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隣地の売主と合意し、57平米の土地を購入することになりました。
土地の購入と古家の取り壊し、外溝工事などで、いくつかのリフォームローンに要件未達と断られてしまいました。

抵当権がついても良いので、住宅ローン並みに長期でなるべく良い金利で融資していただける商品がないでしょうか。

ご教示よろしくお願いします。

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A 回答 (1件)

一般的には銀行ローンというのは、規定商品ですので予め定められたローン条件に沿って、申し込み者が基準を満たした場合に借入可能となります。

(基本的には銀行は要件に合えば貸す前提でいる)本件では、土地の一部だけを買うので住宅ローンにも該当せず、建物も取り壊すだけなのでリフォームローンともならない、隣地個人間売買となれば、「見積書や契約書などによりお使いみちが確認できないもの(個人売買も含みます)」で取り扱い不可(SMBCライフイベントローンの規定より)と動きが取れないようです。

こういった場合には、現状取引のある銀行へ出向いて、(1)個別融資を申し込むか、(2)似通った資金使途のローン(不動産担保ローンといった名称)で一部特例を認めてもらうか、(3)信販会社(オリコ・ジャックス等)での金利が高めのローンを申し込むといった選択肢しかなさそうです。

(1)の場合には、金額や条件で取扱銀行側に相応のメリットがあること(貸す・貸さないは銀行側の判断次第)、(2)の場合は各行の商品構成と個別判断次第、(3)の場合には金利条件はそれなりに高利になる、と一長一短でしょう。加えて抵当権の設定は、購入土地だけでなく、既存自宅の土地・建物も一緒に担保設定する必要が有りそうです。
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この回答へのお礼

ご指摘のような「担保型フリーローン」(中央ろうきん)という商品で可能ということがわかりました。
ありがとうございました。

お礼日時:2006/10/27 11:09

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Q隣の土地の購入の交渉について。

隣地について二度ほど質問させて頂きました。以下のような内容で質問させて頂きましたが
その後交渉した結果を踏まえて、今後の交渉の仕方でお知恵をお借りしたいと
思っています。
---------------------------------------------------------
  
  隣の地続きの土地を購入したいのですが値段が希望通りでは
  ありません。隣地なのでぜひ購入したいのですが、
売主は築50年くらいの木造平屋建てを込みでの売却も希望です。
  60坪の土地です。(家は古すぎてリフォームすれば新築以上に費用がかかるそうです。)

通常周辺の土地相場は坪15万~17万円くらいなのですが
坪20万希望で建物取り壊し費用もこちらで持って欲しいそうです。

取り壊し費用は100万ほどになるので実質坪21.6万円くらいになりますが
地続きの利点からして1坪当たり5~6万円高いのは妥当なのでしょうか?
--------------------------------------------------------------

 売主さんにはこちらの希望を言いましたが、頑として家込みで坪20万円(古家込み)は
 譲れないと言われました。特に焦ってはいないので、その値段で売れないのならば
 しばらく置いておきたいとの事です。
 
 こちらの事情は子供が一人増えた(中3と3歳)ということと、嫁の仕事場をその土地に
 一緒に建てれば有利になるということです。
 
 今現在の土地に私の仕事場があるのですが、駐車場がないため毎月23000円の駐車場代
 が出ます。嫁は貸店舗で月に7万円の賃料です。仕事も同業種なので一緒にやる
 メリットは大きいし、駐車場も確保出来るので良いかなと思っています。
 
 購入予定の土地に仕事場を建てれば、今現在の家の仕事場は生活スペースに活用できる
 ので子供部屋も作ってやれそうです。
  
 以上のような事情なので心情的には今すぐにでも欲しい物件です。
 相手方は金銭的に余裕があるのか全然焦ってはいません。この値段なら良いよって言う
 感じです。

 何かうまく交渉できる方法があればお願いします。

 

隣地について二度ほど質問させて頂きました。以下のような内容で質問させて頂きましたが
その後交渉した結果を踏まえて、今後の交渉の仕方でお知恵をお借りしたいと
思っています。
---------------------------------------------------------
  
  隣の地続きの土地を購入したいのですが値段が希望通りでは
  ありません。隣地なのでぜひ購入したいのですが、
売主は築50年くらいの木造平屋建てを込みでの売却も希望です。
  60坪の土地です。(家は古すぎてリフォームすれば新築以上に費用がか...続きを読む

Aベストアンサー

こんにちわtaratootoさんの質問に対するお答えとは違いますが、私の状況とあまりにも似通った
内容ですので投稿させていただきました。
私の「隣地購入」の状況

1) 隣地57坪                                                   2) 近隣の坪単価15~17万(売値20万→交渉で17万に、仲介業者あり)
3) 古家30坪2階建て(築30年)(4)解体費用こちら持ち 130万
4) 外塀に50万

といったところですが、私がこの時考えたのは、もしも他の人が買ったら「あの時無理して買っておけば・・」とすごく後悔するだろうなと思ったからです。

自分でユンボで整地、瓦礫は「市のリサイクルセンター」へ(軽のバンで10回ほど)

今は快適に暮らしております。
I 風通しがよくなり、夏快適
II 隣地(東)を畑にして 野菜、花、果樹、犬の運動場、駐車場に利用
 何よりも隣家が無くなった事で住居の周りが明るくなりました。

taratootoさんも金銭的にはご苦労されるかとおもいますが、お金には換えられない
家族の皆様の精神的な安らぎ、あるいは利便性のUP等考えられます
隣地を買う事でtaratootoさんのお宅の価値も上がり、将来子供さんが結婚し家を建て別棟同居
も出来ると思います。若い内に思い切って購入されるのが後々楽かと思いますが・・・

◆高齢者の独り言でした。
事がうまく進むと良いですね・・・奮闘祈ります
、 

こんにちわtaratootoさんの質問に対するお答えとは違いますが、私の状況とあまりにも似通った
内容ですので投稿させていただきました。
私の「隣地購入」の状況

1) 隣地57坪                                                   2) 近隣の坪単価15~17万(売値20万→交渉で17万に、仲介業者あり)
3) 古家30坪2階建て(築30年)(4)解体費用こちら持ち 130万
4) 外塀に50万

といったところですが、私がこの時考えたのは、もしも他の...続きを読む

Q隣の土地(古家付き)を買うべきか否か悩んでいます

よろしくお願いします。

4年前、15坪ほどの近隣商業地域の土地に2階建てを新築して住んでいます。
家族3人(子供は小学生)、夫婦共働きです。

先日不動産屋さんが来られ、隣家(15坪位)が売りに出ることになったようです。
隣家は前月まで借家でしたが引っ越しされて今は空き家になっています。

そこで、隣を買えば合わせて30坪くらいになります。
現在の家は超狭小住宅の為、とにかく家事重視で間取りを考えに考え抜いたおかげで、日々の忙しい生活を送るには特に不便を感じることはありません。
ただ、その分「憩い」というか、「癒し」といえる空間がとれなかったというのもあって常々「やはり狭いな~」と感じていました。

それで、買いたいのは山々なのですが問題はやはり資金面です。

(1)今現在ローンはないが、隣を買って古家を壊し、増築するとなると2千万以上はかかるだろう。
(2)頭金が400万円くらいしか用意できない。
(3)水回りはもうあまり必要ないため、税金面では割高なことがあるのかな?
(4)不動産屋の話では売主の希望価格は1千万。
しかし、古家は前の入居者の話だともう傾いてきていて住むのは怖いらしい。そこで取り壊す費用も考えて買い値の希望を800万で言ってみようかと思っている。

売主は高く売りたいでしょうからこの話は駄目になるかもしれませんが。

利便性の良い場所(駅から1分)で、万が一将来的に売ることになったとしても15坪よりは30坪の方が需要もあるだろうとも思います。

年収は夫550万、私(妻)350万位ですが私の会社は2~3年以内に吸収合併されるため事務所が閉鎖になる可能性もあります。

そこで、
A)経済的に無理をせず狭いのは我慢して教育費や老後のために貯蓄をしていった方がいいのか。
B)買値を900万に上げてでも頑張って手に入れておいた方がいいのか。
なにかアドバイスをお願いできないでしょうか。

悩んでしまい、わからなくなってきました。
こんな考え方もあるよ、というのでもいいです。

眠くなってきてうまく書けていないかもしれません。
今日明日中には不動産屋に電話することになっており急いでおります。
読みづらくてすみませんがよろしくお願いします。

よろしくお願いします。

4年前、15坪ほどの近隣商業地域の土地に2階建てを新築して住んでいます。
家族3人(子供は小学生)、夫婦共働きです。

先日不動産屋さんが来られ、隣家(15坪位)が売りに出ることになったようです。
隣家は前月まで借家でしたが引っ越しされて今は空き家になっています。

そこで、隣を買えば合わせて30坪くらいになります。
現在の家は超狭小住宅の為、とにかく家事重視で間取りを考えに考え抜いたおかげで、日々の忙しい生活を送るには特に不便を感じることはありません。
ただ、その分「...続きを読む

Aベストアンサー

再度です。

質問様より少々年が経っていますので参考にして下さい。

> 長い目で見た時100万200万なんてちっぽけなもんだったと思う時が来るのでしょうか。
全くその通りです。

先ず、旦那さんが基本的に了解しているようですね、良いチャンスと思います。
100万程度で拘るようでは、将来後悔すると思いますよ。
家庭の収入からすると、100万位どうでも良い金額だと感じませんか? 人生その様なチャンスはなかなか無いですよ、その位の金額で夜逃げする事は無いです。

また、土地が広く有れば資産価値が上がり、いざとなった時売りやすいですよ。
近い将来、子供さんが大きくなった時の対応も出来ます。私なら買いです。


> 結局隣は買われたのですか?
> 値切ったりされましたか?
> 買われたのでしたら用途はどうされていますか? 
> 団地ということですので1区画でも十分な広さがありますよね? 
よろしければ参考までにお聞かせいただけるとうれしいです。


私の所は田舎ですので、質問様の住居場所とは比べられないとの前提で判断して下さい。

買いました。 周りの相場と言った所です(値切らなく、更地として購入しました)。
現在は、2区画に家を建て替えました。(ローンたっぷりです残っています)
最初は増築として考えていましたので、費用捻出のため銀行へ相談した所、増築は高く付き中途半端な建物る、10数年すると古い方の家の建て替えが必要になり、一生中途半端な家に住んで一生ローン付けになるとの事で、最終的には新築になりました。
見積もりを取り比べましたら、5割増し位で建て替えられました。
土地の広さは、1区画55坪で2区画110坪に40坪程度の建物です。

今考えれば、買って良かったと感じています。 いざとなった時は売れば良い思っていますので気楽です。


 

再度です。

質問様より少々年が経っていますので参考にして下さい。

> 長い目で見た時100万200万なんてちっぽけなもんだったと思う時が来るのでしょうか。
全くその通りです。

先ず、旦那さんが基本的に了解しているようですね、良いチャンスと思います。
100万程度で拘るようでは、将来後悔すると思いますよ。
家庭の収入からすると、100万位どうでも良い金額だと感じませんか? 人生その様なチャンスはなかなか無いですよ、その位の金額で夜逃げする事は無いです。

また、土地が広く有れば資産価値が上がり...続きを読む

Q隣接地購入の場合の税金について

この度、家のすぐ隣の土地を購入する事にしたのですが、建物を建てる予定はない為税金が自宅より高いのです(ほぼ同じくらいの土地面積なのですが)、自宅の方の土地と、その隣接地をバラバラに持っていると税金が大変なので、自宅の土地と隣接地を一つの土地として登録できたら、建物が建っている土地、ということになって税金の計算が変るのではないかな?と思ったのですが、どうなんでしょう?
また、もしそれが可能ならば、その方法、及び条件が知りたいです。
すいませんがどなたか詳しい方がいらっしゃいましたら教えてください。

Aベストアンサー

>自宅の土地と隣接地を一つの土地として登録できたら
 ・合筆登記で一つにできます
説明:http://www5f.biglobe.ne.jp/~touki/gouhitu.html
手続:http://www5f.biglobe.ne.jp/~touki/jigouhitu.html
上記はご自分でされる場合ですが、専門家に依頼されても同様です

Q隣地は女房を質に入れてでも買え!! というのは本当でしょうか!?!?

隣地は女房を質に入れてでも買え!! というのは本当でしょうか!?!?


こんにちは。新婚1年目、現在実家に嫁と息子と家族で住んでます。30代男性です。
そろそろマイホームを買おうと思っていた矢先に偶然隣の土地が売り出しに!
現在解体工事も住み更地になり、すぐさま購入。注文住宅なので
細かく打ち合わせをする毎日です。嫁、嫁や私の友人や親、近所の人、不動産屋、仕事仲間、
様々な人達が皆口を揃えて「家庭を持った直後、家を欲しいと思った時期に
(都内の)実家の隣地が空き地になるというのは
一生に一度あるかどうかの奇跡。基本的にはあり得ない良い話」と言ってくれます。
ちょっと嫁と外出したい時等、たまに子どもを両親が面倒みてくれますし、
子どもの成長を逐一見せられますし、実家の隣というのは全てにおいて
一番効率が良いことは間違い無いのですが、なにぶん結婚もマイホームも初めてなので
正直麻痺して幸運感がにぶってます。家庭環境にもよるでしょうが、
これはやはり極めて幸運であり、奇跡の確率なのでしょうか?? 
ご意見頂けると嬉しいです。よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

「隣は」ではなくて、「地続きは女房を質に入れてでも買え」と言いますね^^

確かにそれだけ価値が高いのです。

建物があれば子供や孫に住まわせるのもよし、土地が増えれば、庭に使用したり、駐車スペースに使うのもよし、将来、子供や孫にも残す資産としてもいい。

変形地が整形地になる。入り口が狭かったのに広くなる。などもあります。なにかと利用価値、資産価値が増大するのです。

要するに昔は、子どもたちを同じ敷地内(今で言うなら二世帯住宅)に住ませば、親も面倒見て貰えるし、子どもたちも親に孫などの世話をして貰える。みたいな感覚で持て囃されてたようですね。

考えたら以前どんな人が住んでたか、など分かってますから安心して買えるし、勝手知ったるご近所だし、そういう意味ではラッキーではないでしょうか♪

ただ最近は「親との同居みたい」だとか、「将来は確実に介護を受け持つ」など嫌がる新婚夫婦も居られるみたいですよ。

ちなみにウチも隣を買って住んでます^^

Q住宅ローンを追加で借りることって出来るの?

住宅ローンで3000万円借りています。
すでに1000万円返したので、残高は2000万円です。
マンション自体はあまり値崩れせず市価2500万円程度です。
このようなケースの場合、追加で500万円借りることが出来るのでしょうか。
一般的なノーマルなケースで教えてください。
よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

「住宅ローン」は主として「居住の用」に購入する居宅のための融資(商品)となります。従って「投資」目的であれば「住宅ローン」としての借入は通常不可能かと思われます(最近は商品の多様化で対応可能な金融機関もあるかもしれませんが…)。「投資」目的であれば「住宅ローン」ではない一般借入として検討は可能かと思われます(担保価格等の問題は別として)。ところで、担保評価の側面も質問されていますが、「評価」として市場価格2500万円あるかどうかは非常に疑問です。それは、担保評価の方法は複数ありますが、住宅ローンであればマンションの耐用年数で減価償却計算を行っている可能性が大きいです(単純に市場価格評価ではない)。現在お借入の住宅ローンが元利金等返済と仮定しますと、借入からの経過年数は相当程度経過していると考えられます(=相当額償却計算されている→担保価値が低い→担保としての余力ない可能性大)。以上より絶対とはいえませんが、ご自宅を担保として考えることはむづかしいのではと思われます。

Q何台置ける駐車場の広さがあれば駐車場経営だけで生活(30万円程度)でき

何台置ける駐車場の広さがあれば駐車場経営だけで生活(30万円程度)できますか?

例えば、1ヶ月1台15000円で貸すとして
間に入る不動産屋や税金などを除くといくらくらいの広さがあれば
いいのでしょうか?

Aベストアンサー

>不動産屋や税金などを除くといくらくらいの広さがあればいいのでしょうか?

まず、経営の形態がわかりませんので・・・・
駐車場経営の形態は
 1.時間貸し駐車場(コインパーキング)の事業会社に一括貸し
 2.借り手を不動産屋に探して貰う
 3.借り手を自分で捜す
   (2.3.の場合、土地を借りて駐車場経営をするのかもしれませんね)

大雑把に言って、上記の様な分類になります。
つまり、どのような事業計画であるか分かりませんので一概に言えません。
但し、自己の所有する土地で駐車場経営する場合の試算であれば計算できます。

1台の駐車スペースは5m×2m=10平米
但し、通路を用意しなければなりませんので、通路分を換算すると概ね1台あたり
20平米の土地が必要です。(概算、実際には土地の図面を見て考えて下さい)
また、土地には固定資産税(都市計画税)がかかりますので、事前に土地の評価額
を調べておく必要があります。
http://www.niceliving.net/zeikin/zeikin26.html
(仮に、1平米の評価額が20万円としてみます)

では計算です。
 <収入>
 15000円×X台=収入月額
<固定資産税>
 X台×20平米×20万円=駐車場の評価額
 X台×20平米×20万円×(1.4%<固定資産税>+0.3%<都市計画税>)=年税額
 <固定資産税は損金>
  収入月額-月税額=30万円(今回の質問者の希望する収入)
 30万円=1万5千X -(400万円×1.7%÷12)X
  X=32台 32台×20平米=640平米=193坪
駐車場全てに借り手がつけば、32台で目的を達成します。

但し、稼働率が80%の場合(20%は空き)であれば
 30万円=1万5千円X×80% -(400万円×1.7%÷12)X
  X=47台 47台×20平米=940平米=284坪

この他の経費としては、
 駐車場整備料(最初に整地や舗装する費用と、補修費用)
 不動産手数料(借り手を不動産屋さんを通じて捜す場合)
がかかりますので、実際にはもう少し多くの台数が必要となります。
(土地評価額が低い地域や、都市計画税の無い田舎であれば、もう少し少ない
 台数で目的を達成できます)
<実際には>
  ※該当の土地で何台駐車スペースをつくれるか
  ※土地の評価額はいくらか
  ※都市計画税は必要か
 等々を調べた上で、実際の数字を当てはめて下さい。


<30万円は税引き前です>
実際には駐車場収入には所得税がかかりますので、30万円×12ヶ月=年収
ですので、所得税(法人の場合は法人税)が別途必要であることをご承知おきく
ださい。税率は他の収入(給与所得、雑所得)との合算で判定されますので
所得額が分からない状態では回答することはできません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2260.htm

>不動産屋や税金などを除くといくらくらいの広さがあればいいのでしょうか?

まず、経営の形態がわかりませんので・・・・
駐車場経営の形態は
 1.時間貸し駐車場(コインパーキング)の事業会社に一括貸し
 2.借り手を不動産屋に探して貰う
 3.借り手を自分で捜す
   (2.3.の場合、土地を借りて駐車場経営をするのかもしれませんね)

大雑把に言って、上記の様な分類になります。
つまり、どのような事業計画であるか分かりませんので一概に言えません。
但し、自己の所有する土地で...続きを読む

Q隣の家を買いたいけども・・・

自宅を建て替えしようと思っています。

これから書くことは、大きなお節介と思います。

隣が10坪で3階建で、おばあさんと息子で住まれています。

おばあさんは80を超えているので階段などは使えません。
息子さんは独身でサラリーマンですが結婚の予定はないです。

その建物も築40年以上たっていると思います。
耐震性もないと思われます。

もし、この親子がタイミングが合えば、
セキュリティーが高く、バリアフリーのマンションに
住みたいと思う可能性を考えている可能性はあると思います。

おそらくこの家は建て替えしても足場などを考えると7坪程度しか建てられないと思います。
そうなると買い手も少ないようです
(同じ区画に似た売家があるのですが、相場の値段&狭いため30秒の駅前なのに2年売れていません)

もし、私が買うことができたら(余力はあまりないですが)
私も立て直しで少し広くできるため賃貸部分ができることになり
ローン返済が楽になる計算はできています。
もし、マンションに移るなら、その親子のマンション代にはなるかと思います。
当然、売主と買主なので手数料も不要ですのでお互いメリットがあります。
(土地への思入れはあると思いますが、周りがドンドン売りに出しているということを見ると、そうでもないのかもしれません)

ただ、近所のお付き合いもあり、ナーバスな事なので
聞いて関係が壊れたら元も子もありません。


上手くこのようなことを聞く方法ってないものでしょうか?
大きなおせっかい、お世話と思いますが
お互いにメリットがある場合なら幸せになるような気がします。

自宅を建て替えしようと思っています。

これから書くことは、大きなお節介と思います。

隣が10坪で3階建で、おばあさんと息子で住まれています。

おばあさんは80を超えているので階段などは使えません。
息子さんは独身でサラリーマンですが結婚の予定はないです。

その建物も築40年以上たっていると思います。
耐震性もないと思われます。

もし、この親子がタイミングが合えば、
セキュリティーが高く、バリアフリーのマンションに
住みたいと思う可能性を考えている可能性はあると思います。

おそ...続きを読む

Aベストアンサー

言い方は悪いですが、地上げと同じなので意外とお金が掛かりますよ。


相手も「売りに出そうか?」と考えているタイミングであれば話は早いと思いますが、80歳のお婆さんがおられるなら、「死ぬまでここで…」と考えているのが普通ではないかと思います。


近所付き合いの事を考えるなら、不動産業者にお願いをするのが一番得策です。


依頼者を隠してお隣さんの考えを聞いて貰えると思います。


それに、現金でなければ個人売買は成立しません。というよりも、銀行は融資してくれませんよ。
資金に余裕が有るのでしょうか?


相手にメリットがあるとするなら、土地価格+引越し費用と敷金・礼金に相当する金額での交渉が必要ではないかと感じます。

Q再建築しても、誰一人セットバックしない2項道路のナゾ・・・

道路幅4m未満の、いわゆる2項道路に接道する家に住む者です。

現状の接道が建築基準法上の道路「4m」に満たない場合、法施行前から存する「2項道路」として扱われること、そして再建築する場合は、自己の土地とはいえ、道路の中心線からそれぞれ2m以上「セットバック」した位置でなければならないことは、存じ上げております。

しかし、沿道の家が次々と建て直しされているのを見ても、一軒としてセットバックする家はありません。それはナゼなのでしょうか?4m道路になれば、車が通れるようになるし、間違いなく不動産としての資産価値だって上がると思いますし、そもそも緊急時に救急車も消防車も入れない道は危険極まりないと思います。また、セットバックなしで建築確認申請や完了検査にパスしていることが不思議でなりません。皆インチキをしているのかと疑いたくなります。

但し、ここ数年で4~5件の家が建て替えられるのを見ていて、自分なりにひとつのカラクリに気付きました。ピカピカの家を建てたのに、周りを囲う塀だけは古いままだからです。そして、しばらく経ってから塀を作り直してます(もちろんセットバックなんてしません)。きっと、完了検査時に塀(=道路との境界にある工作物)さえ再構築されてなければ、セットバックする必要はないのだと判断されるのでしょうか。これは私見に過ぎませんが、正しい見解でしょうか?

自分の土地が削られるのは誰だって嫌です。でもこれでは、いつまで経っても道は広くならないと思います。どうすれば4m道路になるのでしょうか?ちなみに私も建て替えを検討していますが、永遠に車も通れない道ならば、当地に見切りをつけるべきかと考えています。正しい見解や良いご助言をお願いいたします。

道路幅4m未満の、いわゆる2項道路に接道する家に住む者です。

現状の接道が建築基準法上の道路「4m」に満たない場合、法施行前から存する「2項道路」として扱われること、そして再建築する場合は、自己の土地とはいえ、道路の中心線からそれぞれ2m以上「セットバック」した位置でなければならないことは、存じ上げております。

しかし、沿道の家が次々と建て直しされているのを見ても、一軒としてセットバックする家はありません。それはナゼなのでしょうか?4m道路になれば、車が通れるようにな...続きを読む

Aベストアンサー

おっしゃるとおり、ガイコウをあとにまわすとセットバックからは逃れられます。
うちの実家の周辺には地主さんだらけですが、同じ方法で何度も建て替えています。
道路は3.3Mのまま・・・。
やはり土地を削られるのが
イヤなのでしょうね・・・。
世代が変わるとどうなるかわかりませんが、見切りをつけられるならつけてもよいかもしれません。
30年すんでいましたが、いまだに3.3mのままでした。
私は結婚して6m幅の広いところを購入予定です。

Q住宅ローン中の家を賃貸に出すのはNGと言われました

よく似た質問は目にするのですが、私の場合に当てはまらないので改めて質問させていただきます。

現在、住宅ローンを支払っておりますが、この春に転勤となる可能性が高くなってきました。
しかし、現在の家のローンを支払いつつ赴任先での家賃を払う余裕はないため、銀行に”転勤に伴い、住宅ローン中の家を賃貸に出すことは問題ないか”確認したところ、それは出来ないとの回答でした。

ローンは住宅メーカーの提携銀行でのローンを使用しております。
契約まで銀行の担当者と会うこともなく住宅メーカーの担当者としか話をしておりません。
転勤が多いことも住宅メーカーの担当者には伝えたのですが、その時は家を賃貸に出すことも可能ですよ、と言われ、それを鵜呑みにしておりました。

現状、住宅ローンを支払いつつ赴任先の家賃を払う余裕はありませんし、もし、そうなれば自己破産?負債を抱える覚悟で売却?等ということしか思いつきません。

そこで質問ですが
(1)ローン契約時の私の認識が甘かったのは承知しておりますが、何か対応方法はないのでしょうか?

(2)ローン先は三井住友銀行です。大手ですし、かなりの住宅ローンも契約している顧客もいると思いますが、本当に皆さん、やむを得ず転勤などの場合は賃貸に出していないのでしょうか?
出している、あるいは出された方がいらっしゃいましたら、どのような方法で出されたかアドバイスいただけると助かります。

(3)例えば、金利面や諸経費の点で私にとっては不利なのですが、転勤時の賃貸を認めてもらえる銀行を探し借り換えを行うことも考えております。
この考えをちらつかせて、銀行に特例を認めてもらうようなやり方は有効でしょうか?

一部分でも結構ですので、アドバイスお願いします。
また、不愉快な表現・記載等もあるかとは思いますがご容赦下さい。

よく似た質問は目にするのですが、私の場合に当てはまらないので改めて質問させていただきます。

現在、住宅ローンを支払っておりますが、この春に転勤となる可能性が高くなってきました。
しかし、現在の家のローンを支払いつつ赴任先での家賃を払う余裕はないため、銀行に”転勤に伴い、住宅ローン中の家を賃貸に出すことは問題ないか”確認したところ、それは出来ないとの回答でした。

ローンは住宅メーカーの提携銀行でのローンを使用しております。
契約まで銀行の担当者と会うこともなく住宅メーカー...続きを読む

Aベストアンサー

転居までは認めても、賃貸まではなかなか認められないようです。
知人の例ですが、大手都市銀に賃貸にしたいと申し出たら一括返済を強く求められ、どうしてもできないと言うと、優遇金利を解除した上で転居までは認めるということでした。
賃貸にしたいなら投資用のローンに借り替えるよう勧められたそうです。
よほど破産間近という場合は返済額軽減など相談に乗るようですが、賃貸で回したいという余裕があるうちはなかなか同情はしてくれないという印象だそうです。
でもとりあえず銀行に泣きついてみることしかないのでは?
無断で賃貸にしても郵便物や火災保険でバレるし、そうなると約定違反ですから、かなり厳しい対応をされる可能性があります。

Q土地を買って駐車場経営

数年前の第二期?土地バブル崩壊に伴い自宅近所の土地(地方都市ですが一応県庁所在地駅近辺の住宅地)の地価も下がり気味です、。
相場的に駅前大通りに面した商業地は1坪60万~90万、
大通りから少し入ると住宅地、1坪30万~35万ほど。
父親いわく10年ほど前は比べると商業地は1坪150~250万、
住宅地は1坪50万~60万だったそうで下落がひどい・・・
しかしこの変は駅、大通り、官庁街に近いため月極駐車場が常に不足して満車状態、これはチャンスでは?と思い質問しました。
近所の月極駐車場は平均月15000円~20000円です。
知り合いに160坪ほどの土地で22台駐車できる月極駐車場を持ってる方いるんですが1台につき月17000円で常に満車です。
160坪×40万 6400万で買ったとして
駐車場収入が17000×22台×12月 年間約450万弱
税金引いてもそこそこもうかるな~、つうか年間300万儲かれば22年後には6400万ペイできるな~、でも現金がないとローン・・・
金利が・・・
とか考えてたところ近くに110坪ほどの更地(ほぼ正方形に近いので12~13台は駐車できそう)が売り地で出てました、1坪33万で。
買うべきですかね?
買って月極駐車場にした場合、たぶんすぐに満車にはなるだろうという前提で固定資産税、所得税など詳しい方いましたらアドバイスお願いします、金利がきつそうなら父親に勧めようと思いますんで。

数年前の第二期?土地バブル崩壊に伴い自宅近所の土地(地方都市ですが一応県庁所在地駅近辺の住宅地)の地価も下がり気味です、。
相場的に駅前大通りに面した商業地は1坪60万~90万、
大通りから少し入ると住宅地、1坪30万~35万ほど。
父親いわく10年ほど前は比べると商業地は1坪150~250万、
住宅地は1坪50万~60万だったそうで下落がひどい・・・
しかしこの変は駅、大通り、官庁街に近いため月極駐車場が常に不足して満車状態、これはチャンスでは?と思い質問しました。
近...続きを読む

Aベストアンサー

モデルケースとして試算します。

購入額3630万円 固定資産評価2500万円として取得税は75万円 

・収入としては  1.7×13=22.1万円 年間265万円
・経費としては
  固定資産税35万円
  舗装、区画線、フェンスなど約200万円が目安なので償却1年分18万円

  自己資金1630万円、ローン2000万円、金利3.5% 
  15年で 14.3万円/月  年間171.6万円の支払いとなります
  1年目の利息56.7万円

よって不動産所得は管理費なしで 265-35-18-56=156万円ぐらいになります。
ほかの収入不明につき所得税ほかの影響はご自分で申告書を作ってみてください。
もっとローンを多くして、支払いを10年にすれば収益分離点が手前にきますが、ローン終了時から所得税・住民税が負担増になります。


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