相続した土地に他人の取得時効が完成？している

H10年に遺贈を受けた土地(地目畑約400m2)があり、遺贈前からろくに道もない不便な所でしかも隣県なので、権利証だけ確認して現地は見に行きませんでした。
病気になったのをきっかけに、子供に場所を教えるために25、6年ぶりに行って見たところ、その土地も含め付近一帯が樹齢30年近い杉林になっているではありませんか。
25、6年前に遺贈者がその畑のそばから退去移住して間もなく、隣接する廃寺の檀家かその集落の区民たちが遺贈者の畑であるのを知らずまたは知りながら植林したものと思われます。
私は30年以上前から遺贈者の所有だったことを知っていて、登記簿もそうなっています。
いまさらその集落へ乗り込んで暴れても彼らは所有の意思を持って平穏かつ公然と占有を続けていたので、時効取得を主張しかねません。農地法違反は別として、植林日や管理の記録がなくても、木の年輪を数えれば占有期間は明白で、裁判所は簡単に時効取得を認めそうです。
　そこで教えてほしいのですが、植林した人たちが善意、悪意にかかわらず、植林地の一部に私の土地があることを円満に認めさせ、時効取得の訴えを提起させないようにするにはどうしたらいいでしょうか。
現在の当集落区長に事情を話し、植林地の一部に私の土地があることと、彼らが私の土地に誤って植林したことを認める旨の文書を互いに内容証明郵便で送付し合えば、彼らが時効取得放棄の意思表示をしたことになりませんでしょうか。私は原状回復を求めず、木が生えた状態で何とか農地転用許可を取って地目変更するつもりです。

No.2 ベストアンサー 回答者： noname#22812 回答日時： 2006/12/27 14:19

補足いただき有難うございます。

＞野山(のやま)という集落ごとの共有林(共通語では入り合い林野?)を持つ慣習があって、区民全員の共有または集落単位の森林組合法人所有の林野があり、寺山(てらやま)という野山同様の共有林野もあります
＞下刈は10年以上続けなければ人工林になりません。所有の意思がなければできないことです

そうでしたか。このあたりの話は当方も不知でしたので、場合によっては取得時効は不成立とばかり言い切れませんね・・。
質問者側もかなりの長期に渡り放置している現実もありますので、とりあえず先方の代表者に権利書や謄本、公図等で位置や権利を示し、穏便に話し合いのテーブルに着くのが良いと思いますがいかがでしょうか。

質問者がどの様に画策しても共有でやっているものであれば「時効だ」と入れ知恵する人も出てくるでしょうし。
補足事項を考慮しますと微妙な問題で何とも言えませんが、弁護士等の専門家に相談してみるのも良いかもしれません。

この回答への補足

No.2様久々に現状をご報告します。メールが届けば幸いです。
1月末に先方の区長や長老に会ったところ、昭和48年に当時の区長や寺総代宛に、遺贈者とその被相続人(遺贈者の夫=廃寺の故住職)の連名で数筆の土地について、「寺の財産であることを確認します」という署名押印付きの確認書を出してきて、私たちは寺の土地であると信じて植林していると言いました。
ところがその「確認書」では私の登記になっている地番の表示が一部公簿・公図と異なっていたり、私の分の2筆の地番と地籍が入れ替わっているという誤りがあります。
私の弁護士は善意で遺贈を受けて登記を有する私が正しく、変な確認書は無効であるからほっとけと言いました。
先方の弁護士はこの確認書は誤りはあるが有効だと言っているそうです。
私は非農地確認手続きをして地目変更登記した上で所有を続けたいが、強いご希望があれば買戻しに応じることもあると先方に伝え、約半月が経過した状態です。

補足日時：2007/02/18 17:39

No.7 回答者： mambo_no5 回答日時： 2006/12/28 09:45

あくまで法律論ですが・・・

いくら平成１０年に登記をしたからといって、他人が穏便に占有をしている場合、時効は進行しますよ。
すでに時効が進行しつつある物件を包括承継しているにすぎません。

また、時効取得後であれば二重譲渡の関係に立ち対抗関係になりますが、いまだ時効が裁判で認めているわけではないので、対抗関係には立ちません。

なお、この様な案件で裁判所が時効を認めるのかという件に関しては無知ですので、言及いたしません。

この回答への補足

ご教示ありがとうございます。
No.6さんに補足したように、檀家の人たちは誤って植林したことを認めてくれそうな雰囲気です。
境界確認に立会い、農地転用の隣地承諾をしてくれれば、平穏かつ公然と所有の意思を持った占有が止んだと言えるのではないでしょうか。

補足日時：2007/01/10 22:24

この回答へのお礼

No.7様、最近状況が一変したことをお知らせして御礼に代えさせて頂きます。
登記簿によれば遺贈者の被相続人(廃寺の故住職)名義で、自作農創設特措法によって所有権保存登記が行われていました。
当集落の知人を通じて境界確認をお願いしたところ、元総代の手元に故住職が檀家宛てに書いた、当該地は寺のものであるという旨の書面があるから確認に来てほしいという連絡がありました。(今も寺の土地であると主張するもようです)
その書面のコピーか写真を持ってすぐに弁護士に相談に行きます。
どなたかから再び回答か質問があった時に補足かお礼で結果をお知らせしてから質問を閉じます。ありがとうございました。

お礼日時：2007/01/24 21:32

No.6 回答者： airplant2 回答日時： 2006/12/27 22:17

>H10年の遺贈を原因としてH11年に私名義に所有権移転登記を完了しています。

なるほど、それなら取得時効を主張される心配はありませんね。今のところ。
入会権等については、その土地土地によって決まりがあるみたいですので
穏便に話を進めていって下さいね。所有権は確実にあなたにありますから。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
公図を見たところ、3方を寺山に囲まれていて、集落の人たちは、寺山だと思って植林し、下刈りや枝打ちをしていたとのことです。
知人を訪ね、一部に私の所有地があって、地目が畑なので現状に合わせるために農地転用手続きしたい。
寺の総代・隣地関係者や長老にご足労願い、境界を確認してほしいという希望を丁重に伝えて、構図の写しを提供しました。
知人は次回の集会に本件を議題にあげる約束をしてくれました。

補足日時：2007/01/10 21:59

この回答へのお礼

No.6様、最近状況が一変したことをお知らせして御礼に代えさせて頂きます。
登記簿によれば遺贈者の被相続人(廃寺の故住職)名義で、自作農創設特措法によって所有権保存登記が行われていました。
当集落の知人を通じて境界確認をお願いしたところ、元総代の手元に故住職が檀家宛てに書いた、当該地は寺のものであるという旨の書面があるから確認に来てほしいという連絡がありました。
その書面のコピーか写真を持ってすぐに弁護士に相談に行きます。
どなたかから再び回答か質問があった時に補足かお礼で結果をお知らせしてから質問を閉じます。ありがとうございました。

お礼日時：2007/01/24 21:24

No.5 回答者： airplant2 回答日時： 2006/12/27 20:02

今現在の登記名義人は遺贈者である前所有者名義なんですよね？

単純に考えれば、質問者様と占有者は二重譲渡の関係となり、登記を先に備えた方が確定的に所有権を取得します。
ならば、相続人と共に遺贈を原因とする所有権移転登記すれば宜しいのではないのでしょうか。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
説明不足で申し訳ありません。H10年の遺贈を原因としてH11年に私名義に所有権移転登記を完了しています。(遺留分減殺請求がないことを確認するため、遺言執行が1年後になったのです)
占有者が前所有者に時効取得を主張しなかったので、No.1さんが言われるようにこの時点で取得時効の進行が振り出しに戻っているのかもしれません。

お礼日時：2006/12/27 21:16

No.4 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/12/27 16:18

>例えば私が相続してからの賃料として5,000円でも払えば、所有の意思がなかったことになるでしょう。

その代わり借地権が生じます。今後その土地をどうされたいのかわかりませんけど、そのデメリットも考えてください。

>私の宅建と行政書士の浅知恵だけで心配しているのです。
行政書士は法律の専門家ではないし、取得時効の話では宅建の資格とも直接関係しませんから、判断はつけられないと思いますよ。
土地に関する取得時効の話で言うと、境界線が不明確で本来の境界線以外だと思い込んで占有していたような場合ですと成立する可能性はもちろんあります。この場合には登記も不明確になっていますからね。

しかしご質問のように明確に所有者が登記されているのに不法に占有していたという理由だけでは簡単に取得時効を認めてはくれないでしょう。
そもそもご質問の場合ですと自主占有ではなく他主占有のようにも見えるので、取得時効要件も満たしていないようにも見えます。

もう一ついえるのは、ご質問者は遺贈によりＨ１０年に取得したということですよね。
だとするとその時点で時効取得は出来なくなっていると考えることも出来ますし。なぜならば時効取得であっても登記が要件ですから、時効取得の登記がなされる前に遺贈がなされたとしたら、それによる所有権移転登記には対抗できないからです。

まあごちゃごちゃ考えるよりは、一度弁護士にきちんと聞いてくださいね。

この回答へのお礼

No.4様、最近の状況をお知らせして御礼に代えさせて頂きます。
登記簿によれば遺贈者の被相続人(廃寺の故住職)名義で、自作農創設特措法によって所有権保存登記が行われていました。
当集落の知人を通じて境界確認をお願いしたところ、元総代の手元に故住職が檀家宛てに書いた、当該地は寺のものであるという旨の書面があるから確認に来てほしいという連絡がありました。
彼らはこの書面によって当該地名義が他人に変わるはずがないと思っていたようです。ご教示ありがとうございました。
その書面のコピーか写真を持ってすぐに弁護士に相談に行きます。
まだこの質問は閉めません。

お礼日時：2007/01/24 21:11

No.3 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/12/27 14:28

>木の年輪を数えれば占有期間は明白で、裁判所は簡単に時効取得を認めそうです。

いえ、、、占有期間が長いからと言ってそれが取得時効の要件を満たすというわけではありません。
そんなに簡単に取得時効が認められるわけではないですよ。簡単に認めそうというのは弁護士の意見ですか？だとしたらそんな弁護士は辞めて他の弁護士に変えた方がいいですね。
登記という所有権を明示する仕組みのある不動産の場合には、そう簡単に取得時効は認めてくれませんよ。

もしまだ弁護士に相談していないくて、ご心配であれば弁護士にご相談下さい。

それでなければ別に、

>現在の当集落区長に事情を話し、
単純に御質問者の土地について今後どう扱うのかについて話をすればよいのではと思います。
普通はそこで取得時効の話は出てこないように思いますし、そういう主張をしてくる人がいればそれから弁護士に相談してもよいかと思いますけど。

ただ念を入れたいのであれば弁護士に相談して下さい。

この回答へのお礼

早速のご教示ありがとうございます。
植林した人(人々)が一部に私の土地が含まれていることを認めてくれればいいのです。できれば境界を確認し合って、農地転用許可取るときに隣地承諾してねと言えれば(一筆もらえれば)いいのです。
まずは公簿の確認ですね。個人が植林したのであれば、この村に知人がいますのでどんな人物か探りを入れてから、対応します。
例えば私が相続してからの賃料として5,000円でも払えば、所有の意思がなかったことになるでしょう。
共有だった場合は50戸近い全員が集まって協議することになりそうです(これもこの辺の慣習)。世代交代が進んでいてジジばばばっかりではないので中には取得時効を持ち出すのがいるかも。と、私の宅建と行政書士の浅知恵だけで心配しているのです。
一部住宅開発が進んでいますが、後入り者は別町内となって入合権は与えられず、余り交流もなさそうです。
年明けに動いて、結果を補足でお知らせしたいと思いますので引き続きご指導下さい。

お礼日時：2006/12/27 15:17

No.1 回答者： noname#22812 回答日時： 2006/12/27 11:28

＞隣接する廃寺の檀家かその集落の区民たちが遺贈者の畑であるのを知らずまたは知りながら植林した

檀家か集落の区民たちが植林した、という事実とそのまま30年近く経過した、という事実に基づいて一体「誰が」所有者たる意志を持って平穏かつ公然と占有を続けてきたと言って取得時効を主張してくると思われるのでしょうか？時効を援用するにしても主体となる「人」が必要ですよね？
「区民たち」全員の共有物としてですか？その周辺一帯の土地が全員の共有物でもない限り主張には無理があると思いますし、木を植えただけで所有者たる意志を持って占有状態が続いていたと言えるのかも疑問です。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます、私たちの地方(本件の場所も含めて)には、野山(のやま)という集落ごとの共有林(共通語では入り合い林野?)を持つ慣習があって、区民全員の共有または集落単位の森林組合法人所有の林野があり、寺山(てらやま)という野山同様の共有林野もあります。
区民は誰でも自由に出入りしてたきぎ取りや炭焼きをすることができますが、現代では薪が要らないので、多くは区民総出で植林し下刈管理をしてきました。(下刈は10年以上続けなければ人工林になりません。所有の意思がなければできないことです。現地も数年前に竹などを伐採して手入れした形跡がありました。)
廃寺の境内と地続きで造林されているため、一帯が寺山か野山であると推測しましたが、No.1さんご指摘のとおりですので、早急に一帯の登記簿を確認してみます。

補足日時：2006/12/27 11:44

この回答へのお礼

最近の状況をお知らせして御礼に代えさせて頂きます。
登記簿によれば遺贈者の被相続人(廃寺の故住職)名義で、自作農創設特措法によって所有権保存登記が行われていました。
当集落の知人を通じて境界確認をお願いしたところ、元総代の手元に故住職が檀家宛てに書いた、当該地は寺のものであるという旨の書面があるから確認に来てほしいという連絡がありました。
その書面のコピーか写真を持ってすぐに弁護士に相談に行きます。
まだこの質問は閉めません。

お礼日時：2007/01/24 21:00