中古物件売買のとき

Question

中古物件売買のとき(中古マンション及び中古一戸建て)

契約前に物件を見に行きますよね？そのとき不動産屋の営業マンは隠れたる瑕疵を説明する義務はあるのでしょうか？
説明する義務がない場合、営業マンはお客側から隠れたる瑕疵について聞かれたらちゃんと説明してくれるのでしょうか？

semi-zzz · Accepted Answer

瑕疵担保に絡む問題ですね。
瑕疵担保は隠れた瑕疵に対して効くものです。わかっていた瑕疵や一般消費者でも簡単に点検できる物、簡単に見付けられる表面に現れたものは隠れた瑕疵にはなりません。

つまり隠れた瑕疵というのは、一般消費者として購入者が通常の注意をもって見付けることができないような瑕疵であって、かつ仲介業者や売り主から説明されなかった瑕疵となります。

隠れた瑕疵については２つあります。それは売り主サイドが知っていたが説明しなかった瑕疵と売り主サイドも気づいていなかった瑕疵です。

気付いていなければ説明することはできませんので、説明義務とはなりません。また瑕疵担保については契約で定めたとおりの扱いとなります。

気付いていたが説明しなかった瑕疵については、隠していたことが証明できれば（但しそれをするのは難しいですが）、瑕疵担保特約にかかわらず民法の原則が適用され、発見から１年以内なら損害賠償請求することができます。

説明は直接的に義務とされていませんが、実際は間接的に説明しなければ、いけないことになっています。

業者と売り主の責任については、業者は業者としてできる範囲で調査した結果判明しなかったもの、売り主が業者に説明しなかったためにわからなかったものは責任を負いません（当然不動産取引の専門家として調査すべきことをしなかったために漏れた内容や知っていることは説明しなければなりません）。つまり業者は過失がなければ責任を負いません。
逆に言うと、業者には専門家としてしりえることができる範囲については説明義務があります。

一方、売り主の瑕疵担保責任は無過失責任ですので、悪意や過失があれば当然、また過失がなくても責任を負います。しかし、売り主が宅地建物取引業者でない場合、つまり一般人や一般企業の場合で悪意や過失がない場合、契約で定めた範囲でしか責任を負いません。

noname#22812 · Answer

＞買主が知りえない瑕疵を指すとあったのでこう使ったのですが間違いだったようですね

本題から逸れますが、その点に関しては私の解釈が間違いでした。買主が通常要求される注意を持ってしても知り得なかった瑕疵、という事みたいで間違いでは無さそうです。売主が知ってるかどうかとは別次元の話だった様で大変失礼致しました。

noname#22812 · Answer

余計な指摘から入りますが用語の使い方として、隠れたる瑕疵というのは売主、買主の当事者及び不動産屋の営業も誰も気付いていないから隠れたる瑕疵であって、隠れたる瑕疵を事前説明する義務というのはありませんし不可能です。

質問の主旨としては売主（現所有者）が認識している建物の瑕疵を購入検討者の質問者へ告知する義務が有るかどうかという点かと思いますが、逐一告知しなければならない義務というのは基本的にはありません。（まともな売主であれば、事後のトラブルを避ける為に明らかな問題箇所は説明するはずですが）

又、不動産の仲介という仕事は売主と買主の売買取引の橋渡しをする事が主業務です。つまり仲介という立場に限って言えば、建物の検査屋さんでは有りませんので売主が故意に隠していた瑕疵に付いてまで責任を負う立場ではありませんし、自ら住んでいた訳でも無いので細かい部分までは把握出来ません。
それでも大抵は売買の際に付帯設備表を作成し、現状の設備の動作状況などを明示します。

瑕疵担保免責の特約を付ける場合には、特に買主自身で建物をよく見極める必要があります。有償で専門家に立ち会って貰うというのを利用される方も居ます。又、売主が故意に隠していた瑕疵についてまではこの特約の適用はありませんので、理屈では責任追及可能なのですが、知らなかった事と言われてしまうと立証が厄介です。

dot777 · Answer

営業マンは知っていれば答える必要はあるでしょうが、義務はないはずです。
実際契約する際に重要事項の説明を宅地建物取引主任者からうけますが、そのときに瑕疵の説明はあるでしょう。
ただ、”隠れたる”瑕疵なので、それは住んでからの話になりがちで、かつ売り主の責任だとは思いますが。

中古物件売買のとき

瑕疵担保に絡む問題ですね。

＞買主が知りえない瑕疵を指すとあったのでこう使ったのですが間違いだったようですね

営業マンは知っていれば答える必要はあるでしょうが、義務はないはずです。

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