先日新築戸建てを探していたところ、なかなかいい土地が見つかり、不動産屋に早くしないとなくなるかもしれません。という言葉に焦って、留めておくという意味で、買付証明書という物にサインしました。(印鑑は押していません)
ですが、後々冷静に考えてみたところ、西向きで、午前中、お日様が入らないということから、購入をキャンセルしようと思い、不動産屋に連絡したところ、買付証明書にサインしてあるから、やめるとなると損害賠償問題になります。ということをいわれました。本当に損害賠償問題になるのでしょうか?
買付証明書には、末尾記載の不動産を夏季の条件をもって買付することを確認いたします。とだけ書いてあり、末尾記載部分の項目である
・買付価格 
・手付金額
は記入してありますが、
・契約締結日
・代金決済・所有権移転登記
・その他の条件
という項目には何も書いていません。
助けてください・・・

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A 回答 (9件)

買付証明書は、購入申込人が購入の意思を表明する文書ですが、民法の契約における「申し込み」には当たらず、将来買いうける可能性を表明したに過ぎず、いつでも取消できるものとして取り扱うのが商習慣となっているものです。


回答3様のいう判例(東京地裁 S59.12.12)は、売渡承諾書の場合でしたが、買付証明書にも準用すると解釈する弁護士が少なくありません。
次の7つのURLをプリントのうえ、宅地建物取引業者に提示して説いてはいかがでしょう。
http://www.takahara.gr.jp/houteki/baibai_02.html
http://www.e-sumikae.co.jp/hajimete/kouza/hourit …
http://www.fudosan-ms.com/sapporo/horitu.html
http://www1.ocn.ne.jp/~juukenn/mametisiki-013.html
http://next-home.livedoor.biz/archives/50762543. …
http://www.sakurajimusyo.com/column/study/q_and_ …
http://homepage2.nifty.com/ge/k_a2.htm

但し、購入申込人が、売主より買付証明書を承諾する返答を聞いた後に、「買います」と発言し、それに対し売主が「承諾します」と返答を発した時点で契約は締結します。(これを諾成契約といいます)
なお、宅地建物取引業法の謳う37条書面(売買契約書のこと)を作成しない場合は、宅地建物取引業者が行政罰を受けるだけ。
契約が締結済であることには変わりありません。

ちなみに、37条書面違反どころではない土壌汚染隠蔽(今年6月.大林組等)の行政罰でも、わずか7日間の業務停止でした。
この7日間には、定休日の2日間を含みますので、実質5日間の停止になっただけ。
37条書面違反程度では、初犯だと口答注意しか行わないことが少なくありません。

参考URL:http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha06/01/010613_3_ …
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
早速プリントして話し合いの日曜日にそなえたいと思います。

お礼日時:2006/11/16 16:21

明日になる前に読んでくださるように。



その弁護士だめ。「宅地建物取引業法」をわかってない。

「10万円支払う?」そんな必要まったくない。
だって「払う理由がない」んだもの。

「でも、」と言われたってそれは向こうの「勝手な都合」であって、法律上も民法上もはたまた社会通念上も「契約は成立していなく、民法上の一切の責任も全く有しない」です。

大阪みたいなので大阪弁で「ああん?」とか言われても、払っちゃダメだし、渡したお金は取り返す。
「話し合い。相談」は違います。別に事故を起こしたわけじゃないし、あなたに「非は一切ない」ことなので、
「渡したお金の全ての返金を要求する」姿勢で行かないといけません。
「お金を渡した=申し込みの意思がある」と言われても、
「意思表示したまでで、契約はまだ成立していない。申し込みは撤回します。お金をいますぐ返してください。さもなければ、監督官庁である府庁と警察に通報します」くらいのところでいかないと泣きを見ます。

#8さんの言うように、
もちろん業者には「主任者資格を持っている人」に要求してください。
ヒラと話しても勉強していないので全く話しになりません。
もっと悪く言えば、お金さえ取れればいいと考えている自己勝手な連中ですから。

あと出来れば誰か連れて行くことをお勧めします。
1人だと言い負かされるから。
男5人に囲まれて「返してください」と言うのは結構勇気がいると思いますので。
みんなが「取り返せる」って回答してくださっているのですから、弱気じゃいけません。「はよ返さんかあほんだら!!!」
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
みなさんに教えていただいたこと、全てメモして、絶対に強気で行ってきます。
本当にありがとうございました。

お礼日時:2006/11/17 09:48

話し合いとかそういう問題じゃないですよ。



申し込み(買い付け証明書提出)⇒事前審査⇒売買契約(手付金支払い)

というのが通常の流れです。
あなたは買い付け証明書を出しただけで、まだ「売買契約書」と「重要事項説明書」に実印も押してないですよね?手付金も払ってませんよね?
だったらまだ「申し込み」をしただけです。
申し込みというのは売買契約ではないのですから、まだ売主買主どちらにもキャンセルする権利があります。
というか、申し込みをしてから売買契約までの数日の間に、本当に契約するかどうかきめる、猶予期間なんですよ。
ですからここでキャンセルする人なんてたくさんいますし、別に珍しいことではありません。
損害賠償請求すると不動産屋がいうなら、「宅建主任資格者を出してください、きちんと説明してください。」といいましょう。
宅建資格者ならば「売買契約を交わしてないのに手付金や違約金を請求してはならない」ことくらい知ってますし、資格者はこれを破ることはできません。
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今時そんな馬鹿なことを言う不動産屋がいるのですね。



「詳しい人に聞いたら、買付証明があっても、契約成立前に意思の撤回をすることはでき、
判例もあるとのことなので、キャンセルする。」
「損害賠償問題になると言うなら、法的根拠を説明してもらって、
県の○○課にも相談に行けと助言されたので、どうしてそうなるのかよく教えてほしい。」

と言えばよいです。ほぼ100%大丈夫です。
県等の所管課の名称は、代表電話に電話をして
「宅地建物取引業、不動産業を所管する課は何課ですか?」と聞けば教えてくれます。

「必要なら書面でもキャンセルの意思表示を送る」と言えば「結構です」と言うと思います。
無知なのか悪質なのかわかりませんが、
まともな不動産屋ではない可能性もあるので、念のため業者との電話は録音しておきましょう。
 http://www.townhome-sapporo.com/bai_tra09.html
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買付証明自体には効力はないですよ。


私は逆の立場でなんべんも無効にされましたから。
例1)売主が境界線問題でもめて売買がなりたたず
例2)3つの分譲地のうち1つに買付けをいれたが、後から3つまとめて買うという業者がでてきた。

あくまでも買付け証明はこの値段でこういう条件で買いたいという申し入れですから、相手がOKするかどうかもわかりませんし、OKして手付金を払えば別でしょうがそれまででしたら問題は有りません。

買付け証明をだしたのもあなたで、それを自分の都合でとりけしたのもあなたなので、道義的責任はあります。
丁寧に不動産屋さんに侘びを入れるとともに、あとで取り消すような買付け証明は入れないよう留意留守べきだとは思いますけどね。
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先ほどのでもほかのでも質問があればどうぞ。


分かる範囲で答えます。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
今日早速府庁に問い合わせたところ、丁度今日が私の住む区の無料弁護士相談の日にあたっていたので、早速行ってきました。
損害賠償は発生しないだろうが、後は話し合いで解決するしかない。
手付金として、払う予定であった、10万円は支払うという形で和解をするようにするのはしかたない。
というような事でした。
ですが・・10万円も払いたくありません・・
他の方も回答してくれているのを読むと、全く無効にできるようなのですが、こちらに知識が乏しい分話し合いで不動産屋につめよられると、負けてしまいそうで心配です。

お礼日時:2006/11/16 15:24

通常、正式な売買契約書や、手付金等の授受があって売買契約が成立すると考えるのが一般的です


裁判例でも「売渡承諾書は売買交渉を円滑にするため既に合意に達した取引条件を明確にしたにすぎない」と、
売買契約の成立を否定するのが一般的です
よって買付証明書を交付しあったにすぎない場合は、
他の事情などとあわせて、売買契約の意思が当事者間に確定的に認められると
判断される場合以外は、未だ売買契約が成立していないと解釈され、
法的拘束力は発生しませんので、キャンセルをすることは可能です
損害賠償の有無に関しては、契約は成立していなくても、
売買契約締結交渉の中であまりにも不誠実な対応をした場合は、
誠実に契約の成立に努めるべき信義則上の義務に違反したとして、
損害賠償義務を負うこともありますが、通常は損害賠償を負うことはありません
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一切の受取金の「返還」拒否



訂正。
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宅建業法の要求する「契約書」法37条書面には該当しないものと認められるので、都道府県庁の宅建業担当課に相談するうんぬんいって、取り返しましょう。


損害賠償は、実損額がなければいけないのでこの時点で要求はできないはず。契約書にサインしてないから。

実際、実務はどうだかは知らないけれど、
・契約締結日
・代金決済・所有権移転登記
は「37条書面のいう契約書」には明記しなきゃいけないから
大丈夫。これは契約書ではない。契約に達するまでは、一切の受取金拒否は禁止されています。
法律を信じて取り返してください。
自信がなければまずは都道府県庁の宅建業者担当課に相談しましょう。すぐ。
そして、そいつは悪質業者として考えましょう。

業者が一番怖いのは「業法違反による免許取り消し」
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火災保険を購入しようと思っているのですが、ちょっと疑問がわいてきました。

【前提】
・火災保険を購入(類焼損害担保特約は無し)
・個人賠償責任保険を同時に購入

私が失火した場合、重過失でない場合は「失火の責任に関する法律」
によって類焼させた近所の人への賠償責任は免れますが、重過失の
場合は、賠償責任が発生します。
そのような事態に備えて個人賠償責任保険に加入しなさい、という文言をいたるところで見かけるのですが
保険の注意事項をよく見ると「保険金をお支払いできない
主な場合」に、当然のように「保険契約者の故意、重大な過失」とあります。

ということは、重過失によって発生した失火による類焼への損害賠償を
求められた場合に、その時に使いたいと思って購入した個人賠償責任保険は
「あなたの重過失で招いたことですから保険金はお支払いできません」
と損保が言ってきてもおかしくないことになります。

なんとなく矛盾を感じています。失火の場合と、個人賠償責任保険が想定している
「重過失」という言葉の定義に違いがある、ということなのでしょうか?
なぜ、重過失による失火の損害賠償が個人賠償責任保険で担保できる
という話がまかり通っているのか、そのあたりの事情をご存じの方、
お知恵を拝借できればと思います。

火災保険を購入しようと思っているのですが、ちょっと疑問がわいてきました。

【前提】
・火災保険を購入(類焼損害担保特約は無し)
・個人賠償責任保険を同時に購入

私が失火した場合、重過失でない場合は「失火の責任に関する法律」
によって類焼させた近所の人への賠償責任は免れますが、重過失の
場合は、賠償責任が発生します。
そのような事態に備えて個人賠償責任保険に加入しなさい、という文言をいたるところで見かけるのですが
保険の注意事項をよく見ると「保険金をお支払いできない
主...続きを読む

Aベストアンサー

>保険の注意事項をよく見ると「保険金をお支払いできない主な場合」に、当然のように「保険契約者の故意、重大な過失」とあります。

これは火災保険の普通約款で規定されている免責事由ですが、これにセットする個人賠償責任保険のほうは特別約款(特約)になり、重過失は免責となっていません。
保険金の支払いが特別約款によるものであるときは、特別約款が普通約款に優先します。

個人賠償責任保険は別途加入しなくても、大抵の火災保険に特約としてセットできますし、そちらのほうが安く済みます。

なお、失火が重過失によるものであるときは個人賠償責任保険が機能しますが、類焼損害担保特約は免責となります。
逆に、軽過失によるものであれば個人賠償責任保険は免責、類焼損害担保特約は支払いの対象になります。
したがって、類焼損害担保特約を付帯するときは、個人賠償責任保険とセットで加入するのが一般的です。

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>・損害賠償をどこにすべきなのか?
設備上の問題に起因するなら大家、使用上の問題なら上の住人が対象です。
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>・損害賠償の金額の見積もり方はこれで妥当なのか?
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>・こちらも法律の専門家に相談し、内容証明など正式な手続きを踏んだ方が良いのででしょうか?
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