購入した土地が、隣地と重複していたらどちらの責任？

Question

購入した土地が登記簿９２坪が実測約７８坪だとわかりました。
たまたまダンナの友人の建設会社が担当で交渉しているようですが
１ヶ月以上話がまとまらず、我が家は新築足踏み状態です。

＊重複している土地は約２０坪

＊我が家が購入した土地は。。
　持ち主は相続してから３０年前後ほったらかしだった。

＊隣地との境界には隣地が塀を立ててしまってある。
＊隣地の人は、うちのほうに入り込んだ土地は「昔不動産屋から購入し　た」と言っている。しかし証明できる書類はない。

＊我が家としてはまだ出ていく立場ではないので交渉を待つしかできな　いのですが、どうしてこんなに時間がかかるのか納得できません。
　担当者が交渉下手なのか。。。
　お互いの家にもっと強く言えないものか？
　そんなにムズカシイことなの？？
うちはどうしたらよいのか教えてください！！

Prunella · Accepted Answer

せっかく購入した土地なのに大変ですね。

その建設会社のどなたが担当されて交渉しているかは判りませんが、建設会社に顧問弁護士（あるいは相談できる弁護士）がいるなら弁護士を通して交渉してもらった方がスムーズに行くかも知れませんので、建設会社にそうするように話してみては？

民法１６２条に、１０年ないし２０年土地を継続して占有した場合、土地の所有権を時効により取得できると定められています。
これをいわゆる、時効取得といい、相手方の人はこの時効取得をたてにとっているのかもしれません。
但し、この時効取得が成立するには、時効後に土地の登記を行う事が必要で、その登記前に、土地の所有者が土地を売却し、新たな所有者が土地を登記してしまえば、時効取得は成立しませんので、na-mamaさんの場合もこれに当り、時効取得は成立せず、na-mamaさんのものという事になります。

というように法的に説明するのも弁護士を間に立てた方が簡単に済みますし、顧問弁護士なら費用もあまりかかりませんのでお願いしてみては如何ですか？

nasuchan · Answer

#7で回答したものです。
よく読むとまだ決済金は支払ってないみたいですね。

だとしたら隣地所有者と境界がはっきりしないため測量が完了せず、決済できないということでよろしいですね？

その場合は契約は解除できると思います。むりやり隣地所有者とまとめてもその人とうまくやっていける可能性は低くないですか？

あまり時間がかかったり、解決するのに隣家の人ともめるようなことになるのであれば契約は解除できると思います。よのなかにはそんなもめなくてもすんなり家を建てられる土地はごまんとありますよ。一生住む家ですから隣家とはもめないのが一番です。

たぶんそのダンナさんのご友人の会社は宅建の免許はもっているけど主体は建築業で土地取引に慣れておられないのかもしれませんね。経験がある不動産屋なら事前に確認しておくようなことがらなのですけど。。

がんばってくださいね。

nasuchan · Answer

地方都市で不動産仲介の営業をしております。
質問者様の文章ではちょっと分からない点があります。

まずその土地はもうすでに所有権は質問者様（の旦那様）に移って、お金は支払っておられるのでよろしいでしょうか？その前提でアドバイスいたします。

またその土地の仲介業者は「ダンナの友人の建設会社」でよろしかったでしょうか？
その会社の主体が建築屋でもなんでも良いのですが、不動産仲介業の資格をもっておられる会社の仲介にて購入したと理解してよろしいでしょうか？（それを前提に助言します）

・もしそうなのであれば売買契約前に「重要事項説明書」という書類を宅建主任者より説明を受けるはずです。その際に登記簿と実測の大きさが大きく違う、もしくは隣家との境界がはっきりしない場合は記載しなければいけません。記載してないとしたら仲介業者が重要な事項を伝えていないことになり、買主様は仲介業者に損害分の賠償を請求できるはずです。

前の持ち主がどうだったとか、隣地の所有者がどうだとかは今は関係ありません。
肝心なのはあなたの旦那さんが契約前にそのこと（境界が不明確である。登記簿と実測に大きな違いがある）について書面にて説明を受けているかどうかです。
ましてはその建築会社の顧問弁護士に相談するのはやめてください。被害者が犯人の弁護士に事件について相談しているようなものです。

説明を受けているのであれば納得の上の購入ということになりますし、説明を受けていないのであれば損害に相当する額を仲介業者に請求、もしくは売買の取り消しを申し出てください。埒があかなければその業者が所属している上部組織（宅建協会など）もしくは仲介業者と利害のない弁護士さんに相談してください。（お役所はあまり期待できませんよ）
こういったトラブルはすぐ処置するに限ります。お早めに対応をどうぞ。

質問者様文章を読む限りでは怒りの矛先がちがうと思われます。
何か分からない点があればまた聞いてください。

matusyou · Answer

土地に関しての購入・相続でもめるのっていやですね、土地に関して
だけでなく、建設業界を含めて素人にはわからない、失敗してわかる
ことが多いことに驚きます。
この件においての責任は売買にあたり、中間の業者と司法書士の説明不足
だと思います。
うちの場合は相続でしたが、権利書・登記簿の面積が実測と50坪も違っ
てました。
素人とはいっても権利書や登記簿って公的なもんだから信じますし、専
門家が言うのには持ち主を証明するだけの資料で、売買は実測だという
権利書の面積はあてにならないと、てなことでかなり損をしました。
しかも固定資産税は権利書の面積で取られていたんですよ、ちゃんと
司法書士の印まであって、ちゃっかり手数料まで取られて適当な書類
が出来る業界のようで、業者を徹底的に追及すべきと思います。

この業界がいい加減だからマンション偽装とか、出来てしまえばわから
ない業界優先のなれあいがあるんではと思いました。

gi_mon10 · Answer

数量を指示して売買をした物が、不足していた場合は、買主は、代金減額請求できます（民法５６５条）。

「数量を指示して売買するとは、当事者が、売買の目的である特定の物が一定の数量を有することに主眼を置き、
代金もこの数量を基準として定めた場合です。

土地の売買では、土地の面積が表示されますが、それだけでは、数量を指示したことになりません。
面積の表示は、土地を特定するためのものであり、登記簿上の面積は、実際の面積とは違うからです。

土地を分譲する際、面積および単価を表示し、各区画の価格を決めた場合は、原則として、数量指示売買となります。

契約書中で、数量および単価を表示し、後で、実測し、数量に増減があった場合は、
代金を増減して清算するとの条項がある場合も、数量指示売買に当たります。

以上以外は、数量指示売買と解釈することは難しいです。

たとえ、「土地１３３．２８m2、代金５４８２万円（約41.1万円/m2）」との表示されていても、一応の代金計算の根拠を示したにすぎず、数量指示売買とはならないでしょう。

質問者様の場合は数量指示売買と解釈することは可能か、可能でないか弁護士に相談されてはどうでしょうか、

敷地面積と金額は売主と買主の問題であり、お隣の越境問題は別物と考えられた方が、解決の近道だと思います。

T0MT0M · Answer

最終的には隣接土地地権者同士の合意が必要なため、揉めるときは裁判まで行きます。
実測した測量図があっても、古い物（特に公共事業がらみ）では役に立たないこともままあります。

mii-japan · Answer

その土地の状況によっては非常に難しいことになります

登記簿に付随の図面が強制力のある測量図の場合、その測量図に基づいて測量士に境界確認の測量をしてもらうだけで済みますが

1ヶ月たっても進展が無いようですから、強制力のある測量図は存在しないものと思われます（その場合、登記簿付随の図面は、単なる所在地を示す参考図でしかありません、強制力のある測量図の作成は数％、進んでいる自治体でも30％程度だそうです）

その場合、境界確定は隣接する土地の所有者全員の合意が必要です
これには何年も、何十年かかっても解決しない例はいくらでもあります

nitto3 · Answer

法務局に登録してありますから分らないことはないでしょう。
簡単に閲覧できます、まず事実が確認できますね。
それに基づいて売主に督促したらいいです。

購入した土地が、隣地と重複していたらどちらの責任？

せっかく購入した土地なのに大変ですね。

#7で回答したものです。

地方都市で不動産仲介の営業をしております。

土地に関しての購入・相続でもめるのっていやですね、土地に関して

数量を指示して売買をした物が、不足していた場合は、買主は、代金減額請求できます（民法５６５条）。

最終的には隣接土地地権者同士の合意が必要なため、揉めるときは裁判まで行きます。

その土地の状況によっては非常に難しいことになります

法務局に登録してありますから分らないことはないでしょう。

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