建築条件を外すには。。。

Question

教えて下さい。よろしくお願いします。

近所に気にいった物件があり購入を考えています。中堅の不動産屋の取扱いで、建築条件付物件です。（土地は２，０００万）
家の方は、不動産屋の自由設計プランで５００（千円）／坪です。（建坪３０坪予定で、１，５００万）先日、そのプランで建てた家を見にいったのですが、あまりの安っぽさにいきなりトーンダウンしました。土地自体は気にいってるものの、この自由設計プランの家では購入する気になりません。不動産屋も、土地だけの売買では、利益が少ないため家の建築で利益をかせぎたいのだと思います。友人（不動産業）に相談したところ、地元の工務店（家内の友人の家も建てており評判もいい工務店）に依頼すれば、同様の金額で相当いいものが作れるよとのアドバイスをもらいました。なんとか、建築条件を外してもらい、友人（不動屋さん）経由で、地元の工務店に依頼できないかと考えております。
友人は、不動産屋さんが建築条件を外すのＯＫなら、調整するよとのことです。

Ｑ１．一般に建築条件付物件の建築条件を外してもらうためにはいくらぐらいの費用が必要なのでしょうか？（土地は２，０００万）

Ｑ２．不動産屋の自由設計プランは、１０年保障（建物）が付いてますから！　というのがセールスポイントらしいのですが、普通はどこでも付いてるものと思うですがいかがでしょうか？

Ｑ３．この不動産屋経由であれば、提携の銀行からの金利が１％安く借りれますとのことですが、これもどこの不動屋さんでも大抵、同じかと思いますがいかがでしょうか？

Ｑ４．その他留意事項などあればアドバイスお願いします。

ponsuke04 · Accepted Answer

よくお読みください。特に■のお金に関する部分です。

Ｑ１．建築条件付土地の建築条件を外すことはもちろんできます。土地の価格に家建築の儲け分をプラスすればよいのですが、そこまで要求されるかどうかは業者によります。建築条件付ということでもともと土地の値段設定が安くなっていますから、価格の２割程度の上乗せが目安かというイメージです。

Ｑ２．多くの建築業者では10年保証がついていますので、それだけではあまりセールスポイントにはなりませんね。

■ローンについて少し誤解が無いでしょうか？
建築条件を外したいと思う方は少なくありません。けれどもそれができないのは、土地の価格が高くなるからだけではありません。もっと根本的理由があります。

■建築条件をはずす、ということは「土地だけを取得する」ということです。そうなると、土地の取得の段階では住宅ローンは組めません（土地の取得には住宅ローンは使えません）。つまり、基本的には土地の代金を全額現金で用意しなくてはなりません。家をすぐに建てる場合には、“家を建てた時点で”土地の代金を含めて住宅ローンを組める金融機関はあります。限られた金融機関では家の建築を条件に、土地の取得の段階で住宅ローンを組むものもあります。でも、当然利率や返済プランなどで有利ではなく、通常の住宅ローンと比較し、返済総額は高くなります。

■多くの購入者では「土地代を現金で用意する」ということができないので、建築条件をはずしたくても外せない、というのが実際の理由のほとんどなのです。ですからＱ３の「金利が１％安くなる」とかいうような比較ではそもそもなくなり、全額2000万円をどうにかして現金で用意しなくてはなりません。

■土地を買う現金のある方は、建築条件など余計ですので、どんどん外して買っています。珍しいことではありません。けれども「住宅ローンを使って、建築条件なしの土地を買う」となると、とたんに難しく（基本的に不可能に）なるのです。

snoopy-jam · Answer

＞Ｑ２．不動産屋の自由設計プランは、１０年保障（建物）が付いてますから！　というのがセールスポイントらしいのですが、普通はどこでも付いてるものと思うですがいかがでしょうか？

性能表示法だったかなあ、そういう法律で新築物件は10年の保障が義務付けられています。

Ｑ１・・・
建築条件＝建てることが条件、つまり「建てません」となれば白紙撤回になるので、本件の場合も白紙になります。
ただ、建築条件は土地値が安い代わりに、建築で元を取っているようなので、その分を（会社が損する差額）を払って、条件はずしてもらったという書き込みを見たことがあります。

Ｑ３．・・・私には分かりません。他の方の回答を。

Ｑ４．・・・本件では「仲介手数料」は土地の分についてのみ請求するのが法律上の規定なので（建物の建築契約は、直接結ぶので）、新築する物件については請求してはいけません。

悪徳業者の例
「新築するので契約書を書き直しますね」
「・・・はい・・・」
「土地と建物の分の仲介手数料合わせて×××万円です」

kita52326 · Answer

Ｑ１．一般に建築条件付物件の建築条件を外してもらうにはいくらぐらいの費用が必要なか？
⇒決まった値段はありませんが、建築条件付で売り出している物件なら、
売主が「建築条件付よりも儲かる」と考えないとはずさないでしょうね。
　合理的に考えれば「建物請負で期待している経費＋利益＋α」相当額になると思います。
　業者によっては、本来不要な建物仲介料も見込んでいるかもしれません。
売れ残って「建築条件をはずさないと売れないな」と考えれば、ゼロという可能性もあります。

Ｑ２．１０年保障（建物）はどこでも付いてるものと思うのですが？
　⇒そのとおりです。
住宅品質確保促進法によって「新築住宅の構造耐力上主要な部分、及び雨水の侵入を防止する部分」は、
引き渡しの日から１０年間の瑕疵担保責任を義務づけられています。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/hinkakuhou/point01.htm
○セールスポイントとして評価すべきポイントは、以下のようなものです。
・独自のアフターサービスのサービス対象範囲や期間がどこまであるか。
・　業務基準、定期巡回の仕組、アフターサービスの窓口体制等はしっかりしているか。
・会社が倒産しても瑕疵担保保証は受けられるように、住宅保証機構の住宅性能保証制度に入っているか。
　　http://www.ohw.or.jp/seinou/index.html

Ｑ３．提携の銀行から金利が１％安く借りれますとのことですが、どこの不動屋さんでも大抵同じかと思いますが？
　　⇒そのとおりです。
　　　具体的な金利・貸付条件を確認して比較すればおそらく大差はないと思います。
自営業の方が、取引のない銀行に飛び込みで住宅融資を申し込む場合と比べたら良いかもしれませんが。
　　⇒土地・建物の別契約の場合の資金調達の掲示板がありました。
http://www.e-mansion.co.jp/cgi-local/mibbs.cgi?mode=point&fol=loan&tn=0501&rn=30

Ｑ４．その他留意事項・アドバイス
⇒「地元の工務店に依頼すれば、同様の金額で相当いいものが作れるよ」
　500千円/坪×30坪の自由設計だと「相当いいもの」は難しいと思います。
坪数も多くはないので、建物の形状や屋根型、設備機器、仕上げなどで、
こだわりたいポイントを絞ってメリハリをつける工夫が必要だと思います。
こだわりポイントに優先順位をつけて、予算の範囲でどこまで実現できるかその工務店に相談されたら良いと思います。
特に外観などは説明しにくい割にコストに影響するので、理想の建物の写真等を示して説明するようにしましょう。

KNKNKNKNKN · Answer

私も建築条件付の土地だったものを条件を外してもらって積水ハウスで新築しました。条件を外すときに使ったお金は０円です。相場自体が高い土地柄だった上に坪数も比較的大きかったので土地だけで結構高額になってしまいなかなか売れなかったみたいです。条件外さないなら買わない、と言っていたのですが不動産屋さんもこのまま抱えておくよりは土地だけでも売ってしまったほうがよいと思ったのでしょう。交渉によってはこのようなことも可能です。その後、不動産屋さんは積水へ「客を回してやったのだからマージンよこせ」と言ってきたそうです。積水は一蹴したらしいですが・・・。

また、土地代金を全額キャッシュで用意しなければならない、との書き込みもありますが、私は土地先行融資してもらいましたよ。その後、建物分の融資。納得できる家にしたかったので土地を手に入れてから家の建築を始めるまでに１年ほどかかりましたが・・・。私はいま、２つのローンを返しています。ま、このようなことも出来るということで。

建築条件を外すには。。。

＞Ｑ２．不動産屋の自由設計プランは、１０年保障（建物）が付いてますから！ というのがセールスポイントらしいのですが、普通はどこでも付いてるものと思うですがいかがでしょうか？

よくお読みください。

Ｑ１．一般に建築条件付物件の建築条件を外してもらうにはいくらぐらいの費用が必要なか？

私も建築条件付の土地だったものを条件を外してもらって積水ハウスで新築しました。

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