東の会社であることが、不安の要因にもなっています。なかなか連絡も取れず、こんな進行状況で今年中の退去は難しいのでは・・・と。

でも、私は今年中退去を目指して頑張ります！
歩み寄れば、穏便に済むのでしょうから。
詳しいご回答、本当に有難うございました。

お礼日時：2006/10/17 00:23

No.4 回答者： mu128 回答日時： 2006/10/12 15:51

今の住宅が安くて、広さが同じくらいの物件がなければ、今のところの家賃を基準にして立ち退き料を計算すべきでしょう。

同じような条件の物件がないということは、今の住宅がかなり良心的な家賃で設定されているとも言えます。
転居先の家賃が高くなっても立ち退き料は当然もらえます。しかし、あまりに差が多すぎる場合に、ある一定期間分の家賃の差額を請求することはできません。

立ち退き料の計算は別に決まっておりません。家賃の何ヵ月分で計算する場合もあれば、一律○○円というようなこともあります。大家さんによってです。また地域的にも多少の違いがあるようです。立ち退き料の合意ができた後は書面にしておいて下さい。

念のため、通知してきた不動産屋にも確認しておいた方がいいです。不動産業者なら６ヵ月前までに通知しなければならないことくらい知っているはずです。もちろん、貸主の希望通り今年中に退去することで、その分を立退き料に上乗せするなど、質問者さんの納得のいく条件であれば問題ないでしょう。ＮＯ３さんのアドバイスが立ち退き料としてかなり妥当な金額と思います。最終的には、交渉によりますから、貸主借主双方が納得すれば合意解除となりますが、借主が納得しなければ解除されません。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
不動産業者も大家さんも、立退き料については何も明確なことを言わないのは、全ては交渉次第ということだからなのですね・・・。

ちなみに家賃の差額は＋１万８千円です。この差は大きいのでしょうか。それでも地域の相場よりは安いです。

貸主の希望どおりの退去で、立退き料を少しでも上乗せしてもらえるよう交渉できればと思います。

近所の方々のお話を聞くと、その方達への態度と、私に対する態度は全く正反対のように感じます。大家さん・不動産業者共です。そこがとても気になります・・・。狙いを定めて罠にかけられてるのでは？穏便な話し合いとみせかけて何か落とし穴があるのでは？等と深く考えてしまいました。

私は大損さえしなければ良いと思っているので、様子を見つつ交渉したいと思います。

有難う御座いました！

お礼日時：2006/10/17 00:38

No.2 回答者： kobalt 回答日時： 2006/10/11 20:07

敷金も全額返してもらいましょうね。

建て替えなので・・・

この回答へのお礼

もちろんですとも！
向こうが『本書をもって貴殿に対する賃貸借契約を解約』なんて言うのなら、立ち退きするまでの家賃だって払いません！

アドバイス有難う御座いました。

お礼日時：2006/10/11 22:53

No.1 回答者： kamaryu 回答日時： 2006/10/11 17:15

家主の正当なる事由によって解約する場合は、少なくても6ヶ月前までに解約予告をしなければならないこと。

建て替えは正当事由とはならないこと。
今年の3月に契約したのであれば、少なくても20年の2月末までは賃借権があり(2年契約ですか？)、一方的に契約解除はできないこと。
以上を伝えたうえで、年末までに退去を求めるのであれば
１、転居先を紹介すること
２、入居時の諸費用及び引越し費用を負担すること
３、転居先の家賃が高くなる時には、20年2月末までの差額を支払うこと
４、預けた敷金は全額返還すること
等を穏やかな文面でその不動産屋に送るというのは如何でしょう？

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。

現段階では賃貸人に不利なお話しかきてないので、やはり交渉次第・・・という感じなのですね。
転居先に関しては、何件か提案を頂いています。
・・・がこれまた酷い物件ばかりで、家賃は今と同等ですが1960年台築とか、お風呂とトイレが渡り廊下で繋がってるとか、最寄駅までバスで40分とかいうようなものばかりです。これらの物件はこちらの条件を満たしていないので、拒否権はあると思っています。

ただ、確かに建替えはするようですが、建物の老朽化に関しては否めない状態です。『正当な事由』として、『居住することが危険又は困難な程の老朽化』は、認められるという事例を見つけました。
現物件は1981年築木造です。実を言うと、見た感じ柱が歪んでいます・・・。近年中に大地震が予想されている地方でもあり、危険といえば危険かと思います。正当な事由になってしまうのですかね・・・。

とにかく、こちらの条件を書面にまとめてみます。
大変参考になりました。
重ねて御礼申し上げます。

お礼日時：2006/10/11 18:17